上海酒店式公寓的开发前景分析
上海市酒店公寓市场分析报告(doc 63页)
酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。
酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。
概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。
购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。
因此，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。
酒店式公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。
同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。
三、特点（一）酒店独立产权投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。
酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。
不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。
（二）酒店式管理酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等服务。
由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。
（三）兼具居住度假与投资两种功能酒店式公寓既可以用来居住度假，也可以用来投资，或两者兼而有之。
上海市酒店公寓市场分析报告(doc 63页)
第一部分酒店式公寓概况“酒店式公寓”，时下流行的物业形式，但酒店式公寓绝不算一个新概念，它的存在和发展是一个引人注目而又让人困惑的热门话题。
经济发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件。
借鉴国内最近5年的酒店式公寓的发展历程，分析酒店式公寓的市场情况。
一、起源酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
酒店式公寓的提出至今已有约30年时间。
20世纪中叶，一些发达国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。
这些社会变革带给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家具的公寓产生需求。
而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。
社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。
商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。
国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。
由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。
我国的酒店式公寓最早是出现在深圳，深圳是我国改革开放的前沿阵地，最早的吸收了外来的模式。
之后又出现在上海、北京等地，目前全国各大中城市都有发展。
二、概念酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。
酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。
2024年酒店式公寓市场前景分析
2024年酒店式公寓市场前景分析引言酒店式公寓，又被称为服务式公寓或长租公寓，是一种将酒店服务和公寓的居住功能相结合的新型住宅形式。
随着城市化进程和人民生活水平的提高，酒店式公寓市场正迅速发展。
本文将对酒店式公寓市场的前景进行分析。
市场概况酒店式公寓市场在过去几年中取得了显著的增长。
一方面，经济发展和城市化进程驱动了对住房需求的增长，尤其是在大城市中。
另一方面，年轻人的生活方式趋向独立和灵活，他们对高品质、方便的住宅需求也不断增加。
这些都为酒店式公寓市场提供了良好的发展机遇。
市场驱动因素1.高品质服务需求：随着人们对生活品质要求的提高，他们对住房的要求也不断提升。
酒店式公寓提供酒店级的服务，满足了人们对高品质生活的需求。
2.灵活租赁模式：长期租赁和短期租赁的混合租赁模式，使得酒店式公寓能够适应不同租客的需求。
这种灵活性吸引了很多年轻人和商务旅行者选择酒店式公寓。
3.优越的地理位置：酒店式公寓通常位于城市繁华区域或商务中心，为租客提供便利的交通和生活设施。
这种优越的地理位置是吸引租客的重要因素。
市场竞争状况随着酒店式公寓市场的快速发展，市场竞争也越来越激烈。
目前，市场上已经涌现出许多酒店式公寓品牌，如碧桂园服务式公寓、青年旅舍等。
这些品牌通过提供多样化的产品和服务，不断吸引租客并增强自身竞争力。
此外，部分传统酒店品牌也开始进入酒店式公寓市场，通过利用自身品牌知名度和资源优势，迅速扩张市场份额。
这种竞争使得市场竞争更加激烈，酒店式公寓品牌需要不断提升服务质量和创新能力以保持竞争优势。
市场发展趋势1.跨界合作：酒店式公寓品牌将与其他行业进行跨界合作，提供更多元化的服务。
例如，与健身中心合作，提供健身房设施；与餐饮企业合作，提供送餐服务。
这种合作模式将进一步满足租客对便利生活的需求。
2.数字化服务：随着科技的不断进步，酒店式公寓将注重数字化服务的发展。
通过引入智能家居设备和无人系统，提供更便捷的入住和居住体验，优化操作效率和成本控制。
上海酒店式公寓的开发前景分析
上海酒店式公寓的开发前景分析随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们对居住环境的要求也越来越高，特别是在上海这样的大都市，住房问题一直是一个热门话题。
酒店式公寓作为一种新兴的居住形态，已经受到了越来越多人的关注和认可。
本文将从需求、市场潜力、政策环境和竞争等方面进行分析，探讨上海酒店式公寓的开发前景。
首先，从需求角度来看，上海作为一个国际化大都市，吸引了大量的外来人口和游客。
这些人群对住房的需求很大，传统的酒店和长租公寓已经无法满足他们的需求。
酒店式公寓以其舒适的居住体验和灵活的租赁方式，成为了他们的首选。
同时，随着上海文化、艺术、教育等产业的发展，各类专业人士和学生纷纷涌入上海，对住房特别是短期租赁需求不断增加，这也为酒店式公寓提供了一个较大的市场空间。
其次，市场潜力方面，酒店式公寓在国内市场还处于起步阶段，然而，国内对于高品质住宅的需求正在快速增长。
据数据显示，2024年全国共有213个城市有酒店式公寓项目入市，其中上海的项目占比较高。
这不仅说明了酒店式公寓市场的巨大潜力，也意味着竞争的加剧。
根据市场研究机构的预测，上海酒店式公寓市场在未来几年内将保持高速增长，市场规模有望达到数百亿元。
此外，政策环境也对酒店式公寓的发展起到了积极的推动作用。
随着“长租公寓立法”、“租赁住房管理办法”等相关政策的陆续出台，对租赁市场的规范和管理力度不断加强，这为酒店式公寓提供了更加健康和可持续发展的环境。
政府加大了对酒店式公寓的支持力度，推动了行业的发展。
最后，竞争方面，上海的酒店式公寓市场已经涌现出了一些优秀的企业，如链家、蛋壳公寓等。
这些企业通过整合资源、提供一站式服务、打造高品质的居住体验等手段，成功吸引了大量的用户。
而随着竞争的加剧，市场份额的争夺将变得更加激烈，只有不断提高服务质量和差异化竞争能力，才能在市场中立于不败之地。
综上所述，上海酒店式公寓的开发前景非常广阔。
市场需求旺盛，市场潜力巨大，政策环境和竞争格局也给予了酒店式公寓行业足够的支持和挑战。
上海酒店式公寓的开发前景分析
上海酒店式公寓_上海酒店式公寓的开发前景分析ID－R001酒店式公寓的开发前景分析按：在对上海房地产市场广泛、深入调查研究的基础上，结合公司拟开发的房产项目，我部门将不定期推出与商业房地产开发相关的专题报告，作为项目开发的前期铺垫，并为项目决策提供一定的理论依据。
酒店式公寓的开发前景分析酒店式公寓是指物业公司提供酒店式的服务，又拥有私人公寓的私密性和生活风格的综合物业，它是目前沪上非常热销的一种新型投资型产品。
自20世纪90年代末第一代经济节约型酒店式公寓崭露头角，上海的酒店式公寓已经历了第二代适用经济型、第三代发展转变型，目前产品属于第四代景观舒适型。
第一部分回顾上海主要的酒店式公寓据统计，上海的酒店式公寓已经超过100家，不过这些酒店式公寓的定义标准不尽相同，一些小户型的公寓也被纳入其中。
根据目标客户和物业特征，这些酒店式公寓大致可以分为两类：一类是“小户型单身公寓”。
这类物业从2000年开始进入上海住宅市场，连连引起热销的火爆场面，以“小户型、低总价和酒店式服务”作为其最主要的卖点，赢得了大量上海新兴白领的年轻购房群和投资客。
表一中列出了比较典型的几个楼盘。
表一名称区域情况Mycity普陀江宁路原是世纪之门规划的一栋商住楼，后请香港设计师改成单身公寓虹桥首席闵行虹梅路原属商务楼，后改为单身公寓蓝朝部落静安万航渡路原规划为商场和办公楼，一度停止销售，2001年上半年规划成酒店式公寓青年汇黄浦海潮路原先是烂尾楼，中福重新包装规划成单身公寓金银汇黄浦九江路酒店式商务公寓，位于南京路商业圈瑞虹新城虹口临平路有规划地推出乐富一族单身公寓，物业配套与瑞虹新城社区共享奔腾新干线闸北宝山路区域中心小房型巴黎时韵徐汇建国西路产权式商务酒店另一类是以高端客户为主要服务目标的、有统一的酒店式经营管理的物业。
此类物业从1990年代初期开始，主要为在上海从事商务活动的外籍人士提供国际化的居家服务设施，从最初的上海商城到目前以品牌优势取胜的“雅诗阁”集团，形成上海房地产市场独具特色的物业类型。
上海酒店式公寓_上海酒店式公寓的开发前景分析
《上海酒店式公寓_上海酒店式公寓的开发前景分析》摘要：按对上海房地产市场广泛、深入调研究基础上结合公司拟开发房产项目我部门将不定期推出与商业房地产开发相关专题报告作项目开发前期铺垫并项目策提供定理论依据，代表楼盘 70008000 3 高层、高层上海知音、水岸名邸80000000 5 高层、高层达安花三期、静安晶华 0000000 高层圣天地、静安枫景、静安诺丁汉 000000 高层君悦静安、静安枫景 000 高层骏豪国际、世纪空从上表可以看到附近已建和建竞争楼盘（主要指酒店式公寓）价多数分布000~000元，电梯数品牌世纪空 6 3 圣天地 5 0 lr 君悦静安 0 7 三菱蓝朝部落 3 三菱骏豪国际9 30 6 （）会所配套设施会所设6层、7层会所配套设施包括健身房、棋牌室、吧、咖啡厅、美容美发、游戏房等部分设施可裙房商场招商起考虑－R00 酒店式公寓开发前景分析按对上海房地产市场广泛、深入调研究基础上结合公司拟开发房产项目我部门将不定期推出与商业房地产开发相关专题报告作项目开发前期铺垫并项目策提供定理论依据酒店式公寓开发前景分析酒店式公寓是指物业公司提供酒店式又拥有私人公寓私密性和生活风格综合物业它是目前沪上非常热销种新型投型产品0世纪90年代末代济节约型酒店式公寓崭露头角上海酒店式公寓已历了二代适用济型、三代发展变型目前产品属四代景观舒适型部分回顾上海主要酒店式公寓据统计上海酒店式公寓已超00不这些酒店式公寓定义标准不尽相些户型公寓也被纳入其根据目标客户和物业特征这些酒店式公寓致可以分两类类是“户型单身公寓”这类物业从000年开始进入上海住宅市场连连引起热销火爆场面以“户型、低总价和酒店式”作其主要卖赢得了量上海新兴白领年轻购房群和投客表列出了比较型几楼盘表名称区域情况普陀江宁路原是世纪门规划栋商住楼请香港设计师改成单身公寓虹桥首席闵行虹梅路原属商楼改单身公寓蓝朝部落静安万航渡路原规划商场和办公楼停止销售00年上半年规划成酒店式公寓青年汇黄浦海潮路原先是烂尾楼福重新包装规划成单身公寓金银汇黄浦九江路酒店式商公寓位南京路商业圈瑞虹新城虹口临平路有规划地推出乐富族单身公寓物业配套与瑞虹新城社区共享奔腾新干线闸北宝山路区域心房型巴黎韵徐汇建国西路产权式商酒店另类是以高端客户主要目标、有统酒店式营管理物业类物业从990年代初期开始主要上海从事商活动外籍人士提供国际化居设施从初上海商城到目前以品牌优势取胜“雅诗阁”集团形成上海房地产市场独具特色物业类型类物业型代表如表二所列表二名称区域名称区域上海商城静安南京西路美丽华公寓长宁古北协和酒店公寓静安南京西路鹿特丹花长宁古北嘉里心静安南京西路金桥公寓长宁东诸安滨路静安广场静安华山路鸿发苑长宁新华路香格里拉公寓静安铜仁路环球广场浦东桃林路新黄浦酒店公寓黄浦永寿路汤臣心浦东八佰伴天赐公寓黄浦广东路嘉里不夜城闸北不夜城丽晶厦长宁仙霞路港汇广场黄浦永寿路锦绣公寓长宁虹桥路芝厦徐汇衡山路亦徐汇安福路爱俪轩静安镇宁路骏豪国际静安南京西路世纪空静安乌鲁木齐北路酒店式公寓主要其由不良产即烂尾楼重新包装其二型住宅区开发程产生些边角其三重新设计建设普通酒店式公寓常见缺陷利用烂尾楼或型住宅区边角开发建成酒店式公寓（尤其是“户型单身公寓”）往往具有先天或天不足主要是¨ 电梯数量不足¨ 通道狭窄¨ 通风采光严重缺乏¨ 户型设计不合理出现不规则多边形等怪异房型¨ 储存空严重不足¨ 装修质量粗糙¨ 居住人群复杂¨ 会所设施不全¨ 车位严重缺乏¨ 绿化率低二部分酒店式公寓开发前景酒店式公寓分析近两年上海酒店式公寓市场相当旺盛推出酒店式公寓销售率基超85％有甚至达到00％003年静安区新推出世纪空、静安新格、阳光名都、骏豪国际、君悦静安等产权式酒店式公寓销售都异常火爆调上海酒店式公寓主要消费群主要集以下几类人群、外公司或国知名企业驻沪工作人员外公司人员多欧、美国这些公司行政管理人员（如、总理、部门理等）享受着公司给予丰厚住房补贴他们多数选择比较高档酒店式公寓是酒店式公寓强势消费群体国知名企业驻沪高级管理人员也具备极强消费能力他们绝多数公司领导者和策者样也享受着公司给予丰厚福利待遇而且工作也并非长期或永久性所以这部分人群多数选择、高档酒店式公寓、“海归创业派”人士他们回国主要是了己创业由多方面原因前期他们不会将用购房但是长期受到国外思想影响对己生活品质相当重视这部分人群多数选择档酒店式公寓3、上海地处金领和白领高收入年轻阶层便利、由、让己全身心地放松都是他们选择理由他们多数选择、低档酒店式公寓、部分比较特殊客如些昼伏夜出特殊工作群体等当然居住或使用酒店式公寓人群必是房产物业购买者酒店式公寓产权拥有者般不普通住宅所有者他们更多是以投目所以投客户是该市场主体而且酒店式公寓购买人群还有以下几特其年轻客户低积累高收入高预期特定他们重是户型公寓而酒店式公寓面积般30～50平米全装修住宅对物业管理要较高地理位置相对优越总价基低50万因近年酒店式公寓购买人群年轻客户所占比例逐步提高图市购买对象其二由对上海济地位和国际地位认可以及对上海申博成功和国加入对上海利影响良预期外籍人士和外地人沪置业步伐加快分析市购买对象（图）、外地购买对象（图二）、境外购买对象（图三）购买物业价格比例可以发现外地和境外购买对象购买7000元以上物业占了较比重他们有相当比例选择投酒店式公寓003年以前市场上已售出6000多套其近3000套业主外籍人士图二外地购买对象图三境外购买对象预测根据有关上海每年租房者50万左右其月薪500元以上白领占到0％约30万人另据上海市公安局统计目前海外人士上海数约6万人实际就业达6万人台商数量不下0万人因上海房地产市场目前对单身公寓量约万到6万户左右更乐观预测甚至可达0万户而且国加入和上海申博成功利效应对楼市刺激作用逐渐突显出公众对酒店式公寓租售市场具有良预期尤其对B地区良发展前景非常乐观由可见酒店式公寓及市心户型房屋量定仍将呈上升趋势尚有定市场潜力酒店式公寓供给分析 990 年上海出现首酒店式公寓——上海商城以上海已有酒店式公寓00余总建筑面积00~5 万平方米区域集分布长宁、徐汇、卢湾、静安、浦东等心区域从酒店式公寓供给看其供应总量从993年起不断增加998 年供应量达到顶峰直接造成999 年供应量相对剧减虽然000 年有所回升但是00 、00 年供应量处递减状态而003年又突然放量上半年市场供应量将达到0万平方米（包括整盘户型）约7500多套003年上海销售主要酒店式公寓如表三所示由酒店式公寓上海持续热销不少房地产开发商会顺势跟进再结合央行对房地产市场高档物业宏观调控政策可以预见段期上海酒店式公寓每年新增量将趋稳定整体供应量缓慢上升3~5年逐步达到市场和供给相对平衡表三 003年销售主要酒店式公寓楼盘价房型面积层高套数区域世纪空 000 567 3 80 静安乌鲁木齐北路圣天地 000 3050 8 000左右普陀长寿路君悦静安 000 3368 53 6 静安康定路骏豪国际 0000 05 3 608 静安陕西北路静安新格 3000 静安江宁路永兴富邦 7000 669 闸北永兴路金地汇 6000 090 3 97 虹口纪念路帝景苑8000 5758 30 00+ 徐汇肇嘉浜路恒升半岛国际心 7000 3779 35 00+ 虹口吴淞路从开发商供应物业形态看上海市面上酒店式公寓有高、、低档分主要有三类开发商长期投型、整盘出售型和产权分散型目前市场上多数单身公寓属产权分散型而且低档酒店式公寓位居市场主流但随着国际客不断涌入高档酒店式公寓将有很发展潜力其供应量会有所上升从酒店式公寓分布走向看酒店式公寓发展与整体城市发展战略息息相关眼下长宁区及徐汇区市场已接近饱和；随着新“泛B区”心南京西路形成可能性逐渐加静安区特别是南京西路地带由较优越地段位置、便利交通、宜人居住环境将成发展酒店式公寓黄金地块；浦东新区由“国际航班东移”以及“成功申博”利消息量外客也将带动区域酒店式公寓；作传统高尚地段卢湾区其北区仍然受淮海路商圈和新天地尚圈所依托短期可以成酒店式公寓机会其南区受世博会影响从长期看必将成酒式公寓机会区域；黄浦区依托其固有地理位置、强势商业氛围也将成酒店式公寓机会区域以上区域将是上海酒店式公寓主要供给区域酒店式公寓迅速崛起宏观济背景、商旅游性人口增加上海正逐步发展成国际金融心各种贸洽谈、国际展览、国际会议等商交流活动频繁远程客人增加停留变长境外高消费水平公、商客人、旅游客人有较幅增长据有关数据显示除300余万外省市人口外港、澳、台和外籍常住人口约80万人约占上海总人口0506%而流动性人口现已达30万人接近上海总人口%强消费前提下上海酒店消费前景广阔而酒店式公寓拥有酒店管理与又具有比星级酒店更合理价格是对全球化发展种呼应将会成市场亮、储蓄保值、增值功能弱化和证券收益起伏不定长久以银行储蓄直是国人投理财首选但截止00年月8次降息（年期定期存款利率已降到98%）利息税增收储蓄保值、增值功能开始弱化社会理财观念发生了根性变化与银行储蓄相比酒店式公寓投性能更强这也是酒店式公寓热销卖另外伴随着证券市场持续低迷、欲涨乏力市场金流不知不觉发生移明显就是催生了房地产市场“投风潮”政府支持下（包括蓝印户口政策、购房退税政策等）上海房地产业投环境得到了很改善而且随着市心地块日渐稀少房地产投价值更是弥足珍贵购房贷款利率低其他商业贷款利率与投股票债券相比产权酒店总价低月还款额少随着上海房地产市场不断健全和完善银行利率下调投风险也随着降低了不少越越多人加入到了投酒店式公寓行列成功开发酒店式公寓四要素开发酒店式公寓程选、规模、产品定位、物业管理等四要素定了项目开发成功与否首先选上要有交通便捷、商业配置齐全、客流密集优势这是开发前提酒店式公寓不是适合上海所有地区成功酒店式公寓主要分布三区域其是闹市心如B核心区、市心其二是外国人聚居区其三是以工作导向、从业人员多数白领年轻人地区这些区域对酒店式公寓较、较集而远离闹市心偏远区域或城郊结合部则不适合开发酒店式公寓项目其次酒店式公寓规模也要控制规模开发可以增加项目知名降低开发成但若无足够会影响销售率导致开发成积压也不利日出租率、租金车位、配套设施使用上也会造成不便再次产品定位要准确表现外观设计、户型设计、装修标准、功能配置、辅助设施安排要有针对性物业管理上要选择管理验成熟、管理水平高、客丰富、营销能力强专业酒店管理机构担纲这是酒店式公寓销售业绩保障也使开发物业租赁市场有良表现今继续开发打下基础酒店式公寓设计新趋势、总体规划重然、地理、化、交通、社会等与物业良协调、强调酒店式公寓外观设计具有与消费者观念相匹配、鲜明“主题”（表四） 3、酒店式公寓外观设计和部设计更加重连贯性、科学、合理地设计和分配户型尽量减少户干扰5、四边形户型仍然是酒店式公寓设计主流但力以多元化户型适应消费者日益增长性化6、室居住空设计更加重舒适而不仅是看这味着更加有特色室装饰和更多生活空7、强调更完善配套设施体系会所成酒店式公寓不可或缺部分而且会所更强调休闲或商功能8、室外装饰、建材等方面重选择国际上专业领域具有权威品牌（表五） 9、设计有良智能化体系表四主题概念型楼盘轴心产权酒店式物业世纪空、金银汇产权酒店巴黎韵、感性达利取财道尚风由宅、静安新格国际投品种东方空、国际金融独立居住识独立代城市尚主义青年汇表五项目装修配置品牌世纪空伊莱克斯、阿里斯顿、海尔、澳仕、松下静安新格伊莱克斯、阿里斯顿、三星、西门子、立邦、摩恩骏豪国际奥帝斯、Q、L、Gr、德国海福乐圣天地瑞士迅达、海尔、德昕君悦静安三菱、日立酒店式公寓开发风险风险酒店式公寓物业细分越越明显目前酒店式公寓定位出现细分趋势比如世纪空是针对世界性客户投产品比较强调商功能；静安新格则侧重由生活理念强调是居住产品；君悦静安则将居住和商办相结合宜商宜居物业市场定位和产品特性锁定了目标客户群也味着放弃了其他客户群而且当更多相似性产品出现形成潜但必然竞争当商铺、办公物业投者提供更可观回报投客和消费者会出现分流这势必影响物业销售前景风险二户型和装修设计落伍酒店式公寓几年快速发展户型和装修设计上有了很发展酒店式公寓不再等户型不再等面积据统计京、沪、深人居住面积已达0平方米人们更加重居住舒适性因酒店式公寓户型和装修必须满足人们这种简单地将烂尾楼改建增加些配套现已很难再有市场因这类酒店式公寓硬件方面存诸多“硬伤”许多方面无法满足消费者要由很难预见将消费者喜户型和装修因设计如落伍将给酒店式公寓销售带较隐患风险三酒店式公寓租赁市场疲软房租市场价格是酒店式公寓价格标杆租金是支撑酒店式公寓价格脊梁近两年酒店式公寓热销是因其空置率较低（平5％以下）投回报较高（平％以上）但随着酒店式公寓产品迅速增长租客选择余地加空置率将会有所上升售价只升不降而租金水平可能保持稳定甚至下调情况下将导致酒店式公寓投回报变低进而影响投客投热情使新开发酒店式公寓销售难加风险四宏观调控房地产市场政策影响房地产市场向受政策影响较如前几年契税减半政策、蓝印户口政策、购房退税政等对拉动上海楼市取到了积极作用如今房地产市场波行情面临新轮调整政策方面蓝印户口早就停止实施了契税也恢复到5％购房退税则今年5月3日终止央行6月5日出台新房贷政策新房贷政规定商业银行只能对购买主体结构已封顶住房人发放人住房贷款对购买高档商品房、别墅、商业用房或二套以上（含二套）住房商业银行按照国人民银行公布期档次贷款利率执行而且规定提高首付新房贷政策还对严格控制土地储备贷款发放、规建筑施工企业流动金贷款用途等方面作出了规定这些政策将对房地产市场进行结构性调整对酒店式公寓开发而言属利空将增加房产开发商风险三部分项目开发策划——曹渡项目开发策划、楼盘价格定位根据近对静安区（含周边）类似项目市场调待建地块附近已建或建住宅楼盘价格分布围从低7000元至高0000元购房户有较选择空绝多数楼盘价位集高价围具体调结见表六表六价格围楼盘数建筑形式代表楼盘 70008000 3 高层、高层上海知音、水岸名邸80000000 5 高层、高层达安花三期、静安晶华 0000000 高层圣天地、静安枫景、静安诺丁汉 000000 高层君悦静安、静安枫景 000 高层骏豪国际、世纪空从上表可以看到附近已建和建竞争楼盘（主要指酒店式公寓）价多数分布000~000元综合分析拟定待建酒店式公寓以外地投者、上海地高收入年轻人、特殊工作群体主以港、澳、台人士辅根据身楼盘特拟定项目酒店式公寓销售价000元销售运作可根据市场供关系已制定销售价格基础上进行适当调整、房型定位及占比方案近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏情况比较普遍根据上海市房地产交易心和上海市统计局合发布00年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据00年房地产市场商品房户型面积70以下仅占%房型面积70~00占63%户型面积00~50占539%户型面积50以上占77%由户型面积00以上占86%户型面积明显偏使许多想住交通便利市区人们望房兴叹实际上目前上海酒店式公寓市场抢手户型是房型面积主要35~65 尽可能打造立体错层空即增加层高这种户型实用性强总价适可以有限空拓展出二室二厅功能格局对消费者具有极吸引力综合分析对比拟建住宅区开发项目房型、建筑面积和占比定位如表七表七房型室室厅二室厅二室二厅二室厅二室二厅建筑面积 35左右 5左右 55左右 65左右 55左右 65左右层高 3 3 3 3 5 5 占比 0％ 8％ 6％ 5％ 6％ 5％销售目标客户外企及金融证券信息界白领年轻人、特殊工作群体外地沪商人士、港澳台人士、高级管理人员 3、购房对象购买力分析根据上述建筑面积定位与销售价格主力房型室和室厅、二室厅每套房屋销售价385万元~605万元般情况下购房者首付30%即55万元—85万元左右余款向银行按揭分0年偿还以605万元（二室厅）房型例首付85万元余款35万元分0年偿还根据新房贷政策贷款月利率08%每万元每月还付息额707元每月还款额计算9757元对高收入白领、等偏上收入庭购房户应该有还款能力另外如购房户能够得到部分公积金贷款由公积金贷款利率比商业贷款利率低则每月还款额将有所下降购房客户还款能力更能得到保证、开发方案策划及参考济指标确定开发方案随着上海国际化进程加快和房地产市场理性回归对酒店式公寓开发提出了更高要促使酒店式公寓建筑形态向舒适和实用方向发展传统面积+装修+酒店式物业管理模式已不能满足现代消费者而另种折衷方式立体错层结构因与普通8米层高物业相比具有更多生活空具有更良通风、采光优势成当前和较受购房户欢迎建筑形态项目酒店式公寓开发方案原则上选用3米和5米立体错层结构设计上坚持方正厅开以39米主每户窗户采用凸窗清晰分割公私、动静、干湿区域使用面积化公寓无明管设计偏重生活或办公业主程提供由发挥余地参考济指标（）住宅幢数、建筑面积、住户数估算项目占地3680平方米容积率68可建建筑面积930平方米除5000平方米左右商场面积其他面积8000平方米根据房型定位及占比方案待建楼盘住宅每户平建筑面积35×0%+5×8%+55×6%+65×5%+55×6%695 若8000平方米全部用做酒店式公寓总户数可达0户就曹渡商圈而言体量可考虑000平方米左右面积用做酒店式公寓酒店式公寓设层每层000平方米则平每层户参照类似项目电梯数量布置（如表八）酒店式公寓设~5部知名品牌电梯（重吨部）另外000平方米左右面积可用建造有卫生设备和茶水户型（60~50平方米）产权式写楼（关户型产权式写楼开发前景分析见下期报告）表八楼盘层数每层户数电梯数品牌世纪空 6 3 圣天地 5 0 lr 君悦静安 0 7 三菱蓝朝部落 3 三菱骏豪国际 9 30 6 （）会所配套设施会所设6层、7层会所配套设施包括健身房、棋牌室、吧、咖啡厅、美容美发、游戏房等部分设施可裙房商场招商起考虑（3）室外附属设施室外附属设施包括地下停车库考虑到庭轿车今上海普及趋势以及部分房客是短期租住假设酒店式公寓每3户住户拥有辆轿车则总停车位635（不包括商场及办公楼所车位）每车位平面尺寸5×5占地面积5地下车位包括分摊车道面积般30~0次估算取上限值则地下停车库面积5×0660 5、参考建设标准表九结构框架剪力墙层高 35米幢数幢层建设标准¨ 建筑层数地下3层地上5层裙房商场6层以上幢层酒店式公寓幢层产权式户型办公楼¨ 基础钻孔灌桩箱形基础¨ 地面室实木地板、地砖、地毯底层电梯厅花岗岩地坪其余楼层电梯厅采用理石¨ 门窗塑钢或彩铝门窗¨ 阳台金属扶手玻璃拦板¨ 外墙商场通透玻璃公寓有色玻璃¨ 墙室高级乳胶漆、高档面砖公共部位贴面砖、理石¨ 屋面树脂珍珠岩板保温双层钢筋混凝土防潮层双层防水卷材铝基反光隔热材¨ 电气照明配电箱、动力配电箱暗管敷设高档开关及插座¨ 管道铝塑复合水管塑排水管消火栓系统¨ 浴房淋浴房¨ 厨房高级厨具¨ 空调每户配进口分体式空调~台¨ 电梯每幢楼配知名品牌电梯~5台¨ 电话¨ 智能系统有线电视、宽带进户、庭紧急救助系统、周界报警系统、可视对讲系统、楼宇管理监控系统。
上海酒店式公寓市场研究
上海酒店式公寓市场研究一、上海酒店式公寓的发展1.1990年初期，伴随着上海对外经济贸易的增多，以上海商城为代表的首批酒店式服务公寓建立，标志着上海针对于外籍在沪工作人士所提供的国际化居家服务设施的兴起。
2.1994年起，酒店式公寓这个概念在全国房地产业出现，寓意着国内酒店式公寓市场的蓬勃发展。
3.从2000年开始，以另一目标客层为主的酒店式公寓——“小户型单身公寓”迅速入市，博得了大量新兴白领购房者与投资客的喜爱。
4.2004年上海推出的19个小户型物业中，有13个是酒店式公寓，均价在1.6万元/㎡以上。
5.2005年，上海共建有酒店式公寓80余家，总面积达到200万㎡。
6.至2006年年末，上海已有酒店式公寓100余家，总面积达到了约225 万㎡。
以沪上酒店式公寓的发展历程来看，其客户市场是来以自境内外、位于金字塔顶端、具有高端住宅消费能力的消费者所构成的。
据官方统计，作为中国的金融贸易中心，沪上常驻的外籍就业者目前已超过了2万人。
而随着中国加入WTO，上海国际化进程的加速，来沪工作的国内外高端人士也将大量增加，这些人流都是沪上酒店式公寓消费的主要目标客群，其将对沪上迅速发展的酒店式公寓市场起到推波助澜的作用。
二、上海酒店式公寓的特征1.酒店式公寓的概念为了更好的对酒店式公寓进行分析，须先明确其概念，对其进行了解，以防止与目前市场上其他酒店类衍生产品相混淆的。
酒店式公寓与类似产品的比较12沪上的酒店式公寓，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。
其既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
2.上海酒店式公寓的特征上海酒店式公寓的分布特征据统计，上海目前共有酒店式公寓约110个，按行政区域划分，其分布状况如图所示：上海酒店式公寓分布状况图15%浦东新区、静安区、卢湾区及徐汇区，为上海商贸的集中区域，凭借着优越的地理位置、良好的规划定位、完善的配套成为了上海酒店式公寓建造的首选之地，其总数占上海的53%。
2023年酒店式公寓行业市场分析现状
2023年酒店式公寓行业市场分析现状酒店式公寓是指以住宿为主要业务的专业化公寓，结合了传统酒店和长租公寓的优势，为客户提供便利的住宿和居住体验。
随着城市化进程的加快和人们生活水平的提高，酒店式公寓行业在近年来快速崛起并得到了广泛的关注和认可。
首先，酒店式公寓的市场规模迅速扩大。
根据行业数据分析，2019年，全国酒店式公寓门店数量达到约13万家，上海、北京、深圳、广州等一线城市成为酒店式公寓发展的主要区域，而二三线城市也表现出了快速的发展态势。
目前，酒店式公寓行业的市场规模已经突破千亿元，预计在未来几年内将继续保持高速增长。
其次，酒店式公寓行业对服务质量的要求越来越高。
作为一种高度竞争的行业，酒店式公寓必须提供高品质的服务来吸引客户。
不仅要提供舒适的住宿环境和安全的居住保障，还需要提供个性化的服务，如定制化的家具、24小时客服、一键下单等。
同时，酒店式公寓行业也在不断创新，引入科技元素，如智能门锁、智能空调等，提升客户体验。
再次，酒店式公寓行业的客户群体多样化。
传统的酒店式公寓主要服务于商务旅客和出差人士，他们选择酒店式公寓是因为方便快捷的住宿和无忧的服务。
而近年来，酒店式公寓的客户群体开始扩大，不仅包括短期旅客，还包括长期居住的人士、学生、家庭等。
这些客户对住宿要求的多样化也促使酒店式公寓行业不断创新和提高服务品质。
最后，酒店式公寓行业的品牌竞争激烈。
随着市场的快速发展，越来越多的酒店式公寓品牌涌现出来，如主推高端市场的寓见、蛋壳公寓等。
这些品牌不仅具备了强大的资本实力和管理能力，还注重品牌形象和服务品质的建立，通过不同的定位和特色来吸引不同类型的客户。
在激烈的竞争环境下，酒店式公寓行业正在不断提高服务质量和创新能力。
综上所述，酒店式公寓行业在市场发展和客户需求的推动下，呈现出快速增长和多元化的趋势。
未来，随着居民消费水平的提高和人口城市化进程的加快，酒店式公寓行业有望继续保持高速发展，并为人们提供更便利、舒适的居住体验。
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I D－R001酒店式公寓的开发前景分析按：在对上海房地产市场广泛、深入调查研究的基础上，结合公司拟开发的房产项目，我部门将不定期推出与商业房地产开发相关的专题报告，作为项目开发的前期铺垫，并为项目决策提供一定的理论依据。
酒店式公寓的开发前景分析酒店式公寓是指物业公司提供酒店式的服务，又拥有私人公寓的私密性和生活风格的综合物业，它是目前沪上非常热销的一种新型投资型产品。
自20世纪90年代末第一代经济节约型酒店式公寓崭露头角，上海的酒店式公寓已经历了第二代适用经济型、第三代发展转变型，目前产品属于第四代景观舒适型。
第一部分回顾上海主要的酒店式公寓据统计，上海的酒店式公寓已经超过100家，不过这些酒店式公寓的定义标准不尽相同，一些小户型的公寓也被纳入其中。
根据目标客户和物业特征，这些酒店式公寓大致可以分为两类：一类是“小户型单身公寓”。
这类物业从2000年开始进入上海住宅市场，连连引起热销的火爆场面，以“小户型、低总价和酒店式服务”作为其最主要的卖点，赢得了大量上海新兴白领的年轻购房群和投资客。
表一中列出了比较典型的几个楼盘。
另一类是以高端客户为主要服务目标的、有统一的酒店式经营管理的物业。
此类物业从1990年代初期开始，主要为在上海从事商务活动的外籍人士提供国际化的居家服务设施，从最初的上海商城到目前以品牌优势取胜的“雅诗阁”集团，形成上海房地产市场独具特色的物业类型。
此类物业的典型代表如表二所列。
酒店式公寓的主要来源其一，由不良资产即烂尾楼重新包装。
其二，大型住宅小区的开发过程中产生的一些边角料。
其三，重新设计建设。
普通酒店式公寓的常见缺陷利用烂尾楼或大型住宅小区的边角料开发建成的酒店式公寓（尤其是“小户型单身公寓”），往往具有先天或后天的不足，主要是：♦电梯数量不足♦通道狭窄♦通风采光严重缺乏♦户型设计不合理，出现不规则多边形等怪异房型♦储存空间严重不足♦装修质量粗糙♦居住人群复杂♦会所设施不全♦车位严重缺乏♦绿化率低第二部分酒店式公寓开发前景酒店式公寓的需求分析近两年上海酒店式公寓的市场需求相当旺盛，推出的酒店式公寓的销售率基本超过85％，有的甚至达到100％。
2003年静安区新推出的世纪时空、静安新格、阳光名都、骏豪国际、君悦静安等产权式酒店式公寓销售都异常火爆。
经调查，上海酒店式公寓的主要消费群主要集中在以下几类人群：1、外资公司或国内知名企业驻沪的工作人员。
外资公司的人员大多来自于欧、美国家，为这些公司的行政管理人员（如：CEO、总经理、部门经理等），享受着公司给予的丰厚的住房补贴，他们大多数选择比较高档的酒店式公寓，是酒店式公寓最强势的消费群体。
国内知名企业驻沪的高级管理人员也具备极强的消费能力，他们绝大多数为公司的领导者和决策者，同样也享受着公司给予的丰厚的福利待遇，而且工作时间也并非长期或永久性的，所以这部分人群大多数选择中、高档的酒店式公寓。
2、“海归创业派”人士。
他们回国主要是为了自己创业，由于多方面原因，前期他们不大会将资本用于购房，但是长期受到国外思想的影响，对自己生活品质相当重视，这部分人群大多数选择中档的酒店式公寓。
3、上海本地的处于金领和白领之间的高收入年轻阶层。
便利、自由、让自己全身心地放松都是他们选择的理由，他们大多数选择中、低档的酒店式公寓。
4、部分比较特殊的客源。
如一些昼伏夜出的特殊工作群体等。
当然，居住或使用酒店式公寓的人群未必是房产物业的购买者，酒店式公寓产权拥有者一般不同于普通住宅的所有者，他们更多的是以投资为目的，所以投资客户是该市场需求主体。
而且在酒店式公寓的购买需求人群中，还有以下几个特点：其一，年轻客户低积累，高收入，高预期的特点，决定他们的需求重点是小户型公寓，而酒店式公寓面积一般为30～50平米，为全装修住宅，对物业管理的要求较高，地理位置相对优越，总价基本低于50万，因此近年来酒店式公寓的购买人群中，年轻客户所占比例逐步提高。
其二，由于对上海经济地位和国际地位的认可，以及对上海申博成功和中国加入WTO对上海的利好影响的良好预期，外籍人士和外地人在沪置业的步伐加快。
分析本市购买对象（图一）、外地购买对象（图二）、境外购买对象（图三）购买的物业价格比例，可以发现外地和境外购买对象购买7000元以上的物业占了较大的比重，他们中有相当比例的选择投资酒店式公寓。
2003年以前市场上已售出的6000多套，其中近3000套的业主为外籍人士。
图一本市购买对象图二外地购买对象需求预测：根据有关资料，上海每年的租房者在150万左右，其中月薪2500元以上的白领占到20％，大约30万人。
另据上海市公安局统计，目前海外人士在上海为数约6万人，实际就业的达1.6万人，台商的数量不下20万人。
因此，上海房地产市场目前对单身公寓的需求量约在4万到6万户左右，更为乐观的预测甚至可达10万户。
而且，中国加入WTO和上海申博成功的利好效应对楼市的刺激作用逐渐突显出来，公众对酒店式公寓租售市场具有良好的预期，尤其对CBD地区良好的发展前景非常乐观。
由此可见，酒店式公寓及市中心小户型房屋的需求量，在一定时间内仍将呈上升趋势，尚有一定市场潜力。
酒店式公寓的供给分析自1990 年上海出现首家酒店式公寓——上海商城以来，上海已有酒店式公寓100余家，总建筑面积200~225 万平方米之间，区域集中分布在长宁、徐汇、卢湾、静安、浦东等中心区域。
从酒店式公寓的供给来看，其供应总量从1993年起不断增加，1998 年的供应量达到顶峰，直接造成1999 年供应量相对剧减，虽然2000 年有所回升，但是2001 、2002 年的供应量处于递减状态，而2003年又突然放量，上半年市场供应量将达到40万平方米（包括整盘小户型），约7500多套。
2003年上海销售的主要酒店式公寓如表三所示。
由于酒店式公寓在上海持续热销，不少房地产开发商会顺势跟进，再结合央行对房地产市场中高档物业的宏观调控政策，可以预见，在未来的一段时期内，上海的酒店式服务公寓每年的新增量将趋于稳定，整体供应量缓慢上升，3~5年后逐步达到市场需求和供给相对平衡。
从开发商供应的物业形态来看，上海市面上的酒店式公寓有高、中、低档之分，主要有三类：开发商长期投资型、整盘出售型和产权分散型。
目前，市场上多数的单身公寓均属产权分散型，而且中低档酒店式公寓位居市场主流，但随着国际客源的不断涌入，高档酒店式服务公寓将有很大发展潜力，其供应量会有所上升。
从酒店式公寓的分布走向看，酒店式公寓的发展与整体城市发展战略息息相关，眼下长宁区及徐汇区市场已接近饱和；随着新的“泛CBD区”中心在南京西路形成可能性的逐渐加大，静安区特别是南京西路地带，由于较优越的地段位置、便利的交通、宜人的居住环境，将成为发展酒店式公寓的黄金地块；浦东新区由于“国际航班东移”以及“成功申博”的利好消息，大量的外资客源也将带动区域内酒店式服务公寓需求；作为传统高尚地段的卢湾区，其北区仍然受淮海路商圈和新天地时尚圈所依托，短期内可以成为酒店式公寓的机会点，其南区受世博会的影响，从长期来看，必将成为酒点式公寓的机会区域；黄浦区依托其固有的地理位置、强势的商业氛围，也将成为酒店式服务公寓的机会区域。
以上区域将是上海酒店式公寓的主要供给区域。
酒店服务式公寓迅速崛起的宏观经济背景1、商务旅游性人口的增加上海正逐步发展成为国际金融中心，各种经贸洽谈、国际展览、国际会议等商务交流活动频繁，远程客人增加，停留时间变长，境外高消费水平的公务、商务客人、旅游客人有较大幅度增长。
据有关数据显示，除300余万外省市人口外，港、澳、台和外籍常住人口约8-10万人，约占上海总人口的0.5-0.6%，而流动性人口现已达30万人，接近上海总人口的2%。
在强大的消费前提下，上海的酒店消费前景广阔。
而酒店式公寓拥有酒店的管理与服务，又具有比星级酒店更合理的价格，是对未来全球化发展需求的一种呼应，将会成为市场中的一个亮点。
2、储蓄的保值、增值功能弱化和证券收益的起伏不定长久以来，银行储蓄一直是中国人投资理财的首选，但截止2002年2月的第8次降息（一年期定期存款利率已降到1.98%），利息税的增收，储蓄保值、增值的功能开始弱化，社会理财观念发生了根本性变化。
与银行储蓄相比，酒店式公寓的投资性能更强，这也是酒店式公寓热销最大的卖点。
另外，伴随着证券市场的持续低迷、欲涨乏力，市场资金流在不知不觉中发生转移，最为明显的，就是催生了房地产市场的“投资风潮”。
在政府的支持下（包括蓝印户口政策、购房退税政策等），上海的房地产业的投资环境得到了很大改善，而且随着市中心地块的日渐稀少，房地产的投资价值更是弥足珍贵。
购房贷款利率大大低于其他商业贷款利率，与投资股票债券相比，产权酒店总价低，月还款额少，随着上海房地产市场的不断健全和完善，银行利率的下调，投资风险也随着降低了不少，越来越多的人加入到了投资酒店式公寓的行列中来。
成功开发酒店式公寓的四要素在开发酒店式公寓的过程中，选址、规模、产品定位、物业管理等四大要素决定了项目开发的成功与否。
首先在选址上要有交通便捷、商业服务配置齐全、客流密集的优势，这是开发的前提。
酒店式公寓不是适合上海所有地区，成功的酒店式公寓主要分布在三个区域：其一是闹市中心，如CBD核心区、市中心，其二是外国人聚居区，其三是以工作为导向、从业人员多数为白领年轻人的地区。
这些区域对酒店式公寓的需求较大、较集中，而远离闹市中心的偏远区域或城郊结合部则不适合开发酒店式公寓项目。
其次，酒店式公寓的规模也要控制好。
大规模的开发可以增加项目的知名度，降低开发成本，但若无足够的需求，会影响销售率，导致开发成本的积压。
同时，也不利于日后的出租率、租金，在车位、配套设施的使用上也会造成不便。
再次，产品定位要准确，表现在外观设计、户型设计、装修标准、功能配置、辅助设施的安排要有针对性。
最后，物业管理上要选择管理经验成熟、管理水平高、客源资源丰富、营销能力强的专业酒店管理机构担纲，这是酒店式公寓销售业绩的保障之一，也使开发的物业在租赁市场有良好表现，为今后继续开发打下基础。
酒店式公寓设计的新趋势。