绿地运河商务中心--前期物业管理服务协议

绿地运河商务中心前期物业管理服务协议甲方：上海永绿置业有限公司杭州分公司乙方：甲方是指：房地产开发单位选聘的物业服务企业。

乙方是指：购房人（业主）。

前期物业管理：是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

本物业基本情况本物业名称：杭政储出【2012】64号、65号地块商业金融业用房【绿地运河商务中心】物业类型：办公楼、商业；座落位置：杭州市拱墅区大关路100号；占地面积：22638 平方米；建筑面积：130313 平方米；乙方所购物业基本情况：房号：幢层室乙方所购或租赁房屋销售（预售）或租赁合同编号：乙方所购（租）房屋基本情况：框架结构；使用性质：建筑面积：业主联系电话：根据《中华人民共和国物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》等有关法律，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就绿地运河商务中心物业管理服务达成如下协议。

本协议依照国家建设部制订的《前期物业管理服务协议》范本制定，已经行政管理部门审定备案。

第一条甲方的权利及义务一、可委托专业公司承担本物业的专项服务，但不将本物业的整体管理责任转让给第三方；二、依据本协议按时向乙方收取物业管理服务费、公共能耗均摊费等；三、乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；四、根据本物业服务管理的实际情况，增加、调整物业管理服务的内容要求；五、因物业维修、更新影响相邻业主或使用人对物业使用或造成财产损失的，责任方负责修复，并承担相应的赔偿责任；六、物业共用部位及设施、设备保修期满后，涉及中修以上的维修及更新，提出物业管理维修基金的年度使用计划，依法报审后使用，并每年一次公布物业管理维修基金使用情况；每年一次向业主公布物业维修、更新费用的收支账目，接受业主的监督；七、甲方有权自主使用和经营物业管理办公用房、公共活动用房和商业用房；八、编制物业管理服务方案及财务年度计划；九、甲方应提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方；并与乙方及装修施工责任方共同签订《房屋装饰装修管理协议》、《消防安全责任书》；十、接到物业损坏报修时，及时进行维修和处理；十一、接受物业管理部门，其他有关行政管理部门的监督指导；十二、配合提供商务中心物业服务和开展商务中心文化活动；十三、制定物业区域内车辆行驶、停放的管理制度；十四、在有关法规和政府部门的许可下，享有在本物业公共场所等张贴、悬挂、设置、安装招牌或广告宣传物及其他有益物件，拥有调整及拆除的权利；相关费用用于物业经营管理费不足部分的弥补。

第二条乙方的权利及义务一、有权监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；发生争议时，有权向物业委托单位和房地产行政主管部门提出协调要求；二、有权合理使用物业的公共部位和公共场所（因甲方制订的物业管理制度限制除外）；三、有权按照有关法规制度及根据房屋所有人的要求进行合理装修；四、有权向甲方提出物业管理服务方面的合理化建议，并得到相应的回复；五、遵守《绿地运河商务中心装修手册》、《绿地运河商务中心管理规约》等文件内容规定的管理制度和物业使用规则；六、遵守甲方制定的《绿地运河商务中心用户手册》等有关物业管理的制度；七、倡导本物业公德，爱护绿化、园艺、景观、室外公建器材等服务设施；八、自觉将非机动车停放在指定区域，不得出现乱停乱放、未锁离人现象，应根据甲方管理人员要求将自行车、电动车、机动车分类摆放；如未按规定停放在指定区域，甲方管理人员有权将违规车辆搬离；九、遵守甲方规定的时段要求，租用车位并缴纳规定费用；机动车临时停放时，缴纳占道泊位费（甲方按照政府文件和本物业实际情况设置室外临时停车卸货区）；十、装饰装修的申办及工程管理严格按照国家有关法规要求以及本协议附件《绿地运河商务中心装修手册》执行，并服从甲方的公共管理；十一、装饰装修工程申报时，应与甲方和装修施工责任方共同签订《绿地运河商务中心房屋装饰装修管理协议》；十二、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施的，应事先通知甲方获得批准后方能使用，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；十三、履行以下义务，并承担相应的法律责任：①不变动外墙及不影响外观形象；②不在公共区域内设置办公区，不设置无框玻璃墙；③不在公共区域安置或堆放杂物，不影响整体外观；④不在窗户玻璃上乱张贴；⑤不在外立墙面随意设置中央空调室外机和动力电箱柜；⑥不私自搭建空中花园或鸟笼类物品；⑦不封闭管线检修孔；不截堵和改变通排风口；⑧不影响消防设施及隐蔽线路；⑨不私自移动或封闭所有弱电管线；十四、依据法规和前期物业服务合同，按时向甲方缴纳物业管理服务费、公共能耗费等；十五、转让房屋或转租时，事先通知甲方，结清相关费用，并告知受让方与甲方签订本协议；十六、承租人、使用人及访客因违反《绿地运河商务中心管理规约》、《绿地运河商务中心装修手册》和本协议所造成公物及设施、设备的损失、损坏，业主、使用人应承担连带民事责任；十七、业主、使用人的维修、给排水、通风、采光、通行、卫生、环保（噪音）等方面的相邻关系，应予以配合，不得因此而损害他人的合法权益；因相邻业主、使用人拒绝配合而造成其他业主、使用人物业或公共部位损坏及财产损失的，应承担修复或赔偿责任；十八、根据绿地运河商务中心物业分期开发建设的实际情况，遵守开发建设单位及甲方制订的各项工地管理制度；十九、按照建设开发单位的交付通知函件，如期履行物业交付手续。

违约逾期，承担相应的责任；二十、履行业主自觉、自律、自治与物业管理服务相结合的原则，支持物管企业的合法行为。

第三条甲方提供的物业管理服务内容一、物业共用部位的使用管理、养护、维修和更新共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括楼盖、屋顶、柱、梁、内外承重墙体）门厅、楼梯间、庭院、户外墙面、走廊通道等。

二、物业共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新1、共用设施设备是指共用的暖通设备、上下水管道、落水管、水箱、电梯、加压水泵、照明、消防设施、绿地、园艺小品、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、附属建筑物、构筑物等。

2、物业公司根据业主或物业实际使用人的要求，另行安装物业非常规性的设施设备时（如空调、加装消防喷淋、烟感系统等设施设备的购买、安装、维护保养），相关设施设备的维护保养费用则另行收取，维护保养费用发票单独开具。

（该条款为物业公司与物业实际使用人单独另行约定事项，为非常规性物业服务内容，故该项维保费用的收取和支出与物业管理费无任何关联，仅为双方单独约定事项在本协议中体现。

）三、公共环境卫生的清洁、管理1、物业共用部位的清洁卫生。

共用部位是指楼道、门厅、走廊通道、电梯间、公用的卫生间等；2、公共场所的清洁卫生及垃圾收集、清运；3、室外服务标识的清洁；4、区内水域的卫生管理及净化措施；5、区域道路的环境保洁卫生。

四、公共绿地的养护与管理公共绿地是指公共地带的花、草、树木、园艺小品。

五、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序和安全防范，实行安全监控、商务中心主要入口门岗查验、执勤巡逻。

六、协助公安消防管理部门维护本物业区域内的消防安全防范工作1、消防制度制订和宣传教育；2、定期的消防预演训练；3、义务消防队伍建设；4、消防设施、器材配置维护与管理。

七、交通秩序与车辆停放1、道路管理：设立区内交通导向标识及警告标志；2、车辆管理：对业主自备用车进行注册登记和实行查验制度及凭证（卡）进出；3、停车场管理：对地下车库机动车库、路面机动车临时停车和非机动车停放实施管理。

八、物业装饰装修的管理服务制定《绿地运河商务中心装修手册》，作为本协议的附件，在签署本协议时，予以明示，并予以说明。

九、物业维修，更新费用的账目管理和物业档案的保管。

十、依据绿地运河商务中心实际情况，制定有偿服务内容，乙方就甲方提供的特约服务有自主选择权。

第四条物业管理服务质量一、房屋外观1、外立墙面整洁；空调机位安装需规定统一、集水入管；2、无违法违章违规搭建及封闭现象；3、无任意开凿墙洞行为。

二、设备运行设备运行质量达到国家相关部门的年检标准。

三、共用部位、共用设施设备的维护和管理1、确定设备标识和运行及安全标志；2、对共用部位、共用设备设施按期巡检、维修、记录；3、保证正常运行；4、选择具有合法资质的企业对区内特种设备进行安全监测、维保；5、督促电梯维保企业或责任人严格按照国家《特种设备安全监察条例》的要求，对电梯进行规范化维保，以保证业主、使用人的利益。

四、环境卫生1、环境洁净，无裸露垃圾，无卫生死角，无积尘积垢；2、生活垃圾日产日清，建筑垃圾圈场集中堆放，定期清运。

五、绿化1、树木生长茂盛，苗木成活率或修补后成活率达98%，每年二次防病除虫；2、草坪整洁按期修剪，定时清理。

六、交通秩序与车辆停放1、无违章占道，乱停车辆现象；2、应急特种车辆进出无碍；3、实行停车收费管理。

七、保安实施24小时区域性监控、绿地运河商务中心主要入口门岗查验，执勤巡逻，协助公安部门做好安全防范。

八、消防消控中心全天候预警，无重特大火灾事故。

九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修小修：24小时或约定时间；急修：4 小时或约定时间。

十、公开岗位职责，服务内容，实行业主监督制，提升服务品质。

十一、为维护本物业全体业主的公共利益及达成本协议的共建目标、服务标准，依法制定各类绿地运河商务中心管理制度。

凡甲方制定的各类绿地运河商务中心管理制度，甲方可通过以下三种方式中任何一种予以公示：1、通过信函的方式通知；2、通过商务中心单元通知栏，公告通知；3、通过商务中心公告电子显示屏，公告通知；公示内容业主未明确提出书面回复的，视同认可公示内容。

第五条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方缴纳费用时间1、乙方应自建设单位《交付通知书》约定的房屋交付之日的次月首日缴纳前期物业服务费用（如实际交付时间早于交付通知书约定的交付时间, 乙方应自实际交付之日的次月首日开始缴纳前期物业服务费用）。

物业服务费及公共能耗费用按半年度预缴，业主应在每半年度末月的30日前缴纳下半年度物业服务费用及公共能耗费用。

逾期缴纳物业服务费及公共能耗费用的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的千分之三作为违约金。

2、乙方出租本单元房屋时，对物业管理服务费及公共能耗费用的支付有约定的，从其约定，无约定的，由乙方承担。

租赁双方约定由租户承担的，乙方对物业管理费及公共能耗费用的缴纳承担连带清偿责任。

二、物业管理费标准本着服务业主、保本微利经营的原则，绿地运河商务中心的物业管理服务费收取（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造费用，不包括公共能耗费用）执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定，由乙方或物业使用人按其拥有的建筑面积计算，向甲方缴纳，绿地运河商务中心物业管理服务收费采取酬金制，按本物业管理区域物业管理服务费8%的比例提取酬金，其余全部用于物业管理服务合同约定的支出，结余或者不足均由乙方享有或者承担。