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国内购物中心失败案例研究
国内购物中心失败案例研究一、商业地产中失败的几种原因即类型分析商业地产的实质首先是商业，然后才是地产，其开发的难度重点不在于开发，而在于运营管理。
故针对商业地产的开发，首先应降低风险，确保企业可持续发展的战略，然后才确定项目的开发战略，这是由于商业地产的特点决定的。
但到目前为止，许多房地产商对商业地产的风险仍然认识不足，许多人仍然是以操作住宅的方法操作商业项目开发，这是一个极大的误区。
商业地产项目开发过程体现了开发商、投资者、管理者、经营者等多重利益关系，从能否吸引消费者、如何招商、能否销售、如何经营做旺、后续运营的要求等多方面通盘统筹，并且必须在充分考虑企业现金流的基础上，才能进行规划建设。
对于走可持续开发战略的开发商而言，一个商业项目能暂时取得良好销售业绩并不算成功，商业地产项目要达到销售旺、招商旺和经营旺“三旺”，形成良性循环的局面，才算真正成功，不然商业项目后续运营的失败将会给开发商后续发展造成很大的负面影响。
综合所有的失败案例可以看出，商业地产项目失败的原因具有很强的共性，有普遍的特征，主要可以归纳为以下几种：1、定位错误主要是项目整体定位错误以及商业业态的定位和整体定位不匹配的问题。
一定的商业规模有其相适应的整体功能，如果规模没有达到一定的要求，而盲目提出不切合实际的定位，招商和后续运营管理必将陷入困境。
对于商业项目来说，首先要确定合理的定位，以此确定合理的开发规模，而不宜盲目打造“代表性购物中心”、“大型商业中心”。
2、规划设计的问题国内大多数开发商没有自己专业的商业地产方面的规划设计团队，国内也没有优秀成熟的商业规划设计队伍可以委托，大多数开发商对商业及建筑规划的理解也比较肤浅，更致命的是漠视商家和消费者的需求，前期没有与商家进行有效的规划沟通与技术对接，最后的规划与设计（无论是内外部交通动线、内部的客流动线、荷载、层高、进深、强弱电系统、立面设计等等诸方面）根本不符合商业的需求，导致无法招商、无法如期开业、无法正常运营等一系列问题。
中国家族信托成功案例解析
中国家族信托成功案例解析案例⼀：吴亚军、蔡奎家族信托2012年11⽉20号，[BVI公司注册费⽤]上市公司龙湖地产董事会主席，中国⼥⾸富吴亚军离婚案，为中国家族企业利⽤信托处理同类事件树⽴了⼀个样本。
764亿港元的市值公司，577亿港元的⾝家分割，龙湖地产估价并未因在这场离婚案受到太⼤影响。
原来早在2008年6⽉龙湖地产公司上市之前，吴亚军与其丈夫蔡奎便已通过汇丰国际信托，各⾃设⽴了⼀个家族信托，将即将上市的公司股权分别转移其中。
（具体结构如下图）吴亚军与蔡奎先在开曼群岛上注册了龙湖地产的空壳公司，龙湖地产的股权由两家注册于英属维尔京群岛的公司持有，分别为Charm Talent以及Precious Full。
之后，吴亚军与蔡奎在英属维尔京群岛⼜注册了⼀个名为Longfor Investment的公司，该公司股权由龙湖地产100%控股。
Longfor Investment收购了嘉逊发展的全部已发⾏股本。
这⼀部分正是吴亚军打算⽤来上市的资产。
Longfor Investment收购了嘉逊发展之后，⼜将股权分别以19.2亿港币和12.8亿港币的价格转让给Charm Talent 和Precious Full。
⾄此，信托架构已经到了收尾阶段。
吴亚军和蔡奎将汇丰国际信托列为受托⼈之后，开始着⼿将各⾃的股权转让给汇丰国际信托的全资⼦公司。
汇丰国际信托的分⽀机构⼏乎遍布世界，尤其是在泽西、开曼、维尔京群岛等离岸⾦融中⼼上。
吴亚军将Charm Talent所持有的所有嘉逊发展的股份全部转让给汇丰国际信托在英属维尔京群岛注册的全资⼦公司Silver Sea。
⽽蔡奎也将Precious Full所持有的全部嘉逊发展股份转让给汇丰国际信托在英属维尔京群岛注册的全资⼦公司Silver land。
这两次转让以零代价的馈赠⽅式进⾏。
信托成⽴之后，吴亚军和蔡奎都不再直接控制龙湖集团的股权。
在这⼀架构下，⽆论吴蔡两⼈的⾝份性质发⽣了何种变化，公司股权最终都需要通过家族信托基⾦汇于⼀体产⽣效⼒，这在⼀定意义上保障了两⼤股东⾏动的⼀致性。
建外SOHO案例分析PPT课件
建外soho的建筑布局采用开放式街区设计，将商业、居住、休闲等功能分区明 确，同时通过合理的道路规划和绿化景观设计，创造出舒适、便捷、宜人的生活 和工作环境。
03
建外soho项目实施过程
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建外soho项目实施过程
施工进度与质量控制
施工进度管理
建外soho项目制定了详细的施工进 度计划，确保工程按期完成。通过合 理安排施工顺序，优化资源配置，有 效控制了施工进度。
为确保工程质量，建外soho项目采取 了一系列质量控制措施。包括材料检 验、施工过程监控、成品验收等环节 ，确保每个环节的质量达标。
建筑材料与技术应用
建筑材料选择
建外soho项目选用了优质的建筑 材料，如高强度混凝土、耐久性 好的建筑外墙材料等，确保了建 筑结构的稳定性和耐久性。
新技术应用
在施工过程中，建外soho项目积 极应用新技术，如BIM技术、绿 色施工技术等，提高了施工效率 ，降低了能耗和资源消耗。
建外soho项目周边配套设施完善，包括酒店、商场、医院等，为入驻企业和员工提 供便利。
02
建外soho项目规划与设计
02
建外soho项目规划与设计
规划理念与目标
规划理念
建外soho的规划理念是创造一个充满活力、开放式的城市社区，将商业、居住、 休闲等功能有机融合，打造一个具有国际水准的现代化城市中心。
面。
服务质量
建外soho注重服务质量， 提供全方位的物业服务， 满足租户和客户的需求。
当前运营状况分析
销售业绩
建外soho目前的销售业 绩稳定，客户群体以中 高端为主，销售渠道多
样化。
出租率
目前建外soho的出租率 较高，但仍有部分空置 面积，需进一步优化租
SOHO社区发展对我国住区建设领域启示
SOHO社区的发展对我国住区建设领域的启示摘要：改革开放以来中国社会发生了深刻的变革，市场经济体制的确立把开放、竞争、商业化引入了中国社会。
就业压力的增大和中小企业紧张的运营成本促使很多人选择了soho的工作模式。
随着这股热潮soho概念也进入了住区建设领域，并且发展迅速，引起了建筑界及社会学界的关注。
本文将对soho社区进行初步研究，并探求其对我国现阶段住区建设领域的启示与借鉴。
abstract: since the reform and opening up china’s social changed, the establishment of the market economic system, the open competition, the commercialization into chinese society. the increasing pressure for employment and small and medium-sized enterprise nervous operation cost of many people choose to soho work model. as this boom soho enters into the concept inattentive construction field, and developing rapidly, causing the construction and social the attention in the academic field. this paper preliminary research community to soho, and study on the our country present stage settlements construction areas of enlightenment and reference.中图分类号：r-1文献标识码：a文章编号：1 soho社区1.1 soho社区产生的背景soho社区是在“新都市主义”思潮影响下，伴随着信息通信技术的革命而产生的。
SOHO中国项目案例分析-PPT课件
5万平米超大景观园林，城市中心稀有顶级景观办公。绿化率高达30%，形成了独树 一帜的都市园林式办公环境。
SOHO CHINA case study. Shanghai·Beijing 18
案例研究
望京SOHO
四、功能分析
由3栋集办公和商业一体的高层建筑和三栋低层商业组成
办公
亮点 办公大堂层高10米、面积均在1000平米以上，其中T1大堂面积约为2200平方米 T2大堂面积约为1700平方米，T3大堂面积约为1100平方米；塔1、塔2还设计了双 层立体式大堂 共有办公客梯81部，电梯厅16个，电梯厅都设有门禁系统，做到办公、商业及服 务的人流区分，保证办公区有序、整洁、安全 办公楼层高主要有3.6米、3.8米、4.2米，适合不同办公人群的需求 办公户型建筑面积100-400平米区间比例达88%，办公面积分布面广，既适合小面 积投资客户又能够满足大面积自用需求
SOHO复兴广场位于上海内环的核心，淮海中路CBD 商圈，汇聚淮海中路商业街和时尚地标新天地。轨交 10、13号线直达，1、8、9号线三线环拥。
SOHO复兴广场由德国GMP建筑事务所设计。由一栋 27层的办公楼和4座裙楼构成，集5A甲级办公空间和 商业配套于一体。
SOHO CHINA case study. Shanghai·Beijing 3
形式与功能边缘的模糊，室内 与室外界限的不确定，美丽与 情趣相融合，步行商业街，如 峡谷一样依偎在建筑形体的流 畅曲线之间。周边的绿色植被 是一组起伏的装饰草坡毗邻于 建筑流畅的曲线与起伏的自然 景观之间。
SOHO CHINA case study. Shanghai·Beijing 23
案例研究
设计的一个主题是借鉴中国院 落的思想，创造一个内在世界。 通过可塑的、圆润的体量的相 互聚结、溶合、分离以及通过 拉伸的天桥再连接，创造了一 个连续而共同进化的形体以及 内部流线的连续运动。
SOHO案例
粤海地产营[2010]147号关于中山项目内部认购活动现场布置的请示SOHO望京：望京SOHO由世界著名建筑师扎哈•哈迪德（Zaha Hadid）担纲总设计师，占地面积115,391.8平方米，规划总建筑面积521,265平方米，由3栋集办公和商业一体的高层建筑组成，最高一栋高度达200米。
2014年建成后，望京SOHO将是从首都机场进入市区的第一个引人注目的高层地标建筑，成为“首都第一印象建筑”。
写字楼户型图：望京SOHO三栋办公楼具有超大、超宽、超高的豪华大堂，每个大堂面积都是上千平方米，三个大堂都采用局部挑空两层的做法，空间感极强，办公人流、休闲人流、服务人流流线清晰区分。
办公户型建筑面积100-400平米区间比例达88%；办公面积分布面广，既适合小面积投资客户又能够满足大面积自用需求。
望京SOHO办公楼层高主要有3.6米，3.8米，4.2米三个层高。
不同的层高是为了适合不同的办公人群对层高的不同需求。
办公的各楼层设置直饮水供应点，自来水经过多级过滤处理后，达到生饮水标准，彻底摆脱瓶装水的烦恼，为办公人员提供安全卫生的饮用水。
商铺户型：望京SOHO合理的商业配置——望京SOHO的商业建筑面积总共52793平方米，相对于望京SOHO的36万平米面积的办公人群，给这5万平米商业提供了几乎固定的客群保证。
望京SOHO的地下商业与三栋办公塔楼首层大堂有三组自动扶梯连接，便于三栋办公楼的办公人群方便的往来于大堂和B1层商业之间。
望京SOHO的F1、F2层商业大多数预留有室内楼梯空间，具备上下层联合经营的条件，并且部分预留了餐饮条件，可做餐饮商铺。
SOHO北京公馆：SOHO北京公馆总面积66333平方米，拥有220套公寓，位于北京最具国际化特征的燕莎区域，步行5分钟即可到达燕莎，毗邻使馆区，该区域是在京外国人士的主要居住地，周边集中了北京最高档的奢侈品店，酒店及写字楼，交通便利，环境幽雅，出门即可尽享国际都市的繁华，同时又安全私密，拥有亮马河等城市稀有景观。
《SOHO案例分析》PPT课件
• SOHO建筑所在的区域经济的科技信息及技术文化含量一般比较高
SOHO的权属问题
• SOHO产品的权属主要是根据土地性质来确定其权属的，有住宅性质，也有公建性质； 如：北京建外SOHO，18栋SOHO公寓为住宅用地，70年产权，2栋写字楼为公建用地； 北京三里屯SOHO为公建用地，50年产权。 武汉如摩登会馆和中山广场，是40-50年公建用地产权，中环·新天地，澳门银座是住宅70年产权。
2、办公空间布局开阔，分割适合，以满足不同的需求。 3、在公寓的空间打造商务的配套：全北京第一个拥有 宽带无线上网的社区、数字化社区环境、电视频道的 新增。
4、“混合就是活力”的建筑理念：建外SOHO的精神 是无中心，多层次，混合就是活力(multi-center, multilayer, multi-entrance, multi-view)。以小的环境打造大的 空间感。
• SOHO内企业注册的问题： 公建性质可以作为公司注册地址，住宅性质不能注册公司。但很多地方为鼓励创业，出具政策允许公司地址 可用住宅地址注册，如广东《关于鼓励创业带动就业工作的意见》政策，杭州、宁波等，武汉市为鼓励全 民创业，支持中小企业主以住宅为公司地址注册公司。但《物权法》明确规定，不得将住宅改变为经营性 用房。
北京SOHO现代城
产品设计
作为办公用途(A座首 层、三层)
• 设置厨房功能，设 置烟道，烟道设置 在卫生间的功能区， 使得厨房可进行功 能改造利用；
• 全为4.2米× 4.2米的 方格空间，可灵组 合分割；
• 户型面积90-190平 米的区间，部分设 置复式结构；
中国SOHO建筑历史分析
绿色建筑
源自水晶概念，彰显高端品质
融合传统与现代，“里弄式” 的特色规划布局。
北京门户新地标
超前卫的流线型外观和丰富的空间变化 各种不同形态的公共休闲空间， 塑造了活泼生动的商业步行街区 首次推出“小型办公，居家办公” （SOHO）这一概念
有超过60%的开放空间、无商业死角 光华路SOHO是罕有的可以在电梯厅 接受阳光沐浴的建筑
关注住的舒适 关注节能环保
浓缩型城市、毗邻式生活 方式的复活
强调人本建筑的设计理念、 体现敏锐的审美触角
下沉式广场、旱冰场 关注人的品味 智能化办公 以人为本
强调以人为本的室内设计 引人思考
使用了多项绿色建筑的先进技术 未来城市的新时代空间
2008年 2008年 2008年 2009年 2009年 2011年 2011年 2012年 2012年 2012年 2013年 2014年 2014年 2014年
北京 北京 北京 北京 北京 北京 上海 北京 北京 上海 上海 北京 上海 上海
gmp
6.6万 10万
220套公寓 商业5715平方米 办公76385平方米 商业3.8万平方米 办公2万平方米 商业13万平方米 办公10万平方米 住宅12万平方米 商业10700平方米 办公33500平方米 商业3843平方米 办公27758平方米 商业10万平方米 办公16万平方米 商业1万平方米 办公2万平方米 商业432平方米 办公4.3万平方米 商业2.2万 办公6.4万
19层
马清运
7.5万 31万
60米 30层
改建
5.9万 3.8万
13层
扎哈哈迪德 扎哈 （三期）
32万 6万 6万
60米 37米 24层 27层 200米 12层 135米