房地产专题
专题：保定易县房地产市场专题调研报告
保定易县房地产市场 专题调研报告
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汇报提纲 —— 第五部分
保定易县房地产市场 专题调研报告
易县资源优势 当地经济状况 易县房地产市场分析 易县市场产品分析 易易县县房房地地产产市市场场总总结结
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5 总结
保定易县房地产市场 专题调研报告
住房需求方面
县城人口增速缓慢，住房需求以改善居住环境为 动力。市场供应也以县城内部为主，改善居住条 件，美化县城环境。
楼体类型方面
人口增速缓慢，城区面积没有明显扩张趋向，同 样以拆迁为条件，整体市场呈小地块与规模开发 并存。多层项目逐渐向高层交替阶段。
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16
汇报提纲 —— 第四部分
250000 200000 150000 100000
50000 0
51380 58800
200000 130000
30000 18495
10000
华宇新港湾
金塘花园 云蒙家园二期 华宇阳光国际
惠东二期
燕都名苑
迎宾北区
数据来源：建设局
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华宇新港湾基本销售 完毕可以忽略。
燕都名苑拆迁困难今 年只能开工1.6万㎡
总之，在初级阶 段的易县房地产 市场，政府的有 力支持，为市场 发展带来一定动 力，以住房为主 要消费目标的习 惯短期内不会改 变，整体市场前 景一片光明。
在以建设生态文化旅游强县为目标的前提下，政府将加大城市建 设，且以旧城改造为主，房地产市场有一定的政策动力。
从现在市场上的项目分布来看，易县房地产开发已经呈现出由县 城中心向边缘区域的过渡。
名称 户型 面积
房地产评估专题培训
▪
y=[1－
1 ] [1 1 ]
(1 r) n
(1 r) N
▪ 式中：y——年限修正系数；
▪
n——评估对象土地使用权剩余年限；
▪
N——参照物土地使用权剩余年限；
▪
r——折现率。
▪ 例2 评估对象土地使用权剩余年限为30年，参照物土地使
用权剩余年限为23年，假设折现率为8%，则土地使用权年
限修正系数为：
地价值进行评估。
▪ 2.市场售价类比法合用旳条件和对象
▪ 市场售价类比法旳合用条件是具有发育完善旳房地产市场,而且在
市场上能够搜集到大量旳与被评估房地产相类似旳市场交易实例资料。
▪ 市场售价类比法合用旳对象是具有交易性旳房地产，如房地产开
发用地、一般商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、原则工业 厂房等。而对于那些极少发生交易旳房地产，如特殊工业厂房、学校、 古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场售价类比法评估。
4.进行区域原因修正
▪ 区域原因修正旳内容应根据商业、工业、住宅等房地产旳不同类型而
拟定，主要涉及参照物房地产所在区域与评估对象房地产所在区域在商业 繁华程度、交通情况、环境景观、城市规划、基础设施、公共设施等方面 旳差别。
▪ 房地产区域原因修正旳思绪是： ▪ 首先，列出对评估对象房地产旳价格有影响旳多种区域原因； ▪ 其次，鉴定评估对象房地产和参照物房地产在这些原因方面旳情况； ▪ 然后，将参照物房地产与评估对象房地产在这些原因方面旳情况进行逐
y 110% 104.76% 105%
容积率
1
2
3
4
5
地价指数%
100
105
110
115
专题汇总版房地产开发经营业务
（二）成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过 程中旳各项花费而拟定旳费用承担项目。计税成本对象确 实定原则如下：
1.可否销售原则。开发产品能够对外经营销售旳，应作为独 立旳计税成本对象进行成本核实；不能对外经营销售旳，可 先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其有关成本摊入 能够对外经营销售旳成本对象。
（3）采用基价（保底价）并实施超基价双方提成方式委托销售开发产品旳， 属于由企业与购置方签订销售协议或协议，或企业、受托方、购置方三方 共同签订销售协议或协议旳，假如销售协议或协议中约定旳价格高于基价， 则应按销售协议或协议中约定旳价格计算旳价款于收到受托方已销开发产 品清单之日确认收入旳实现，企业按要求支付受托方旳提成额，不得直接 从销售收入中减除；
（三）开发产品计税成本支出旳内容如下：
1.土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或 开发权）而发生旳各项费用，主要涉及土地买价或出让金、 大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置 费、土地变更用途和超面积补交旳地价及有关税费、拆迁补 偿支出、安顿及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、 危房补偿费等。
（十一）企业旳利息支出按下列要求进行处理
1.企业为建造开发产品借入资金而发生旳符合税收要求旳借款费用，可 按企业会计准则旳要求进行归集和分配，其中属于财务费用性质旳借款 费用，可直接在税前扣除。
2.企业集团或其组员企业统历来金融机构借款分摊集团内部其他组员企 业使用旳，借入方凡能出具从金融机构取得借款旳证明文件，能够在使 用借款旳企业间合理旳分摊利息费用，使用借款旳企业分摊旳合理利息 准予在税前扣除。
房地产专题报告
房地产专题报告一、当前房地产融资的困境2016 年前，中国房地产政策顺应了几轮地产周期，每次放松和收紧的力度都非常大。
政策着力点主要集中在“需求端”，通过调控贷款利率和额度，限制炒房投机，整体房价也呈现大开大合的趋势，主要城市新建商品住宅价格指数同比增长最高接近10%，最低时跌至-6%。
房地产行业紧密收紧政策，第一轮自2003 年 6 月起，当时国家政策旨在严厉控制1998 年房改后，地产信贷过度扩张的行为；第二轮自2009 年12 起，政策重点打击2008 年金融危机后，宽松政策带来的房地产过度投机行为，通过上调首付比例、限购、暂停发放三套及以上住房贷款等政策，对房地产金融去杠杆，遏制房价上涨势头，2012 年时房价甚至转为负增长。
第三轮自2016 年10 月，中央提出“房住不炒”和“三稳”政策，房地产行业回归刚性住房属性，整体政策的基调愈加稳定，整体市场价格始终被严紧控制在合理范围之内，调控政策也越加细致且具有针对性，政策实施强调因城施策。
当房地产市场增长过热，政府会出台一系列紧密政策针对性调控；当房地产整体下行压力过大，政策大概率也会及时纠偏，以免拖累整体经济下行。
过去20 年中国的房地产行业有极强的金融属性，部分居民通过炒房投资积累大量财富，拉大贫富分化。
此政策颁布，一方面旨在引导中国住房回归居住属性；另一方面，也告别过去20 年国民经济发展严重依赖地产增长的态势，过度到以高端制造业和新兴科技产业为主要支柱。
未来房地产整体政策会呈现“易紧难松”的态势，地产脱离金融属性。
本轮房地产收紧政策在2020 年8 月-2021 年 2 月密集出台，主要着力点集中在“供给端”，通过融资收紧，来限制房企高杠杆、高速扩张拿地的经营状况，以及居民的炒房行为。
以往房地产政策主要集中在需求端（如首付比例、房贷利率和额度），也有部分限制房地产融资的政策出台，但主要是融资渠道的收紧，例如对企业债、银行贷款、非标融资、信托等渠道先后收紧，打压影子银行融资等等。
房地产行业专题研究：财务视角下的地产信用风险分析框架与应用
目录一、财务分析：自下而上透视房企信用 (3)二、17年-20年：长效机制与周期嬗变 (4)三、定性分析：违约角度观察，高杠杆和多元化是两大风险点 (6)四、定量分析：在市场和经营中寻找相关性 (10)五、如何从财务的角度预测房企的信用风险 (13)一、财务分析：自下而上透视房企信用财务报表是经营情况向公司战略的映射。
财报的内涵不止在于反映公司现有经营状况，并且也可以由果推因，从经营情况体现出企业竞争力进而映射出企业的战略导向。
因此财务指标不仅具有分析公司现状的含义，还可以自下而上透视公司经营逻辑，预测公司未来的发展。
图1：财务报表囊括了公司的经营情况，竞争策略，公司战略等信息资料整理：云锋金融财务分析是房企信用分析的基础。
对于房地产信用债研究来看，财务分析是研究房企信用的基础。
虽然由于财报制度的局限性，利润表相关指标与实际经营情况有所脱离，但公司的偿债能力，运营能力，产品力等方面均在财报有所体现，而且还可以从财报中推测房企的竞争策略与公司战略，从而结合宏观分析预测房企长期的信用变化。
财务定量分析结合经营数据和战略定性分析能对房企信用质量有更深入的研究。
信用评级模型的核心在于不同指标权重的配置。
业内财务分析结合在买方信用评级模型中应用于信用研究，信用评级模型能将公司隐性的信用分析框架显性化可视化，快速地将信用主体的信用质量通过评分的形式可视化表达，并且可以通过比较评分与市场利差的差异发掘投资机会。
在信用评级模型中，财务指标占主要的定量部分，定量的方式是通过赋予各指标不同的权重得出分值，因此房企信用财务分析的核心在于去除信息噪音，总结财务分析框架，找出影响房企偿债能力的核心财务指标。
我们通过回顾历史归纳总结适应市场的客观财务分析框架。
指标赋予权重的方法有多种，类似历史回溯法、专家打分法、熵权法等，我们尽量排除主观因素从客观的角度去为财务指标赋权，主要通过三种方法归纳信用财务分析框架：1、从结果出发，分析违约房企的战略，经营情况总结财务恶化路径，筛选预测违约的财务指标；2、从市场出发，假设市场有效，市场的利差体现了标的的违约可能性，那么通过多元回归的方式构造模型得出高显著度指标；3、从经营出发，通过底线思维，假设现金短债比和净负债率的变化会极大增加违约的可能性，因此通过建模分析筛选这两个指标的领先变量。
房地产市场调研报告专题5篇
房地产市场调研报告专题5篇第一篇:房地产市场调研报告一、市基本概况市位于省东北沿海，面积1880平方公里，海岸线长144公里，水陆交通便捷，沈海高速公路、建设中的温福铁路、将动工建设的宁武高速公路、规划中的福泰高速公路和宁衢铁路交叉贯全境，构成铁路、公路立体交通体系，并将成为沿海通向内陆省份的重要通道。
产业特色明显，工业形成了以三个主导产业，即电机电器、船舶修造和以茶叶加工为主食品加工业，电力、冶金铸造、建材、医药化工和包装印刷为特色的地方工业体系，2009年生产总值147.39亿元，增长12.6%，跃居全省“县域经济发展十佳”第三位；工业总产值248.88亿元，增长11.3%，省2009年县市国内生产总值前20名+人均GDP市位于省内第十二位。
二、市房地产行业前景政府发展思路：按照“强化中心社区，建设小城镇集群”的发展思路，“十五”期间，以建设中心市区为主体，中心集镇为骨干，加快了南部“金三角”城镇群的建设和以国道104线、省道小浦线、枫湖路为轴线的城镇带发展。
初步建立起了有利于增强城市整体服务功能、有利于生产生活、城市市容美观、市政设施较完善的中心城区和布局合理、交通便捷、设施配套、环境优美的小城镇群。
通过中心城区和小城镇群的功能互动和优势互补，为建成城市化水平较高、辐射能力较强、规模较大，集政治、经济文化为一体的港口工业城市打下了良好基础。
市人口60多万，城区20多万人口，人口占宁德市的1/5左右，GDP占宁德市的1/4左右，工业总量占宁德市的1/3左右，是宁德市的经济中心城市和闽东工业重镇。
庞大的人口基数本身就组成了一个庞大的居住消费、投资的市场。
2010年市政府工作报告中第五点：是建管力度不断加大，城市面貌得到改观。
城市建设步伐加快，城镇化水平达47.2%，比上年提高1.2个百分点。
完成富春溪两岸、坂中片区、南湖旧城片区、赛岐镇区、甘棠镇区控制性详规以及溪尾镇、溪柄镇、晓阳镇总体规划编制。
房地产公司地产项目汇报PPT专题演示
春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长 得郁郁 葱葱。 当我把 这个好 消息告 诉门口 的孩子 们后， 他们便 一个接 一个的 来到我 们家的 花园中 。
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CI CHU TIAN JIA BIAO TI
春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长 得郁郁 葱葱。 当我把 这个好 消息告 诉门口 的孩子 们后， 他们便 一个接 一个的 来到我 们家的 花园中 。
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春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长 得郁郁 葱葱。 当我把 这个好 消息告 诉门口 的孩子 们后， 他们便 一个接 一个的 来到我 们家的 花园中 。
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教育培训中心 商住配套春天的风吹过银杏树的枝头，几场春雨让刚冒出小芽的叶子，长得郁郁葱葱。当我把这个好消息告诉门口的孩子们后，他们便一个接一个的来到我们家的花园中。 金融中心 交易中心 总部办公区 设计企业群 研发企业群
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房地产公司项目专题报道策划方案(二篇)
房地产公司项目专题报道策划方案一、策划缘起东部旅游节日在即，全城热销海岸生活___月___日，在___省文化厅和___市盐田区政府主办的“首届亚洲少儿艺术花会暨___省少儿艺术节”即将召开，在“东部旅游文化节”同时开幕的喜人背景下，盐田的旅游旺季和置业___已经到来。
随着万科东海岸和心海伽蓝的陆续开盘，东部家居生活不断朝着海岸新时尚升级。
___深处悄悄入伙等好消息启发人们，盐田需要宣传，盐田需要更加时尚的海风吹拂。
二、合作优势《__周刊》，先锋时尚为东部海岸生活冲浪领航同是___月___日，全球时尚生活资讯，白领精英读本《__周刊》正式创刊。
《__周刊》是___市公开发行的全彩色铜版纸印刷、在___两地同时发行、直投的第一张周报，经过___月___日试刊后，受到读者和业内外一致好评。
证明这一独特崭新媒体深受市场欢迎。
用精美的图片、优美的文字、精确的策划，《__周刊》为盐田生活传递信息。
三、媒体互动《__周刊》与分众液晶电视互动，开创最新传媒模式为了充分传达东部海岸生活气息，更加准确锁定白领、金领人士置业盐田，《__周刊》与名震全国的分众传媒机构联手，在遍布___、___的高档写字楼、高尚酒店、住宅等电梯间开辟液晶电视广告。
凡在《__周刊》投放特殊版位整版彩色广告的客户都将同时得到分众传媒赠送的滚动播出的一周每天___次每次___秒的宣传广告，产生更为广泛的传播效果，达到其它任何媒体无法做到的事半功倍之效。
四、报道方法全景描绘盐田生活，为置业东部展示立体画卷1、介绍盐田简史：概括山海盐田，几年巨变2、描述旅游东部：处处美景处处家的环境3、谱写豪宅颂歌：聆听海、山无与伦比的天籁4、展示成熟配套：记录时尚小镇故事5、图说东方夏威夷：动感都市的社区广告五、其他配合全面互动，《__周刊》期待合作1、采访国土局、交易中心领导介绍盐田规划与发展蓝图2、___看楼专车免费服务3、赠送老板、总经理专访文章4、请中介公司、专家畅谈置业盐田的多重优势5、其他合作另行协商《__周刊》房地产部___年___月十二日房地产公司项目专题报道策划方案（二）一、项目背景和意义房地产是一个关系到国家经济发展和人民生活的重要行业，在当前我国经济转型升级和城市化进程加速的背景下，房地产市场也愈加繁荣和竞争激烈。
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房地产特别报告两会后，温总理在答记者问上表示，必须密切关注今年国内外经济形势的走向，因时而动，就是说时进则进，时退则退，动静不失其时。
“这需要十分谨慎和灵活。
”总理强调我们必须保持政策的连续性和稳定性，也就是说要继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，以巩固来之不易的经济企稳回升的大好形势。
如果经济再出现反复的话，那么带来的损失就太大了。
“但同时，我们要根据形势的变化增强政策的针对性和灵活性，把握好政策的方向、力度和效果。
根据总理的这个回答，我们判断中国政府出台政策抑制房地产泡沫的时机已经成熟。
一、当前的宏观经济形势我们对当前宏观经济形势的判断是，自金融危机已来，中国第一个经济增长的高峰和第二个高峰已经来到。
1．投资（1）固定资产投资已于2009年12月份现第一个低谷从投资来看，投资的低谷出现在08年12月，增速为22.27%;第一个高峰出现在09年5月,投资增速为38.67%,已经高于经济危机之前了。
09年12月，城镇固定资产投资月增速为24.09%,这是政府出台四万亿刺激政策以后的第一个低谷,因为与金融危机最盛的08年12月份的增速相差不大,因此,我们判断,在今后一两年的时间里,中国的投资增速,很可能难以低于这个数据多少。
换句话说，金融危机之后，投资的第一个低谷可能已经出现。
到2010年2月份，投资增速已经回到了26.6%。
我们认为这是一个比较正常的速度。
在过去3年中，中国城镇固定资产投资增速一般处在22%到30%之间，26%是一个中值。
但从3月份开始，月度投资增速会再度下降，5月份和9月份会再现两个低点，增速应该不会低于24%。
总之，今年5月份和9月份前后，城镇固定资产投资增速的第二、第三个低点就会出现。
我们认为它即使比09年12月份的数据低，也不会太低，而从6月份开始，特别是9月份以后，这个数据就会自然好转。
总体判断，今年全年投资增速会在25%左右。
9月份之前，投资增速都不会太高，10月份开始，投资增速会加速。
表1 城镇固定资产投资情况当月1至当月累计金额%金额%2007年2月6535.016535.0123.42007年3月8008.614543.6125.32007年4月8050.822594.4125.52007年5月9450.3732044.7825.92007年6月14033.0446077.8226.72007年7月10620.0156697.8326.62007年8月9961.176665926.72007年9月11587.7878246.7826.42007年10月10706.5488953.3226.92007年11月11651.29100604.6126.82007年12月16809.3117413.9125.8 2008年2月8121.2924.38121.2924.32008年3月10195.6527.3118316.9425.92008年4月10093.1325.3728410.0725.72008年5月11854.1325.4440264.225.62008年6月18171.729.458435.98326.88392008年7月13724.09729.2372160.0827.32008年8月12759.6128.0984919.6927.42008年9月14951.0229.0299870.7127.62008年10月13318.3624.39113189.0727.22008年11月14425.0723.81127614.1426.82008年12月20553.1122.27148167.2526.12009年2月10275.7926.510275.7926.52009年3月13286.2130.312356228.62009年4月13520.333.9637082.330.52009年5月16438.0238.6753520.3232.92009年6月24578.0335.2578098.3533.62009年7月17833.6629.9495932.0132.92009年8月17052.7833.65112984.7933．02009年9月20191.8135.05133176.633.32009年10月17533.431.6515071033.12009年11月17924.2124.26168634.2132.12009年12月25504.4124.09194138.6230.52010年2月1301426．61301426．62010年3月1677926．292979326．42010年4月16950.3225.374674326.12010年5月2061525.416735825.9（2）房地产投资。
已于09年11月现第一个低谷，09年3月份是高峰。
金融危机之后，房地产投资的低谷出现在09年2月份，增速为1%，09年9月份达到高峰，为37.06%,已经接近金融危机暴发前的最高月增速（37.54%）;09年11月份进入4万亿刺激政策之后的第一个低谷,为7.73%,2010年2月份恢复到31.1%，3月份为高峰，增速为39.01%。
我们预计中国房地产投资将在今年6月份和9月份再次出现两个低谷，但速度应该不会太低，而且对今年的投资增速总体影响不会太大。
从今年10月份开始，房地产投资增速会自然加快。
房地产投资是一个晴雨表，代表了民间投资的走向。
相对于城镇固定资产投资，房地产投资的波动幅度要大得多。
具体见表2。
表2 房地产投资情况当月1至当月累计金额%金额%2007年2月1785.661785.6624.32007年31758.123543.7826.9月2007年4月1720.835264.6127.4 2007年5月1949.757214.3627.5 2007年6月2672.879887.2328.52007年7月2247.4912134.7228.92007年8月2142.0314276.75292007年9月2537.316814.0530.32007年10月2378.1619192.2131.42007年11月2439.6721631.8831.82007年12月3647.7525279.6330.22008年2月2373.7232.92373.7232.92008年3月2314.0331.624687.7534.32008年4月2264.3331.586952.0832.12008年5月2567.231.679519.2831.92008年6月3676.38537.5413195.6733.52008年7月2687.87519.5915883.5430.92008年8月2546.4318.8818429.9729.12008年9月2847.7212.2321277.6926.52008年10月2640.0211.0123917.7124.62008年11月2628.027.7226545.7322.72008年12月4034.0910.5930579.8220.92009年2月2398.1512398.151 2009年3月2482.147.264880.29 4.1 2009年4月2409.69 6.427289.98 4.92009年5月2875.2312.010165.216.82009年6月4340.1218.0514505.339.92009年7月3215.1219.6217720.4511.62009年8月3426．8534．5721147.314．72009年9月3903.1337．0625050.4317．72009年10月3389．5728．3928439.7318．92009年11月2831.197.7331270.9217．82009年124961.0822.93623216.1月82010年2月3143.6431．13143.6431．12010年3月3450．3639．01659435．12010年4月3337.638.519932.0536.22010年5月398538．601391738．2本文从今年3月中旬开写,后来政府出台了抑制房地产投机的政策。
这会对后面的房地产投资形成影响。
因此，今年下半年，特别是明年，房地产投资增速会明显放缓。
总体来看，2010年中国投资对经济增长的刺激作用仍然比较大，我们预计在4.6个百分点左右。
低不会低于4,高不会高于5。
2．出口我们的结论是，中国第一个出口的高峰已现，就在2010年2月，增速为45.7%。
第二个高峰，也是最高峰，就在5月份。
增速为48.5%。
金融危机之后，中国的出口低谷出现在09年2月份和5月份，增速分别为－25.7%和－26.4%;之后一路攀升到今年2月份的高峰；我们预计今年5月份，还会出现第二个高峰。
总体来看，今年上半年出口增速都会不错，因为去年上半年的绝对数据都不高，因此，今年上半年出口数据会无忧。
而下半年，从7月份开始，特别是9月份，出口增速会下滑，但下滑的幅度不会太大。
我们预计全年的出口增速会呈现出前高后低的局面。
出口对GDP的贡献的弹性会比较大。
出口增速的低谷,将会在今年12月份到明年2月份前后来临，最晚会出现在明年5月份。
出口情况见表3。
表3 全国出口情况月度出口单位：亿美元，%出口当月1至当月累计金额同比(%)金额同比(%)2008.011095.826.51095.826.5 2008.02873.0 6.31968.816.7 2008.031089.030.33057.821.2 2008.041187.221.84245.021.4 2008.051205.328.15450.322.8 2008.061211.417.26661.721.7 2008.071366.126.88027.822.6 2008.081348.521.19376.322.4 2008.091364.321.510740.622.22008.101283．2719．2 12023.31 21.92008.111149.87-2.213171.6219.32008.121111.6-2.814285.517.22009.1904.54-17.5904.54-17.52009.2648.9-25.71553.3-21.12009.3902.91-17.12455.4-19.12009.4919.3-22.63374.2-20.52009.5887.6-26.44261.4-21.82009.6954.1-21.45215.3-21.82009.71054.2-23.6270.97-22.02009．81037-23.17307.4-22.22009.91159.38-15.028466.8-21.172009.101107.6-13.89573.6-20.52009.111136.5-1.210709.8-18.82009.121307.2417.712016.63-16.02010．11094.821.01094.821.0 2010.2945.2345.72040.0331.342010．31121．6724．233161．728．72010.41199.230.54360.8929.24 2010.51317.648.55677.433.23．消费我们对消费的判断是，第一个消费增速的高峰也已经来临，就在今年二月份。