2016年经纪人业务成功的十步骤每日一讲(9月27日)
2016年经纪人业务成功的十步骤每日一讲（9月27日）
每日一讲：
(单项选择题)
1、关于房地产经纪人在代理合同中的义务的说法，错误的是( )。
A.应按照被代理人的指示处理事务
B.应亲自处理受托事务
C.在处理被代理人事务时，应及时报告事务的进展情况
D.如以自己的名义取得的孳息，可以自己保留
2、存量房的买卖双方在房地产经纪机构的协助下签订了买卖合同后，发现房屋产权存在问题，房屋无法交易及过户。
这种情况提示房地产经纪人必须高度重视签约前的( )。
A.买方调查
B.合同审查
C.产权确认
D.房屋现场查验
3、房地产经纪机构客户关系管理系统的核心是( )。
A.决策支持子系统
B.客户分析子系统
C.客户联络中心
D.客户资料数据库
4、布置售楼处应考虑的户外功能有( )。
A.广告功能
B.广场功能
C.停车场功能
D.通往样板房的道路功能
E.商业功能
5、从法律上看，房地产居间包括( )。
A.向委托人报告订立房地产交易合同的机会
B.提供房地产交易政策咨询服务
C.提供订立房地产交易合同的媒介服务
D.为房地产经纪服务委托人代办房产证
E.代办房地产抵押贷款手续
6、房地产经纪机构通过门店，将一个业务团队固定在一个特定的客户开发范围之内，使之针对特定的客户提供服务，这叫做( )。
A.取向经营
B.聚焦经营
C.单一经营
D.商圈经营
7、房地产经纪必不可少的主要原因有( )。
A.房地产的特殊性
B.房地产价格的波动性
C.房地产交易的复杂性
D.房地产交易的经常性
E.房地产信息不对称性
8、房地产经纪机构在房地产市场中的作用有( )。
A.降低交易成本
B.规范交易行为
C.保障交易成本
D.提高市场效率
E.抬高市场价格
9、张某与出售方签订房地产买卖合同后，如果出售方违约，则( )。
A.甲机构可以向出售方追究违约责任
B.张某可以向出售方追究违约责任
C.张某应向甲机构追究责任，不能直接向出售方追究责任
D.甲机构和张某之间只有一方可以向出售方追究违约责任
10、在房地产经纪人执业资格注册有效期内，房地产经纪人若想调到另一家房地产经纪机构执业，应当办理注册( )手续。
A.调动
B.调离
C.转移
D.变更
11、房地产经纪人员和房地产经纪机构在进行房地产经纪活动时，应遵循( )原则。
A.合法
B.合理
C.平等
D.自愿
E.诚信
12、房地产经纪门店可辐射的核心区域一般为以该门店为圆心，半径为( )的区域。
A.500m
B.500～1000m
C.1000～2000m
D.2000～3000m
13、关于多重上市服务系统(MLS)的说法，正确的有( )。
A.是一种销售模式
B.是先进的房地产流通管理系统
C.本质是实现信息共享和佣金共享
D.是一种组织结构形式
E.能够实现交易各方的共赢
14、房地产经纪服务合同的保存期限( )。
A.不少于3年
B.不少于5年
C.5～10年
D.10年以上
15、甲机构和张某的关系是( )。
A.民事法律关系
B.行政法律关系
C.行政隶属关系
D.劳动关系
16、甲机构在接受杨某的售房委托时，应开展的工作为( )。
A.实地查勘房屋状况
B.验看杨某的房产证
C.进行产权调查
D.帮助杨某修复房屋缺陷
17、房地产经纪机构为房地产开发企业代理销售商品房的业务属于( )。
A.存量房经纪业务中的买方代理
B.存量房经纪业务中的卖方代理
C.新建商品房经纪业务中的买方代理
D.新建商品房经纪业务中的卖方代理
18、房地产经纪行业学(协)会是房地产经纪人员的自律性组织，是( )。
A.社团法人
B.公司法人
C.专业行政组织
D.公益组织
19、房地产经纪机构在选择企业规模时，应着重考虑与其经营规模是否匹配的因素有( )。
A.信息资源
B.已有店面的布局
C.管理水平
D.企业声誉
E.人力资源
20、在我国房地产市场中，房地产经纪业务相对较少的是( )。
A.房地产一级市场
B.房地产二级市场
C.房地产三级市场
D.房屋租赁市场
21、房地产经纪机构经营管理的首要任务是( )。
A.建立品牌战略
B.进行集约性管理
C.选择恰当的经营模式
D.完成业务额
22、房地产经纪必不可少的主要原因有( )。
A.房地产的特殊性
B.房地产价格的波动性
C.房地产交易的复杂性
D.房地产交易的经常性
E.房地产信息不对称性
23、房地产经纪机构承接业务时，正确的做法有( )。
A.可以接受交易一方委托的居间业务
B.可以同时接受交易双方委托的居间业务
C.只能接受交易一方委托的代理业务
D.同时接受交易双方委托的代理业务
E.可以选择接受交易一方或双方委托的代理业务
24、关于房地产经纪人协理的说法，正确的是( )。
A.房地产经纪人协理从业资格考试合格人员即可从事房地产经纪业务
B.房地产经纪人协理实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度
C.房地产经纪人协理从业资格证书在全国范围内有效
D.房地产经纪人协理应当在房地产经纪人的指导下执行经纪业务
25、房地产经纪的核心功能是( )。
A.提升房地产价值
B.促成房地产交易
C.维护房地产正常运营
D.规范房地产交易行为
26、房地产经纪行业组织行使管理职责的依据是房地产经纪执业规则和( )。
A.职业道德
B.执业技术标准
C.执业纪律
D.行业组织章程
27、关于房地产经纪人协理的说法，正确的是( )。
A.房地产经纪人协理从业资格考试合格人员即可从事房地产经纪业务
B.房地产经纪人协理实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度
C.房地产经纪人协理从业资格证书在全国范围内有效
D.房地产经纪人协理应当在房地产经纪人的指导下执行经纪业务
28、房地产经纪信息管理的原则有( )。
A.强化房地产信息的垄断性
B.加强房地产信息的目的性
C.提高房地产信息的时效性
D.重视房地产经纪信息的系统性
E.实现房地产经纪信息的共享性
29、张某能够在较短时间内迅速找到合适的潜在买主田某，说明张某具有较好的( )。
A.收集信息的技能
B.市场分析的技能
C.议价谈判的技能
D.供需搭配的技能
30、张某与甲机构之间的关系为( )。
A. 执业关系
B.职业关系
C.法律责任关系
D.经济关系
31、房地产经纪机构为房地产开发企业代理销售商品房的业务属于( )。
A.存量房经纪业务中的买方代理
B.存量房经纪业务中的卖方代理
C.新建商品房经纪业务中的买方代理
D.新建商品房经纪业务中的卖方代理。
一个成功房产经纪人的每天工作流程
一个成功房产经纪人的每天工作流程一个成功房产经纪人的每天工作流程::成功经纪人的日常工作:::1、每天准时到公司，（最好能提前20分钟到公司，做到风雨无阻！）2、找开电脑，查看前一天所新增楼盘，熟悉市场行情，养成每天背诵楼盘和发现自己所需要之笋盘。
3、打开电脑，随时查阅公司"新间公告"、"员工论坛"等栏目，及时了解公司业务动态同规章制度，跟上公司日新月异发展的步伐。
4、查看本区域广告(包括本公司和外公司)发现自己客户所需要的盘或笋盘主动找回盘源,增加成交量进而增加业绩(及分类广告).5、本分行或本区域若有新收的匙盘,坚持拿匙看房,日积月累,区域内的所有户型你都会了若指掌.6、每天必须认真按质清洗十五个盘源.清洗任何盘源必须与业主彻底交流,了解真实情况.7、洗盘过程中,了解业主有换楼的需要。
在业主未出售前，先行约业主看房（每周至少一个）。
8、下决定每天找寻一个新客户（暂时未需要，但半年内会买的客户）9、尝试考核本身对买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。
10、每天必须尽量保证带两个客户看房。
11、每天必须即时跟进自己客户及每天洗十个公客。
12、主动到公交站或盘源不足的指定目标派发宣传单张，争取客源及盘源。
13、自行辑录五个笋盘，不停寻找客户作配对，机会自然大增14、跟进以往经自己成交的租盘或卖盘，（租客到期完约否？会否另觅新居？会买房否？）做好自己的"客户回访"工作。
15、跟进以往经自己租出的楼盘业主，会否买多一个单位作投资（收租）16、有时间到附近交易活跃的社区兜客，及地产公司门口拉客。
17、自己洗盘时认为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取控盘（签独家委托）18、晚上是联络客户与业主最佳时间，坚持在8-9点间跟客户、业主沟通。
19、业务员应多了解东莞市及国内房地产之要闻，令本身在这方面的知识增加，从而在与业主及客户交谈的时更有内容，塑造"专家"形像。
如何成为优秀的经纪人
如何成为优秀的经纪人每一个优秀的房产中介都有血泪史。
要成为一名合格优秀的房产经纪人，你必须了解以下细节。
1、留下客户多个第一次和客户打交道时，除了留下电话号码外，最好加上客户的手机号码，这样可以保证客户或自己能及时联系到客户。
2、不要约在这几个地点与客户碰面切记不要在小区门口，同行公司门口，楼盘门口预约。
如果没有办法避开这些地方，那么你一定要早到，否则你的客户可能会被切断。
即使你没有被拦截，也会有其他中介联系过他们，你后续跟进的难度会更大。
3.打好预防针，防止业主客户当场议价约看之前一定要和业主/客户提前铺垫好避免当场议价，因为当场议价的后果只有三种：爆单、折佣、跳佣。
房产经纪人跟客户话术：业主不好说话，我们当场看好房子，不要谈价格，也不要看太久，你们看完之后有什么需求和我说，我这边后面和业务去沟通协调。
跟业主的话术：客户很精明，杀价很厉害，尽量配合我们报价，不要轻易还价。
预防针打好了，一般来说不会发生当场议价的情况。
4.提前到达约看地点，你需要做以下事情第一，你要同时给商家和客户打电话，通知你到了。
如果商家委托你展示，那就不要给失主打电话。
第二，和物业保安搞好关系，打招呼，避免客户来了之后和保安发生不愉快的经历。
物业管理的质量对高端客户至关重要。
第三，观察周边情况，比如车位，周边配套，一定要多想想客户的需求，给客户一种你是专业房产中介的感觉。
观察一下周围的情况，如停车位等，因为客户如果开车来的话最好能方便的停5.着装得体作为房产中介，你现在一般都穿着职业装，但是一定要保持自己干净整洁，而且要很有精神。
这给顾客留下了非常好的第一印象。
6.安排好带看路线，以门店为中心由远及近带客户看房前一定要安排好路线，按照由远及近的顺序排好，这样当所有的房子都看完了，就可以说公司店就在附近了。
让我们坐下来喝杯茶，我会告诉你我们今天看到的房子的细节。
7.带看中，需要注意的事项进房后首先说：XX先生，对不起！打扰了！来看您的房子。
经纪人销售操作流程及技巧
人生有时一个机会能让你找到自信，然后这个能力变的无穷大，而不自信的时候感觉自己什么都没有，可能有时环境会让你一钱不值，会让你什么都不是但这只是某一个环境，不要由于某一段环境给你造成的印象去妄自菲薄自己，对自己不要放弃！！!经纪人销售操作流程及技巧一：客户接待1：经纪人看到门店外有客户时应及时起身迎向客户。
（注意仪表和微笑）2：在询问客户问题时，经纪人应精神饱满，讲话声音要响亮，介绍或推荐房源基本信息要准确，快速。
3：在介绍完基本信息后，礼貌的邀请客户到公司做详细了解。
4：按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本信息。
（如：客户的购房目的，是不是决策者，付款能力，购房意向，目前的居住状况等。
5：如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。
如果暂时没有客户所需要的房源销售员应果断的告诉客户这样的房源可以在1或2天内帮他找到，此刻再向客户提出留个联系电话，并热情的递上自己的名片。
二：配对1：在接到新房源后，应立即开始客户配对，选择自己在半个月之内的客户进行删选。
要求：A 列出意向客户。
B 按客户购买意向排序C 按客户购买力排序D 选定主要客户E 逐一打电话给主要客户，约定看房。
三：电话约客1：拨通客户电话，告知客户房源信息2：询问客户是不是在家或有没有固定电话，如果有的话告诉客户拨打他的固定电话，以免浪费对方手机费。
这些细节要考虑清楚。
3：简单讲述房源基本信息。
4：和客户约定看房时间，地点。
（注意2选1原则）四：带看前准备1：设计带看线路2：设计带看过程中所要提出的问题。
（合理安排问题的先后顺序）3：列出物业的优缺点4：思考如何把物业缺点最小化，揣摩客户可能提出的问题及回答方案。
5：整理该物业相关资料。
五：如何带看1：空房必须准时赴约，实房必须提前30 — 45分钟到达业主家中，与业主进行沟通，为看房过程的顺利完成打好基础。
2：理清思路，按照自己的看房设计带看。
3：询问客户买房目的。
房地产经纪人业务流程
房地产经纪人业务流程
1.了解客户需求：房地产经纪人首先要与客户进行沟通，了解客户的
需求和预算，包括购买或出售房产的类型、位置、面积、价格范围等。
2.寻找合适房源：根据客户需求，房地产经纪人开始寻找合适的房源。
可以通过房地产网站、房地产经纪机构的数据库、社交媒体等渠道查找房源，或与其他经纪人合作。
3.筛选房源：房地产经纪人会对找到的房源进行筛选，筛选出符合客
户需求的房源，并将有关信息、图片和地图等资料提供给客户进行参考。
5.带领客户看房：在看房时，房地产经纪人会带领客户参观房屋，并
提供专业意见，帮助客户评估房屋的价值和潜在问题。
6.谈判及出价：如果客户对一些房源感兴趣，房地产经纪人会与房东
或其他经纪人进行谈判，以争取最优的购房条件。
在房屋价格商定后，经
纪人会帮助客户编写出价书，并与买卖双方进行签署。
8.协助过户手续：在房屋买卖达成协议后，房地产经纪人会协助客户
办理过户手续，包括办理不动产权证书、交接房屋钥匙等。
9.提供售后服务：一旦房屋买卖完成，房地产经纪人还会提供售后服务，帮助客户处理与房屋有关的问题，如装修、维修等。
总结起来，房地产经纪人的业务流程包括了解客户需求、寻找合适房源、筛选、安排看房、带领客户看房、谈判及出价、办理贷款、办理过户
手续、提供售后服务以及建立客户关系。
这些流程中，房地产经纪人需要
展示专业知识和技能，以达成房屋买卖交易，并满足客户的需求。
营销秘笈：成功销售谨记在心的十大步骤
营销秘笈：成功销售谨记在心的十大步骤成功销售的十大步骤之一事先的准备：①专业知识，复习产品的优点。
②感恩的心态（感谢发明并制作产品的人）。
③一个有说服力的人，会影响许多人的一生。
④你必须想象你的产品有这么大的伟大的价值——远远物超所值。
⑤列出公司伟大的1-10个理由，你以公司为荣，以产品为荣，顾客不买是他的损失。
（一定要让顾客看的，听的，感觉的，并且知道这一点）。
⑥给自己做一个梦想版——每个人的梦想版，列在墙上！⑦精神状态的准备。
静坐15分钟，排除负面能量，负面能量是自动来的。
一心向善——自我放松——听激励性的磁带。
成功营销的十大步骤之二让自己的情绪达到巅峰状态①大幅改变肢体状态，动作创造情绪。
②人生最大的弱点是没有激情。
③起飞前必须将自己的排档推到极限！④行动力来自于活力，活力来自于活动，增加活力的方法：深呼吸，早餐要少吃（吃得越多越累）。
吃得少活到老，永远只吃七八分饱。
*食物会影响人体的磁场。
素食带来耐力——牛马。
肉食带来爆发力——虎、狼。
多喝果汁：西瓜汁、橙汁、罗卜芹菜汁，水果宜空腹吃。
成功营销的十大步骤之三与顾客建立信赖感①通过第三者来分享，至少有第三者的见证。
②透过倾听。
80%的时间应由顾客讲话。
③推销是用问的。
④问的原则：先问简单、容易回答的问题。
——要问“是”的问题——要从小“事”开始发问——问约束性的问题。
——顾客可谈的答案——尽量不要可能回答“否”的问题。
（如果顾客表示对产品不了解，没关系，继续问别的问题——直接问顾客的问题、需求、渴望）。
*扑克牌的游戏：提问的艺术和练习。
⑤永远坐在顾客的左边——适度地看着他——保持适度的提问方式——做记录。
不要发出声音（倾听对方的表情）。
——不要插嘴，认真听。
——等全部讲完之后，复述一遍给对方听。
⑥信赖感源自于相互喜欢对方。
顾客喜欢跟他一样的人，或喜欢他希望见到的人。
⑦沟通的三大要素：（在沟通要素上，与顾客保持一致）①文字②声调语气③肢体语言。
房地产销售十大步骤教程文件
第一步：开场白开场白是销售员与客户最初接触，销售员如何在最短时间内与客户认识并打消客户的戒备心，然后让客户接受你。
1、保持微笑2、保持良好的心态，显得大方自然3、问好：如：你好，欢迎光临博盛康郡；请问你是第一次来我们项目吗？请问你是看商铺还是住房呢？；4、自我介绍：我是这里的置业顾问，我叫××，你可以叫我小××。
（注意）在自我介绍的时候把名片双手递上，同时询问对方的称呼5、寒暄：寒暄主要是和客户拉近距离，探其所需，供其所求。
找到某种共同的话题，可以适当的赞美客户，让客户产生信任。
人与人之间拉近关系有一下几种方法：1、赞美客户2、向客户请教3、给对方提供信息4、谈社会共同话题5、利用赠品（注意）赞美客户非常重要，但不能勉强，要发自内心。
可以赞美客户的性格、外表、穿着、工作等。
人都原意与自己志趣相同的人打交道，我们应该与客户的立场、角度保持一致。
开场白注意事项当客户进门时，如发现客户随身携带行李，应该首先迎上去帮助客户放好行李。
通过打招呼问好的同时分辨客户，了解客户从哪里来的，他是通过什么渠道知道我们项目的，从客户进门时开始阶接待，可以与客户边寒暄边引导客户走向沙盘区。
但也要视情况而定，如：天气热、客户累了最好还是先让客户休息一下。
开场白应该以聊天的形式进入不能以谈判的形式进入开场白，应该拉近彼此间的距离，穿插式的询问客户，作一个简单的摸底，了解客户来访的意向。
第二步：介绍沙盘沙盘又叫项目规划模型，他是房地产项目按一定比例用模型制作出来，主要是方便客户更直观的看到整个项目的全景全貌。
销售员在介绍沙盘前必须熟悉所在项目的地理位置，项目坐向，交通情况，周边情况等。
介绍沙盘的目的是为了让客户对整个楼盘有一个全新的了解，从而吸引客户对本项目产生购房的兴趣，介绍沙盘只是引导客户接受你对项目的介绍而不是说服客户，介绍过程中要富有激情，声音要有高有低、抑扬顿挫。
介绍沙盘要先给客户指出所在位置，然后又大方向到小方向推进介绍。
超级说服力十大步骤(9月27日)
超级说服力十大步骤一、做充分的准备：1、做精神状态的准备：▲静坐最少5-10分钟，静坐可以消除负能量；▲说服是一种情绪的传递，是一种信心的转移。
2、做体能的准备：（1）1:4:2深呼吸，至少提升25%的体力。
（2）如何饮食？（3）做有氧运动。
3、做专业知识的准备：（1）说服是一种信心的传递；（2）成交顾客的关键在于个人的一致性、自信心；（3）每天复习产品的专业知识，产品的好处，买的好处，不买的坏处，跟竞争对手相比的好处；4、做对顾客了解的准备：（1）经营企业不是要满意的顾客，而是忠诚的顾客；（2）忠诚的顾客会为你疯狂的转介绍；（3）做对顾客充分的了解，详细管理顾客的生活、心理状态。
二、使自己的情绪达到巅峰状态1、改变自己的肢体动作。
2、改变注意力。
3、问三个问题：（1）问自己发生这件事对自己有什么好处？（2）我从中学到了什么？（3）我现在怎样做才能得到我想要的结果？三、建立信赖感——销售贩卖的是信赖感：★如何建立信赖感？1、透过形象：2、透过有效的倾听：3、使用顾客见证（最少6种不同行业、不同公司的顾客见证）：4、透过模仿：（1）声音、语气；（2）肢体动作；（3）习惯用语、口头禅。
四、了解顾客的问题、需求及渴望：1、聊FORM：F：家庭；O，事业和职业；R，休闲；M，财务。
2、聊NEADS：N；现在（使用什么牌子）；E，满意；A，不满意；D，决策者（购买时谁做主）；S，解决方案（是否愿意？）3、了解顾客的购买价值观、价值观的定义：为了更快的帮助你找到你所想要的产品，你可否告诉我你的要求？哪一个最重要？4、找到顾客购买的关键按钮。
顾客购买产品也许有十个理由，但最关键的只有一个。
五、提出解决方案，塑产品价值：1、想办法将产品塑造到无价的境界。
2、不是产品值多少钱，而是要符合顾客的购买价值观。
六、做竞争对手的分析：1、永远不要批评竞争对手，批评代表他比你好。
2、赞美竞争对手。
3、说明自己产品的优势，这才是你真正关心的问题。
完美成交十大步骤之事前三步曲
第一天：完美成交十大步骤之事前三步曲第一步：做好准备第一，我要的结果是什么，今天我跟他谈话，我准备成交的金额是多少。
第二，对方要的结果是什么。
需求最想要的是什么。
第三，我的底线是什么，可能谈判时开的要求会高点，然后可以让到自己的底线。
第四，你要问自己顾客可能会有什么抗拒。
第五，你要问自己我该如何解除这些抗拒。
第六，你问自己我该如何成交。
精神上的准备：达到100%对产品有信心，告诉自己我是开发新客户的专家，我是产品介绍的高手，我可以解除顾客的任何抗拒点，每个顾客都很乐意购买我的产品，我提供世界上最好的服务，我可以销售任何东西给任何人在任何时候，精神上要先赢。
体能上的准备：充分的休息，适当的饮食运动，精力要充沛，良好的体能，良好的生活习惯。
信息上的准备：彻底了解顾客的背景，做出相应的回应。
第二步：调整情绪到达颠峰状态不要因为害怕拒绝而形成恶性循环，要擅长面对任何拒绝和反对意见，学会情绪控制。
1、做心灵预演：完美的成交画面。
2、改变肢体动作：唱歌、跳舞，说YES都可以。
第三步：建立信赖感花80%的精力去建立信赖感，后只需要用20%的时间成交，先把顾客变成朋友。
具体方法与注意事项：一、做一个善于倾听的人。
倾听他，让他感觉他很重要，觉得我重视他，上帝给两只耳朵一个饿嘴巴就是多听少说的，这样才能建立信赖感。
二、要真诚的赞美。
讲出别人有而你没有的优点而且是你很羡慕的，能增进关系。
三、不断认同他。
“对，我很认同”“有道理，你讲得是没错，我学到了很多东西”。
四、模仿顾客。
有共同点，人都喜欢像自己一样的人，神经语言学，先进入到他的频道，再把他带进你的频道，但是不要模仿别人的缺陷，不要被他察觉。
五、对产品专业知识的了解。
不要成为顾客心目中的推销员，要成为他心目中的专家。
六、穿着。
好的第一印象，穿出成功来，为胜利而打扮。
七、彻底的准备了解顾客的背景。
投其所好。
八、使用顾客见证。
1、让消费者替你现身说法。
让顾客讲给潜在顾客听。
经纪人业务技巧
经纪人业务技巧1、偷梁换柱把他要的，又找不到的用另一个东西来替代它。
可以先选三套房子带看，有一套你打算主推（一定要看过，还可以的房子），先找出你要推的那套的卖点，然后向客户推荐那两套，并把它推荐得非常好，再顺便让他去看主推的那套房子（介绍时不可太详细），在看房时故意找那两套房子的不足却正好是主推那套房子的优点来问房东，用这样的方法来反衬要主推的那套。
2、浑水摸鱼先把水搅浑，再在别人不经意时快速成单。
选一套的确还不错的房子，了解它的优缺点，之后你心里有底了，在带看前先准备好问哪些问题来使房东找开话匣子向客户介绍他的房子，让房东和客户友善热情的交谈，从而让客户不会很仔细的看房，同时又让客户产生家的感觉而产生购买欲。
3、虚张声势用一些表面化的东西来突出自己的声势和专业。
你想给客户一个很好的印象，建立很好的信赖感，让他在购房中不出现过多的疑问，或不让客户在购房中不会出现恐惧感等节外生枝的事，用这个方法相当不错，先去找一个你很要好的同事，让他陪你看房，在见到达客户后，你先和客户接触，以很专业的形象出现，然后让你的同事以不够专业的形象和他接触，之后你再次以专业的形象介入，那时你说1+1=3他也不会有太大的怀疑了。
4、挖渠引水为客户设定答案再针对答案提问题，让客户自己推理出我们想要的答案，如客户看中一套房子，但未曾出价，我们可以用这个方法去把他心里的价位挖出来“你更喜欢这套房子的装修还是它的结构”“结构/装修”“哦，你真有眼光，那你认为这个结构/装修比正常的房子要理想一些还是它要比正常房子要有特点一些”“要比正常的房子理想一些”“你真有品味，这个装修/结构是它的一个大卖点之一，那你是打算代款多一点还是首付多一点”“前者”“哦，你真的很会理财，这种付款方式是很理想的付款方式，那你看，我帮你谈掉6000吧，我会尽力多谈些，你看要是以24万4千离你心中价位是差不多，还是差了一二千”“。
”（这时他会说出他大概的价位）“嗯，不管怎样，我都会去努力的，能不能谈到这个价格我心里没底，我是中间人，你是真正的购买者，一个房子的成交一定是你我共同努力的结果，我提供服务，是在为你工作，我会努力去做的，我这边和房东去谈谈，什么情况我会及时和你联系，你这里要是有什么情况也及时和我联系好吗？这样我才能在第一时间内帮你把握好这套房子是吗？”。
成功销售流程的基本十招
成功销售流程的基本十招一、前言李嘉诚曾经说过“我一生最好的经商锻炼是做推销员,这是我用10亿元也买不来的”.很多人一谈到销售,就简单的认为是“卖东西”,这只是对销售很片面的理解,其实人生无处不在销售,因为销售实际上是一个分析需求、判断需求、解决需求、满足需求的过程.比如我们到一个新的环境,进行自我介绍,就是对自己的一种销售；再譬如我们做一个学术报告,就是在向与会者销售自己的一些观点,诸多种种不胜枚举.但在实际中很多人的销售并不是很成功,人员拼命的预约、讲解、讨好客户,跑折了腿、磨破了嘴,可客户就是不买账；追其原因,其实就是分析、判断、解决需求有了偏差,对方的需求得不到满足,我们的目标就很难达成.经常看见营销人员见到客户就迫不及待的介绍产品、报价,恨不得马上成交,听着他的专家般讲解,往往让人感叹其销售知识的匮乏,使得他的专业知识不能得到很好的发挥.销售是有规律可循的,就象拨打电话号码,次序是不能错的.销售的基本流程是大家所熟知的,在此结合本人多年实际销售工作经验和销售培训的粗浅体会总结出销售十招,和大家做一分享.第一招销售准备销售准备是十分重要的.也是达成交易的基础.销售准备是不受时间和空间限制的.个人的修养、对产品的理解、心态、个人对企业文化的认同、对客户的了解等等,它涉及的项目太多,不在此赘述.第二招调动情绪,就能调动一切良好的情绪管理情商,是达至销售成功的关键,因为谁也不愿意和一个情绪低落的人沟通.积极的情绪是一种的状态、是一种职业修养、是见到客户时马上形成的条件反射.营销人员用低沉的情绪去见客户,那是浪费时间,甚至是失败的开始.无论你遇到什么挫折,只要见到客户就应该立即调整过来,否则宁可在家休息,也不要去见你的客户.因而在我们准备拜访客户时,一定要将情绪调整到巅峰状态.什么叫巅峰状态我们有的时候会有这种感觉,今天做事特别来劲,信心十足,好像一切都不在话下,这就是巅峰状态,在这种状态下办事的成功率很高.可这种状态时有时无,我们好像无法掌控.其实不然,这种状态只要经过一段时间的训练,是完全可以掌控的.比如优秀的运动员,在比赛前就能很快的进行自我调整到巅峰状态.那么我们怎么才能把情绪调整巅峰状态呢怎样才能掌控这种状态呢每天早上醒来可以听一个很好的立志光盘或听一段很激昂的歌曲.可以大声的对自己说“我是最棒的”给自己一些良好的心理暗示.一个好的心情是一天良好情绪的开始.同时还要懂得一些具体的调整情绪的方法.这里只是简单的罗列几个调整情绪的基本方法,有兴趣的朋友可以阅读一些这方面的书籍.a、忧虑时,想到最坏情况在人生中快乐是自找的,烦恼也是自找的.如果你不给自己寻烦恼,别人永远也不可能给你烦恼.忧虑并不能够解决问题,忧虑的最大坏处,就是会毁了我们集中精神的能力.因而当出现忧虑情绪时,勇敢面对,然后找出万一失败可能发生的最坏情况,并让自己能够接受,就OK.b、烦恼时,知道安慰自我人的痛苦与快乐,并不是有客观环境的优劣决定的,而是由自己的心态,情绪决定的.如果数数我们的幸福,大约有90％的事还不错,只有10％不太好.那为什么不能让自己快乐起来呢c、沮丧时,可以引吭高歌作为营销人员,会经常遭到拒绝,而有些人遭受拒绝就情绪沮丧,其实大可不必.没有经过锤炼的钢不是好钢.沮丧的心态会泯灭我们的希望.第三招建立信赖感一、共鸣.如果见到客户过早地讲产品或者下属见到上级急于表现自己的才能,信赖感就很难建立,你说的越多,信赖感就越难建立.比如客户上来就问,是你的产品好还是你们对手的产品好在这时候,你怎么回答都不对,说自己的好,他肯定说你自己夸自己,不可信你说我们不了解对手的情况,那他就会说你连同行都不了解,不专业所以信赖感在建立过程中,也是很需要技巧的.如果掌握的好,跟客户的信赖感很快就可以建立起来,此时要尽可能从与产品无关的事入手,为什么呢说产品那是你的领域是你的专长,消费者心里是一种防备状态,你说得越多,他的防备心就越重,信赖感就越不容易建立.这时候,要从他熟知的事情入手,从鼓励赞美开始.比如说在他家,你就可以问他说房子多少钱1平方米,您是做什么工作的我对您的专业很感兴趣,能给我讲讲吗有些问题人家是不愿回答,有些问题是必须回答的.如果你是销售美容品的,面对一个女士可以说：“您的皮肤真好,您是怎么保养的啊”,他肯定要回答呀因为这是她感兴趣的话题,也是她非常引以为傲的.她回答时一定要引起你的共鸣,他说“以前用的是×××化妆品”,你一定要对美容专业知识有所了解,同时要不断的赞美,从而引导她多说.这就是共鸣.你的共鸣点越多你跟对方的信赖感就越容易达成.设想一下如果赶巧了你和客户穿的是一样衣服,那么信赖感一眼就达成了,不用过程,就能感觉你的品位和他的品位是一样的.人和人之间很愿意寻找同频率,看看这些词：同学、同行、同事、同志、学佛的人叫同修、一起为官叫同僚,反正两个人只要有点共同点,就容易凑到一起,就容易建立信任感.方法很简单,就是找更多的共同点,产生更多共鸣,你和对方的信赖感就建立起来了.二、节奏.作为优秀的营销人员,跟消费者动作节奏和语速越接近信赖感就越好建立.很多人都在做销售,怎么卖出去呀,其中很重要的一点就是跟着消费者的节奏走,对方的节奏快、语速很快,我们说话的语速也要很快；对方是个说话很慢的人,你还很快,他就不知为什么感觉极不舒服,信赖感怎么也建立不起来；如果对方是个语速适中的人,你的语速也要适中.同时还要以对方能理解的表达方式和对方沟通.有些营销人员满嘴的专业术语,但请不要忘了,客户不是行业专家.第四招找到客户的问题所在因为信赖感建立起来后,你和对方都会感觉很舒服.这个时候,要通过提问来找到客户的问题所在,也就是他要解决什么问题.比方你是卖空调的,就要了解客户买一台空调是要解决他的什么问题：是他家的老空调坏了,由于它的故障率太高,不想修了,要换一新的；还是客户从过去的旧房搬到现在的新房；还是客户过去没有用过空调,现在要改善生活条件；还是小区是中央空调,自家用着不太方便,现在要装分体的；还是孩子结婚用……等等只有把问题找准了才能真正的替客户着想,帮助为客户找到他原本就有的需求.我们怎样才能找到客户的问题所在呢只有通过大量提问,才能了解客户到底想通过这次购买解决什么问题.一个优秀的营销人员会用80%的时间提问,只用20%的时间讲解产品和回答问题.第五招提出解决方案并塑造产品价值实际上这个时候,你已经可以决定给客户推销哪一类商品了.你的解决方案针对性会很强,客户会认为是为他量身定做的,他会和你一起评价方案的可行性,而放弃了对你的防备.在这个过程中要不失时机的塑造你的产品价值,把你的品牌背景、企业文化、所获奖项毫不吝惜的告诉给你的客户,你的专业知识就有了用武之地,这个时候你说的话他很容易听得进去的.第六招做竞品分析我们很多营销人员都知道不讲竞争对手不好,咱就卖咱的产品,说起对手的情况就说不了解.错了在信赖感没有建立的时候,客户和你站在对立方面,你去做竞品分析,他很反感你；可是当双方建立了信赖感,你又为他提出了解决方案时,他巴不得去听一些竞争品牌的缺点,他非常期望你做竞品分析,不然此时的流程就中断了,进行不下去了.这时候,不但要分析竞品,而且一定要跟他讲清楚,我们好在哪儿,对方不好在哪儿但一定是客观的,不能是恶意的攻击.这时的分析有两个作用.一方面为他的最终购买提供足够的依据；另一方面他购买商品之后肯定要四处炫耀：“我买的太好了,你买的怎么样”,我们要给他提供充足的论据,去跟别人去辩论,证明他的选择是最明智的.第七招解除疑虑帮助客户下决心做完竞品分析,客户是下不了决心马上掏钱的,这个时候千万不能去成交,否则消费者买后会反悔的.钱在自己的身上,总是多捂一会儿好.你看买空调的,不到热得受不了,人家就不着急买,他多捂一天,觉得是自己的.不愿意下购买决心,他肯定是有抗拒点.你很容易判断他是否已经进入到这个状态了----他说,回去跟我爱人商量；我觉得这价格还是有点高；现在我身上正好没带钱……看到对方这个样子,我们要不断地一步一步地追问,一直问到找到真正的抗拒点为止. 例如,你问：“还有什么需要考虑的吗”,他说：“我回去跟我爱人商量商量.”,你就继续问：“那您爱人会关心哪些问题.”,他就会说,我爱人关心什么问题,那么再追问,一步一步追问下去.抗拒点找准了,解除的方法自然就有了.第八成交踢好临门一脚很多营销人员,前面都做的很好,就是成交不了,其实这是营销人员的一种心理自我设限.成交阶段,一定要用催促性、限制性的提问,这是铁定的规律,否则的话,你的流程要从头来一遍.成交的阶段是你帮助消费者下决心的时候,但往往这个时候,很多人是不敢催促客户成交的.其实只要你判断进入了这个阶段,马上就要用催促性、封闭式的提问,促使他的成交,要不然他还会把钱多捂几天,这几天什么变化都可能出现.什么是封闭式提问呢比如“您是下午3点有时间,还是5点有时间”,在提问的时候已经给客户限定了一个范围.学营销的人,大都学过这么一个案例---馄饨摊卖鸡蛋,两家馄饨摊位置一样、规模相近,可卖鸡蛋的数量不一样,供应鸡蛋的人很纳闷,有一天,他就去考察时才发现,两家老板问客户的问题不一样,一家采用开放式提问：“您要不要鸡蛋”鸡蛋就卖的少；另一家老板问的是封闭式提问“你要一个鸡蛋还是要两个呀”他的鸡蛋卖的就多.限制性提问也有好坏之分.以卖衣服为例,你问客户“你是今天买还是过两天买呀”这样的提问虽然也是限制性提问,但这还不算很好的问题,应该问：“你是要这件红色的还是黄色的”这叫催促性的限制性提问.要让客户及时作出选择,这是客户最痛苦的时候,因为要往外掏钱啦.问完问题之后,你就千万不要再说话了,眼睛看着他,等待……这时的关键就是问完之后别说话.第九招：作好售后服务.人们往往认为,售后服务就是打打电话,上门维修,其实这些只是售后服务中很小很被动的一部分.真正的售后服务是人们购买了商品或服务之后,我们对他的延续服务.也就是我们在客户的使用过程中,为客户提供的咨询服务,成为客户的顾问,解决客户在使用中的问题.这样才能建立一个真正的稳定客户.第十招要求客户转介绍人的分享是本能的,一旦客户确实认可了产品和服务,客户是很愿意分享的.客户是通过转介绍而满足.这时候,他能积极地帮助你转介绍,而且不图回报,因为这是他心理极大的需求,有些营销人员这时候不好意思说“帮我介绍几户吧”,这个机会可能就丢失了.你可以直截了当给他说：“我们还有很多任务,你赶紧帮我介绍几个吧”没有关系,别不好意思,为什么呢因为转介绍才是他最终需求满足,当我买了一件衣服的时候,第二天又有俩同事买了同样的,证明我的眼光很好,他们在追随我的品位.转介绍的力量非常大,就看营销人员怎么利用了,当一个客户转介绍成功的时候,你的销售行为才算完成了,因为你满足了客户终极的需求.这十招不但是每一个营销人员都要牢牢掌握的,实际上每个人都应该懂得它的重要性,对工作对生活都会大有裨益,人的一生就是一个推销自己、让别人认可的一个过程.但所有的这些都只是方法而已,在现实生活中真正给能让我们万事亨通的,还是我们的人格没魅力,永远都是“德为上、方法次之”.。