高档物业管理系统方案设计说明书

高档物业管理方案
前言
“悠悠XX，XX外滩”XXXX房地产实业÷慧眼独具，在这高新荟萃、人杰地灵之宝地开发具有科技、生态、健康、文化特点的综合性楼宇〖XX广场〗。

XXXX房地产实业÷坚持“优质开发，优质管理”的原则，向社会公开招标选聘物业管理企业，对XX广场实施优质管理服务，为业主创造良好的生活环境。

XXXX物业管理从公司实际出发，充分发挥人才优势和集团支援优势，坚持“用心”理念，提供高品质物业管理服务，让XX广场的业主家安、心安。

第一部分综合说明书
1.1
一家注册资金50万元，三级资质的专业物业管理企业。

公司现有员工80余名，大、中专以上学历人员占员工总数的35%，各类职称人员占员工总数的23%，在管和协议管理着滨江区55万平方米的住宅小区。

公司实行董事会领导下的总经理负责制，采用直线职能管理模式。

公司组织制制完善，设总经理室、人事行政部、财务部、物业管理部、事业拓展部。

一室四部直接负责各管理处的协调、服务、指导、监督工作，同时也为业主提供优质服务创造了良好的组织保证。

各管理处均设工程、保安、保洁、客户服务等部门，直接为业主提供多项日常服务，形成了一个条块结合的管理网络。

公司组织架构图
1.2 管理业绩：
管理业绩是本公司此次竞标的最大障碍，我们成立到现在还刚满五个月，所接管理的都是我们XX集团开发建设的楼盘。

但我们不满足于现状，积极参与物业管理市场竞争，坚持走“市场化、专业化”的发展之路。

并把人才队伍建设放在首位，分别从中国物业管理行业发展成熟的、两地邀请具有丰富（五年以上）物业管理经验的人才加盟本公司。

公司在成立之初，就导入ISO9000质量认证体系，提高公司的专业化水准，并重视自己的弱项，把技术要求较高的工程维护和绿化维护两项，分别承包给具有国家二级资质的XX建设集团和XX园林公司。

1.3 管理优势：
“尺有所短，寸有所长“，我们的优势在于：
一、人力资源
公司初创人员，全部来自XX、、三地的品牌物业管理企业，有丰富的物业管理经验和服务理念，公司集合所有员工的智慧和经验形成了一套有“XX”特色的物业管理理念和操作程序。

二、集团依托
“XX”集团领导非常重视物业公司的成长，在公司成立大会上，提出了“投入百万，打造XX品牌物业形象”的口号。

三、各子公司支援
集团各子公司在集团领导的号召下，纷纷从人力、技术、物资、资金上支援本公司，帮助我们成长。

1.4 总体思路：
1.4.1 坚持“一个中心”
l 坚持“以客户服务为中心”的质量管理原则，通过各种信息渠道（如客户意见征询等活动）了解和掌握客户的需求和期望，有针对性的向客户提供各种服务，以满足客户的需求。

1.4.2 倡导“两个体系”
l 人才是公司进行物业管理服务的基础。

公司倡导“培训”体系，走一条“精挑选，严训练”的人才队伍建设之路，练就精兵强将，实施专业化、规化的管理。

l 公司倡导“沟通”体系，以“沟通、协调、合作”作为部服务宗旨，形成一种“互相勉励、互相学习、互相信任、工作紧、气氛轻松”的企业文化氛围。

公司通过员工例会制度、金点子工程、部通气会、有话大家说等多种沟通渠道，了解员工的需求，并尽力解决员工的后顾之忧，同时也让员工了解公司的工作计划和目标，使员工能全身心的投入到工作中去，以便能更好的为业主服务和实现其自我价值。

1.4.3 理顺“三方关系”
l 通过各种宣传手段，让住户了解本公司和物业管理服务的各项容及法律、法规赋予双方的责任和义务，同时通过住户访问、投诉回访、信息回馈等方式方法，以理顺公司和住户之间的关系，赢得住户对本公司的信任和支持。

l 倡导“沟通”体系，理顺员工与公司之间的关系。

l 理顺与开发商、相关政府部门的关系。

1.4.4 实现“四赢目标”
l 通过公司员工的努力，住户的支持，相关方的配合最终实现“住户享受好服务，员工实现自我价值，公司赢得相应利益，相关方获益”的“四赢目标”。

1.5 三年规划：
公司成立一周年，接管面积突破50万平方米，导入并通过ISO9000质量认证体系；
公司成立两周年，接管面积突破80万平方米，创建一个以上XX市优秀示小区（大厦），企业取得物业管理二级资质；
公司成立三周年，接管面积突破100万平方米，创建一个以上全国物业管理示小区（大厦），初步形成企业规模效应和品牌形象，抢占滨江区物业管理服务制高点。

第二部分
主要管理人员资历
第三部分
物业管理策划方案
3.1 XX广场物业概况
l 地理位置：
（l）物业类型：
XX广场共有10幢呈行列式布局的高层、小高层楼宇，是集住宅、商
场、写字楼、酒店式公寓为一体的综合性物业。

l 总占地面积：45332平方米
l 总建筑面积：133001平方米
住宅面积：70000平方米，写字楼面积：17000平方米，酒店式公寓面积：7100平方米，商场（商铺）面积：16000平方米
l 绿地率：42.24%
l 公共设施设备及公共场所：
屋顶水箱4只；生活水池1个；消防水池2个；配电房3间（一只专变，两只共变）；电梯44部（西子奥的斯）；消防控制中心2间；综合布线控制是电信机房3间；水泵房3间；集水井36个；A、C有中央空调（约克主机）；摄像监控系统；可视对讲系统；电子巡更系统；地下车位479个，地上临时停车位40个； IC卡车库管理系统。

l 户配套设施：
有线电视；PDS综合布线；预留管道煤气接口；可视对讲系统；一户一表（水、电、双路供电）。

3.2 编制依据
《XX市物业管理条例》
《XX市物业管理收费实施办法》
《全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则》
《XX广场物业管理招标文件》
《XX广场物业管理招投标答疑》
国家及省市有关物业管理政策法规
3.3 XX广场物业管理整体设想及策划
3.3.1 XX广场物业项目认知
n XX广场是XXXX房地产投资集团投资开发建设的房产
n XX广场所处位置既是未来发展繁华的区域，又是文化的社区、自然的景区，具有独特的居家资源优势。

发展商精心研究消费者居住需要、时代特征和建筑发展趋向，提出了科技、生态、健康、文化的开发思想，以超前的理念对XX广场进行高水平规划，注重人、建筑、自然与时代的和谐，并以简单化的设计风格、多元化的楼型、生态化的设计理念创造性地实现了XX广场的人居开发模式，满足新时代人们对居住、商务新的需求。

n 为使XX广场的物业管理与科技、健康、文化，简单化、多元化、生态化的房地产产品定位相适应，满足新世纪人们亲近自然，寻找自我、营造自由家园的需求，作为XX广场的物业管理单位，必须要正确认知和深刻把握科技、生态、健康、文化的这一开发模式的核心涵，设计出以科学的管理方式、多元化的服务形式来营造XX广场全新的物业管理模型，以满足业主居住健康的要求，多元化的个性需求，生态化的归宿需求。

3.3.2 XX广场物业特征理解
◆智能化
XX广场作为高新区的时尚家园，其设计与建筑体现出现代建筑理念与现代科技理念。

首先体现在现代科技技术在房产中全面应用，自动监控系统、可视对讲系统、电子巡更系统、小区管理网络系统（以物
业管理软件为平台），通过对现代科技的充分利用为小区的现代化管理提供方便，为业主的生活提供快捷的服务。

◆简单化
简约、通透、硬质酷感是建筑设计师的设计理念，主要体现在浅色的外墙，委婉流畅的顶部轮廓，整洁统一的窗体设计，显示出XX广场明晰的建筑风格：“做减法式的建筑”
◆生态化
XX广场建筑设计的出发点就凝聚着“生态、绿色、健康、文化”的特点。

生态保护是二十一世纪人类关注的主题，绿地、自然景观的营造必然成为日后XX广场物业管理追求的主题。

◆多元化
XX广场共有10幢小高层含科研办公楼、会展中心、展销用房、居家办公楼、专家公寓，是集办公、居住、会展为一体的综合性物业。

物业类型的多元化要求配套设备设施、配套服务的多元化。

我们根据社区不同消费群体的需要，提供不同层次的高品质、高质量的服务。

充分利用XX广场各类资源为业主提供最大的便捷、享受。

3.3.3 XX广场物业管理的基本理念
XX广场作为XXXX集团XXXX公司奉献给XX市民的21世纪高水平的小康居住、商务典，面对这样一个一流地理环境、一流设计、一流监理、一流施工的高档居住、商务的项目，必须要有专业的人员、超前的服务思想融入到该项目的管理及服务
容简介：
作为地产开发环节的重要一环，高素质，高水准的物业管理和品牌物业管理公司对项目的成功开发至关重要。

xx物业管理公司已与开发商进行了富有成效的合作，且在实际运作中取得了较大成功，有着与各类开发商成功合作的丰富经验，希望能与xx实业在物业管理或其它相关领域展开富有成效的合作。

使xx物业的品牌成为xx华庭优秀物业品牌的核心组成部分之一，这不仅将对xx华庭的成功开发起到强有力的推动作用，同时对xx物业在石龙树立品牌将起到推动作用。