物业管理服务方案提纲.doc

物业管理服务方案提纲1学院物业管理服务方案提纲一、学院物业管理服务背景(一)、学院背景（物业公司通过对学院历史、文化等相关方面的了解，制定出更加符合学院师生的物业管理服务方案）（二）、物业特点：（学校的物业管理既是最轻松也是最复杂，学院系别较多，各种专业设施设备也有诸多不同，物业公司必须制定出详尽的方案，才能真正做好一个大学的物业管理服务。

）1、注重学院形象。

（物业公司应对教学楼等各种注意保修，以保持我院形象）2、把握功能特点。

（根据各栋的不同利用方式，制定合理的安排管理，提高资源利用率。

）3、整合技术资源。

（学院物业管理项目众多，所以可以最理想的的技术组织方式是以主干专业管理人员为核心组建服务中心，以外围技术组织为补充，强化专业管理水平，而且要保证外围技术力量全面性、及时性、经常性的技术支持。

）4、注意特殊专业与建筑。

（如物管专业，物业公司可与学院物管教研室加强联系，以促进学院物管水平的提高并有利于加强学生对专业的了解与熟悉程度。

如殡仪专业，物业公司在该系的管理应该从实际情况出发，制定合适的方案。

如图书馆应注意防火防潮工作。

）二、学院物业的基本情况（一）学校物业项目基本经济技术指标。

（物业公司接管学院物业之后必须了解的情况要素）（二）物业的性质、类型、使用功能（民政学院作为一个大学，物业方面的设施设备肯定要多于小区，因此必须对学院各种设备设施要有相当的了解。

尤其是以前未接触过的。

）（三）物业项目内部情况以及相关地理情况（将学校的地理位置，周边地理环境摸清，更利于以后的长期管理。

如我院的地形起伏较大，校园面积较大，树木较多，后山多墓地，清明扫墓必须严格巡逻。

）（四）物业项目外部条件（学院交通位置等各种有利条件都必须了解好。

）三、物业管理的基本思路和绩效目标。

（一）物业公司根据学校的学期来制定与季节相对应的工作思路，如夏季暑假期间可以大修，冬季干燥做好防火工作。

确定一个如何更好与一群大学生业主的相沟通交流的工作方案。

（二）绩效目标：确定物业公司季度、年度的工作目标四、管理的方式、方法（一）内部管理机构设置（工作分工明确，每一项工作都有人负责）（二）运作机制（三）工作流程（四）信息反馈渠道（良好、通畅的的信息反应渠道有利于更好的处理物业管理中出现的问题）(五)管理工作的控制方式（六）管理规章制度（严格的公司管理规章制度是建设一个更加好的）五、管理处的人力资源配置（一）管理处组织架构（二）人力资源编制计划（三）岗位图（四）各部门职能说明（五）各岗位的职责（六）人员配置六、大学院校群体和需求分析（一）客户群体特征分析、群体定位及服务需求特征（分三个方面：学生、教职工以及民政学院这个业主对象。

应做到让三方满意）（二）摸清学院物业管理的重点难点（如：学生公寓的财产安全问题、教职工停车场问题、学院路灯问题）七、服务标准和服务内容（一）物业管理服务内容1.学会开学入住后期间的服务2.学生假期工作安排3.管理运作服务（二）物业管理服务标准1、房屋完好率2、房屋零修、急修及时率3、学生对维修及时程度的评定4、治安（含车辆安全）案件发生率（因物业管理过失）5、绿化完好率6、保洁达标率7、电梯月故障停机率8、大型机电设备完好率9、给排水设施完好率10消防设施设备完好率八、档案资料的建立与管理严格的档案资料管理不仅利于当前的物业管理，也有利于公司将来退出该项目时更加的顺利，能够减少与业主的纠纷，保障公司信誉以及公司的形象价值。

九、必须具备的物质装备计划及费用测算（一）费用测算的依据（二）费用测算的构成1.物业管理收入2.物业管理支出（物业费用支出必须要有详细的账目并且公开，接受大众监督。

）十、物业公司介绍（一）介绍本公司的企业文化、历史、发展现状、未来发展规划（二）公司在物业管理方面所取得成绩，以赢得业主也就是学生教职工的认可。

物业管理服务费用预算方案)1 物业管理服务费用预算方案住宅区物业管理服务费用预算表（采用苏州市物业管理公共性服务费分项定额指导标准，总建20万平米为预算面积，不含动迁房）一、综合管理费[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注]1. 管理、服务人员的工资，按照规定提取的福利费等（综合管理费第一项）管理服务内容：（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；（2）对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；（3）受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排忧解难；（4）协助组建业主委员会并配合其运作；（5）建立规章制度与服务标准；（6）与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准；（7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8）员工统一着装，持证上岗；（9）进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。

管理服务标准：（1）每三个月向委托方报告一次计划实施情况；（2）每年一次；（3）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释；（4）按有关部门及政策、法规要求执行；（5）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好；（6）内容合法，手续完备；（7）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时；（8）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗；（9）每6个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施。

收费标准：0.089元/月/平米测算依据：管理处经理1名3500元/月，各部门主管4名2800元/月，出纳兼文员1名1000元/月,计工资费用为15700元，福利2198元，月总费用17898元。

备2. 装修管理服务费服务内容（1）维护公共安全和公众利益；（2）将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知装修人；（3）业主(使用人)装修前按规定审查业主(使用人)的装修方案；（4）每日巡查装修施工情况；（5）对装修中的违规行为及时劝阻。

服务标准（1）按照有关政策、法规、合同、公约的规定进行管理；（2）在入住装修前进行书面告知或签订装修管理协议；（3）24小时内审结方案并签署审查意见交业主；（4）在装修前期每日巡查一次，发现违章，当即开具违章通知单告知业主；（5）经三次通知和劝阻仍不改正的，3日内向有关主管部门报告。

收费标准：0.029元/月/平米测算依据：管理员2名2500元/月计，工资为5000元，福利700元，月总费用5700元二、公共设施设备日常运行、维修、保养及场地、共用部位小修维护费[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注]1、人员管理费收费标准：0.031元/月/平米测算依据：以维修技师1名2500元/月，维修管理员2名1500元/月计，月工资费用为5500元，福利费770元，月总费用6270元。

2、供配电系统维护费服务内容包括：（1）保持配电房清洁卫生；（2）检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并抄表做好记录，出现异常及时处理；（3) 委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等项目的维修保养；（4）对变压器外部、低压配电柜进行清洁、保养；（5）保证正常电力供应，内线限电、停电按规定时间通知业主(使用人)；（6）检测接地电阻；检测配电房主要电器设备的绝缘强度；（7）检测配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具：（8）潮湿天气时，采用抽湿或红外线灯泡烘烤等方法，保持配电房内主要电器设备干燥；（9）检测配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；（10）填写运行记录，建档备查。

服务标准包括：（1）每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面无积灰，配电柜表面无污渍；（2）每日检查一次；（3）每年测试、试验1次；（4）每年进行2次；（5）限电、停电至少提前三日通知业主(使用人)；（6）每年检测1次；（7）每年检测2次配电房内消防器材；高压操作工具每年送供电部门检测1次；（8）持续保持配电房内主要电器设备干燥；（9）每月检测1次；（10）每日填写运行记录并归档备查。

收费标准：0.138元/月/平米测算依据：供电系统年检费15000元，维保费18000元，每年总费用33000元。

备注：专指小区内专用供配设备注：按规定标准提取管理人员的福利15700元*14%=2198元3、道路系统维护费服务内容（1）车行道路路况检查与维护；（2）道板路面与人行通道检查与维护；（3）交通标志的检查与维护。

服务标准（1）路面无明显坑洼、龟裂、破损、啃边，路牙无明显破损；（2）路面无明显坑洼、破损、道板缺失；（3）交通标志与交通设施齐全、完好。

收费标准：0.063元/月/平米测算依据：道路系统每年维护费15000元。

包括损坏面积不超过1平方的材料费4、给水系统维护费服务内容（1）检查与维护水池(箱)及部件；（2）饮用水水质检验；（3）水泵维护与检查；（4）给水管网维护。

服务标准（1）每3个月检查保养1次水池(箱)入孔、进水管、溢水管、水位计、浮球阀和各类闸门；表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补，保持池体结构完好，无渗漏；（2）饮用水水池（箱）每6个月清洗一次，清洗后水质作同步检验，检验合格方可使用；（3）保持泵房清洁卫生，地面排水畅通，每二个月清洗1次泵房；水泵运行正常，各种仪表计量正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件定期加油，保持润滑灵活。

楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复；（4）每年对明装给水管道进行1次全面检查维修，冬季做好防护工作。

明装管道检查锈蚀现象，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。

收费标准：0.188元/月/平米测算依据：每年水箱清洗、检测费15000元，水管防冻、油漆费30000元，每年总费用45000元。

备注：本测算为使用变频水泵的住宅小区，不含水泵维护费。

5、排水系统维护费服务内容（1）雨水管网检查与维护；（2）污水管网检查与维护。

服务标准（1）楼顶每6个月检查清扫一次并清理雨水口，雨水口开裂、破损等及时更换；每年雨季前疏通管道一次；排水设施定期维护，保持完好；（2）每6个月疏通一次，保持污水管网畅通；化粪池每年清理一次。

收费标准：0.167元/月/平米测算依据：每年排水系统维护费40000元。

6、监控系统维护费服务内容对监控系统定期进行检查与维护。