房地产开发企业有关成本费用的归集
房地产开发成本归集与比例
房地产开发成本归集与比例房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各类权益。
房地产由于其自己的特点即位置的固定性与不可移动性，在经济学上又被称之不动产。
能够有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。
在房地产拍卖中，其拍卖标的也能够有三种存在形态，即土地（或者土地使用权）、建筑物与房地合一状态下的物质实体及其权益。
随着个人财产所有权的进展，房地产已经成为商业交易的要紧构成部分。
购买房地产是一种重要的投资方式。
2基本介绍3成本构成土地费用前期工程费前期工程费要紧指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费与“三通一平”等土地开发费用。
他在整个成本构成中所占比例相对较低，通常不可能超过6%。
建筑安装工程费市政公共设施费用管理费用贷款利息税费其他费用其他费用要紧指不能列入前七项的所有费用。
它要紧包含销售广告费，各类不可预见费等，在成本构成中通常不可能超过10%。
4成本核算开发成本的核算(一)房地产开发成本的构成内容要核算开发产品的成本，务必明确开发产品成本的种类与内容。
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。
开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各类房屋（包含商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4、代建工程开发成本：指房地产开发企业同意委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：1、土地征用及拆迁补偿费或者批租地价：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包含征地费、安置费与原有建筑物的拆迁补偿费，或者使用批租方式取得土地的批租地价。
房地产成本费用的归集与分配
房地产成本费用的归集与分配土地征用及拆迁补偿费1 一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开发成本—土地开发—土地费用”科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；也可以直接分配计入“开发成本--有关成本核算对象----土地拆迁及补偿费”。
有关分配方法为：按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。
方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。
按建筑面积计征（或补偿）时：不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目内的费用，均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。
前期工程费2能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的“前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费，可通过“开发成本—土地开发—前期工程费”科目归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。
基础设施费3一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“基础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在“开发成本—土地开发—基础设施费”科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中。
房地产开发成本费用归集流程图
房地产开发成本费用归集流程图初步取得土地阶段施工建造中间环节开发成果形成最终流向A代收费用---------------------------→其他应付款------------------------------→B土地 a自用-→无形资产（自建办公楼‘厂房等自行经营）-→-→累计摊销 -→管理费用b出租-→投资性房地产 -→累计摊销 -→其他业务成本c开发-→开发成本-商品性土地成本→开发产品-土地主营业务成本 -→开发成本-房屋开发成本-商品房-→开发产品-房屋-→开发成本-配套设施开发成本-→开发产品-配套设施（单独可售）C土地征用及拆迁补偿费自用转固定资产-→前期工程费-→开发成本—明细略-→开发产品-明细略-→基础设施费-→建筑安装工程费（其中有施工间接费）-→.配套设施费开发成本-配套设施开发成本-→开发产品-配套设施-→开发间接费-→-→-→“开发间接费用”（过渡科目）D 期间费用-→管理费用、财务费用、销售费用 -→利润分配E 其他支出如滞纳金、罚款、意外损失等-→营业外支出-→开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
房地产开发企业成本费用的归集与分配
土地增值税有关成本对象的规定
• 《暂行条例实施细则》第八条：“土地增值税以纳税人房 地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算 • （财税字〔1995〕48号）：“对纳税人既建普通标准住宅 又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算 增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅 不能适用条例第八条（一）项的免税规定”。 • （财税[2006]21号）：“纳税人既建造普通住宅，又建造其 他商品房的，应分别核算土地增值额”
前期工程费的构成
前期工程费明细说明
• 前期工程费，是指项目开发前期发生的政府许可 费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、 测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、 筹建、场地通平等前期费用。
•
前期工程费明细说明
• 勘察设计费，具体包括：
• 勘测丈量费、规划设计费、其他。勘测丈量费： 包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物 和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地 钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建 筑面积丈量费等。规划设计费：规划费：方案招 标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果 图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设 计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他： 可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作 费等。
•
• “三通一平”费包括：
• 临时通水、通电、通路，场地平整。临时道路： 接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计 费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安 装及拆除费用。临时用水：接通红线外施工用临 时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、 迁移等费用。场地平整：基础开挖前的场地平整、 场地清运、旧房拆除等费用。
• 房地产企业开发产品成本项目一般可分为土地征用及 拆迁补偿费（也称土地取得费）、前期工程费、基础 设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间 接费用等。
房地产开发企业费用归类
房地产开发企业费用归类解读房地产开发会计核算之费用归类第一、土地核算开发商取得的土地有生地和熟地之分：生地，是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。
熟地，指经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕，可供直接建设的土地，即建筑地块产品。
一、熟地的核算因为熟地在取得时相关的开发工作已经完成，所以房地产开发企业的核算比较简单。
主要就是“土地出让金”、“土地开发费”和“契税”。
土地出让金是指，各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
土地出让金准确地说，是土地使用权的交易价格；也可简单地理解为地价，其价格高低取决于土地市场的供求关系。
土地开发费，顾名思义，就是开发土地的费用，是取得土地后，对土地进行的拆迁、三通（或七通）一平、配套设施等的建设的费用。
土地出让金，是房地产开发企业直接支付给国家的，是企业取得土地使用权而支付的费用；土地开发费，是房地产开发企业支付给一级开发商（即开发土地的开发商）的费用。
所以这样的开发商被成为二级开发商。
取得熟地的开发商，土地成本的核算比较简单，按实际支付的金额借：开发成本——土地——土地出让金土地开发费契税贷：银行存款等待整个项目竣工后，再按一定的方法将土地成本分摊到房屋成本中。
二、生地的核算通常有两种情况，一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地；二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。
自用的建设场地属企业的中间产品，其费用支出应记人有关商品房或出租房的产品成本，而商品性建设场地是企业的最终产品，应单独核算其土地开发成本。
（一）土地开发费用的归集与分配企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地”账户核算。
房地产企业成本归集与分配分析学习资料
房地产企业成本归集与分配分析房地产企业为了计算开发产品的成本，在确定了成本计算对象后，就进入了成本归集和分配阶段，本节对此进行分析。
一、房地产企业成本项目及内容（一）计税成本项目及内容《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：1、土地征用费及拆迁补偿费。
指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
2、前期工程费。
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
3、建筑安装工程费。
指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。
主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
4、基础设施建设费。
指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
5、公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
6、开发间接费。
指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
（二）会计成本项目及内容《企业产品成本核算制度（试行）》的通知（财会[2013]17号）第二十六条规定，房地产企业一般设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用等成本项目。
1、土地征用及拆迁补偿费，是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。
房地产企业成本核算的相关探讨
房地产企业成本核算的相关探讨摘要：本文结合房地产企业的开发特性，通过了解房地产企业中成本核算的内容和特点，分析目前房地产企业中成本核算的现状及其中存在的一些问题和产生的原因，进而对这些问题提出解决的方案，以更好完善房地产企业的成本核算，进一步实现房地产企业利润最大化的合法化程序。
关键词：房地产成本核算问题解决方案近年来，随着我国经济建设的不断发展，以及城市住房制度的改革，房地产业有了突飞猛进的发展，逐渐成为国民经济中一种重要的产业，为城市建设作出了巨大的贡献。
但房地产业建设周期长，资金投入大，成本环节多等特点，决定了房地产企业会计核算的特殊性和复杂性。
目前我国房地产开发企业会计核算仍处于进一步改革和完善中，合理确定房地产企业的成本，不但是房地产企业管理控制、准确计算利润的需要，还是房地产企业计算土地增值税和企业所得税的重要基础和依据。
因此，合理计算房地产企业的成本是房地产企业的关键。
一、房地产开发成本的内容房地产开发成本指房地产开发过程中所支付的全部金额包括管理费用、销售费用及财务费用。
具体可分为以下几部分：（1）土地征用及拆迁安置补偿费：主要指支付的土地使用权出让金、土地征用费，耕地占用税，劳动力安置及有关地上地下附着物搬迁补偿的净支出等；（2）前期工程费：主要指取得土地开发权之后，项目开发前期所发生的费用，包括三通一平，规划、设计、测绘及勘探，临时设施支出等；（3）建筑安装工程费：主要是指企业以出包方式支付给施工单位的建筑安装工程费或以自营方式发生的建筑安装工程费。
建筑安装具体包括土建水电安装等方面的人工费、材料费、施工单位按约定取费及税金；（4）基础设施费：主要是指开发小区内的道路设施支出、供水、供电、供气、排污、绿化、消防等的设施支出；（5）公共配套设施费；主要是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施发生的支出，如小区内学校、幼儿园、会所、锅炉房等；（6）开发间接费：主要是指与项目开发直接相关，在施工现场发生的，但不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费用、劳动保护费等；二、房地产企业成本核算特点（一）开发周期长和一般企业性质不一样，房地产企业的项目开发的会计周期都比较长，都需要经过取得土地使用权部分、规划设计勘探、工程施工、竣工验收等，总计时间大约需要三年左右。
房地产企业成本归集与分配分析
房地产企业成本归集与分配分析随着中国经济的快速发展，房地产行业在过去的几十年中发挥着重要的作用。
然而，随着市场环境的不断变化，房地产企业面临着越来越多的挑战，其中最突出的问题之一就是成本控制。
本文将探讨房地产企业成本归集与分配的问题，并提出相应的解决方案。
一、成本归集在房地产企业中，成本的归集是成本管理的基础。
只有准确、全面地归集成本，才能更好地控制成本，提高企业的盈利能力。
1、直接成本归集直接成本是房地产企业开发过程中产生的直接费用，如土地购置费、设计费、施工费、材料费等。
这些费用可以直接计入开发成本中的各个项目。
在归集直接成本时，应采用适当的方法，确保数据的准确性。
2、间接成本归集间接成本是指为支持房地产企业正常运营而产生的费用，如管理费用、销售费用等。
这些费用需要根据实际情况进行分摊，并计入每个开发项目中。
在归集间接成本时，应采用合理的分摊方法，确保每个项目的成本核算准确。
二、成本分配在房地产企业中，成本的分配是成本控制的关键。
只有将成本合理地分配到每个项目中，才能更好地控制成本，提高企业的盈利能力。
1、按照项目分配成本在房地产企业中，每个项目都有不同的特点和要求。
因此，需要根据每个项目的实际情况将成本进行分配。
在分配成本时，应采用合理的方法，确保每个项目的成本核算准确。
2、按照时间分配成本房地产企业的开发项目通常需要较长时间来完成。
因此，需要根据开发进度的实际情况将成本进行分配。
在分配成本时，应采用适当的方法，确保每个阶段的成本核算准确。
三、成本控制策略1、制定合理的预算和计划房地产企业需要制定合理的预算和计划，以确保成本控制的有效性。
预算和计划应该包括每个项目的开发进度、投资计划、销售计划等。
通过制定预算和计划，可以更好地掌握每个项目的实际情况，及时调整成本控制策略。
2、建立完善的成本控制体系房地产企业需要建立完善的成本控制体系，以确保成本控制的有效性。
成本控制体系应该包括成本预测、成本归集、成本分配、成本分析等环节。
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材料费
机械使用费
其他直接费
间接费用
房地产开发企业
土地征用及拆迁 土地征用费、出让金、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上 、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出 补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 开发成本 基础设施费 规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“ 三通一平”等支出 以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发 生的建筑工程安装费 开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、 照明、环卫、绿化等工程支出
公共配套设施费 不能有偿转让的开发小区公共配套设施支出 开发间接费用 直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利费、 折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销 等。 房产销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费， 产品销售过程中发生的广告宣传费、展览费．以及为销售本企 业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经 常费用 企业行政管理部门（总部）为组织和管理房地产开发经营活动 而发生的管理费用。包括工资、福利费、工会经费、职工教育 费、劳动保险费、待业保险费、房产税、车船使用税、印花税 、土地使用税、技术开发费、无形资产推销、递延资产摊销、 业务招待费、坏帐损失以及其他管理费等
施工企业
周转材料 人工费 工程施工 （工程施工费用，包括房屋 、建筑物、设备基础等的建 筑工程，管道、输电线路、 通讯导线等的敷设工程，特 殊炉的砌筑工程，金属结构 工程，上下水道工程，道路 工程，铁路工程，矿山掘进 工程，以及生产、动力、起 重、运输、传动等各种需要 安装设备的装配、装置工程 等的施工费用。其中房屋等 建筑物工程施工费用，除了 包括其本身的施工费用外， 还应包括列入房屋工程预算 内的暖气、卫生、通风、照 明、煤气等设备的价值） 钢模板、木模板、脚手架、挡板、架料、其他周转材料 直接从事于建筑安装工程施工的人员开支的各项费用.包括工资 、工资性补贴、辅助工资、福利费及劳动保护费。 施工过程中耗用的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件 、零件、半成品的费用和周转材料的摊销或租赁费用。 使用机械作业所发生的机械使用费以及机械安、拆和进出场费 。包括折旧费、大修理费、经常修理费、安拆费及场外运输费 、燃料动力费、车船使用费及保险费。涉及租赁机械设备的还 包括设备租赁费。 设计和技术援助费、冬雨季施工增加费、夜间施工增加费、施 工现场材料的二次搬运费、仪器、仪表使用费、生产工具和用 具使用费、检验试验费、特殊工程培训费、工程定位复测费、 工程点交费、特殊地区施工增加费、场地清理费、临时设施摊 销费用、水电费 企业下属各施工单位（工程处、施工队、工区）为组织和管理 施工生产活动所发生的费用：包括施工、生产单位管理人员工 资、奖金、职工福利费、劳动保护费、固定资产折旧费及修理 费、物料消耗、低值易耗品摊销、取暖费、办公费、差旅费、 财产保险费、工程保修费、排污费等