(高纬国际)沈阳太原街商业项目市场和定位宏观与规划.ppt
2019年整理世茂沈阳项目-定位报告资料
沈阳五里河项目产品定位报告世茂房地产营销中心2007年4月目录第一部分沈阳市概况―――――――――3第二部分住宅市场――――――――――4第三部分商业房地产―――――――――10第四部分写字楼市场―――――――――17第五部分地块概况――――――――――21第六部分项目定位――――――――――23一、沈阳市概况1.概况沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城。
沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。
总人口720.4万人，市区人口506.6万人。
2.城市综合实力国民经济保持快速增长，经济总量实现大幅提高。
2005年地区生产总值实现2240亿元，比2000年翻一番，连续五年保持两位数增长，年均增长13.8%；地方财政收入实现181.5亿元，按可比口径是2000年的3.8倍，年均增长30.6；全社会固定资产投资累计完成3622.5亿元，是“九五”时期的3.6倍，年均增长39.1%；社会消费品零售总额实现915.1亿元，年均增长11.7%。
城市综合实力显著增强，竞争力排名由2000年全国第14位跃升到2004年第8位，综合经济实力排名由第23位跃升到第10位。
3.房地产投资房地产开发健康发展。
完成投资413.6亿元，增长20.7％。
房屋施工面积3102万平方米，增长10.6％。
房屋竣工面积1057.8万平方米，增长31.2％。
实现商品房销售面积（不含预售，下同）761.3万平方米，增长45.2％，其中商品住宅销售713.9万平方米，增长46.0％；商品房销售额236.8亿元，增长55.1％，其中住宅213.3亿元，增长52.9％。
4.居住水平城镇住宅建设投资332.5亿元，比上年增长30.8％；新建成住宅1111.7万平方米，增长29.9％。
城镇居民人均住宅建筑面积23.36平方米，比上年增加1.81平方米，比2000年增加6.03平方米；农村居民人均住房面积25.12平方米，比上年增加0.7平方米，比2000年增加3.3平方米。
关于沈阳某房地产项目总体定位方法探讨
利大街 及南五 马路 ，出行方便 。区域商务氛 围逐渐 形成 ，商务 客群体 量逐渐增大 。而本案 区域 内超 高星级酒店相 对匮乏 ，区 域 的发展和 周边众 多企事业单位 的商 务住宿需求 能够对 高端酒 店物业给予有力的支撑，见表 ｌ 。
表１沈阳市酒店物业 发展分析 区域依据 商务酒店氛围浓厚 酒店客户市场认可 城 市依据 展会城市 商务旅游 丰富客源 时机 依据
１论 题 的背 景 和 意 义 ． 随着 国家对建筑市场采 取紧缩政策 ，城市中 的土地 资源的 供应越来越紧 张，２ ０ 年 １ 月ｌ 日，财 政部、 国土部等 五部委 ０９ ２ ７ 出台旨在打击 “ 囤积 ”土地行 为的 《 关于进 一步加强土地 出让 收支管理 的通 知》 。要求今 后在 土地 出让 中，拿 地首付不低 于 全部土地出让款的５％ ０ ，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过
一
市场依据
国际知名酒店 管理公司
城 市国际影响力
的实例验证
该区域虽然 居住氛 围较 差，环境嘈杂 ，但 区域居住类产 品 最大 化 ，从 而 获 得 理 想 的 利润 。 销售情 况相对较 好。随着商业 项 目供应量 的加 大，居住型物业 ７７ 本文通过沈 阳某项 目，探讨如何运 用项 目的准确 定位使项 的需求 逐渐突显 ，核心区域现 有在售 的住宅项 目销 售均价４ ４
时代经 贸 ２１ ０ ０年 ２ 月 中旬刊 总第１０ ６期
关 于 沈 阳 某 房 地 产 项 目总 体 定 位 方 法 的 探 讨
ｉ 氅
沈阳 １０ ０ ） ０ １ １ （ 阳铁 路 局概 预 算审 查所 ，辽 宁 沈
【 摘 要】在市场竞争 日益激烈的房地产市场 ，让投资有方 向有预期收益 ，需要对 影响项 目 特质 的各个方面进行分析，准确的对项 目 进行总体定位 ，本文通过 对沈阳 九久时代广场 项 目的分析 ，对这一论题进行 了一些探讨。 【 关键词 】房地产项 目；总体定位 ；方法
沈阳中街商圈市场调研分析报告34页
中街商圈调研报告沈阳新天地人和公共设施管理有限公司调研一部二零零九年一月十四日目录●商圈介绍●流行前线地下商城（一组）●沈阳春天时装之苑（一组）●小商品大世界（二组）●一、商圈概况中街商圈以中街步行街为核心，东起小什字街、西至西顺城街、南起沈阳路、北至北顺路，由小东路、北中街、南中街、沈阳路、正阳街、朝阳街等主要道路围合组成。
中街商业步行街长850米，宽18米，中街商圈占地面积约2.6平方公里。
因中街为步行街，且该商圈成立时间较久，百货、零售、购物中心、大型综合超市、专卖店、商业步行街等各种业态共存，因此吸引了大量旅游及年轻购物群体。
二、商圈平面图三、周边物流情况中街商圈物流主要集中在小东小商品大世界东侧，共有15家左右，其辐射四、周边公交情况周边共有公交站点16处，公交线路45条，118、132、207、213、215、222、228、257、260等。
中街停车位分为地上停车位和地下停车位，地上停车位以路边停车为主，地下停车位为新玛特购物中心（200个）、沈阳商业城（220个）、兴隆大家庭（1000个）。
流行前线地下商城调研目的：了解商场数据，为公司提供第一手资料调研时间：2009年1月14日，星期三调研人员：马长庚、李慧敏、曲峰、赵海峰、郭诺、李鑫、姜洋、杨皓、李淑珍、孙健波、孙梦、姜禹廷信息来源：实地走访、网络资料调研对象：流行前线地下商城信息整理：马长庚、李慧敏、曲峰、赵海峰、郭诺、李鑫、姜洋、杨皓、李淑珍、孙健波、孙梦、姜禹廷信息稽核：马长庚商场名称：流行前线地下商城[商场外观照片]一、地理位置及商业分布流行前线地下商城位于中街商圈东侧边缘位置，该商圈商业项目有沈阳春天时尚之苑、沈阳春天（老）、沈阳春天（小）、新玛特购物中心、沈阳商业城、0101流行馆、兴隆大家庭等商场及各品牌专卖店。
二、商场地理位置图三、商场自然状况（一）商场全称：流行前线地下商城（二）商场地址：沈阳市沈河区东顺城街与中街路交汇处地下部分（三）商场网址：（四）性质：国有企业（五）法定代表人：未获取信息（六）成立时间：2002年12月28日（七）隶属关系：辽宁省人防办（八）营业时间：9：30—18：30（九）主营项目：服装、鞋帽、箱包、饰品、针织、手机配件、美甲（十）经营方式：零售（十一）商场规模：建筑面积：5070㎡，使用面积：3270㎡四、商场发展史流行前线地下商城原建设目的为舞厅使用，后因其它原因未能正常营业，改为流行前线地下商城，由省人防办接管于2002年开业，。
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区域内酒店宾馆集中的原因是：区域处于城市中心区，到城市其他区域出行便利；处于商业街区内配套丰富， 购物便利；临近火车站和长途汽车站，流动客流大；
项目西部是沈阳南站，距离约600米；项目南部胜 利南街、南三马路、昆明南街与南二马路围合处为 规划建设的长途汽车客运站，距离本项目约300米 。
本项目距离火车站与长客站近，但又保持一定的区 隔，使项目可以便利辐射周边其他城市，又可避免 其闲杂人流的干扰影响。
本项目
五 里 河
2.0地块分析
2.2地块基本情况
国商际贸
辉金煌碧
中华路 联 营
新世界1店
New world Hotel
商贸国际
已开业商业 未开业商业
新世界一店
正大广场 金碧辉煌
2.0地块分析
现有商业项目主要集中在中华路两侧和太原北街，目前这两个地段的商业气氛较浓厚；相对而言，本项目所在 的太原南街，除临近中华路段，基本为空地，商业氛围尚未形成；
作为西部进入太原街商圈的主要道路北二马路，在铁西区段路宽40米，太原街段仅8-16米，平均路宽12米， 造成堵塞。
由东部进入的中华路，为由东向西单行，车流多，交通压力大；另外由于中华路两侧商业、酒店多，而缺乏 舒适的过街天桥或者地下通道，红绿灯设置多，进一步加剧拥堵；近年地铁1号线建设，使得交通拥堵进一步 恶化。
由于项目的东北部、东部和南部有较多高层建筑遮 挡，可视性相对一般。
图2.2：地块现状图
2.0地块分析
2.3地块周边土地用途
2014年沈阳公寓、写字间市场调研报告ppt课件
7
宏观市场部分
8
竞争区域市场研究
竞争格局：竞争区域在售项目7个，潜在项目8个，多以综合体形式出现，产 品属性略有不同
竞品项目分布
界定理由分析
> 区域内以青年大街为主线，根据产品属性 选取本案公寓产品的竞品；
➢ 投资客户：价格、投资回报率、位置等 ➢ 自住客户：价格、位置、周边配套、学区等
年龄
➢ 以30-50岁为中青年客群为主， 职业
➢ 私营业主为主，少部分白领，企事业中高管 人士，其次为教师、学生以及自由职业者 16
公寓市场小结
竞争区域品牌发展商高端项目云集，以城市综合体形式出现，公寓产品均为高层及 超高层建筑；
金廊沿线恒隆广场、沈阳天地、沈阳金融中心 购物中心和阳光百货的开业，更加加剧了金廊沿线 的市场竞争。
资料来源：精图企划
2013年沈阳商铺市场竞争激烈，同质化严重，但区域商圈逐渐形成， 以质取胜成为关键。
4
沈阳公寓市场
沈阳公寓分布主要存在城市中心（中街、太原 街）、区域中心（北行、铁西十字金廊）、金廊沿 线（北站、五里河）以及新兴区域（沈北、浑南）， 目前沈阳累计公寓项目82个，在售52个，主要以沈 河、和平和铁西相对集中。
17
项目名称 华润·悦府
夏宫城市广场
京城中心 佳兆业中心 茂业中心 世贸五里河 华强商业金融中心
公寓定位——客群定位
客群定位：以沈阳市核心区域客群为主，购房目的以投资为主，客群职业多为 私企业主、企业中高层管理者
物业类别 公寓
合理回 报
8%-12%
投资临 界点
商业定位报告ppPPT课件
.
41
07 定位分析 休闲娱乐业态定位：
.
07 定位分析 休闲娱乐业态定位：
.
43
07 定位分析
儿童主题定位：
他（她）让你头痛？来这里吧！没有我们搞不定的熊孩子！
全方面服务0~14周岁各阶段儿童
.
44
07 定位分析 儿童主题定位：
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45
07 定位分析 儿童主题定位：
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46
07 定位分析
.
8
4. 竞争环境分析-潜在项目 滕州潜在商业项目较多，未来商业竞争激烈
4
2
5
3
1
.
9
4. 竞争环境分析-竞争策略
1. 加快主力店招商
滕州国际大卖场市场容量有限，随着大润发的签约，市场空间进一步被挤压，建议尽快启动国际大卖场招商， 尽快签约，才能为项目的发展奠定坚实的基础。
2. 引进特色业态，树立项目亮点
2、小公司：针对服务性小公司客户提供可办公场所，可分可合，灵活多变。 3、过渡型置业者：针对新滕州人、年轻人提供过渡型的小户型产品。
.
51
2. 产品定位：
酒店式公寓户型配比表
注：酒店式公寓的户型和价格需销售代理公司给出专业意见
.
52
建筑形态：板楼形态，南北通透，得房率高
建筑建筑形态示意
标准层平面示意
街为主要形式，新业态的接受需要培养。
➢ 周边商业氛围弱：地块周边以住宅为主，
商业氛围弱，需要培养。
.
12
7. 战略选择
增长型战略
“优势—机会”战略：充分利用外部机遇，尽力规避内部劣势
把握滕州商业升级提升的趋势、机遇，借助项目区域不断成熟和交通优势， 打造滕州紧缺的、领先于市场的一站式体验消费场所。
辽宁沈阳五洲商业广场策划案例解析
辽宁沈阳五洲商业广场策划案例解析前言沈阳的商业市场正处于一个快速发展的成长期，我司将根据市场发展情况，以全新商业地产的发展模式，贯穿整个项目的工作过程。
力求紧密结合五洲商业广场销售力的特质与优势，积极地探求营销推广策略以促成良好的销售业绩。
同时，我们将尊重市场，尊重消费者，尊重商家，实现发展商的预期目标与项目的可持续性发展，最终实现企业、商家、投资者等三方利润的最大化。
项目检视（一）项目深度分析(整体市场状况沈阳商业经过历史的发展，在购物模式、竞争格局以及消费者观念变化方面呈现以下特点。
1.传统百货与新兴商业形成新的竞争格局。
沈阳商业正处于一个新的发展时期，传统百货（如中兴、联营公司）努力通过改造购物环境增强竞争实力，巩固商业地位；同时大量外来百货和超市进入沈阳，如大连大商集团友谊商场，盘锦兴隆大家庭、沃尔马、家乐福、乐购等相继进驻沈阳，加入竞争行列，形成了传统百货与新兴商业形式并存的商业局面。
2.人们消费观念已经逐渐发生变化。
先进的商业经济模式给沈阳人民带来了生活和消费观念的变革，消费者正从单纯的购物行为向集购物、娱乐、餐饮、观光、旅游等多功能为一体的一站式消费模式转变。
追求舒适的购物环境和全新消费体验逐渐成为沈阳人的消费趋势。
3.以中街、太原街为商业中心逐渐向周边区域发展政府对城市建设布局的重新规划，促进沈阳商业市场的进一步发展。
整体规划的重心是通过太原街和中街两大商业街的改造及重新定位，提高其商业的辐射力，从而带动周边区域商业的发展。
4.商场业态结构比例不合理，不能满足人们的消费需求。
目前，在沈阳大多数商场中，业态比例不平衡，业态分布主要以购物为主，休闲、餐饮、娱乐产业相对比例较少，甚至没有；但随着当地人们生活水平的不断提高，其不合理的业态分布已经不能满足人们对休闲、娱乐、餐饮的需求。
5、规划中的商用物业市场供应量不断增大随着经济的发展，以及沈阳“金廊”工程的进行，房地产迅速发展，特别是城市中心的商业物业发展极快，使得沈阳的商业竞争越来越激烈。
2010万达沈阳太原街商业广场项目复盘总结56p
※2、设计管理经验
※ 计划管理：本项目的工期异常紧张，留给设计的周期基本 属于不合理压缩周期，但为确保各个设计时间节点，特别 是各项招标用参数和图纸，在不影响招标时间节点的情况 下分阶段提供各类技术参数，保证招标按计划顺利开展。 本项目属于三边工程，在工程用施工图纸要的急，设计周 期短，有些设计条件不能明确只能预估的不利条件下，设 计部根据工程的进展和计划节点，制定相应的分解出图计 划，分阶段提供满足现场施工的图纸。进入工程大干百天 倒计时之后，设计部在部门内部推行了日工作计划制度， 清理每天的工作清单，使得设计部繁忙的工作变得有序。 通过实践验证了此项措施是非常有效的。
※5、主体设计：
主体设计贯穿整个项目建设的始终，出图最早， 版本也多，变更也是最多，应确保条件图的准确， 若后期有调整，应及时与各专项设计保持联动。 各专项设计完成后应提交主体设计单位审核确认 后再进行下部招标及施工程序。
根据实际情况应定期安排专业技术协调会，解决 现场实际及招商条件变化而带来的设计调整，必 要时要求设计单位派驻项目设计人员现场办公。 便于及时处理问题。
2010万达沈阳太原街商业广场项目复盘总结56p
目录
一、沈阳太原街万达广场如期开业 的成功因素 二、施工过程中针对性问题的探讨 三、项目完成以后的思考
一、沈阳太原街万达广场如期开 业的成功因素
沈阳太原街商业广场项目能够如期开业有
如下几条根本原因： ■一：是董事长和集团领导决策的正确，是丁总、张
工作提示：万达商业项目历来遵循竣工即开 业的原则！事前沟通，最大限度的获取相关 审批负责人的理解和信任成为完成工作的关 键。
规划设计篇
※1、项目简述
※位于沈阳繁华太原街商圈，临近太原街步行街、沈阳站、地 铁出口、及多条公交总站，地理位置优越。总建筑面积：9 万，其中地上70331，地下19500，地下与沃尔玛及百安居地 下联通，总计车位750，地上四层局部五层。布局特点：步 行街回字形布置为万达首次应用，中间环绕三大主力店（影 院、ktv、电玩），与消防部门大力沟通后，部分参考了铁西 的消防论证结论，为如期开业争取了时间。此项目08年底开 始地下加固施工，09年三月正式开工，至11月20日正式开业。 这是万达在沈阳对原太原街精品店步行街项目的改建项目， 短短一年时间后使得原有三个外部主力店与我们的三大主力 店融会贯通连为一体，构成完整的第三代万达商业步行街产 品。开业以来已得到政府、市民的普遍认可。
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随着 “振兴东北”政策对经济发展产生的实质性推动，预计沈阳经济在今后五年中将维持高速发展的势头；预计到 2011年，沈阳的人均GDP与北京将进一步缩小差距，基本达到大城市的人均GDP水平
(元）
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007F 2008F 2009F 2010F 2011F
从右图1.6可以看出，2006年沈阳GDP水平在五个北方 城市中处在第三位，仅次于大连；GDP增长率与大连 一样，增长最快，沈阳在东北三省的发展位置位列前 名；
图1.5：沈阳与北京市GDP增长对比及预测
15000
18%
12500
16% 14%
10000
12%
7500
10% 8%
5000
6%
2500
房地产开发投资持续快速增长，其在固定资产投资总 额中所占的比例也较大。从下图1.5可以看出，2006 年沈阳房地产开发占固定资产投资的30%，在前十大 行业的第二位，仅次于制造业 ，可见房地产业在沈 阳市发展中的地位；另外，住宿餐饮和文化娱乐业也 分别进入前十大投资行业
从右图1.10可以看出，2006年沈阳固定资产投资仅 次与北京，在东北三省的城市中处在首位，充分表明 其在东北地区的发展优势；
1.0 沈阳整体概况及未来规划
1.1 城市概况
沈阳位于中国的东北地区，是东北三省中辽宁省的省会，同时也 是东北地区经济、文化、交通、金融和商业的中心；
早期沈阳作为东北地区的政治军事重镇和区域经济中心成为了清 王朝的发源地，遗留下故宫、北陵等历史文化遗迹；
沈阳是中国最重要的重工业城市之一，产业结构曾经面临挑战。 随着国家振兴东北政策的提出，近年沈阳经济走上高速发展的轨 道；
GDP
沈阳GDP持续快速增长，增长率高于北京水平，2006 年为16.5%，实现GDP2483亿元；
虽然目前沈阳GDP仅相当于北京8年前的水平，但其将 持续强劲的增长势头，预计到2011年，其GDP将接近 北京2005年的水平（北京GDP在2005年增加了一些第 三产业的产值，而沈阳没有增加），真正进入大都市 的行列
18%
16.5%
16.5%
13.5%
7720.3 16% 15.0%
14%
12.0% 12%
10%
8%
2482.5
2569.7
2094.1
1741.3
6% 4%
河西
2%
新区
0%
沈阳
大连
哈尔滨
长春
北京
GDP(亿元)
GDP增长率
1.0 沈阳整体概况及未来规划
人均GDP
虽然，目前沈阳的GDP与北京相比还很低，但实际其人均GDP2006年已经超过北京2003年的水平；
图1.1：沈阳在中国的地理位置 东北地区
图1.2：沈阳的行政区划
河西 新区
1.0 沈阳整体概况及未来规划
（万人） （‰）
1.2 宏观经济
1.2.1 人口情况
自2004年以后沈阳市人口快速增加，到2006年底，沈 阳户籍总人口达到703.6万人，比上年末增加约5万人。 其中，市区人口499.9万人，占总人口的71%；
图1.8：沈阳固定资产投资各主要行业比例
图1.3：沈阳市户籍人口增长及预测
840
815.5 1
820
799.7
0.8
800 780
783.9 768.1
0.6
752.3
0.4
760
740
720 700
689.3 688.9689.1 693.9 698.6703.6
0.2 0 -0.2
680
-0.4
660
-0.6
640
-0.8
620
-1
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007F 2008F 2009F 2010F 2011F
图1.7：沈阳与北京市人均GDP增长对比
100000 80000 60000 40000 20000 0
河西 新区
北京人均GDP
沈阳人均GDP
北京增长率
18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
沈阳增长率
1.0 沈阳整体概况及未来规划
1.2.3 固定资产投资情况
沈阳固定资产投资一直呈现稳定增长趋势，主要体现 在基本建设投资和房地产开发投资的增长；
未来沈阳人口的大幅增长将为住宅及商业地产的发展带 来有力的发展动力；
表1.1：沈阳市人口未来总量预测
预测年份
总人口数
户籍人口
2007
881
752.3
2008
920.6
768.1
2009
960.2
783.9
2010
999.8
799.7
2015
1197.8
878.7
单位：万人
流动人口 129 153 176 200 319
4% 2%
0
0%
(亿元） 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007F 2008F 2009F 2010F 2011F
北京GDP
沈阳GDP
北京增长率
沈阳增长率
9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
图1.6：沈阳GDP与其他城市对比（2006年）
进 入 21 世 纪 ， 沈 阳 人 口 自 然 增 长 率 基 本 维 持 在 0.70.8‰的速度，而常住人口仍在持续增长，说明沈阳人 口的增长来源主要是外来人口的迁入，反映了沈阳的经 济发展产生了较强的吸引力；
从右图1.4可以看出，沈阳人口在五个北方城市中不是 很多，目前还是属于一个中等人口规模的城市；但根据 沈阳市政协人口资源环境与城乡建设委员会人口规划预 测，沈阳总人口将在2010年达到999.8万人，2015年达 到1197.8万人，成为一个真正的大都市；
沈阳是连接东北地区与华北、华东、西北等其他地区的重要交通 枢纽；
依托交通的优势，沈阳还是中国与“东北亚经济圈”互动的前沿 。 “东北亚经济圈”已经成为沈阳经济发展的动力之一，并使 沈阳获得了更大的市场发展空间；
沈阳行政辖区面积为12,980平方公里，其中市区3,495平方公里 ，包括皇姑区、大东区、沈河区、和平区和铁西区；
户籍总人口
自然增长率
1400 图1.4：沈阳市人口与其他城市对比（2006年）
1200
1197.6
1000
980.3
800 703.6 600
572.1
745.2
400
200
河西
0
新区（万人ຫໍສະໝຸດ 沈阳大连哈尔滨长春
北京
资料来源：沈阳市政协人口资源环境与城乡建设委员会
1.0 沈阳整体概况及未来规划
1.2.2 GDP情况