我国国有土地二级市场的内涵及现状概述
土地二级市场试点方案
土地二级市场试点方案近年来，随着城市化进程的加快，土地资源的利用和调配已成为各地政府面临的重要问题。
为了更好地满足土地市场需求，我国推出了土地二级市场试点方案。
本文将对土地二级市场试点方案进行探讨，并分析其可能带来的影响。
一、背景介绍土地是国家重要的战略资源，也是经济社会发展的基石。
然而，长期以来，由于一级市场土地交易限制较多，土地市场运行不够灵活，导致土地资源的有效利用受到限制。
因此，为了推动土地市场的改革和完善，土地二级市场试点方案应运而生。
二、试点范围和目标土地二级市场试点方案的范围包括城市改革试点城市以及一些其他具备条件的城市。
试点的目标是通过引入市场机制，促进土地资源的优化配置，提高土地利用效率，推动经济发展的转型升级。
三、试点内容1.开放交易平台土地二级市场试点方案将建立开放的交易平台，实现土地出让、出租等交易的公开、透明、公平、竞争。
2.制定交易规则试点地区将制定相应的交易规则，明确土地交易的流程和标准，加强对土地交易主体的准入条件管理。
同时，建立并完善土地权益登记、转让、抵押、质押等相关制度，确保土地交易的安全可靠。
3.促进交易活跃为了激发市场活力，土地二级市场试点方案将引入竞价方式确定土地交易价格，鼓励市场主体主动参与竞拍。
此外，还将完善土地市场的信息公示机制，提供全面、准确的土地市场信息，为市场参与者提供决策参考。
4.建立监管机制为有效监管土地交易市场，政府将加强对土地交易过程的监管，加大违规行为的查处力度，保护交易参与主体的合法权益。
四、可能的影响土地二级市场试点方案的推行，将带来一系列的影响。
首先，市场机制的引入将增加土地市场的透明度和竞争性，有利于提高土地资源的配置效率。
其次，土地交易市场的活跃度将提升，为土地资源的开发利用提供更多选择和机会。
第三，透明的信息公示机制将降低土地市场交易的风险，增加市场参与者的信心。
最后，土地二级市场的试点将强化土地市场的规范管理，减少违规交易和不正当行为。
浅谈我国土地二级市场转让几个问题和对策
浅谈我国土地二级市场转让几个问题和对策不少业内对土地二级市场都有着各自的理解，那么，土地二级市场的标准含义是什么呢？我国土地二级市场的现状如何？土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地使用权，进入流通领域进行交易的市场。
不论转让方、受让方都不是土地者。
土地二级市场主要是指土地使用权转让、出租、抵押等交易关系，是土地市场体系的组成部分，对整个土地市场和地方经济发展起着重要的作用。
我国土地市场建立以来,国家对土地一级市场实行严格控制和管理，一级市场得到迅速发展,而二级市场仍处于相对迟缓和滞后状态。
现在，随着国家经济发展方式转变、产业结构的升级优化，土地二级市场的需求日益强烈，交易日益活跃,且逐渐成为城市用地市场的主流。
土地二级市场对繁荣土地市场,优化重组土地资源配置有着积极的作用。
但是,如不加以规范管理,土地二级市场无序发展就会冲击土地一级市场,影响土地市场健康发展,导致国有土地资产流失,扰乱经济秩序。
一、土地二级市场交易的现状以我城区内土地二级市场交易量为例，2009年办理土地二级市场转让数量为815宗，2010年办理土地二级市场交易数量为1013宗，2011年办理土地二级市场交易数量为1056宗。
随着房产交易的活跃，促进了个人已购住房分割登记土地二级市场交易量的增加。
二、土地二级市场交易的特点（一）土地二级市场交易的优点1、可充分利用存量土地，缓解部分用地压力，防止土地闲置。
2、用地快捷，用地手续较为简便。
进入土地二级市场转让的土地，是已经合法取得土地使用权并达到相关规定可以进入土地二级市场转让的土地，相对土地一级市场而言，用地快捷，用地手续较为简便。
（二）土地二级市场交易存在的主要问题1、无交易的公共平台。
土地一级市场因国家的重视，已建立了规范的交易平台，交易信息公开，竞价方式公开，交易环境公平，取得土地使用权价格合理，有效保障了国有资产不流失。
而土地二级市场没有建立一个能够提供交易的的公共平台，交易信息、交易价格均不公开，在某种程度上会造成国有资产流失，导致土地市场产生不稳定因素，严重时还会扰乱土地一级市场。
影响当前土地二级市场交易的主要因素分析及对策建议
影响当前土地二级市场交易的主要因素分析及对策建议1.引言土地二级市场是城乡统一的建设用地市场的重要组成部分。
我国实行土地有偿使用制度30多年来，基本形成了以政府供应为主的土地一级市场和以市场主体之间转让、出租、抵押为主的土地二级市场，对促进土地资源优化配置和节约集约利用、加快工业化和城镇化进程起到了重要作用。
在严格管控城镇开发边界和城镇建设用地总量的背景下，存量土地的战略地位逐渐凸显。
“十四五”期间，全国新增建设用地规模将控制在2950万亩，比“十三五”期间压减约300万亩，此后按照每五年逐步递减的趋势，管控新增建设用地。
面对新增建设用地不足的现实情况，从“增量”转向“存量”成为必然选择。
国家自2017年起开始开展土地二级市场改革试点实践，2019年国务院办公厅正式出台土地二级市场指导意见，土地二级市场建设进入了快速发展期，交易服务平台、配套制度、政府服务监管等日趋完善，但如何更好的实现土地二级市场要素的自由流动依然成为当前各地研讨的重要课题。
2.我国土地二级市场发展现状2.1我国土地二级市场进入了新型发展期2019年7月国务院办公厅出台《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（以下简称《指导意见》），对全国土地二级市场的建设进行了顶层部署。
据不完全统计全国29个省（自治区、直辖市）先后出台了贯彻落实《指导意见》的实施意见或管理办法，江苏、浙江、甘肃等多个省、市建立了土地二级市场交易平台，土地二级市场建设进入了蓬勃发展阶段。
2.2当前我国土地二级市场发展还存在很多不足近年来我国各级政府做了大量工作，土地二级市场得到快速发展，但市场活力的培育、市场运行的完善仍需要一个发展过程，活跃度不够和运行不够规范依然是当前迫切需要解决的主要问题。
目前，多地土地二级市场交易平台已上线运行，为交易各方提供了公开、公正、透明的交易环境，但多数平台交易量并没有出现预想的井喷式增长，存在信息发布量少、交易量小、市场活力不足的情况。
国有土地二级市场交易现状与问题
国有土地二级市场交易现状与问题摘要：土地二级市场是盘活国有土地资源、提升土地利用率的重要交易平台或是路径，保证土地二级市场的健康稳定，能够有效改善土地利用的集约性。
本文对当前的土地二级市场现状进行了深入分析，随后对土地二级市场交易的规范性问题、转让缺乏约束性等不足，提出了具有针对性的意见和建议，旨在帮助决策者进一步规范土地二级市场交易，从而让二级市场交易能够健康发展，发挥其应有作用。
关键词：建设用地;二级市场;利用现状1.土地二级市场的相关概念土地二级市场指的是国有建设用地交易使用权的二级市场，是土地使用权、租赁权以及抵押权等关系转变的场域与平台。
加强土地二级市场建设，一方面固然是对整个制度机制体系的完善，另一方面也是为了强化土地利用率。
土地二级市场的发展呈现出活跃性、自发性和隐形性等特征，其活跃性表现在交易主体多样化、交易内容多样化、交易形式多样化这三个方面上。
土地市场交易的自发性体现在彼此对协议的认受一致性上，买卖双方在此过程中竞争不充分，交易过程的信息也不对称。
所以，土地二级市场存在大量的隐性交易，企业为了规避正规土地交易的税费、又或是为了绕过土地转让的门槛限制而通过股权转让的方式获得、转出土地使用权，且自行交易的情况较多，确权登记数量与实际交易数量严重不符。
2.国有土地二级市场现状的分析2.1国有土地二级市场的交易现状当前，我国的国有土地二级市场正处于方兴未艾的萌芽阶段，市场交易活动并不频繁，同时抵押交易在整体交易活动中占比较高，更有方向性与主动性的转让交易相对较少，同时交易活动也相对保守，缺少具有借鉴性、突破性价值的交易案例[1]。
土地二级市场交易，实质上就是土地产权人将出让或是划拨的国有建设用地使用权出租给他人完成的交易活动，土地使用权的出租一般是和地块上的建筑物出租紧密联系的，而在经过调研之后，近年来许多出租方以及承租方的交易并没有经过等级，这也导致划拨土地使用权以及出租收益当中，国家并未得到合理分润。
我国土地二级市场问题及建议
一、引言（一）概念界定。
土地市场作为重要的要素市场，是构成现代市场体系的关键组成部分。
一个完整的土地市场体系包含土地一级市场和二级市场两个部分。
土地一级市场是国家和土地使用者关于土地使用权的初始交易；土地二级市场是土地使用权的再交易，即土地使用者在合同约定的期限内，通过转让、出租或抵押等方式将剩余期限进行的再交易。
（二）学术界争议。
目前，在土地二级市场的发展过程中，关于政府是否要介入及如何介入的问题，学术界仍然存在较大的分歧。
在政府是否应介入方面，一部分学者认为政府不应该介入，学者认为是目前土地二级市场发育相对迟缓落后，一旦政府介入，如果管控过于严厉，势必会延缓我国土地二级的发育。
还有部分的学者认为对于土地二级市场的发育，政府应该保持积极的态度进行管控，加强监管，因为现阶段土地二级市场存在不少的违法和违规现象，如果政府听之任之而又不作为的话，很可能会妨碍整个土地市场的发展。
关于政府究竟如何，也有不同声音。
一部分专家认为，土地作为重要的国有资产，须严加管理，要像管理一级市场一样管理二级市场。
另有一部分专家认为，应充分发挥市场对资源配置的决定性作用，政府应像对待普通商品市场一样管理土地二级市场，要加大对市场失灵的纠正。
（三）政府态度。
长期以来，国家和各级地方政府高度重视一级市场，而忽视了二级市场的发展，这使得我国土地二级市场的发展明显落后。
随着土地资源稀缺性的显现和经济的快速发展，如何发挥好二级市场对土地资源的优化配置作用，促进土地利用由外延式粗放扩张向内涵式集约发展转变，以及土地市场的平稳健康发展，是当前亟须解决的重大课题。
为此，中共十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出，要“完善土地租赁、转让、抵押二级市场”。
目前，国土资源部正在研究制定关于土地二级市场的相关管理办法，各地对土地二级市场的发展也有较高的期待。
2017年2月国土资源部下发通知并印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》（以下简称《方案》），对全面开展完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点作出重要部署。
土地二级市场转让存在的问题及对策
信息不对称容易导致一些不法分子利用虚假信息进行欺诈，损害市场公平和买家利益。
转让价格形成机制不健全
价格波动大
土地二级市场的转让价格受到多种因素 影响，由于缺乏健全的价格形成机制， 市场价格波动较大，给投资者带来不确 定性。
VS
难以评估真实价值
由于缺乏统一、透明的评估标准，土地的 真实价值很难准确评估，进一步加剧了价 格的波动性。
02
土地二级市场转让的现状
市场规模与交易量
规模增长
近年来，随着经济的发展和城市化进程的加速，土地二级市场转让规模持续扩大。
交易量上升
受到市场需求和投资热度的影响，土地二级市场交易量呈现上升趋势。
主要转让方式
01
02
03
协议转让
协议转让是土地二级市场 最常见的转让方式，买卖 双方通过协商达成转让协 议。
05
成功案例分析
案例一：信息透明化提升市场效率
信息公示制度
01
通过建立完善的信息公示制度，确保土地转让的相关信息及时
、准确地公之于众，减少信息不对称现象。
信息化平台
02
搭建土地二级市场的信息化平台，实现信息共享和交流，提高
市场参与者的决策效率。
监管机制
03
加强对信息公示的监管，防止虚假信息的传播，维护市场秩序
参与者
参与者包括房地产开发企业、投资机构、个人投资者等。
研究目的与意义
目的
通过对土地二级市场转让存在的问题及对策进行研究，旨在规范市场秩序，提高 市场效率，促进土地资源的合理流动和优化配置。
意义
有利于完善土地市场体系，推动房地产市场健康发展，为经济增长和社会进步提 供有力支持。同时，也有助于保护投资者权益，减少市场风险，维护金融市场稳 定。
国内典型地区建设用地二级市场政策与实践横向比较研究
国内典型地区建设用地二级市场政策与实践横向比较研究【摘要】本研究旨在比较国内典型地区建设用地二级市场政策与实践，通过分析不同地区的政策差异和实践案例，探讨其关联性和存在的问题与挑战。
文章从研究背景和意义入手，介绍建设用地二级市场的重要性及研究的必要性。
然后，对国内建设用地二级市场现状进行分析，并比较各地区的政策措施，揭示政策与实践的关系。
接着，结合具体案例，深入探讨典型地区的建设用地二级市场实践，总结问题和挑战。
在结论部分提出相关政策建议，展望未来发展趋势。
通过本研究，可以为国内建设用地二级市场政策的制定和实践提供借鉴和参考，推动该领域的健康发展和规范化运行。
【关键词】关键词：国内建设用地二级市场、政策比较、实践案例分析、关联性探讨、问题与挑战、政策建议、发展趋势1. 引言1.1 研究背景随着国家土地制度改革的深入和土地市场化进程的推进，建设用地二级市场的发展也逐渐呈现出多样化的发展模式。
不同地区在建设用地二级市场政策的制定和实施上存在较大差异，这也导致了各地在建设用地二级市场的发展水平和市场活跃程度上存在较大差异。
通过对国内典型地区建设用地二级市场政策与实践进行横向比较研究，可以为完善建设用地管理制度、促进建设用地有效利用、推动城市建设与发展提供参考和借鉴。
1.2 研究意义建设用地二级市场政策与实践研究对于我国房地产市场的健康发展具有重要意义。
通过比较不同地区的建设用地二级市场政策和实践，可以帮助我们深入了解各地的市场运作机制和政策取向，为地方政府和企业提供借鉴和参考。
通过分析典型地区的建设用地二级市场实践案例，可以总结成功经验和教训，为其他地区提供可借鉴的经验，避免重复犯错。
探讨政策与实践的关联性，可以帮助我们更好地理解政策制定的背景和目的，加深对市场规律的认识，为政府制定更科学的政策和企业制定更合理的策略提供参考。
分析政策实施过程中出现的问题和挑战，提出相应的政策建议，对于规范市场秩序，促进房地产市场的稳定和健康发展具有重要的指导意义。
二调土地利用现状分类
二调土地利用现状分类一级级二级级含级级级名称级级名称01耕地指级植级作物的土地～包括熟地,新级级、级级、整理地～休级地;含级歇地、级作地,～以级植级作物;含蔬菜,级主～级有零星果级、桑级或其他级木的土地～平均每年能保级收级一季的已级级地和海。
耕地中包括南方级度,涂1.0米、北方级度,2.0米固定的、渠、路和地坎沟(级)～级级级植级材、草皮、花卉、苗木等的耕地～以及其他级级改级用途的耕地。
011水田指用于级植水稻、级藕等水生级作物的耕地。
包括级行水生、旱生级作物级级的耕地。
012水级地指有水源保级和灌级级施～在一般年景能正常灌级～级植旱生级作物的耕地。
包括级植蔬菜等的非工化的大棚用地。
厂013旱地指无灌级级施,主要天然降水级植旱生级作物的耕地靠,包括有没灌级级施,级引洪灌的耕地。
靠淤02地园指级植以采集果、、根、、汁等级主的集级级级的多年生木叶茎本和草本作物～覆盖度大于50%或每级株大于合理株数数70%的土地。
包括用于育苗的土地。
021果园指级植果级的地。
园022茶园指级植茶级的地。
园023其地它园指级植桑级、橡、可可、、油棕、胡椒、级材等其他多胶咖啡年生作物的地。
园03林地指生级级木、竹级、灌木的土地～及沿海生级级级林的土地。
包括迹地～不包括居民点部的级化林木用地～级路、公路征地范内级的林木～以及河流、渠的级堤林。
内沟031有林地指级木郁级度?0.2的级木林地～包括级级林地和竹林地。
032灌木林地指灌木覆盖度?40%的林地。
033其林地它包括疏林地;指级木郁级度?0.1、,0.2的林地,、未成林地、迹地、苗圃等林地。
04草地指生级草本植物级主的土地。
041天然牧草地指以天然草本植物级主～用于放牧或割草的草地。
042人工牧草地指人工级植牧草的草地。
043其草地它指级木郁级度,0.1～表级级土级～生级草本植物级主～不用于畜牧级的草地。
05商服指主要用于商级、服级级的土地。
用地051批级零用地售指主要用于商品批级、零的用地。
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我国国有土地二级市场的内涵及现状概述
土地作为一种特殊的商品进入市场,必然会在市场转,形成土地二级市场。
土地二级市场对繁荣土地市场,优化重组土地资源配置有着积极的作用。
土地二级市场主要是土地使用权的转让、出租、抵押等交易关系，它是一级市场的延续，既反映一级市场的需求状况，又反映房地产市场的供求状况。
土地二级市场中土地使用权在土地经营者或使用者之间横向流动，实现市场经济下生产要素的优化配置。
据了解,目前各地的土地使用权转让、租赁、抵押等二级市场交易十分频繁,其中土地使用权的转让存在私下交易较多等不规范状况。
在实际工作中遇到的具体情况，就是出让了的土地再转让的问题。
主要表现为：交易的自发性和交易的非法性。
具体来说，在二级市场中，土地私下交易、隐形交易较为普遍；城镇范围内的存量土地,大多为国有划拨国有土地不经依法批准私自进入市场交易。
由于土地二级市场制度缺陷，法律政策不完善，向社会公示力度不够，加上土地交易当事人互相隔绝，交易信息不灵，往往通过打听信息，私下谈价成交频频发生。
这不仅影响了二级市场的培育和发展，而且又使违法占地、私下交易不断发生，进一步形成土地隐形市场。