什么是二级市场 如何通过二级市场购买土地-【领仕网】
我国国有土地二级市场的内涵及现状概述
我国国有土地二级市场的内涵及现状概述
土地作为一种特殊的商品进入市场,必然会在市场转,形成土地二级市场。
土地二级市场对繁荣土地市场,优化重组土地资源配置有着积极的作用。
土地二级市场主要是土地使用权的转让、出租、抵押等交易关系，它是一级市场的延续，既反映一级市场的需求状况，又反映房地产市场的供求状况。
土地二级市场中土地使用权在土地经营者或使用者之间横向流动，实现市场经济下生产要素的优化配置。
据了解,目前各地的土地使用权转让、租赁、抵押等二级市场交易十分频繁,其中土地使用权的转让存在私下交易较多等不规范状况。
在实际工作中遇到的具体情况，就是出让了的土地再转让的问题。
主要表现为：交易的自发性和交易的非法性。
具体来说，在二级市场中，土地私下交易、隐形交易较为普遍；城镇范围内的存量土地,大多为国有划拨国有土地不经依法批准私自进入市场交易。
由于土地二级市场制度缺陷，法律政策不完善，向社会公示力度不够，加上土地交易当事人互相隔绝，交易信息不灵，往往通过打听信息，私下谈价成交频频发生。
这不仅影响了二级市场的培育和发展，而且又使违法占地、私下交易不断发生，进一步形成土地隐形市场。
浅谈我国土地二级市场转让几个问题和对策
浅谈我国土地二级市场转让几个问题和对策不少业内对土地二级市场都有着各自的理解，那么，土地二级市场的标准含义是什么呢？我国土地二级市场的现状如何？土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地使用权，进入流通领域进行交易的市场。
不论转让方、受让方都不是土地者。
土地二级市场主要是指土地使用权转让、出租、抵押等交易关系，是土地市场体系的组成部分，对整个土地市场和地方经济发展起着重要的作用。
我国土地市场建立以来,国家对土地一级市场实行严格控制和管理，一级市场得到迅速发展,而二级市场仍处于相对迟缓和滞后状态。
现在，随着国家经济发展方式转变、产业结构的升级优化，土地二级市场的需求日益强烈，交易日益活跃,且逐渐成为城市用地市场的主流。
土地二级市场对繁荣土地市场,优化重组土地资源配置有着积极的作用。
但是,如不加以规范管理,土地二级市场无序发展就会冲击土地一级市场,影响土地市场健康发展,导致国有土地资产流失,扰乱经济秩序。
一、土地二级市场交易的现状以我城区内土地二级市场交易量为例，2009年办理土地二级市场转让数量为815宗，2010年办理土地二级市场交易数量为1013宗，2011年办理土地二级市场交易数量为1056宗。
随着房产交易的活跃，促进了个人已购住房分割登记土地二级市场交易量的增加。
二、土地二级市场交易的特点（一）土地二级市场交易的优点1、可充分利用存量土地，缓解部分用地压力，防止土地闲置。
2、用地快捷，用地手续较为简便。
进入土地二级市场转让的土地，是已经合法取得土地使用权并达到相关规定可以进入土地二级市场转让的土地，相对土地一级市场而言，用地快捷，用地手续较为简便。
（二）土地二级市场交易存在的主要问题1、无交易的公共平台。
土地一级市场因国家的重视，已建立了规范的交易平台，交易信息公开，竞价方式公开，交易环境公平，取得土地使用权价格合理，有效保障了国有资产不流失。
而土地二级市场没有建立一个能够提供交易的的公共平台，交易信息、交易价格均不公开，在某种程度上会造成国有资产流失，导致土地市场产生不稳定因素，严重时还会扰乱土地一级市场。
二级市场的作用
二级市场的作用在二级市场上销售证券的收入属于出售证券的投资者，而不属于发行该证券的公司。
那么你对二级市场了解多少呢?以下是由店铺整理关于什么是二级市场的内容，希望大家喜欢!二级市场的释义二级市场是有价证券的交易场所、流通市场，是发行的有价证券进行买卖交易的场所。
二级市场是一个资本市场，使已公开发行或私下发行的金融证券买卖交易得以进行。
换句话说，二级市场是任何旧金融商品的交易市场，可为金融商品的最初投资者提供资金的流动性。
这里金融商品可以是股票、债券、抵押、人寿保险等。
二级市场在新证券被发行后即存在，有时也被称做“配件市场”(aftermarket)。
一旦新发行的证券被列入证券交易所里，也就是做市商(market maker)开始出价和提供新证券之后，投资者和投机客便可以比较轻易地进行买卖交易。
各国的股票市场一般都是二级市场。
与美国等西方国家比较，抵押贷款、人寿保险等金融产品的二级市场在中国基本上还没有形成。
参见：一级市场二级市场的分类证券交易市场分为两大类：一类是大型、活跃而有秩序的场内交易，即在证券交易所内进行的交易;另一类是没有固定地点的场外交易，大多是电话中成交。
股票由发行者推销出售和股票公开出售并到达投资公众手中是两个不同的阶段。
资本主义国家的证券市场一般分为“一级证券市场”(或称“初级证券市场”)和“二级证券市场”两类。
在一级证券市场流通的是企业和国家新发行的有价证券，这里场交易是占统治地位。
在二级证券市场流通的是双前发行或补充发行的有价证券，在这个市场上，交易所起主要作用。
证券交易委员会规定，在交易所买卖股票的经纪人必须是交易所组织成员，在交易所内买卖的股票必须是经过批准的挂牌股票，由于在交易所买卖股票的费用较高，因而出现了挂牌的交易由非交易所成员经纪人在交易所外从事买卖的渠道。
这种在交易所挂牌上市，却在场外市场交易的股票交易市场，称为“第三市场”。
此外，各种投资公司、保险公司、年金基金、互助储蓄协会等专业金融机构大量购买和持有股票，成了股票交易市场上举足轻重的力量。
土地二级市场交易流程
土地二级市场交易流程土地二级市场交易是指在土地一级市场成交后，由购买方或持有方将土地转让给其他买家的市场交易活动。
其交易流程一般包括以下几个步骤：信息发布、交易登记、交易撮合、交易过户、交易结算和交易备案。
土地二级市场交易的第一步是信息发布。
卖方通过各种渠道将自己持有的土地信息发布出来，包括土地的位置、面积、用途、权属证明等信息。
信息发布可以通过报纸、网络平台、地方政府官网等途径进行。
买家可以根据自己的需求和预算筛选合适的土地信息。
第二步是交易登记。
买家在选择合适的土地后，需要向相关土地交易机构进行登记。
登记时需要提供个人或企业的身份证明、资质证明、购买意向书等相关文件。
交易机构会对买家的资质进行审核，并为其办理交易登记手续。
接下来是交易撮合。
交易机构会根据买卖双方的需求和条件，通过撮合程序将合适的买家与卖家进行对接。
撮合可以通过线上平台或线下洽谈的方式进行。
交易机构会向买卖双方提供必要的交易信息和协助撮合的服务。
第四步是交易过户。
当买卖双方达成交易意向后，需要进行土地的所有权过户手续。
卖方需要办理相关的土地过户手续，包括办理土地权属证书的转让手续、缴纳土地过户税费等。
买方需要办理土地所有权的登记手续，将土地的所有权转移到自己名下。
交易结算是土地二级市场交易的第五步。
买方在完成土地过户手续后，需要向卖方支付土地的交易款项。
交易款项一般包括土地的交易价格和相关的税费。
买方可以通过银行转账、现金支付等方式进行交易结算。
最后一步是交易备案。
交易完成后，交易机构会将交易结果进行备案登记。
备案登记是对交易结果的法律确认，也是交易的最后一道程序。
备案登记可以提供交易双方的法律保护，确保交易的合法性和安全性。
总结来说，土地二级市场交易流程包括信息发布、交易登记、交易撮合、交易过户、交易结算和交易备案等环节。
这一过程需要卖方和买方按照规定的程序和要求进行操作，并最终完成土地的所有权转移和交易款项的结算。
通过规范的交易流程，土地二级市场交易可以更加顺利、高效地进行，为买卖双方提供一个可靠的交易平台。
我国土地二级市场问题及建议
一、引言（一）概念界定。
土地市场作为重要的要素市场，是构成现代市场体系的关键组成部分。
一个完整的土地市场体系包含土地一级市场和二级市场两个部分。
土地一级市场是国家和土地使用者关于土地使用权的初始交易；土地二级市场是土地使用权的再交易，即土地使用者在合同约定的期限内，通过转让、出租或抵押等方式将剩余期限进行的再交易。
（二）学术界争议。
目前，在土地二级市场的发展过程中，关于政府是否要介入及如何介入的问题，学术界仍然存在较大的分歧。
在政府是否应介入方面，一部分学者认为政府不应该介入，学者认为是目前土地二级市场发育相对迟缓落后，一旦政府介入，如果管控过于严厉，势必会延缓我国土地二级的发育。
还有部分的学者认为对于土地二级市场的发育，政府应该保持积极的态度进行管控，加强监管，因为现阶段土地二级市场存在不少的违法和违规现象，如果政府听之任之而又不作为的话，很可能会妨碍整个土地市场的发展。
关于政府究竟如何，也有不同声音。
一部分专家认为，土地作为重要的国有资产，须严加管理，要像管理一级市场一样管理二级市场。
另有一部分专家认为，应充分发挥市场对资源配置的决定性作用，政府应像对待普通商品市场一样管理土地二级市场，要加大对市场失灵的纠正。
（三）政府态度。
长期以来，国家和各级地方政府高度重视一级市场，而忽视了二级市场的发展，这使得我国土地二级市场的发展明显落后。
随着土地资源稀缺性的显现和经济的快速发展，如何发挥好二级市场对土地资源的优化配置作用，促进土地利用由外延式粗放扩张向内涵式集约发展转变，以及土地市场的平稳健康发展，是当前亟须解决的重大课题。
为此，中共十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出，要“完善土地租赁、转让、抵押二级市场”。
目前，国土资源部正在研究制定关于土地二级市场的相关管理办法，各地对土地二级市场的发展也有较高的期待。
2017年2月国土资源部下发通知并印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》（以下简称《方案》），对全面开展完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点作出重要部署。
土地二级市场
⼟地⼆级市场地⼀级开发、⼆级开发流程图解2011年01⽉12⽇星期三 14:46编辑本段⼀、概述赁、抵押抵押等。
以房地、租赁 即⼟地使⽤者将达到规定可以转让的⼟地通过流通领域进⾏交易的过程。
包括⼟地使⽤权的转让转让、租产为例，房地产⼆级市场，是⼟地使⽤者经过开发建设，将新建成的房地产进⾏出售和出租的市场。
即⼀般指商品房⾸次进⼊流通领域进⾏交易⽽形成的市场。
编辑本段⼆、流程 （⼀）项⽬决策阶段 发地产房地产开发项⽬书⾯决议（股东⼤会，股东会，董事会皆可以形成书⾯决议⽂件）。
项⽬可⾏性研究并出具可⾏性研究报告（项⽬可⾏性研究专家会涉及律师，房地产市场分析师，环境评估师，会计师，税务师等），可⾏性主要分为三⽅⾯的可⾏性投资收益的可⾏性，⼤致性的可⾏性⽅案与详细的可⾏性论证⽅案，其中包括法律⽅案，选址⽅案，财务⽅案，涉税⽅案，环境⽅案等。
另外要有充裕的资⾦保证，对于房地产开发决策阶段前期可能的项⽬融资或其他融资⽅式，律师早期即可以介⼊项⽬。
（⼆）前期准备阶段 1、向⼟地管理部门取得《⼟地使⽤权证》：其⽅式包括划拨，出让，兼并收购，招，拍，挂的⽅式等等，必须符合法律规定。
其中涉及众多的合同审查，⽂件的报批备案，应该有专业律师进⾏风险控制。
2、征地拆迁，向政府或专项拆迁管理部门获得《房屋拆迁许可证》，《房屋拆迁验收合格证》：拆迁过程中的涉及的程序，⽅式，⽂件的取得，拆迁安置补偿协议等等，都应有律师介⼊。
3、规划设计，向建设规划部门取得《建设项⽬选址意见书》和附件，《建设⽤地规划许可证》随后凭以上⼀书⼀证取得 3、规划设计，向建设规划部门取得《建设项⽬选址意见书》和附件，《建设⽤地规划许可证》随后凭以上⼀书⼀证取得，《建设⼯程规划许可证》《建以及设⽤地批准书》同时取得《建设⽤地划拨决定书》或签订《国有⼟地使⽤权出让合同》（根据⼟地取得的⽅式不同），然后到地籍办理《国有⼟地使⽤权证》拆迁办办理《拆迁许可证》。
土地二级市场业务汇报
土地二级市场业务汇报What？1.什么是土地第二级市场1.1定义所谓土地二级市场是通过土地一级市场取得土地使用权的使用者，依法依规将土地使用权转让。
土地二级市场交易方式为出租、抵押、转让。
土地二级市场是指出让土地使用权的转让或再转让，它体现的是土地使用者之间因土地交易而产生的责、权、利的关系。
2.1发展历程我国土地二级市场发展起步较晚，相对于一级市场而言，到现在为止仍然属于发育的初级阶段。
但是大致上可以分为以下几个阶段：自发交易：这是最原始最初级的阶段，因为制度上并没有明确的建设规则和遵循规范，而市场经济下必然催生土地使用权的转让或再转让行为。
此时买卖双方一般都选择自主寻找交易对象，自发交易。
政府建设：在这一阶段上，政府意识到土地二级市场的重要性，开始介入土地二级市场的开发建设和监管监测。
2013年11月中共十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出，要“完善土地租赁、转让、抵押二级市场”。
首次从国家层面上提出要重视土地二级市场。
这份文件出台的背景更多是偏重于农村的集体土地。
当时也迅速带动了一批专门做土地中介的网络平台公司，典型的就是土流网，他抓住了这个风口，在2014年迅速发展成一个全国性的大平台。
之后是2017年国土资源部下发通知并印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》（以下简称《方案》），对全面开展完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点作出重要部署。
试点地区涉及30 个省（区、市）的34 个市县（区）。
3.1发展方向（实行统一管理）（1）一二级市场联动为什么是一二级市场联动，土地一级市场经营不善，就会造成土地二级市场的混乱无序；反之，土地二级市场管理不规范，也会扰乱土地一级市场的正常秩序，最终导致国有土地资产流失和腐败产生。
土地一级市场与土地二级市场是相互影响、相互制约的关系。
这里举个栗子，比如一级市场转让交易的土地用途规定的是工业用地，土地抵押流转后擅自转为商业用地甚至住宅，扰乱市场。
土地开发一级二级的区别
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
土地二级开发,是指土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。
包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。
以房地产为例，房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。
即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。
一级整理就是增减挂钩立项、复耕及验收、新增用地指标报批，取得用地指标后再进行土地的招拍挂，公司再想办法在二级市场拿到地一级整理一般是会根据实际情况来确定是否做环评、地灾、履矿等，市区好像只要求做环评至于一级的东西，二级能否用，这个是个由大到小，由粗倒细的概念，一级做了，二级还是要报批的，好像内容也不太一样。
设计主要是出设计控规和修建性详规2、“规划方案审批通知书”是在哪个阶段办？需要具备什么条件？一级整理一般要做区域的总规、控规和和修详，是必须到规划批的必要条件肯定是图纸，用地布置图，总规图什么的3、勘查、设计招投标以及施工、监理招投标分别在哪个阶段办理？大约要多少时间？-----设计按一级整理的要求提前做招标，其他设计，施工监理都是二级开发要求的，按二级开发的思路处理不过要提醒一下，没拿到地，无法做单体的设计，也无法做下游工作，如施工图，施工图不确定，你是无法开展施工单位、监理招标的我最近也在接触一级整理我建议是按拿到用地指标做关键点来区分，之前做一级整理，之后做二级整理二级整理的一些东西，如营销定位、乙方单位收集等等，设计最多做到总规，不然拿不到地，投入就大了土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
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何为二级市场? 如何通过二级市场购买土地?
何为二级市场? 如何通过二级市场购买土地?现在通行的二级市场的两种解释分别是什么？
房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。
即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。
房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。
现在通行的二级市场有两种解释：
第一种：房地产一二三级市场：
房地产一级市场是指土地市场，包括土地交易、转让；
房地产二级市场是指开发市场，或者叫房屋预售市场，就是开发商的期房销售市场或者大家常说的“一手房”市场；
房地产三级市场是指存量房市场，就是所谓的“二手房”交易市场。
第二种：房屋一二三级市场：
房屋一级市场是指开发商销售新房，包括期房、现房销售的市场；
房屋二级市场是指二手产权房交易市场；
房屋三级市场是指租赁权市场，就是使用权交易市场。
购买土地只能通过土地交易机构进行，目前在北京等城市，土地的交易只能通过招标、拍卖、挂牌交易的形式进行。