物权法培训89

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在物权法制定过程中，就禁止抵押的财产范围争议最大 的一个问题就是宅基地使用权能否抵押？一种观点认为，应 当允许这两类土地使用权进行抵押。物权法应当给老百姓的 金融借贷提供保障，建议物权法允许老百姓以承包的山林、 承包的土地、宅基地用于抵押。这对于解决“三农”问题会 起到很好的作用。如果物权法不允许农民的房产（包括宅基 地）可以抵押，广大农民基本上就没有贷款抵押物。此外， 城市的居民有了房产就可以作为贷款的抵押，而农民有了房 产不能作为贷款的抵押，很不合理。因此，建议在法律上留 一个口子，允许农民以房产作为抵押物。另一种观点认为， 以家庭承包方式取得的土地承包经营权和宅基地不能设定抵 押，至少目前还不宜放开。按照用益物权的性质，宅基地使 用权是可以抵押的，但是在现在的经济社会条件下，农村医 疗、养老、生活保障制度都不完善，宅基地使用权和土地承 包经营权是农民赖以生存的保障。同时宅基地使用权本身具 有身份性质和福利性质，因此现在不宜完全放开这两种权利 的抵押。土地承包权和宅基地使用权都是当前大多数农民安 身立命之本，因此目前尚不具备放开这两种权利抵押的条件。
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4、物权 对物直接管领并排除他人干涉的权利。属于财产权。 一般包括所有权、地上权、地役权、抵押权、质权、留置 权、典权等，其中最具有重要地位的是所有权。其基本特 征为：（1）标的是物，而不是行为或精神财富，以此同 债权或知识产权相区别；（2）权利主体是特定的人，义 务主体是不特定的，包括权利主体以外的一切人，以此同 债权的权利主体与义务主体都是特定的人相区别；（3） 有追及效力，即物权的标的物无论辗转落在何人手中，权 利人均可追随其物而主张权利，债权则无此效力。物权受 国家法律的保护。物权受到妨害或干涉，权利人可分别不 同情况行使返还请求权、排除防害请求权、防止侵害请求 权，还可要求损害赔偿、返还不当得利等。 5、《物权法》 指2007年3月16日由第十届全国人民代表大会第五次 全体会议通过的中华人民共和国《物权法》。
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二、农村宅基地使用权维护不得抵押
物权法第183条第2项禁止以宅基地使用 权设定抵押。所谓宅基地是指农村集体组 织的成员经依法批准用以建造个人住宅的 农民集体所有的土地。所谓宅基地使用权 是指，农村集体组织的成员依法对集体所 有的土地享有的占有和使用的权利。宅基 使用权人有权利用该土地建造住宅及其附 属设施。
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2、物业不动产资源的资源特性 对物业管理来说，物业的不动产不仅有物业本身，还包 括了车库、地面道路、绿地、电梯、楼梯等“公共区属”部 分。物业的不动产是资源，“公共区域”部分当然也是资源。 在这部分资源中，似乎以“车库”（包括地面停车场）和 “道路”最受人们的关注。而关注的焦点实际上是人们的停 车问题。车库和道路（路边的停车区、带）之所以引起关注、 引起争议、引起纠纷，以至闹到全国人大，最后在作为法律 的“大法”之一的《物权法》中列出专门的条款。从资源的 角度认识，完全在于其资源形态的“稀缺性”和“有价性”。 近年来，媒体关于“停车难”的报道铺天盖地，政府管理部 门也不断地公布有关统计数字。虽然业内人士对这些报道和 数字并不相信（渗透着商业炒作和粉饰太平的数字描绘的景 象距事实存在差距甚大），但由于物业产权的归属、划定一 直处于“模糊”的状态，使这一方面的管理处于自行其是、 流于失控的状态也是事实。 因此，如何使这部分资源更加合理地配置，解决日益严 重的停车问题，就成为物业管理业内的工作者和政府主管部 门的官员们迫在眉睫的任务。

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第一节 物权法解读
[学习目标]
掌握《物权法》的基本内容
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关键词
1、资源 一国或一定地区内拥有的物力、财力、人力等物质要素的总称。 分为自然资源和社会资源两大类。前者如阳光、空气、水、土 地、森林、草原、动物、矿藏等；后者包括人力资源、信息资 源以及劳动创造的物质财富。 2、不动产 不能移动或移动后会损失经济价值的物。如土地、建筑物以及 附着于土地、建筑物上的不可分离的部分。 3、土地 指大自然赋予人们的，以陆地、水域等形式存在的资源。它既 为人类提供活动基地，又为人类提供劳动手段和劳动对象，是 生产活动不可能少的物质条件。按其用途可分为农用土地、矿 山土地和建筑土地等。
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目 录CONTENTS
• 前言 • 物权法解读 • 物权法时代物业管理可持 续发展的七大问题 • 国务院关于修改《物业管 理条例》的决定 • 案例分析
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前 言
《物权法》作为民法典一个重要内容， 1998年3月起 草工作正式启动，在多次公开全国征求意见基础上，历 经全国人大五次审议，于2007年3月16日由第十届全国人 民代表大会第五次全体会议通过 。从物业管理行业的角 度看，《物权法》作为我国调整财产关系的民事基本法 律，无疑是物业管理法制建设的又一重大进步，必将对 我国物业管理行业发展产生基础性的、长期性的重要影 响。2007年10月1日，新《物业管理条例》和《物权法》 同时实施，标志着中国物业管理正式进入了物权法的时 代。面对国家这一重要法律出台，作为物业管理人，我 们不能不认真思索在物权法时代，物业管理可持续发展 必将面临的若干重大问题，从而未雨绸缪，与业内同仁 共同推动我国物业管理的健康发展。
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②稀缺性。 稀缺的属性无疑是资源最重要的属性。稀缺的程度与 资源的重要地位呈正比的线性关系。“物以稀为贵”说的 就是这个道理。粮食，在和平时期，只是一种维持国计民 生的产品，只要风调雨顺、贮备充足，人们都不会太多地 关注它。而在战争、灾荒时期，它就成了非常紧俏的战略 物资，其原因就在于它的数量的稀缺和战争过程的必不可 少；在就业市场上，一度以“有驾照”为条件的求职者销 声匿迹，缘于今日之求职者几乎每个人都拥有“驾照”， “驾照资源”已不再具稀缺性，自然也就失去了作为资源 的条件。 ③有价性。 资源是有价值的，不仅有实用价值、贮存价值、社会 价值等，而且还有价格，价格是以金钱形式来度量的一种 价值形式。显然，物质的价格高低与资源稀缺的程度有着 巨大的联系。从根本上说，是与市场有着紧密的联系，因 为资源稀缺与否以及稀缺程度完全是靠市场反映出来的。
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一、物业不动产资源
1、不动产资源的基本属性 资源，根据性质不同有着许多不同的属性和特 点。自然资源具有天然性，而社会资源则来源于人 的社会属性。不同的资源属性会显示出不同的特点 以及外在表象，从而影响着资源在自然社会和人文 社会所显示出来的地位和作用。 ①实用性。 资源之所以成为资源，实用性是其重要的属性 之一。不实用或缺乏使用价值的物质不能称为“资 源”，也不能成为资源。譬如让一个精通矿冶开发 的人从事勘探、冶炼工作，他就具备了实用性，成 为一种资源，而如果让他去从事海产养殖，就不具 备实用性，不成其为资源了。