商业街开发模式及案例
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创新特色商业街区案例ppt课件
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〖苹果22街〗
案例启示
1、建筑文化：原创院落艺术街区 2、景观设计：融合自然
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保利水城
保利水城——国内首个“水主题”复合商城
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地理位置 占地面积 商业面积
项目特色
经营方式
佛山RBD核心枢纽位置，南 海桂城千灯湖中央水轴之上
11.7万平方米
40万平方米
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[关键字]： 商业街区、创新、特色
[简介]： 本文分别研究了无锡哥伦布广场、苹果22街、保利水城、深圳 cocopark四个特色商业街区,它们以创新主题、特色打造以及独 特的建筑风格营造出新鲜、休闲、享受的购物方式，给消费者全 新的体验。
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案例借鉴
1、无锡哥伦布广场
国内首个内街式购物中心, 6000平方米下沉式露天广场 12条商业内街 8大自然光中庭400多间独立店铺 100米空中天桥
业态比例：
餐饮（酒吧） 35% ；
电影院（娱乐休闲） 15% ；
精品生活超市： 10% ；
主力店：吉之岛超市、
百老汇影城、
2200多平方米美食广场
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深圳coco park
占地面积：42358.4㎡ 总建筑面积：20万平米，（一期约12.8万平米） 容 积 率：1.997 绿 化 率：25.05% 由五星级商务中心（A塔SOHO、B塔LOFT复式办 公）和美洲海洋风情“一站式”休闲购物公园构成。
车位：1600个（其中一期800个车位）
A塔，soho公寓 休闲购物公园
B塔，loft办公
苹果酒店服务式公寓、
蒙太奇公寓、
丽江花园社区商业街案例分析1346171260
一、丽江花园项目概况
丽江花园位于广州市番禺区南浦岛东部，北连广州，南通番禺市桥，为广州著名文化社区，其居住人群均为各行各业的高级白领、文化志士、广告人、儒商等，其中，大学本科以上占48%，大专毕业占23%，企业中高层管理人员占55%；另外，到2002年10月，58%的家庭拥有电脑，宽带上网率达到39.6%。
由此可以看出，丽江花园当初的高尚文化居住社区的项目定位已经实现。
与丽江花园一江之隔的是多个高尚居住小区，这些居住小区的业主多为广州早时的自由生意人士，这部分人群由于起步较早，在当时的广州人中来说属于富有一族，其消费能力以及消费品位都相对较高。
在丽江花园项目开发时，开发商粤海房地产公司已经建设一座私家大桥——丽江花园桥连通东北岸的多个住宅小区。
二、社区商业配套概况
丽江花园社区商业主要由社区底商和渔人码头社区商业中心构成。
１、社区底商概况
丽江花园底商位于小区北部，主要由丽茹楼、丽影楼、丽茵楼、丽波楼、丽荃楼以及丽彦楼等六栋商住楼的底层商铺构成，沿新江路、新园路、新河路以及新林路形成沿廊式社区商
６１５ ■
底商、邻里中心面积配比图
商业面积应该在800平方米左右是最为合理的布局。
按照这个标准可以推算出丽江花园每千人拥有的社区商业面积=29800/37.500=794.67平方
６１７ ■。
上海典型商业街案例
大宁国际广场
占地面积:约5.5万平方米 建筑规模:约25万平方，建筑1-4层， 层 高：由地面20万平方米和地下5万平方米 组成。共有15栋错落有致的建筑、11个 大小广场和庭院、约2公里步行街和 1,300个停车位。地面20万平方米建筑面 积主要为： 商务酒店 -- 30,000平方米 办公楼 -- 39,000平方米 商业零售 -- 50,000平方米 餐饮/娱乐 -- 45,000平方米 教育文化和生活配套 -- 15,000平方米 停车场和公共区域 -- 21,000平方米
上海商业街/MALL案例
上海新启投资· 研发部 2008年6月
案例目录
1. 2. 3.
4.
5. 6. 7. 8.
大宁国际广场 四季坊 上海新天地 上海湾 玫瑰坊 十尚坊 百米香榭 豫龙坊
案例目录
9. 10. 11. 12. 13. 永新坊 新梅广场 星游城 同乐坊 时尚LOFT
大宁国际广场
上海大宁国际广场 Nhomakorabea
大宁国际对开放式街区项目的借鉴意义： 在满足周边区域居民家庭基本消费的同时，为商务人士及 中高收入中青年一族提供了一个集购物、餐饮、娱乐于一 体的消费场所 结合开放式街区布局，通过建筑景观的整体设计，大型 LED显示屏的烘托，配以休闲小品的装饰，营造出轻松、 休闲的氛围，拉近了与消费者的距离 租户功能布局合理，购物、餐饮、娱乐功能区域即相互独 立又相互连接，实现了人流的有效互动
大宁国际广场
时尚购物
200多个时尚品牌，涵盖了流行、运动服饰、品牌内衣、潮流饰品、儿童服饰用品，种类多， 产品线广。 运动服饰： Sport 100 – 一家 3,300 平方米大型体育百货，提供国际知名运动品牌，如 Nike、Adidas、Reebok、Converse、New Balance、Puma等；知名户外用具品牌，如North Face、Colombia、OZARK等；休闲服装品牌：Levis、Lee Jeans、Color Jeans等。 流行服饰： 来自欧洲的C&A服装百货店，In-Base时尚基地专门店的20多个品牌；Only / Vero Moda / Jack & Jones；Etam旗下多个品牌；V-one男女服饰旗舰店；Bellvilles系列品牌； Boni男士服饰；Inverso、Cabbeen公司的男女系列品牌和来自法国的Promod女装时尚品牌， 还有各种品牌内衣。各式时尚品牌齐聚，尽显潮流本色。 潮流饰品： Swatch、City Chain、Casio、Anubis等各种饰品可满足不同的需求。 儿童/青少年购物 博士蛙365儿童百货、法国童装品牌OKAIDI、TOMKID专卖等各种儿童服饰、天线宝宝儿童摄影、 模型、玩具等儿童，青少年用品。 电子数码/家居用品教育文化 苹果产品大宁旗舰店、国美电器专卖店、宏图三胞数码广场；生活经艳LifeZtore旗舰店；水星 家纺、香榭里、塞拉维家纺等床上用品品牌。 艺术沙龙 将艺术植入大宁，不定期地举办各地艺术家作品展，艺术氛围浓郁。 配套服务 香港著名零售百货 – Watsons、宿野美容美发、Show Hair、THEFACESHOP、日本知名眼镜连锁 店Heart Up；国际连锁眼镜店亮视点等个人护理及生活用品种类齐全。中国联通营业厅，中国 银行等配套服务全面周到。
MALL 街区商业新模式
近年来，我国购物中心的存量及开发量急速增加，购物中心已经不再那么稀缺，甚至部分城市已经出现了过剩的危机。
当未来消费再进一步升级，怎样的商业形态将成为下一个爆款。
当消费需求升级后，人们的需求会呈现一种怎样的特征？强体验、健康消费、个性消费、娱乐至上；品牌要会讲故事，崇尚科技和创新，消费需求快速变化；高颜值，即时分享，消费成了身份表达的一种方式。
未来的商业项目，已经不止是为市民提供一个购物的去处，而开始成为承载着城市生活内容的公共空间。
当前的中国商业地产，正面临着存量与开发双方面转型的艰难期。
一方面是各地商业开发建设潮此起彼伏，部分城市商业严重饱和，竞争激烈。
另一方面，存量购物中心面临着品牌、业态、体验的高度同质化，经营艰难。
在此大背景下，众多商业地产开发运营商们尝试通过创新性的定位规划、积极的业态优化组合、跨界尝试、不断加持的场景营销、大数据研究等，希望找到一条差异化特色竞争之路。
其中，将街区和MALL组合起来，形成既可以逛街购物又可以休闲娱乐的复合型商业综合体，被众多开发商当作提高竞争力的主要手段。
然而，纵观国内主打“mall+街区”的项目，大部分的外街运营都是依托购物中心来带动客流，无法形成自发的客群，使得真正成功运营街区的案例少之又少。
接下来，派小沃就分享几个案例，与各位一同借鉴参考。
|| 石狮泰禾广场石狮泰禾广场以“网红经济”为突破口，成功打造出一条“网红街区”，也正因此，石狮泰禾广场斩获了“中国品牌与购物中心·艾肯奖——年度主题创新购物中心”奖项。
在狮城扎根三年的石狮泰禾广场积极应战，以“mall+街区”的模式突破传统商业运营困局，并结合当地消费者特殊消费习惯以及人文文化，因地制宜，瞄准并集合石狮的“夜经济”。
从夜间娱乐、餐饮场所的稀缺性出发将夜间消费作为主打亮点之一，以年轻及心态年轻人士为主要客群，发力“晚”上，开拓出属于自己的一条破局之路。
因此，项目运营团队结合目前的传播载体以及年轻人的信息接受面，提出打造“网红酒吧一条街”的概念，并迅速落地。
武汉商业地产案例介绍 西园 南国首义汇 大武汉1911 奥山世纪城 光谷步行街 经开万达 逛逛街 花园道
物业规划——民国风格建筑融合现代元素癿商业街区
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物业规划——多栋合围，营造多入口回形内街
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业态规划——主打餐饮及特色零售，配以休闲娱乐
商业业态比例
业态 飠饮 特色零售 配套 休闲娱乐 面积 13700 12000 3400 5100 比例 40% 35% 10% 15%
飠饮 特色零售 配套 娱乐
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物业规划——标准LIFESTYLE，多栋独体邻而相融
南国首义汇严格按照LIFESTYLE游憩街区 癿国际标准式打造，8栋风格建筑具有极强癿 形象昭示性，整个商业街区由南北两区组成， 南区定位于旪尚生活街区，包含精品零售、特 色贩物、娱乐影城等；北区定位为品质生活街 区，包含潮流休闲、主题飠饮、雅致养生等。
金逸院线、美兊美家、城市英雄电玩、 COSTA、星巴兊、KFC、必胜客、美 丽田园、屈臣氏等
项目以1911辛亥革命历叱为街区主题，
以“中西合璧”癿民国建筑为风格，
以“现代商业”设计元素为装饰，将 项目定位 城市肌理融入街区环境，将历叱片段 重新组织到街区之中，幵结合商务、 休闲、贩物、休憩等新癿要求，形成 城市生活癿“旪尚之心”、“活力之 源”。 部分商铺销售，其余自持； 销售模式 销售商铺包租，年均保底7%，幵享超 额运营70%分红；
武汉经开万达
汉飞逛逛街
武汉花园道
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项目慨况——武昌首个纯粹癿LIFESTYLE游憩街区
项目地址 开发商 建筑面积 容积率 武昌区紫阳路不体育路交汇处 武汉南国置业股份有限公叵 4.7万斱 1.16 停车位 332
主力商家
横店影城、apple体验店、the songs德颂吉、南阳船坞、红袖 女装、德达兊斯女装、古木夕羊女 装、贝贝熊母婴超市、costa咖啡、 kopi luwak咖啡、上井日本料理、 采轩女装、韩国米舍飠饮、 subway三明治 、豪客来、奇菲 尔美容、香港俞氏冬虫夏草、 lozzi啦滋夗拿滋等 项目定位为lifestyle主题休闲商业 街区，以“引导品质生活，满趍夗 元需求”为追求。以体验式，休闲， 特色消费为主导，融贩物，休闲， 娱乐等夗元业态：项目着力营造轻 松，随意癿休闲生活氛围。 先招商后销售，以签约租金水平对 商铺定价，保证商铺投资收益率。 销售价格：1.5-6万元/㎡ 14 目前租金：200元/㎡巠史
远郊商业大盘模式和经典案例分析
模式二
博物馆、度假酒店，商业街等多种特色业态，打造多种功能的原 创性近郊小镇
良渚文化博物 馆 占地4万余平方米，建筑面积约1万平方米。是集展示、研究、信 息交流为一体的综合性展示场所。作为文化标签，提升了整个项目 的影响力和知名度。 占地约274.8亩，总建筑面积7.3万平方米，拥有4万多平方米的水 面及2万平方米的道路与广场。是项目的前期核心配套，促进了项 目销售。
客户的区域来源：90%以上为广州人，五大中心城区合计占比高达79%；客户对万科品牌与价格的认可度分别为91％ 、94%。
成交客户中，主要为首次置业群体，高达 62％；而客户的置业目的中，自住型的客户为主要群体，占比73％。由此可知，本项 本报告是严格保密的。 目很大程度上拉动了刚需客户的需求，性价比高。
本报告是严格保密的。
模式一
配套功能：重点打造和完善交通、购物、教育、医疗、餐饮、休 闲等生活配套，成就“第一居所”
便捷交通 广清轻轨、社区交通中心、公交车 商业餐饮 华润万家、商业街、美食街
已签约引进 广州华润万 家生活超市； 规划建设沿 湖商业街； 规划打造美 食一条街， 未来将引入 多种风味品 牌美食店； 广清轻轨将于 2014年建成通车 已经引入经项目 到清远的27路、 210路公交车； 规划建设社区交 通中心，未来将 开通到达广州各 商业旺区的社区 穿梭巴士；
已开发项目
1992年 2000—2001年 2002年 广东省佛山市顺德区，顺德碧桂园 均安碧桂园、碧桂花城、荔城碧桂园 广州市下辖市清远与花都区交界处碧桂 园假日半岛，碧桂园凤凰城 半岛碧桂园、鹤山碧桂园、高明碧桂园、 五邑碧桂园 …… 开发模式特点
已开发项目
恒大地产在全国十多个大中型城市开发了70多个项 目，形成可以复制到恒大模式。 恒大针对不同客户群体设计了不同的产品体系，主 要以恒大华府、恒大城、恒大绿洲、恒大名都、恒 大金碧天下几个系列为主打。 开发模式特点
商业街开发模式及经典案例分析_44页
2021/5/27
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板状式布局—— 南大街
2021/5/27
项目简介：南大街商业步行街,一条“S”型人流主动线清 晰明了。一、二层为精品店铺，三层为风情美食街， 集休闲、购物、餐饮、旅游、办公、娱乐等多功能于 一体。
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板状式布局—— 南大街
① 南大街上是由一条“S”型步行街讲三个地 块串联起来，主动线非常清晰。
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独栋式街区布局——大宁国际广场
独栋式街区的规划方式：
一种是品牌超级旗舰店；
大 润
另一种是一层为零售，二
发
三层以上为餐饮娱乐休闲
主题。
2021/5/27
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条状式布局——汉口东部购物公园
2021/5/27
汉口东部购物公园位于武汉市汉口区，项目总用地面积 13万平方米，总建筑规模达40万平方米，集购物、餐饮、 休闲、娱乐、教育文化为一体的一站式消费的大型零售 商业中心。
世界城·光谷步行街位于湖北省武汉市武昌区鲁巷广场，总占地41.79万平
方米，是由一条1350米目前世界最长纯步行商业街串起，集购物消费、
餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体的、多功
能、全业态、复合型超级商业步行街区。
2021/5/27
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板状式布局——光谷步行街
世界城·光谷步行街一期工程为 板式街区，其二、三、四层通 过大平台及连廊将各区连接， 以主题化经营，从而保证项目 后续经营。
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2、高楼层业态避免零售化，尽量餐饮休闲娱乐化与经营主题
开发商为了商业街二层冲高价，定位为零售，结果售价上来了，经营下 去了。其实商业街二层以上应该以餐饮休闲娱乐和主题商城式的业态为主， 而应尽量避免零售化的业态在二层经营，只有这样，商业街二层商业以上 才有生命力。
开放式街区案例分析
规划结构：社区组 团分散布局，以公 园等开阔空间分割， 由社区道路加以界 定，商业位于社区 中心，易形成核心 区，社区与森林之 间是城市公共休闲 区，建立与城市的 联系
模式4：国外开放性社区模式
代表案例：加拿大太平洋协和社区
公共节点的打造：公共休 闲区强调人与自然的融合， 五大开发型公园和滨海长 廊贯穿整个社区，将社区 有机融合在一起
采用“毛细血管式的路网体 系”，社区内部的很多条路都 不是直接贯穿城市干道的，而 是很多的折线。这种折线使司 机在一条城市干道上直接看不 到另一条城市干道，形成了视 线遮蔽。这种视线遮蔽阻挡了 外部司机穿越社区道路的企图 （担心会迷路），但是对社区 熟悉的司机不会产生干扰。这 样就在一定程度上避免了城市 车辆干扰内部的流线，也就是 曲径通幽的办法。
代表案例：成都锦江区内某大型生活片区
成都锦江区内某大型生活片区，符合“小街区”规制建设要求，内部单元尺度基本控制在200 米×200米左右。
模式5：“小街区”规制——全部小街坊来做的片区
代表案例：成都金牛区茶店子片区某地块
成都金牛区街景图
模式６：增加公共通道
成都高新区新川片区
其中汇翠园小区用地尺度300-400*300-400米， 成都高新区新川片区，街坊内开辟的公共化道路。 中间因道路公共化后被分为2个区。
为了减少超大封闭街区，将增加路网密度，以网格 化、小尺度的道路划分城市空间，通过提高道路线网密 度、增加人行道宽度、减小道路切角，丰富城市“毛细 血管”，打通城市微循环。按照要求，道路网密度宜不 低于10km/km2。道路宽度宜不大于25米；其中人行道 宽度不宜小于3米，机动车道宽度可为3米。
模式5：“小街区”规制——全部小街坊来做的片区
1-4栋楼组成微社区入口实景图
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3、三种典型的街区规划模式
目前，大型商业街区主要包括主力店+街区、购物中心+街区和街区 式综合体，在此我们就针对主力店+街区和街区式综合体进行探讨，其建 筑布局模式主要以下有三种：
板状式布局
条状式布局
独栋式布局
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板状式布局——光谷步行街
世界城·光谷步行街位于湖北省武汉市武昌区鲁巷广场，总占地41.79万 平方米，是由一条1350米目前世界最长纯步行商业街串起，集购物消费、 餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体的、多功 能、全业态、复合型超级商业步行街区。
商业街开发模式探讨
目录
第一部分：前言 第二部分：大型开放式商业街开发模式 第三部分：社区商业街开发模式
2
第一部分
前言
商业街开发是商业地产开发获取资金平衡最有效途径之一
在国外，商业地产项目是由各类基金来支持和开发的，在这一背景下， 其长期收益型物业占据了一定的份量，而我国商业地产融资压力巨大， 销售商铺往往成为重要的回款手段。在国内市场，对于更多的开发商来 讲，如果不卖商铺是不切实际的，同时我国向来就有着“一铺养三代” 的商铺投资传统，可以说，商铺是最受欢迎的房地产投资种类，有着广 阔的投资市场。在商铺受到投资市场如此追捧、可以回笼资金的情况下， 让中国的商业地产开发商走“收益型”、“完全持有型”之路，这是不 合乎当前的中国国情的。即使像万达、宝龙这样国内商业地产龙头开发 企业，也需要销售商业街区来回收资金，获得项目资金
5
商业街开发，并非一“开”就“发”
商业街并非一开就发，国内前几年开发的很多步行街成了“不行街” 就是很好的佐证，因此商业街的开发也是必须充分重视项目的整体定位、 业态组合、规划设计，招商及后期运营，商业街的开发才能取得成功，否 则销售商铺回笼的现金是会“咬”人的。
因此商业街要开发成功，首先要选择好开发模式，目前商业街开发有 以下几种模式可供选择：社区商业街、省会城市区域商业中心街区、地级 市商业中心街区以及地下商业街。
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板状式布局——光谷步行街
世界城·光谷步行街一期工程为 板式街区，其二、三、四层通 过大平台及连廊将各区连接， 以主题化经营，从而保证项目 后续经营。
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板状式布局—— 南大街
项目简介：南大街商业步行街,一条“S”型人流主动线 清晰明了。一、二层为精品店铺，三层为风情美食街， 集休闲、购物、餐饮、旅游、办公、娱乐等多功能于 一体。
的平衡。
4
街区开发是销售型商业地产开发最佳选择
“商业地产一卖就死”，这似乎是行业的一般定律。其实，商业地产不 存在“一卖就死”的所谓定律，从深圳东门步行街，常州南大街到武汉的 光谷步行街，长沙黄兴路步行街以及江汉路万达广场，从中国义乌小商品 城到中国虎门富民服装市场、深圳华强电子市场，销售火爆，经营兴旺的 商业地产项目比比皆是，关键是要看什么商铺可以卖，什么商铺不可以卖。 从目前看来，商业街区商铺的销售可行性，无论是开发商、投资者还是商 家，大家都是比较认可的。一方面由于商业街属于独立收银独立经营，相 互之间影响较小，符合常规街区式业态经营需要，销售后的经营风险最小； 另一方面，商业街的商铺是最受投资追捧的投资产品。
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板状式布局—— 南大街
① 南大街上是由一条“S”型步行街讲三个地 块串联起来，主动线非常清晰。
② 二层通过大型平台和连廊将各区建筑连为 一体，从而使其二层以上定位为零售主题 业态成为可能。
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独栋式街区布局——大宁国际广场
该项目总建面25万平米，共由15栋建筑，11个广场， 1条2公里步行街组成。项目集酒店、零售、餐饮、娱 乐、文化教育、现代服务、办公楼和SOHO商住楼等8 大功能于一身。
是商业地产项目必须遵循的基本原则，如果一 个项目定位都没有确定，何谈规划设计？而且在项目规划设计时，必 须牢牢树立这个理念，那就是建筑必前须言为商业服务，因此建筑规划必 须服务于商业，商业规划应该优先于建筑规划，否则，建筑只是一堆 废弃的钢筋混凝土而已。
开发商为了商业街二层冲高价，定位为零售，结果售价上来了，经营 下去了。其实商业街二层以上应该以餐饮休闲娱乐和主题商城式的业态为 主，而应尽量避免零售化的业态在二层经营，只有这样，商业街二层商业 以上才有生命力。
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3、业态组合复合化与品牌组合常规化
随着零售商业向体验式经济迈进，消费者也越来越追求吃喝玩乐购一 站式消费需求。因此，商业街的业态规划和组合应走复合化路线。同时 在品牌组合和选择上，应该以街区常前规言品牌为主，如休闲运动品牌、常 见男女装品牌等。
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独栋式街区布局——大宁国际广场
独栋式街区的规划方式：
一种是品牌超级旗舰店；
大 润
另一种是一层为零售，二
发
三层以上为餐饮娱乐休闲
主题。
条状式布局——汉口东部购物公园
汉口东部购物公园位于武汉市汉口区，项目总用地面积 13万平方米，总建筑规模达40万平方米，集购物、餐饮、 休闲、娱乐、教育文化为一体的一站式消费的大型零售 商业中心。
规划设计决定项目竞争力
2、与商家深入互动的原则
商业地产对规划设计的要求非常专业，不同的定位、不同的业态、 不同的商家，对商业的容量、铺位的大小、专项配套的要求根本不一样。 因此在规划设计前就必须与商家深入互动，了解他们的需求，尽可能的 为他们量身定做，尤其是百货、超市、影院等主力店商家。
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规划设计决定项目竞争力
6
第二部分 大型商业街开发模式
1、商业街开发定位避免盲目追求高档次，定位档次力求大众化
商业街消费群体以年轻人群与城市普通大众消费为主，消费能力相 对较低，因此商业街定位商业街开发定位一定要避免盲目追求高档次定 位，定位档次上力求做到大众化。
2、高楼层业态避免零售化，尽量餐饮休闲娱乐化与经营主题
条状式布局——汉口东部购物公园
项目采取主力店（两端）+商业街（中间）的模式，同 时条状式布局使项目可销售街区面积最大化，但是由于 各街区之间及其二三层缺乏连廊互动，导致其经营效果 不容乐观。
商业地产项目招商困局
1：项目定位一味高端化，一味追求国际品牌 2：发展商一味追求高租金，合作方式单一 3：开发商不了解商户的需求，商业地产开发做错程序 4：商户资源有限，品牌扩张速度跟不商业地产开发的 速度
目前，大型商业街区主要包括主力店+街区、购物中心+街区和街区 式综合体，在此我们就针对主力店+街区和街区式综合体进行探讨，其建 筑布局模式主要以下有三种：
板状式布局
条状式布局
独栋式布局
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板状式布局——光谷步行街
世界城·光谷步行街位于湖北省武汉市武昌区鲁巷广场，总占地41.79万 平方米，是由一条1350米目前世界最长纯步行商业街串起，集购物消费、 餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体的、多功 能、全业态、复合型超级商业步行街区。
商业街开发模式探讨
目录
第一部分：前言 第二部分：大型开放式商业街开发模式 第三部分：社区商业街开发模式
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第一部分
前言
商业街开发是商业地产开发获取资金平衡最有效途径之一
在国外，商业地产项目是由各类基金来支持和开发的，在这一背景下， 其长期收益型物业占据了一定的份量，而我国商业地产融资压力巨大， 销售商铺往往成为重要的回款手段。在国内市场，对于更多的开发商来 讲，如果不卖商铺是不切实际的，同时我国向来就有着“一铺养三代” 的商铺投资传统，可以说，商铺是最受欢迎的房地产投资种类，有着广 阔的投资市场。在商铺受到投资市场如此追捧、可以回笼资金的情况下， 让中国的商业地产开发商走“收益型”、“完全持有型”之路，这是不 合乎当前的中国国情的。即使像万达、宝龙这样国内商业地产龙头开发 企业，也需要销售商业街区来回收资金，获得项目资金
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商业街开发，并非一“开”就“发”
商业街并非一开就发，国内前几年开发的很多步行街成了“不行街” 就是很好的佐证，因此商业街的开发也是必须充分重视项目的整体定位、 业态组合、规划设计，招商及后期运营，商业街的开发才能取得成功，否 则销售商铺回笼的现金是会“咬”人的。
因此商业街要开发成功，首先要选择好开发模式，目前商业街开发有 以下几种模式可供选择：社区商业街、省会城市区域商业中心街区、地级 市商业中心街区以及地下商业街。
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板状式布局——光谷步行街
世界城·光谷步行街一期工程为 板式街区，其二、三、四层通 过大平台及连廊将各区连接， 以主题化经营，从而保证项目 后续经营。
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板状式布局—— 南大街
项目简介：南大街商业步行街,一条“S”型人流主动线 清晰明了。一、二层为精品店铺，三层为风情美食街， 集休闲、购物、餐饮、旅游、办公、娱乐等多功能于 一体。
的平衡。
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街区开发是销售型商业地产开发最佳选择
“商业地产一卖就死”，这似乎是行业的一般定律。其实，商业地产不 存在“一卖就死”的所谓定律，从深圳东门步行街，常州南大街到武汉的 光谷步行街，长沙黄兴路步行街以及江汉路万达广场，从中国义乌小商品 城到中国虎门富民服装市场、深圳华强电子市场，销售火爆，经营兴旺的 商业地产项目比比皆是，关键是要看什么商铺可以卖，什么商铺不可以卖。 从目前看来，商业街区商铺的销售可行性，无论是开发商、投资者还是商 家，大家都是比较认可的。一方面由于商业街属于独立收银独立经营，相 互之间影响较小，符合常规街区式业态经营需要，销售后的经营风险最小； 另一方面，商业街的商铺是最受投资追捧的投资产品。
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板状式布局—— 南大街
① 南大街上是由一条“S”型步行街讲三个地 块串联起来，主动线非常清晰。
② 二层通过大型平台和连廊将各区建筑连为 一体，从而使其二层以上定位为零售主题 业态成为可能。
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独栋式街区布局——大宁国际广场
该项目总建面25万平米，共由15栋建筑，11个广场， 1条2公里步行街组成。项目集酒店、零售、餐饮、娱 乐、文化教育、现代服务、办公楼和SOHO商住楼等8 大功能于一身。
是商业地产项目必须遵循的基本原则，如果一 个项目定位都没有确定，何谈规划设计？而且在项目规划设计时，必 须牢牢树立这个理念，那就是建筑必前须言为商业服务，因此建筑规划必 须服务于商业，商业规划应该优先于建筑规划，否则，建筑只是一堆 废弃的钢筋混凝土而已。
开发商为了商业街二层冲高价，定位为零售，结果售价上来了，经营 下去了。其实商业街二层以上应该以餐饮休闲娱乐和主题商城式的业态为 主，而应尽量避免零售化的业态在二层经营，只有这样，商业街二层商业 以上才有生命力。
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3、业态组合复合化与品牌组合常规化
随着零售商业向体验式经济迈进，消费者也越来越追求吃喝玩乐购一 站式消费需求。因此，商业街的业态规划和组合应走复合化路线。同时 在品牌组合和选择上，应该以街区常前规言品牌为主，如休闲运动品牌、常 见男女装品牌等。
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独栋式街区布局——大宁国际广场
独栋式街区的规划方式：
一种是品牌超级旗舰店；
大 润
另一种是一层为零售，二
发
三层以上为餐饮娱乐休闲
主题。
条状式布局——汉口东部购物公园
汉口东部购物公园位于武汉市汉口区，项目总用地面积 13万平方米，总建筑规模达40万平方米，集购物、餐饮、 休闲、娱乐、教育文化为一体的一站式消费的大型零售 商业中心。
规划设计决定项目竞争力
2、与商家深入互动的原则
商业地产对规划设计的要求非常专业，不同的定位、不同的业态、 不同的商家，对商业的容量、铺位的大小、专项配套的要求根本不一样。 因此在规划设计前就必须与商家深入互动，了解他们的需求，尽可能的 为他们量身定做，尤其是百货、超市、影院等主力店商家。
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规划设计决定项目竞争力
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第二部分 大型商业街开发模式
1、商业街开发定位避免盲目追求高档次，定位档次力求大众化
商业街消费群体以年轻人群与城市普通大众消费为主，消费能力相 对较低，因此商业街定位商业街开发定位一定要避免盲目追求高档次定 位，定位档次上力求做到大众化。
2、高楼层业态避免零售化，尽量餐饮休闲娱乐化与经营主题
条状式布局——汉口东部购物公园
项目采取主力店（两端）+商业街（中间）的模式，同 时条状式布局使项目可销售街区面积最大化，但是由于 各街区之间及其二三层缺乏连廊互动，导致其经营效果 不容乐观。
商业地产项目招商困局
1：项目定位一味高端化，一味追求国际品牌 2：发展商一味追求高租金，合作方式单一 3：开发商不了解商户的需求，商业地产开发做错程序 4：商户资源有限，品牌扩张速度跟不商业地产开发的 速度