德基世贸壹号-调研
商业项目前期研策要点
商业项目前期研策要点很多企业在土地获取前，其实并没有对项目有过深度的思考与规划，例如什么样的城市？什么样的土地？什么样的区位环境和客群，到底做何种业态及产品？这些问题他们都没有想过，所以在获取土地后，往往不知所措，甚至不知道什么才能够获得最佳的利益。
而土地选定之前需要研究什么？例如一块土地，究竟是做五星级酒店还是做公寓？是做奥特莱斯还是做商业街？是做成文旅还是做成特色小镇？是否能与这座城市相匹配，是否能够获得相应的经济回报？这些问题其实是任何商业地产项目都应严重关注的原点。
所以本文在此向新进入商业地产领域的朋友简要介绍一下，通常在实践工作中，我们对商业项目去调研考察时，往往在内核之中考虑的是两个方向：一个是城市，一个是文化。
但在此，简要介绍一下关于对城市调研的考察要点。
一、城市研究的粗颗粒对目标城市研究分为好几个方面，如南北地域、气候分析、城市政策、城市规划等方面。
这任何一个方面都可以独立成章，但是为了简化，在此只是泛泛而过。
譬如气候因素具体表现就是北方城市四季分明，尤其是冬季气温较冷，这会导致在项目自身设计时有着供暖系统的设计，进而导致商业的建筑成本增加。
而南方城市雨季较长雨水较多，则项目的排水体系如何设计又与北方不同，是否需要在项目外部设置遮雨栏等，以便于引导顾客入场消费。
做政策分析又可有效判断当地政府对于项目的真实看法，譬如城市是以工业还是农业为主，城市未来扩展主导方向或城市对于居民消费的引导，城市规划方案等。
举个例子，某城市在开发商签署商业开发协议后，又将其门口的交通主干道改为高架桥，从而使得项目展示面大大缩小，街道宽度加大，使得顾客增加了安全成本因素，最终使客流减少，商户也无法获得预期利润，最终导致项目并没有获得市场认可。
这种将主干道改变为高架桥的行为，如果是在政府招商引资前期就故意隐瞒的话，那确实是从内心之中并没有经营诚意，更是对商业行为的不尊重与不认可，这种项目就不值得投资。
二、城市人口的研究人口研究的意义在于有效分析城市中的民族、年龄、出生率、学历层次、收入比、家庭比、客群等问题。
南京德基广场购物中心商业项目调研分析研究报告
“百大标杆商业项目研究”之南京德基广场调研分析报告南京德基广场由德基集团投资性兴建并实施管理，德基广场的发展分为三期，德基广场的整体占地面积达到41244平方米。
德基广场一二期正式完成对接后，整体面积将达31.3万平方米，其中购物中心面积可达15万平方米。
德基广场的二期主体包括一座324米高，共62层的主楼以及地面8层、地下5层的裙楼。
是一座集江浙沪乃至全国的一流旗舰购物中心，甲级写字楼及高端酒店为一体的城市中心代表性建筑。
南京德基广场项目基本数据开发商德基集团占地面积41244平方米一期总建筑面积：65000平方米开业时间：2006年6月26日二期占地面积：21500平方米总建筑面积：250000平方米裙楼商业面积：85000平方米停车位：1100个试营业：2012年5月8日南京中山路18号项目地址项目动态德基广场、东城汇、新城市广场等南京购物中心大盘点·南京德基广场“例外”专卖店服饰销售无明显上涨御木本MIKIMOTO南京德基广场展示500万项链惊艳全场南京黄金周：德基广场劲销2.8亿苏宁彩电销售翻番路易威登南京德基广场旗舰店升级开业内地第13家南京德基广场项目“焦点”与“舆论”德基广场是南京唯一一家经营世界顶级品牌的购物广场；作为国内高端电器综合店——顺电，首次来到南京；二期的IMAX银幕面积可达普通电视屏幕面积的4500倍；开设大型复式旗舰店；90%的一线品牌从未在南京出现；70%为纯进口食品的BHG精品超市，丰富了德基广场日常生活用品快销门类；二期主体塔楼获得了世界一线酒店集团、万豪旗下最顶端的品牌Ritz-Carlton入驻；德基广场二期六楼，一个近四千平米的区域被打造成为无限欢乐的儿童世界；南京德基广场一期规划图德基广场一期入住品牌商家楼层入驻品牌L1 Louis Vuitton、HermEs、Versace、Cartier、Loewe、Ermenegildo Zegna、HUGO BOSS、D&G、BALLY、Swarovski、Canali、Paul&Shark、Vertu、ArmaniCollezioni、MaxMara、Pal Zileri、Coach、Dunhill、Bvlgari、Tod's、Dior、Burberry、OmegaL2 Louis Vuitton、MAX@CO、Class Roberto Cavalli、GLADA、DKNY、Kent&Curwen、Hitgallery、Moschino、Autason、Verri、Hanloon、David MayerNaman、Juicy Couture、love moschino、CK CalvinKlein、Diesel、Marc By Marc Jacobs、Armani Jeans、Marelly、Dolce&GabbanaL3 Marella、Anmani、Jorya、Bernini、Kang Jin Young、Elegant prosper、La Feta、Marccain、BadgleyMischka、Zuczug、O'2nd、Exception、Mojo S Phine、Givh shyh、Anmani、Kookai、tommy Hilfiger、Tankus、香住SPA、JUVA、NINE WEST、Dissona、江翔眼镜、Folli Follie、Arte、盛时表行L4 Scofield、Roem、calvin klein jeans、Lacoste、Didiboy、SIEG°Fahrenheit、Lampo、anudilo、Byford、Aolama、ZEN、Scofield、Roem、Ecco、Calvin KleinJeans、Lacoste、Didiboy、、Ferrante、SamsoniteBLACK LABEL、C、贝黎诗、Mephisto&Clarks、Mephisto&ClarksL5 Footmark、Crocs、Evisu、TBF、Dazzle、Novo Plus、Replay、Quiksilver、玩具反斗城、Paul Frank、KoyoJeans、Lee、Adidas Originals、Puma、G-Star、Ochirty、Five Plus、Nike、Footmark、Crocs、PhilosophyL6 千释汉医堂、美丽田园、中国黄金、Lily Rose、翠佛堂、宝庆银楼、盛世宝玉、ADK、I Do、Cemni千年、Bose、Leica、Apple、、金宝贝、Baby Park、BebeLUX、Franz、Royal Selangor、RosenthalVersace、李宝赢堂L7 电玩中心、新街口国际影城、南京大排档、南京精菜馆(即将开业)、客户服务中心B1 芭琪冰淇淋、果汁吧、洋葱咖喱、肯德基、宜芝多、舞城市、鹿港小镇、代官山、洋葱牛肉面馆、必胜客、石打食、澳门粥面庄、盘古烤肉、满记甜品、争鲜寿司、甜言蜜语、星巴克、优衣库、屈臣氏、万宁德基广场二期楼层规划图德基广场二期入驻品牌商家楼层入驻商家F1 Tag Heuer、Hublot、Burberry、Giorgio Armani、Cartier(即将开业)、Prada、MiuMiu、Tiffany&Co、Chanel、Salvatore Ferragamo(旗舰店)、Balenciaga、Escada、Chloe、MaxMara(旗舰店)、Chopard、Vacheron Constantin、Blancpain、Breguet、IWC、Piaget、Omega、Audemars Pigeut、Celine、Moncler、FendiF2 Prada、Burberry、Mikimoto、Pierre Balmain、DSquared、Jil Sander、I.T、Thomas Pink、JimmyChoo、Marni、Spige、Patrizia Pepe、La Colline、Kenzo、RED Valentino、Qeelin、MaxMara、Agete F3 AB/Soul、Stuart Weitzman、Braccialini、Blocco、EP、P+、Club Monaco、Mary Ling、O'blu、PuyiOptical、Franck Provost、Twin Set、Malco Manco、Habiiy、Atsuro Tayama、Pinko、Tara JarmonF4 Ed Hardy、Miss Sixty、Mogg Pink、La Mia、Fcuk、Tofu、Evona、真冰溜冰俱乐部F5 Guess、DKNY Jeans、Snipes、Oniarai、Adidas、Coco deal、EnC、Mo&Co、Steve Madden、Tngt、玛花纤体、顺电F6 Gucci Kids、Burberry Kids、Armani Junior、PoloKids、Jacadi、Nichola&Bears、Fiona's Prince、AdidasKids、芙儿优、宝宝卫士、春天河谷、悠游堂、AimerKids、Eland Kids、Miki House、Naturino、Step2Wo F7 Tom Toms Coffee、泰兴茶餐厅、蕉叶、鹿港小镇、俏江南、唐会、那波利意大利餐厅、麻辣诱惑、幸福蓝海IMAX影城(江苏卫视旗下院线)B1 Alexander McQueen、Paule Ka、Vivienne Westwood、Valentino、Etro、iZzue、Godiva、、Zara、B+AB、BHG进口超市护肤专卖店(海蓝之谜、雅诗兰黛、资生堂、悦木之源、魅可、莱珀妮、芭比布朗、娇韵诗、希思黎、香奈儿，均首次以“精品店”模式进驻)德基集团有限公司德基集团有限公司成立于1992年1，行业范围涉及房地产开发、对外贸易、物业管理等领域。
skp德基让我体验感
skp德基让我体验感
【实用版】
目录
1.SKP 德基的简介和背景
2.SKP 德基的体验感从何而来
3.SKP 德基的优势和特点
4.SKP 德基的未来发展
正文
SKP 德基，全称为北京 SKP 购物中心德基店，是我国知名的高端购物中心之一。
其位于北京市朝阳区，地处 CBD 核心区，周边聚集了大量的高档写字楼和五星级酒店，是商务和休闲的理想去处。
那么，SKP 德基的体验感从何而来呢？首先，SKP 德基的建筑设计本身就是一种艺术。
其建筑外观采用了现代简约风格，内部装修则采用了欧洲古典风格，营造出一种高贵而典雅的氛围。
其次，SKP 德基的服务也是体验感的重要来源。
这里的服务人员都是经过专业培训的，他们热情周到，能够为顾客提供专业的购物建议和贴心的售后服务。
SKP 德基的优势和特点也是其体验感的重要组成部分。
首先，SKP 德基的品牌众多，包括了许多国际一线品牌，如 LV、GUCCI、CHANEL 等，满足了顾客对于高品质生活的追求。
其次，SKP 德基的商品种类齐全，涵盖了服装、鞋帽、珠宝、化妆品等各个领域，满足了顾客的一站式购物需求。
最后，SKP 德基的价格公开透明，没有隐形消费，让顾客能够放心购物。
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南京德基广场设计理念
南京德基广场设计理念
南京德基广场是一家位于南京市中心的大型综合性购物中心，拥有各类商店、餐厅和休闲娱乐设施。
德基广场的设计理念是创意与时尚并重，注重营造舒适的购物环境，满足人们对于美好生活的追求。
首先，德基广场的设计理念是注重创意。
广场内部的布局、装饰都充满了创意的元素。
例如，大厅的吊顶设计采用了多彩的LED灯光，形成了一个独特的灯光雨棚，给人一种梦幻般的
感觉。
此外，广场内还设置了许多艺术装饰，如雕塑、壁画等，使整个空间呈现出艺术的氛围，吸引顾客的眼球，激发他们的购物兴趣。
其次，德基广场的设计理念是追求时尚。
广场内的各个商店和餐厅都精心挑选了时尚的品牌和食物，满足顾客对时尚生活的需求。
购物店的陈列采用了时尚的橱窗设计，使商品更加吸引人。
餐厅的菜单也充满了创意，让顾客品尝到美味的同时也能享受到时尚的氛围。
此外，广场还定期举办时尚秀和主题活动，为顾客带来不同的体验和惊喜。
第三，德基广场的设计理念是打造舒适的购物环境。
广场内部的空间布局合理，规划精细，为顾客提供了舒适的购物环境。
通道宽敞明亮，不仅方便顾客行走，还能有效地减少人群拥挤带来的不适感。
商店和餐厅的陈列和装饰都很精致，使顾客感到温馨舒适。
此外，广场还设置了多个休息区和座位，方便顾客休息和交流，增加顾客的满意度。
总之，南京德基广场的设计理念是创意与时尚并重，注重打造舒适的购物环境。
通过充满创意的设计元素、时尚的品牌和菜单，以及舒适的空间布局，德基广场满足了人们对美好生活的追求，成为南京市中心的一家独特而吸引人的购物中心。
1号店深度领悟用户体验
麻 利 的 姑 娘 等 待 装 货 。 这 里 的 工 作
比拣 货 区 更 繁 忙 复 杂 。 她 们 要 第 一 时 间 根 据 商 品 在 ７ 规 格 的 箱 子 里 选 种
净 净 ， 一 副 书 生 样 ； 说 话 轻 声 细
其 中 任 何 一 个 人 ， 都 有 可 能 导 致 你 收 货 心 情 的 好 与 坏 。 参 观 过 程 我 见 到 很 多 人 ， 下 面 这 些 或 许 是 关 键 人
我 没 来 得 及 和 他 讨 论 这 些 年 轻 人 的 工 作 态 度 ， 更 多 时 候 我 们 在 谈 论系统 。 “号 店从超 市 产品做 起 ， １
其 人 ： 专 有 人 负 责 根 据 用 户 体 验 指 标 评 定 每 个 人 的 薪 酬 。 ）他 笑 称 ：
谢 信 。 “ 们 能 够 和 客 户 形 成 朋 友 他
“ 货 帝” 的绰号 。 拣
送 货 速 度 在 １ 店 是 重 要 衡 量 指 号
标 ， 去 年 推 出 半 日达 和 定 时 达 ， 从
早 上 ９ 到 晚 上 ９ 分 三 个 时 段 可 以 点 点 送 货 。 这 么 具 体 的 时 间 对 每 个 环 节 的 压 力 都 会 增 加 ， 因 为 仓 库 里 拣 货 工 人 和 包 装 工 人 速 度 一 定 程 度 上 影 响 了 订 单 速 度 。 每 天 上 午 朱 东 东 会
怎 么 办 ？ 即 使 人 工 也 无 法 检 测 ， 必
须 要通 过系统 。 ”
黄 志 雄 更 重 要 的 事 ， 是 负 责 用 户 反 馈 表 以 及 内 部 的 流 程 管 理 。 通
过 用 户 反 馈 表 来 提 出 建 议 。 １ 店 每 号
功能与审美在南京德基广场中的运用
□杨月涵 李元媛
摘 要：德基广场位于南京新街口的东北角，一直以来备受南京人的关注。其紧跟时代的潮流，拥有丰富的国际知名品牌，高端 大气的装修形成一种醒目的风格，带给人们独特的感官体验。同时，它不仅在功能上拥有丰富的娱乐项目，而且在审美艺术上有独特 的创造手法，让人感受到商业街的浓厚氛围。
基广场引领着众多国际品牌的潮流，同时打造了时下多种不同 的流行风格。小清新风格使室内的陈设更具有亲切感，整体氛 围更为柔和。温暖的环境、高端的商品，让人不由自主地靠近。
图 5是一家餐饮店面的外观设计，其以枯山水为主作为外观 陈设，与只做商品宣传的商店相比，多了一丝巧妙与美感。人们 都爱追求美的事物，这种木雕设计作为招牌景观，除了可以吸引 消费者的注意之外，还宣传了美的艺术与文化。在这种环境之 下，人பைடு நூலகம்渐渐明白设计与美相辅相成、不可分割的联系。
图1
图2
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园林与建筑
ARTEDUCATIONRESEARCH
图3
图4 图5
图6
们审美情趣的手段。在城市空间中，雕塑是文化与艺术相结合 的一种象征，给人们提供艺术鉴赏的平台，雕塑设计的成长意味 着城市空间的主流变向。德基广场的雕塑多源于国外艺术家的 作品，正是这种国际文化的传播与交流，让当代城市拥有欣欣向 荣的景象。对于中式或西式空间的运用，不单是关于风格处理 的问题，更多的是追寻时代潮流的走向并进一步创新。
一、德基广场设计特点
德基广场主打商业，整体呈现恢宏大气之感，内部富丽堂 皇。其在设计上也与一般的商业景观有所不同，每一层都有不 同的主题雕塑，并且突破传统形式，以主打店面的形式宣传产 品。以往的一些商业景观以“市集”的形式呈现，每一家店面都 是独立的个体，店与店之间在色调、道具、风格上并不统一，放眼 望去显得杂乱无章。而德基广场则通过一系列的巧妙组合进行 布景，同时有新奇的陈设、有趣的设计，虽然品牌都是独立的，但 空间装饰上丝毫没有违和之感，像是自成一体般相互通融。
南京德基广场考察内容与教师要求
南京德基广场考察内容与教师要求
德基广场位于南京市中心，是一座融商业、办公和餐饮于一体的大型综合性城市开发项目。
如果你是教师，想要带学生去德基广场进行考察，可以侧重以下内容：
1. 建筑设计：德基广场是由国内外知名设计师共同设计的，可以介绍和讨论其建筑风格、结构特点、用材等。
2. 商业运营：介绍德基广场的商业模式、品牌定位、租赁与销售策略等，帮助学生了解商业运营的相关知识。
3. 餐饮文化：参观广场内的餐饮区域，了解不同形式的餐饮经营，并讨论其与消费者需求、市场变化的关系。
4. 社会效益：分析德基广场对当地经济、就业和城市发展等方面的影响，思考商业项目与社会效益的关系。
事先请学生做好调研和准备工作，提前联系德基广场的管理单位，了解参观的具体安排和规定。
请确保参观活动符合学校和教育部门的指导方针，并保护好学生的人身安全。
购物中心大悦城德基广场市场调研报告美陈导视活动氛围包装pptx
美陈实美陈装置，如 圣诞节、春节等，营造浓厚的节日氛围。
互动美陈
在美陈设计中加入互动元素，如拍照打卡、VR 体验等，增强消费者与商场的互动体验。
绿色环保
采用环保材料和绿色设计理念，如可回收材料、 节能灯光等，提升大悦城的环保形象。
05
活动氛围包装策略与实施 计划
性别
男女比例大致相当，女性略多一些。
收入
主要集中在中等收入人群。
消费习惯
喜欢购买时尚、新颖、实用的商品，注重品牌和口碑。
竞争对手分析
南京新街口商圈
新街口商圈是南京最繁华的商业中心之一，聚集了众多的购物中 心和百货公司，德基广场在其中具有较高的竞争地位。
上海南京路商圈
南京路商圈是上海最著名的商业中心之一，拥有众多的购物中心 和百货公司，对德基广场也构成了竞争。
宣传推广方案
06
结论与建议
研究结论
通过对消费者的调研，发现该商场的商品种 类丰富，品质优良，价格合理，服务态度好
。
商场的美陈导视活动氛围包装设计具有创意 和吸引力，能够吸引更多消费者前来。
购物中心大悦城德基广场在南京市场具有较 高的知名度和品牌形象，吸引了大量消费者 。
商场的地理位置优越，交通便利，周边配套 设施完善，为消费者提供了便捷的购物体验 。
参考文献
参考文献
标题：中国购物中心发展报告2020 作者：中国商业联合会、中华全国商业信息中心 出版时间：2020年
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THANKS
活动氛围包装策略
主题统一
活动氛围包装应与活动主题统一， 通过视觉元素、色彩、材质等手段 强化活动主题氛围。
多元化设计
针对不同活动需求，设计多样化的 氛围包装方案，如利用灯光、音效 、道具等手段丰富活动氛围。
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德基世贸壹号市场调研
目前在售实际为B栋办公性质的公寓，面积67-200㎡，剩余28套，集中在33层以上高楼层，表均价3.98万，成交均价3.8万左右，剩余套数不多，选择性有限；二手房报价3.8-4.1万左右，成交均价3.5万左右，精装修现房，商水商电。
A栋性质为办公, 总高67F , 全部抵押未售。
B栋性质为办公（目前在售，成交均价3.8万元，现阶段去化很缓慢，一个月1、2套左右）
总高43F ,面积段67-200㎡目前按公寓在对外推售，2013年6月开盘，总房源338套，截止目前已售310套，剩余28套在售，在售楼层均为33层以上高楼层。
二手市场也有在售，报价3.8-4.1万/㎡左右，成交均价3.5万/㎡左右。
C、D栋，性质为65年酒店式公寓共174套，全部售罄。
总高35F , 6F以上全部为公寓，主要为276㎡-329㎡大平层户型，按住宅精装交付，最早2014年开盘，目前新房已全部售罄，市场有二手房在售，成交均价3.7万左右。