2016年上海房地产估价师《案例与分析》：估价对象区位状况描述与分析模拟试题
2016年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及答案
2016年房地产估价师<房地产估价案例与分析>真题及答案（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问：1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？【答案】1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。
参见《房地产估价理论与方法》教材P324-325。
2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：（1）预测出的后续开发经营期的长短不同。
自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。
（2）后续开发的必要支出不同。
自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。
（3）测算出的待开发房地产价值不同。
一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
参见《房地产估价理论与方法》教材P324。
（二）甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。
房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。
2016年下半年上海房地产估价师《案例与分析》：房地产估价文书概述考试试卷
2016年下半年上海房地产估价师《案例与分析》：房地产估价文书概述考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、__就是在计算平均数时，再考虑每期资料的重要性。
A．简单平均法B．移动平均法C．加权移动平均法D．指数平滑法2、成本法的理论依据是。
A：替代原理B：预期原理C：生产费用价值论D：劳动力价值论E：工业用地的监测点评估价格3、某建筑物建筑面积430㎡，基础工程、墙体工程、楼地面工程、屋面工程分别为200、300、400㎡、400㎡，单位直接成本分别为240元、500元、200元、300元，管线工程直接成本为16万元，税费、利息、管理费为全部直接成本的25％，则该建筑物的重新购建价格为。
A：398 000元B：558 000元C：697 500元D：744 000元E：工业用地的监测点评估价格4、某开发公司支付全部土地使用权出让金800万元，取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，按照规定，对该公司最高可以征收__万元土地闲置费。
A．100B．150C．160D．2005、下列说法不正确的是__。
A．委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容B．法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定C．指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理D．指定代理的实质是一种实现委托代理的方式6、估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m，假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。
根据四三二一法则，该估价对象的单价为元／㎡。
A：1920B：2400C：2560D：3200E：工业用地的监测点评估价格7、下列关于房地产测绘特点的说法有误的是__。
A．房地产测绘图一般比例尺很大B．房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素C．房地产测量精度要求较高，一般不能直接从图上量取，必须现场勘测、计算D．房地产测绘的复测周期一般为1年8、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。
2016年下半年上海房地产估价师《案例与分析》：工业房地产估价的常用方法考试试题
2016年下半年上海房地产估价师《案例与分析》：工业房地产估价的常用方法考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某商场先向甲银行贷款30万元。
后用房屋向乙银行抵押贷款80万元，并到当地房地产管理部门办理了登记。
抵押期届满时，商场无力清偿贷款，拍卖房屋所得100万元应由__。
A．两家银行按债权比例受偿B．两家银行均等受偿C．甲银行优先全额受偿D．乙银行优先全额受偿2、甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。
王某取得该房的土地使用年限是年。
(2008年试题)A：33B：35C：38D：40E：房地产估价机构必须加盖公章3、临界点分析和保本点分析的主要差异在于。
A：变动成本的设置B：平衡点的设置C：固定成本的设置D：产销量的不同E：借款合同4、某写字楼的建筑面积为，可出租面积系数为80％，公用建筑面积系数为15％，则该写字楼出租单元内建筑面积是。
A：5．2B：6．4C：6．8D：7．6E：借款合同5、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是__模式。
A．单一市场集中化B．产品专业化C．市场专业化D．全面覆盖6、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年5600万元、第二年6800万元和第三年3400万元，年均价格上涨率为10％，该项目建设期间涨价预备费为万元。
A：31 134B：311．34C：3113．4D：31134E：执行层的组织协调7、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度、能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是。
A：收益递增原理B：收益递减原理C：最佳效益原理D：适合原理E：工业用地的监测点评估价格8、某幢大厦的总建筑面积为10000㎡，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元。
上海下半年房地产估价师案例与分析分享产权和独享产权考试试题
上海2016年下半年房地产估价师案例与分析：分享产权和独享产权考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)1、以2008年第1季度为基期，将某地区不同时间上房地产的销售价格数据进行对比分析和计算，得到2009年第1、2季度房屋销售定基价格指数分别为107．7％、110．18％。
这类指标为。
A：比较相对指标B：比例相对指标C：结构相对指标D:动态相对指标E：执行层的组织协调2、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125㎡，套内墙体面积20㎡，分摊的共有建筑面积25㎡，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。
A：1765B：2000C:2069D:2400E：工业用地的监测点评估价格3、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目,也可用来评价置业投资项目,但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是(）. A．成本利润率B．动态投资回收期C．投资利润率D．财务内部收益率4、下列关于工程建设定额计价法，表述不正确的是。
A：工程建设定额计价法是我国工程造价计价中比较传统的方法B：其基本特征是“价格=定额+费用文件规定”,并作为法定性依据强制执行C：工程建设定额计价法是依据建设行政主管部门颁发的各种工程预算定额来计算工程造价D：工程建设定额计价法相对于工程量清单计价方法是一种新的计价模式E:执行层的组织协调5、经济适用住房指导价是根据平均成本加__%以内的利润确定的。
A．3B．5C．6D．86、从经济角度看,土地利用选择的一般顺序是__。
A．商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地B．商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地C．商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地D．商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地7、工程建设的招标投标和的推行是建筑市场管理体制改革的两个重要方面。
上半年房地产估价师《案例与分析》：估价对象区位状况描述与分析模拟试题
甘肃省2021年上半年房地产估价师【案例与分析】：估价对象区位状况描述与分析模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题〔共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意〕1、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和构成。
A：根底设施建设费B：城市建设配套费C：公共配套设施建设费D：不可预见费E：借款合同2、以下不属于房地产的行政法规的是。
A：【城市私有房屋管理暂行条例】B：【城市房屋拆迁管理条例】C：【城市房屋拆迁单位管理规定】D：【住房公积金管理条例】E：房地产估价机构必须加盖公章3、城市用地共分为__大类。
A．8B．10C．16D．464、以下财务报表中，储存根底性数据的是。
A：辅助报表B：资产负债表C：资金来源与运用表D：现金流量表E：借款合同5、可见光污染中，车站、机场等过多闪动的信号灯使人视觉不舒服，属于。
A：灯光污染B：其他可见光污染C：视觉污染D：眩光污染E：执行层的组织协调6、房地产开发企业税后利润应首先用于__。
A．弥补企业以前年度的亏损B．提取法定盈余公积金C．提取公益金D．向投资者分红7、房地产中介效劳行业信用档案的系统管理部门为。
A：住房和城乡建设部B：信息产业部C：人力资源和社会保障部D：中国房地产估价师与房地产经纪人学会E：执行层的组织协调8、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。
该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8％，该写字楼因采光受影响造成的损失为万元。
A：35.00B：56.29C：86.29D：180.00E：工业用地的监测点评估价格9、某房地产开发工程的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发本钱为3000元/m2〔按建筑面积计〕，预测能够以8000元/m2〔按建筑面积计〕的销售价格实现鱼部销售，那么该工程实现盈亏平衡的最高土地取得价格〔按占地面积计〕为〔〕元/m2。
2016年上海房地产估价师《案例与分析》：估价对象区位状况描述与分析模拟试题
2016年上海房地产估价师《案例与分析》：估价对象区位状况描述与分析模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、按照规定，土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。
A：7B：10C：15D：30E：执行层的组织协调2、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目范围内的各种管线、道路工程的建设费用．(2008年试题)A：黄线B：紫线C：蓝线D：红线E：借款合同3、2009年12月，B市居民马某在A市订购了一套商品住房，未签订正式购房合同，后因马某未购买，开发公司将这套商品住房卖给了刘某，则刘某需办理。
A：房屋所有权初始登记B：房屋所有权变更登记C：房屋所有权转移登记D：房屋更正登记E：执行层的组织协调4、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。
若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为__元/m2。
A．2139B．2146C．2651D．26595、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地土地使用权出让最高年限为年。
A：40B：50C：70D：80E：房地产估价机构必须加盖公章6、一个估价项目中的估价目的，本质上是由决定的。
A：估价机构B：估价师C：估价报告使用者D：估价委托人的估价需要E：工业用地的监测点评估价格7、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是__。
A．因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税8、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于。
2016年上半年上海房地产估价师《案例与分析》：居住房地产估价的常用方法考试试题
2016年上半年上海房地产估价师《案例与分析》：居住房地产估价的常用方法考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗土地的面积为1 000㎡，其上建筑物的建筑面积为5 000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。
则该宗土地的容积率为。
A：8．0B：5．6C：5．0D：0．7E：工业用地的监测点评估价格2、某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。
该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30%来支付抵押贷款月还款额。
已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。
则该家庭的首付款额是（）元。
A．34000.00B．83265.38C．87867.78D．91022.123、以下风险不属于房地产开发贷款的风险的是__。
A．政策风险B．市场风险C．经营风险D．物业费收缴难风险4、在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是。
A：建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B：建筑物重置成本和重建期间的经济损失C：建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D：建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失E：工业用地的监测点评估价格5、按照规定，商品房买卖当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定，其保修期从起计算。
A：商品房竣工之日B：商品房竣工验收之日C：商品房竣工验收合格之日D：商品房交付之日E：执行层的组织协调6、在利用收益法评估房地产的市场价值时，采用的折现率是。
A：社会一般收益率B：社会最低收益率C：某个投资者所要求的最低收益率D：某个投资者所要求的最高收益率E：工业用地的监测点评估价格7、我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到住房困难家庭。
A：低收入B：中低收入C：中等收入D：所有E：执行层的组织协调8、某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/m2（按建筑面积计），预测能够以8000元/m2（按建筑面积计）的销售价格实现鱼部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（）元/m2。
2016年上半年上海房地产估价师《案例与分析》：估价委托合同考试试卷
2016年上半年上海房地产估价师《案例与分析》：估价委托合同考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是。
A：独立、客观、公正原则属于普适性原则B：合法原则属于一般性原则C：最高最佳使用原则属于技术性原则D：谨慎原则属于一般性原则E：工业用地的监测点评估价格2、国家对房地产市场进行宏观调控运用的经济手段主要是：__。
A．利息、利率、税收B．利率、信贷、税收C．利息、信贷、利润D．利率、税收、价格3、钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为年。
A：50B：40C：35D：30E：工业用地的监测点评估价格4、在评估投资价值时，折现率是__。
A．社会—般的收益率B．收益法中的资本化率C．投资者要求的满意收益率D．投资者要求的最低收益率5、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。
A．乙＜丙＜甲B．甲＜乙＜丙C．丙＜甲＜乙D．乙＜甲＜丙6、当居民收入的增加是__的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。
A．低收入者B．中等收入者C．高收入者D．可支配收入7、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。
企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于__。
A．选择专业化B．单一市场集中化C．市场专业化D．产品专业化8、下列关于变形缝，表述错误的是。
A：伸缩缝，也叫温度缝，是防止由温度影响产生变形而设置的变形缝B：沉降缝是防止因荷载、结构形式、地基能力的差异等原因而产生不均匀沉降的影响所设的变形缝C：防震缝是防止由于地震的影响而设置的变形缝D：防震缝不可结合伸缩缝、沉降缝的要求统一考虑E：执行层的组织协调9、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是__。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2016年上海房地产估价师《案例与分析》：估价对象区位状况描述与分析模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、按照规定，土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。
A：7B：10C：15D：30E：执行层的组织协调2、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目范围内的各种管线、道路工程的建设费用．(2008年试题)A：黄线B：紫线C：蓝线D：红线E：借款合同3、2009年12月，B市居民马某在A市订购了一套商品住房，未签订正式购房合同，后因马某未购买，开发公司将这套商品住房卖给了刘某，则刘某需办理。
A：房屋所有权初始登记B：房屋所有权变更登记C：房屋所有权转移登记D：房屋更正登记E：执行层的组织协调4、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。
若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为__元/m2。
A．2139B．2146C．2651D．26595、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地土地使用权出让最高年限为年。
A：40B：50C：70D：80E：房地产估价机构必须加盖公章6、一个估价项目中的估价目的，本质上是由决定的。
A：估价机构B：估价师C：估价报告使用者D：估价委托人的估价需要E：工业用地的监测点评估价格7、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是__。
A．因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税8、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于。
A：自然折旧B：物质折旧C：功能折旧D：经济折旧E：工业用地的监测点评估价格9、下列可作为市场法适用对象的是__。
A．学校B．写字楼C．纪念馆D．教堂10、《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。
A：1B：2C：3D：4E：房地产估价机构必须加盖公章11、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除房屋，必须经公证机关公证。
A：共有B：抵押C：出租D：代管E：房地产估价机构必须加盖公章12、若引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，则可选用的是__。
A．建筑造价指数或变动率B．建筑人工费指数或变动率C．一般物价指数或变动率D．房地产价格指数或变动率13、下列关于质权特征的表述中，错误的是。
A：质权是一种担保物权B：质权的标的物只能是不动产权利C：质权需转移质物的占有D：质权是就质物优先受偿的权利E：执行层的组织协调14、下列关于土地使用权划拨的含义，表述不正确的是。
A：建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将士地使用权无偿交给土地使用者使用的行为B：除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动C：取得划拨土地的使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续D：在国家没有法律规定之前，在城市范围內的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按出让土地进行管理E：房地产估价机构必须加盖公章15、关于收益性物业管理中的经营费用说法错误的是。
A：大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别B：收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入C：收益性物业管理中收入包含保证金和准备金D：经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目E：借款合同16、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的交存住宅专项维修资金。
A：使用面积B：套内建筑面积C：共有面积D：建筑面积E：执行层的组织协调17、某在建工程规划建筑面积为12400㎡，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。
项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/㎡，可出租面积为建筑面积的65％，正常出相率为90％，运营费用为有效毛收入的25％。
目前项目已建设1年，约完成了总投资的60％。
假设报酬率为8％，折现率为14％，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为万元A：2281.83B：2474.60C：3798.30D：4119.18E：工业用地的监测点评估价格18、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20％，报酬率为10％，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为。
A：6．67％B：7．41％C：12．60％D：13．33％E：工业用地的监测点评估价格19、__是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效。
A．购买价格B．权益投资比率C．空置率D．运营成本20、（）既看不出数据的离散程度，也不能反映近、远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太高的情况下适用。
A．简单平均法B．回归分析法C．移动平均法D．加权平均法21、下列__不属于申领建筑工程施工许可证的条件。
A．已经办理该建筑工程用地批准手续B．已经确定施工企业C．有保证工程质量和安全的具体措施D．建设单位已支付工程款22、房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行的原则。
A：权利主体不一致B：权利主体一致C：权利主体分设D：权利主体分离E：执行层的组织协调23、常用的融资渠道不包括__。
A．自有资金B．销售利润C．信贷资金D．证券市场资金24、估价对象房地产2004年的纯收益为500万元，从2005年开始年增长2％，该房地产剩余使用年限为35年，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2005年1月1日的收益价格为。
A：5794．53万元B：6126．32万元C：6341．41万元D：7333．33万元E：工业用地的监测点评估价格25、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。
A．4858B．5200C．2700D．6264二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。
造成建筑物功能折旧的主要原因有__等。
A．意外破坏的损毁B．市场供给的过量C．建筑设计的缺陷D．人们消费观念的改变E．周围环境条件的恶化2、下列关于会计的权责发生制原则，表述正确的是。
A：权责发生制原则是指在收入和费用实际发生时进行确认，要等到实际收到现金或者支付现金时才确认B：凡在当期取得的收入或者应当负担的费用，不论款项是否已经收付，都应作为当期的收入或费用C：凡是不属于当期的收入或费用，即使款项已经在当期收到或支付，也不能作为当期的收入或费用D：权责发生制原则与收付实现制原则相对应E：根据权责发生制原则确认收入和费用，才能更真实地反映特定会计期间经营活动的成果3、在借贷记账法下，末期结账后，一般有余额的账户有__。
A．资产类账户B．负债类账户C．期间成本费用账户D．期间收入账户E．所有者权益账户4、当承包商仅作为营造商时，其利润仅与有关，承担的风险相对较少。
A：土地成本B：建造成本C：资金筹措D：市场营销E：施工周期5、__不是减轻纳税人负担的措施。
A．附加B．规定起征点和免征额C．减税D．免税6、临时建筑是指的建筑物、构筑物和其他设施。
A：必须限期拆除B：结构简易C：结构复杂D：永久性E：临时性7、规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。
A：城市总体规划B：镇总体规划C：乡规划和村庄规划D：总体规划E：详细规划8、对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格，用__评估可能会更科学。
A．成本法B．收益法C．市场法D．其他9、在运用成本法时最主要的有__。
A．区分计划成本和实际成本B．区分实际成本和客观成本C．结合实际成本来确定评估价值D．结合实际开发利润来确定评估价值E．结合市场供求分析来确定评估价值10、与报酬资本化法相比，直接资本化法的优点不包括。
A：不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益B：指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础C：每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解D：不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率E：资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况11、从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备。
A：可转换性B：可区分性C：可盈利性D：可实现性E：可衡量性12、下列不属于房地产中介服务特点的是。
A：人员特定B：时间准确C：委托服务D：服务有偿E：执行层的组织协调13、商品房销售计价方式包括。
A：按均摊建筑面积计价B：按套内使用面积计价C：按建筑面积计价D：按套(单元)计价E：按套内建筑面积计价14、权属管理的首要核心内容是__。
A．征地制度B．房产审查制度C．登记发证制度D．纠纷处理制度15、甲想将其名下的房产传继给乙，则他应当在事实发生之日起__日内，到房产部门进行转移登记。
A．90B．60C．30D．1016、下列控制性详细规划指标中，不属于环境容量控制指标的是A：容积率B：绿地率C：建筑密度D：建筑后退红线距离E：执行层的组织协调17、写字楼的租金状况主要取决于。
A：所处地点B：竞争强弱C：市场状况D：面积大小E：借款合同18、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。
甲地块土地单价为506元／㎡，容积率为1.5，土地使用年限为50年。
乙地块土地单价为820元／㎡，容积率为2.4，土地使用年限为70年。
在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8％，则下列表述中正确的有。