房地产抵押风险及其防范
商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施
商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施商业银行的房地产开发贷款业务，是指商业银行向房地产开发公司、个人投资者等提供的用于房地产开发和建设的贷款。
这种贷款业务具有较大的风险，在开展该业务时，商业银行需要采取相应的防范措施来降低风险，保护自身利益。
本文将主要介绍商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施。
一、主要风险1.市场风险。
房地产市场受到宏观经济波动、政策变化、市场供需状况等因素的影响，市场价格波动较大，可能导致房地产项目价值下降，借款人还款能力下降，从而带来贷款风险。
2.借款人信用风险。
房地产开发项目通常需要大量资金投入，借款人的财务状况和信用能力是商业银行考虑的关键因素。
借款人可能面临资金链断裂、经营不善、违约等风险，导致贷款无法按时偿还。
3.监管风险。
相关政府部门对房地产市场有一系列的监管政策，商业银行需要严格遵守，否则可能面临罚款、业务限制等风险。
4.项目开发风险。
房地产开发项目开发过程中可能面临土地、环境、技术、管理等方面的风险，如拖延交房、项目质量不达标等，对商业银行的贷款资金回收造成影响。
5.市场流动性风险。
房地产开发贷款通常期限较长，而存款的流动性较强，银行可能面临资金获取困难的风险。
二、防范措施2.审慎贷款。
商业银行在进行房地产开发贷款时，要审慎确定项目贷款额度和期限，确保贷款与项目的风险匹配，通过合理定价，确保足够的贷款利润，同时也要根据借款人的信用情况设置贷款利率和抵押物要求。
3.多元化风险。
商业银行应根据自身实际情况，选择房地产开发贷款业务的规模和组合，控制与该业务相关的风险，并在开展该业务的同时，积极发展其他具有较低风险的业务，实现风险多元化。
4.加强内部控制。
商业银行应建立健全的内部控制制度，明确房地产开发贷款业务的风险管理职责，加强对贷款风险的监测和控制，确保贷款的合规性和风险的可控性。
5.积极应对市场风险。
商业银行应密切关注房地产市场的变化，及时调整贷款策略，灵活应对市场风险。
房产抵押合同中的流质条款风险
房产抵押合同中的流质条款风险随着房地产市场的不断发展和借贷业务的多元化，房产抵押合同作为一种常见的借贷形式在实践中被广泛应用。
然而，房产抵押合同中的流质条款风险问题也逐渐引起了人们的关注。
本文将就流质条款的概念、风险及其防范措施进行探讨。
一、流质条款的概念流质条款是指在抵押合同中，抵押权人和抵押人约定，债务履行期届满，抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
这种条款被称为“流质条款”，因为在实践中，它可能导致一些不良后果。
二、流质条款的风险1.违背公平原则在抵押合同中，抵押权人享有一定的优先受偿权，即在债务履行期届满时，抵押权人有权对抵押物进行变卖或拍卖，并优先受偿债权。
然而，如果存在流质条款，则可能导致抵押物的所有权在债务履行期届满前就转移给债权人，这显然违背了公平原则。
2.损害抵押人的利益由于流质条款的存在，抵押人在签订合同时就失去了对抵押物的所有权，这无疑损害了抵押人的利益。
此外，如果债务人无法按期偿还债务，债权人可能会对抵押物进行强制执行，这可能会导致抵押物价值贬损或无法完全收回债权，进一步损害抵押人的利益。
3.法律风险根据我国《物权法》的规定，抵押物所有权的转移必须经过法定程序，未经法定程序转移的所有权，不得对抗第三人。
这意味着，如果存在流质条款，当出现第三人主张权利时，债权人的权益可能会受到质疑，从而引发法律风险。
三、防范措施1.充分告知并明确约定在签订房产抵押合同时，抵押权人和抵押人应当充分告知对方相关法律、法规和政策，并明确约定双方的权利和义务。
特别是对于涉及流质条款的内容，应当在合同中明确说明其含义、效力及法律后果，确保双方充分理解并自愿接受。
2.严格审查抵押物的价值评估在签订房产抵押合同时，抵押权人应当对抵押物的价值进行严格评估，确保抵押物的价值能够覆盖债权总额。
如果评估价值过高或过低，应当及时与抵押人沟通并调整抵押物价值或债权金额。
3.引入第三方监管机构为了确保房产抵押合同的合法性和公正性，可以引入第三方监管机构对合同进行监管和审查。
房地产最高额抵押的风险防范
银行 只能在 该 限额 内受偿 ， 出该 限额 的贷款 银行 无 超
权 以抵 押物 受偿 。 登记 合 同期 限的 目的在 于表 明只 有 在该 登 记期 限 内发 生 的债 权 ，才 能 以抵押 物 价 值 受 偿 。其 中的合 同到期 日又起着 决算 期 的作 用 。决算 期
是最 高额 抵 押 合 同特有 的一个 重 要 概 念 。所 谓 决 算
原 则 上 ， 方 当事 人协 商 订 立 的合 同 ， 双 均可 根 据 双 方 当事人 的 同意而予 以变更 。 我们 应注 意的是变 更
最 高额 抵押 的决算 期是 指 确 定抵 押 权所 担 保 的
抵 押合 同所产 生 的后 果 。 《 权 法》 ２ ５条 规定 最 物 第 ０
２
期 ，是指确 定抵押 权所 担保 的债 权 实际数 额 的时 间 。
因 为最 高额 抵 押所 担保 的是 一定 期 间 内不断 变 化 的
债权， 因此 ， 必要 在合 同中约定 一个 日期 ， 日期 到 有 该
发放 ， 留有一定 余地 ， 应 以保 障债权 的全 面优 先清偿 。
因此建 议银 行在 最 高额抵 押合 同签 订和贷 款 发放 中 ，
应 充 分考 虑 贷 款逾 期 债权 不 能 实现 时所 产 生 的各 项 费用 ， 免 足额 使 用 约定 的最 高 额 抵押 权 ， 范贷款 避 防
债 权预 期风 险 ， 障债权 的全面 优先 清偿 。 保 三 、 意最 高额抵 押合 同最高 限额和 最 高额抵押 注 期 间 的变更和 转移
来 时 ， 使债权 额确 定 下来 。而 该 日期 之后 发 生的债 便
权 不再受最 高额抵押 合 同的担保 。 关于抵 押物 明细 的 登记 同样 非 常重要 ， 果抵押 物约 定或 记载 事项 不 明 如 确， 致使 无法 依 该记 载 确 定具 体 的抵 押 物 ， 直 接 导 将 致 抵押合 同 的登记无 效 。 二 、 理确 定最 高额 抵押 的合 同决 算期 和最 高债 合 权 余额
金融机构从业人员如何识别和防范房地产抵押评估风险
（） １ 要注意区分和识 别假评估报告 和不实评估 报 告。
虚假抵押评估报告无论对社会 、 对金融机构 ， 还是 对评估行业 均造成极大的危害。虚假抵押评 估报告危 害整个社会 ， 严重 损害金融 机构、 评估机 构、 估价 师等 各方利益。 ．
３ 虚 假 抵 押 评 估 报 告 的 形 成 原 因 分 析
笔者认为 ， 虚假抵押评 估报告产 生的根 源是责 任 心缺失和利益驱动。 对 于纯粹的假 报告 ， 为直接 的诱 因就是 不法分 最 子制假能牟取不菲 的非法利益 。对 于评估机构 出具 的 不实虚假抵 押评估报告 ， 同样是评估 机构和估 价师面 对市 场经济 的竞争 、 诱惑与无奈 ， 在权衡风险利弊后作 出的一次次 背弃诚信 、 刻意 迎合 的痛苦抉择 。其 存在 基础 是金融机构 的信贷业务操作流程给不法分子制假 和评估机构 出具虚假抵 押评估报告提供 了生存土壤。 评估机构 出具的不实评估报告主要 有三个 方面的
Ｃ 中图 分 类号 Ｆ ３ ． ８ ２４ 文 献标 识 码
作 为金融机构最关心 的是作为抵押物价值认定 的 评估报告形式上是否合法 ， 价值上是否合理 ， 否存在 是 客户 串通 中介机构甚 至银行从业人员来骗取贷款。 据业 内人士测 算 ， 形成 １０ ０ ０万元银行 利 润 ， 需承 担１ ０亿元的信贷风险 。随着 目前房地产 市场 近年来 的活跃程度不断加大 ， 房地产成为抵押物 中的主力军 ， 针对 目前虚假抵押评 估报告屡见 不鲜 、 危害严重 的现 象， 作为金融机构 ， 确保信贷 资产质量 与安全 ， 防范和
・ 稿 日期 ：０ １— ５一ｏ 收 ２１ ０ ４
（） ２ 要学会解读评估报告 。 评估报告结论不 只是一 个数值 ； 需要 注 意抵押评 估价值 的内涵与定义 ， 举个例子 ， 就如 同吃药前 先看说 明一样 ， 你光看写着一 日三次 ， 一次二片 ， 你就吃 了， 结 果 问题大 了， 怎么回事 ， 人家后面有说 明， 孕妇忌服 ， 评 估值和价值类 型 的关 系就 是如此 。因此 ， 重点关 注 要 价值类型 、 报告使用者和用途等条款说 明。 ’ 根据新 准则体系 ， 现在 的评估价 值类 型分 为采 用 公开市场价值或市场价值 以外的其他价值 。 市场价值是指 自愿买方和 自愿卖方 在各 自理性行 事且未 受任何强迫 的情 况下 ， 评估对 象在评 估基准 日 进行正 常公平交易的价值估计数额 。市场价值 以外 的 价值类 型包括投资价值 、 用价值 、 在 清算价值 、 残余价 值等。 综上 ， 什么价值类 型是金融机 构接受 抵押 物时能 采用 的呢？这要 区分具体情 况 ， 但投 资价 值 肯定是不 行 的。这就要求金 融机 构使用 评估报 告者 ， 仅象 以 不 前那样仅关 心价值 ， 更要关心价值的类 型。 注意评估原则和评估 假设前提 和 限制条 件， 注意 估价师声 明。并注意审查评估 报告设定 的前提条件是
房地产金融所存在的风险及防范措施
房地产金融所存在的风险及防范措施房地产金融是指通过金融手段对房地产的投融资活动。
随着中国房地产市场的快速发展，房地产金融也成为重要的金融业务之一。
房地产金融存在着一定的风险，需要采取相应的防范措施。
本文将对房地产金融所存在的风险进行分析，并提出相应的防范措施。
一、房地产金融所存在的风险1. 市场风险房地产市场一直都是一个波动较大的市场，受各种宏观经济政策、市场供求关系以及周期性等因素的影响，房地产市场存在着较大的市场风险。
市场需求的波动可能导致房地产价格的大幅波动，进而影响到房地产金融业务的盈利能力和资产质量。
2. 信用风险在房地产金融活动中，金融机构与房地产开发商、购房者等各方存在着信用关系，信用风险是房地产金融面临的主要风险之一。
尤其是在房地产市场下行周期，开发商的资金链受到挑战，购房者的还款能力下降，信用风险进一步加剧。
3. 流动性风险房地产金融往往具有一定的期限性，金融机构的资产负债匹配问题是流动性风险的主要表现。
在市场需求变化较大的情况下，金融机构可能因为无法及时处置资产而面临着流动性压力。
4. 法律风险房地产金融活动往往受到法律法规的严格监管，一旦金融机构违反相关法律法规，可能面临着巨大的法律风险，包括罚款、停业整顿、取消执照等严重后果。
5. 利率风险房地产金融业务往往与利率息息相关，利率的波动可能直接影响金融机构的融资成本和资产负债匹配状况，从而带来利率风险。
二、防范措施1. 加强市场监管加强对房地产金融市场的监管，完善相关法律法规，规范市场秩序，加大对房地产金融业务的监测和调控力度，防范市场风险的发生。
2. 严格风险控制金融机构要加强对房地产金融业务的风险控制，建立健全的风险管理体系和内部控制机制，加强信用评级和审查，严格把控信用风险，确保借款人的还款能力。
3. 多元化投资金融机构应该在房地产金融业务上实行多元化投资，避免集中过多的资金在房地产领域，通过投资多种金融产品来分散风险，提高盈利能力。
如何防范与处理房地产抵押运作过程中的纠纷
、
设 定阶段 纠纷 的 防范与处 理
抵 押 房地产 的设 定 阶段 是抵 押权 人与抵 押 人共 同 记 部 门办理房 地产 抵押 登记 时 ，首先 要审查 抵押 人 是 确定 抵押 房地产 并 鉴定 抵押 合 同的 阶段 该 阶段 的防 否 合法 ， 承租人 、 如 国家 行政 机关不 能充 当抵押 人 ； 拥 范 ； 二 有 部 分 产 权 的抵 押 人 必 须 取 得 其 他 共有 人 的 书 面 同 是抵押 物 是否合法 ； 是估 价结果 是否 合理 。 三 意 ， 则不 能充 当抵押 人 ； 否 私房产 权 人需取 得夫 妻关 系
上 的印 章 是否 与抵 押人 名 称一 致 和 法人 资格 等 事项 ， 封扣 押 ， 列入 拆 迁范 围 ， 挂失补证 的房地产 输入微机 进
相符 。 有效 性是 指经 审查符 合 上述条 件 的 ， 要选 择那 真审 查抵 押物 的合 法性 就 能避免这 类案 件 的发生 。 还
方面是决定房地产抵押风险的一个重要 因素。 为此， 登 抵押合同作为借款合 同的从属合同 ，其内容应与 记人员首先应熟悉 《 城市房地产管理法》 担保法》 主合 同相衔接。登记人员在进行证件审查时， 、《 、 首先 ， 应
实意志相一致 ； 其二 ， 应注意审查合同的合法性 ， 当事 定抵 押权 的房 地产 列人拆 迁 范 围 ，我 们应 及 时通知并
作好抵押 房地 产 的变更 、 重新设 定或清 人之间签订 的合同内容符合国家政策和法律 的规定 ， 会 同抵押 权人 ， 并不 得违 反社会公 共 利益 ； 三 ， 其 应注 意审 查合 同条款 还债 务工 作 ， 防止虚设 抵 押。 对于抵 押时 效 问题 ，担保 《 抵押 权与其 担保 的债权 同时存 是否 齐全 ， 用词 是否准 确 。 同是规定 当事 人之 间权利 法 》第五 十二 条规 定 ：“ 合 在， 债权 消灭 的 ， 抵押 权也 消灭 。 而 《 ” 民法 通则 》 一百 第 义务 关 系的法律 文书 ， 因此合 同条 款必须 齐全 ， 当事人
房地产抵押贷款评估风险防范
浅谈房地产抵押贷款评估风险的防范内容摘要：本文在分析房地产抵押贷款评估的内涵基础上，指出影响房地产抵押贷款评估风险的因素，最后提出了房地产抵押贷款评估风险防范的措施。
关键词：房地产评估风险防范防范房地产抵押估价风险对金融机构防范房地产抵押贷款风险意义重大，防范风险首先得认清风险，然后才能防患于未然。
一、房地产抵押贷款评估的内涵房地产抵押贷款评估是对抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产向商业银行借款担保时，商业银行确认的用于抵押担保的房地产价值决定并贷款金额的一项商业行为，是通过银行所聘请的不直接涉及银行的贷款决定的外部或内部估价师，采取保守和谨慎的方式，在考虑到评估房地产未来出售的可能性，顾及到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况，房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下，对房地产的客观价值进行评定和估算的过程。
二、影响房地产抵押贷款评估风险的因素（一）政府因素政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。
在房地产抵押贷款评估中，如果房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，在银行放出大量长期过高估值抵押贷款后，会给金融机构带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。
一旦发生存款人的挤兑，银行将无力偿债而导致深重危机以致破产。
政府既受到房地产抵押贷款评估风险的影响又是风险诱因。
政策变动，包括税收政策、金融政策以及产业政策变动都必然会对房地产价格产生影响。
同时还会对估价方法产生影响，如《房地产估价规范》、《城市房地产抵押贷款管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》《物权法》等作为规范房地产抵押贷款评估的依据，一旦进行修改或其它变动，必然会对房地产抵押贷款评估方法产生影响。
（二）估价机构和估价人员因素估价机构和估价人员是抵押房地产价值评估的直接参与者，是房地产抵押贷款评估风险的直接诱因，尤其是技术诱因。
房地产估价都需要详实的基础资料来支撑，丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。
期房抵押风险的防范与化解
心） 取得抵押 《 房屋他 项权证》 确 立抵押权人 的权益 ， ，
还存在着潜在风险 。本文将通过对上述 潜在 风险的成 因与后果分析 ， 来探索风险的防范和化解措施
一
目用地 使用权 进行抵 押的 ” 已将 所预 售的 商品房 或“
作为在 建工程抵押 的” 得办理预购 商品户 抵押登记 不
布图 ； 三是对预售楼盘工程进度进行现场勘查 ， 以确保 多层住宅在房屋结 厩 、高层达到完成总 投资 ２ ． ／ ３之后 再发放个贷； 四是深入掌握预售楼的相关信息 ． 公司 如
程抵押的预售楼 盘， 在管理中心发放贷款前 ， 也由项 目 贷款银行 与房地 产开发商 逐户出具 《 撤销预 售商晶房
维普资讯
防范与化解
俞霞萍
以所购 期房作抵押 ，由开发商提 供阶段性 担保 。 是 目前发 放商业性住 房或住房公积 金按揭贷款 ， 防范 房贷风 险的一种有效形 式 但在房 贷实践 中． 期房 从 贷款 发放到住 房公 积金 管理 中心 （ 以下 简称管理 中
潜在风 险可能产生 的后果 ： 一是 如地 区的 房地产
市场供 过于求 ， 求又 持续 疲软 ， 些规模 与实 力较 需 一
小的房 地产开发 公司 ， 在预售 情 况不好 ， 资金 回笼 困 难， 便会形 成“ 半拉子 ” 工程 ， 已按揭 预售 的期房 将 因 不能产权登记而使抵押成为 “ 悬空 ” 。二是一些以土地 或在建工程抵 押的房地 产开发项 目 ， 将面临贷 款到期 无法偿还 的困境 ． 如银行 一且采取措 施通过 处分抵押
应载明土地或在建工程已抵押的有关情况 ，管理中心 通 过贷中 的面谈制 度落实 购房人对 工程抵 押 的知情 权； 三是区别’ 况． 憎 做好抵押预登记备案。对以土地抵 押的预售楼盘 ，管理中心在项 目贷款银行与房地产开 发公 司共 同逐户 出具 《 放弃预售商品房土地抵押优先
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规定 ，在 抵押 人不 能履 行债 务时 ，处 置抵 押物 所得 款前 顺位 抵押 权 记管理的混乱局面。因此， 笔者认为， 登记机构与管理权限的统一，
人优 先 后顺位 抵 押权 人。 因此 ，后顺 位抵 押权 人如 果没 有充 分把 握 不仅要求我 国所有的行政 区域 内房地均 由一个统一的机构一并登 好抵 押物 的价值 ，往 往会 造成 债权不 能 完全受偿 风 险。 记管理，而且要求各地区登记机构的名称、机构性质、登记管理 权 限 应保 持 一致 。 ２ ． 在 建 工程 抵押 的 风险 在 建 工程 抵 押 ，是指 抵 押人 为 取 得 在建 工 程 继 续建 造 资金 的 ２ ． 统 一登 记程 序 贷款 ， 以其 合法 方 式取 得 的土地 使 用权 连 同在 建工 程 的投 入 资产 ， 登记程 序 ，即房 地产物 权登 记 的步骤 ，具体 而 言 ，包含登 记 申 以不 转 移 占 有 的方 式 抵 押给 贷 款 银 行 作为 偿 还 贷 款 履行 担 保 的 行 请 、受理 审核 、登 记几 个方 面 。针对 目前 我 国 尚未完 善统 一 的房地 为 。 由于 在 建 工程 尚未 完 工 ，仍 属 非 担保 物权 ，对 于 接 受在 建 工 产物 权 登记制 度 的现状 ，统 一房 地 产物 权登 记程 序 要求关 于 不动 产 程 抵押 的债权人存在很大不利。又由于在建工程 （ 特别商 品房开 物权 登 记的 立法不 应仅 仅 着眼于 物 权登 记具 体 应分 为哪 些步骤 等 笼 发项 目）具有标的物价值大 ，修建周期长 ，需要资金量大，属风 统 的规 定 ，还应 深入 到每 个步 骤所 涉及 的细 节 问题 。统 一登 记程 序 险 高 。如 遇 到 融 资 困 难和 市 场 变 化 ，都 可 能 导致 工 程 烂 尾 。个 别 的基 础 在于 登记 申请材 料的 内容及 格式 应在 各地 区保 持统 一 。 不 法 开 发商 将 在 建 工程 抵押 贷 款 资 金卷 款 潜 逃 案件 也 时 有 发 生 ， ３ ． 建立 统 一 的房地 产 物权 公 示信 息 系统 如 何 防范 在建 工程 抵 押 风险 尤为 重 要 。在处 分 清偿 债务 ，根据 最 信息 社 会 为房 地 产 登 记工 作 带 来 了诸 多 的便 利 ，其 中最 重 要 高 人 民 法 院关 于 建 设 工 程价 款 俦 受 偿 权 问题 批 复 》 规定 ：首 先 是 的即是要实现 房地产物权公示信息 的电子化 ，并在全国范围内建 善 意 购 房 者 优 先 ，其 次 再 是 工程 款 ，最 后 才轮 到 抵 押权 的受 偿 ， 立统 一 的房 地产 物权 公 示信 息 系统 。 实 现信 息 的公 开 化 、共享 化 ， 有 可 能到 了抵 押 权 受偿 时 ，抵 押人 已无 钱可 清 偿 。 ３ ． 超 值抵 押 房地 产 ，贷 款赔 付 受损
二、房地产抵押存在风险的表现形式
１ ． 顺 位 抵押 的 风险
Ｋ 担 保法 》第 三十 五条第 二款 规定 ： “ 财产抵 押后 ，该财 产 的 价值 大 于所 担保 债权 的余 额 部分 ，可 以再次 抵押 ，但 不得 超 出其余 额部 分。 ”借款 人 为 了充 分 利用 其融 资资 源 ，往 往要 求 将其 房地 产 的抵 押后 的余款 部 分抵 押给 第二 、甚 至是 第三 抵押权 人 。按 照法 律
Байду номын сангаас
改进建议。所谓登记机构与管理权限的统一 ，是指房屋 与土地应 由一个登记机构一并进行登记及管理，而非房地分别由不 同的登 记 机 构 进 行 登记 管 理 。在 我 国不 少 行 政 区域 已经 实 现 了 房地 一 并 登记管理的体制 ， 但仍有许多地区仍然采取分别登记管理 的模式， 即使 是 在 实 行房 地 一 并 登 记 管理 的地 区 ，地 区 与地 区 之 间 登 记机 构 的 名称 、性 质也 存 在 一 定 的 差异 。房 地 登 记 机构 分 设 、登 记 机 构 名称 与管 理 权 限不 统 一 等现 状 进 一 步 加 深 了 我 国房 地 产 物 权 登
一
、
房地产抵押登记的概念
处置 时 贷款 不 能全 额 抵偿 ，造 成贷 款 损失 。
近年 来 ，评估 中介 市场竞 争激 烈 ，一 些 中介评 估机 构 出于营 利 房地 产 抵 押 登 记 ， 是 指抵 押 当 事人 以抵 押 人依 法 取 得 的房 地 产 做 为债 权 担 保 向 房地 产 管 理 机构 提 出 申请 ，登 记 机 构 依 照法 律 目的 ，往 往 屈从 于 委估方 的需 要 ，高估 冒算 房地 产价 格 ，这 样就 造 若 实现债权 时处置这 种产权 ， 银行 就要受 到经济损 失 。 程序予以登记，并在房地产权证上所作 的记载。房地产作为不动 成 超值抵 押 ， 产 的 主 要 表现 形 式 ， 由于 其 价 值较 大 ，且 具 有 不能 移 动 的 物理 属 性 ，权 利人 不能 随 时 为现 实 的 占有 ，且 现 代 经 济 的发 展 使 房 地 产 权 利 呈 现 出多 元化 趋 势 ，因而 以 占有 为公 示 的方 式 难 以让 权 利 的 应注销的房地产权证，到金融部门直接贷款，而尽量避开房地 产 内容为公众所识别，于是房地产登记制度便应运而生。房地产抵 主管部门在办理他项权利抵押登记时进行的审查。 还有一种情况 ， 又假 借挂 失 ， 押登记本质上是房地 产物权变动的一种公示方式 。根据我国法律 不 法分 子 先将 房地 产 在一 定银 行 办理 了抵押 登 记后 ， 规 定 ，抵 押 人 和 抵押 权 人 应 当 以书 面 形 式订 立抵 押 合 同，设 定 房 骗 取 新 证 ，再 到 另 一 家银 行 办 理 抵 押 贷款 ，造 成 重 复抵 押 ， 以致 地 产 抵 押权 ，并 将 抵 押贷 款 合 同报 房 地 产 管 理部 门和 土 地 管理 部 债 权落 空 。 门登 记 ，房 地 产 抵 押 登记 部 门通过 审 查核 实 ，确 认 符 合 抵 押 条件 三 房地产抵押登记完善对策 １ ． 登 记机 构 与管 理权 限 的统 一 的， 颁 发房 地 产他 项权 证 ， 并 在原 房地 产权 证 中填 注他 项 权摘 要 ， 当抵 押 期 满 ，抵 押 人 不 能 履行 债 务 时 ，抵 押 权 人 可持 房 地 产 他 项 登 记机 构 与 管理 权 限 的统 一 ， 旨在针 对 目前 我 国部 分 地 区 存 权 证 要 求 处 分 抵押 的房 地 产 ，处 分 该 抵 押房 地 产 的 价 格 ，抵 押 权 在 的房 屋 与 土 地 分 别 由不 同的机 关进 行 登 记 管 理 的体 制 而 提 出的 人得 以优 先 受偿 。 ４ ． 用假 证 抵 押 ，重复 抵 押 ，债权 落 空 不法 分 子 利 用制 造 的 虚假 房 地 产 证和 身 份 证件 ，或 利 用 拆迁
经
房地产抵押风险及其防范
蔡 华林
台州 市房地产管理处
摘 要 ：随着我 国近年来 房地 产市场 的蓬勃发展 ，房 地产交 易形 式 日渐 丰富。房地产抵押作 为房 地产 管理工作 中的重 要 内容 ，由于制度和政 策发 展的滞后 ，给房产抵押登记 工作 带来了诸多 问题 。如何做 到有 效的预防 ，首先我们要 清楚 问 题 出现 的类型 ，然后根 据这些问题 的表现 形式，有针对性 的制定相应 的对策 ，以做到防微杜渐 ，有效应对。 关键词 ：房地产 ｊ抵押登记 ；风险 ；防范