徐州高铁新城高铁生态商务区详细的规划 共31页共31页
徐州市高铁站周边地区控制性详细规划文本
目录第一部分现状资料分析总汇第一章土地利用及人口分布现状一、位置与范围二、自然条件三、土地利用现状四、行政归属与人口分布第二章各类用地现状一、居住用地二、公共设施用地现状三、工业、仓储用地现状四、特殊用地现状五、水域和其它非城市建设用地现状第三章城市道路系统现状第四章市政公用设施现状一、供水二、雨水三、污水四、供电五、电信六、燃气七、供热八、消防第二部分规划说明第一章项目概况第二章规划依据、规划依据一、规划依据二、规划原则第三章用地策划一、开发潜力分析二、功能定位三、规划布局四、道路交通规划第四章绿地与景观规划一、绿地系统规划二、景观规划三、高度分区第五章分期建设第六章工程规划一、给水工程规划二、污水工程规划三、雨水工程规划四、供电工程规划五、电信工程规划六、燃气工程规划七、供热工程规划八、环卫工程规划九、综合防灾规划十、综合管线规划第一部分现状资料分析总汇第一章土地利用及人口分布现状一、位置与范围高铁客站地块位于徐州市主城区东部，距离正在规划建设的徐州新区仅3公里，距离徐州市老城区仅6公里，距离城东新区2.5公里，距离金山桥开发区1.5公里。
徐州市高速客站地块规划范围南起郭庄路延长线，北至城东大道，西至规划中的金山桥至徐州新区快速路，东至京沪高速铁路，总用地面积约为8.7平方公里。
二、自然条件徐州市高速客站地区属于平原多山地区，呈东部高，西部低的趋势。
规划区内部有4座山体，分别为长山、翠屏山、珠山、凤凰山。
其中长山、翠屏山海拔高程分别为91米和79米，珠山和凤凰山海拔高程分别为89.5米和103.49米，其它平原地区海拔高程为29－40米之间。
规划区内有房亭河由北向西南流过，向西接三八河；西南部有道中河由南向北流过，接三八河。
三、土地利用现状（一）、基本特征徐州市高速客站地块地处坝山组团的东侧，还未进行大规模的城市建设活动，属于典型的大城市周围地区的农村地区。
目前本地区除村镇建设用地、军事用地和山体外，大部为农田。
高铁新城的总体规划
3．人口规划
在人口规划上，一是规划控制人口规模，通过产 业及物业功能规划配套调节常住人口与流动人口 结构比例；二是高铁新城现代服务业集中，是城 市高素质人才的聚集地，白领阶层将占主导地位； 三是结合区域生活成本及就业情况，通过统一安 置与自愿选择的方式调整原地居民的人口比例。 与人口规划配套的是，要优先建设优质的学校和 医院，为新城居民提供教育和医疗方便的便利条 件。
黄兴镇生态农业已经具有良好基础。2002年以来，黄兴 镇党委多次组织学习考察，优化农业规划，常年蔬菜种植 面积达20000亩，花卉苗木2000亩。现在每天供给长沙市 的蔬菜占据马王堆市场本地蔬菜的三分之一。其中传统菜 东山光皮辣椒、杜家河的萝卜远销港澳，其花木亦销江浙 一带。 针对长沙高铁东部新城特点，基于黄兴镇的农业基础，产 业规划定位以金融业，商贸旅游业，自主创新高科技产业， 创意产业，生态农业为主。 武广新城产业定位：一是现代服务业，为长株潭地区提供 高品质的商贸、金融、咨询、会展等服务。二是商业，主 要为规划区服务，发展部分高端商业为长株潭区域服务。 三是休闲娱乐产业，文化活动、游乐。四是住宅开发：为 规划区的就业人员提供居住空间。 建议长沙高铁东部新城(黄兴镇)首先发展旅游业和生态农 业和商贸物流，其次重点发展高科技和创意产业，再后发 展金融服务业。
我们首先应明确并非所有高铁站点周围都适合发展新 城，如法国高铁有些站点是以环境保护为主的旅游区。 高铁新城的发展要具备如下基本条件： 1、城市人口超负荷，旧城已经没有空间容纳人口的迅 速 增长和产业发展，必须建设新城保障可持续发展； 2、新城的发展要有明确的主导产业和发展动力，不能 完全依靠政府搬迁和房地产带动，也不能把新城规划 建设作为普通的政绩工程； 3、政府财政状况良好，具有可支配财力用于新城的基 础设施配套建设，不能完全依靠借债开发新区。
最新徐州市城市总体规划（含规划总图）资料
最新徐州市城市总体规划（含规划总图）资料徐州市城市总体规划(2007-2020 )一、规划编制的背景1996年省人民政府批准的《徐州市城市总体规划(1996-2010 )》一直是徐州市规划建设的基本依据，在指导徐州城市建设、完善城市功能、推动社会经济全面发展中起到了积极的作用。
近年来，随着江苏省城市化总体发展战略的实施、市行政区划的调整以及新形式、新问题和新机遇的出现，迫切需要对原城市总体规划进行修编。
根据省建设厅的意见和建设部办公厅建办规函 [2003]332号《关于同意修编徐州市城市总体规划的函》的精神，我市开展了新一轮徐州市城市总体规划的编制。
2000年至2002年，我市着手进行了一系列前期准备工作。
由省建设厅组织编制的《徐州都市圈规划(2001-2020 )》为城市总体规划编制提供了区域空间环境和政策框架。
由省规划设计研究院负责编制的《徐州市市域城镇体系规划》为徐州市的城镇化发展、城镇体系布局和区域基础设施建设提供了基本依据。
在清华大学吴良镛教授亲自指导下完成的《徐州城市发展概念规划的研究》，对徐州的城市定位、定性、空间格局、文化环境、重大基础设施等一系列重大问题进行了分析和论证。
这些前期准备工作为高效、科学合理地编制徐州城市总体规划奠定了基础。
2002年初，我市成立了城市总体规划修编领导小组，并委托中国城市规划设计研究院具体负责城市总体规划的编制工作。
■■■a 一?■主城区城市总休规图(2007-202ii ：2?jua■1 r州市城市总体规知EE二、规划编制的主要任务1．面向21 世纪，以现代化为目标，从更大的范围来研究徐州的战略地位、发展方向及发展动力，从区域的角度论证城市发展的技术经济基础和发展条件，在省、市社会经济发展计划的指导下，拟定城市社会经济发展目标和城市发展的战略目标。
2．对徐州市域确定城市合理的发展形态、布局和规模，研究并确定全市域范围内各城镇的发展体系，建立适合于全市整体协调发展的城镇发展结构。
高铁新城相关研究ppt课件
商务办公
会展娱乐 混合功能
52%
商务 酒店
商务办公
居住 休闲
商业
11%
50% 19% 52% 13% 5%
56%
虹桥核心商务区 客流量：40万/日
嘉兴南站核心商务区 客流量：2-3万/日
东京、新宿等站前核心商区 客流量：百万以上/日
总建筑量158万方
总建筑量125万方
总建筑量210万方
15
二、相关量的研究
商务拓展区
——空间界限模糊、居住和商务商业功能为主的新城
特征1——根据城市能级确定新城规模
86
平方公里
30
平方公里
27
平方公里
虹桥高铁新城
苏州高铁新城
安吉高铁新城
10
第三圈层：
商务拓展区
特征2——强调生态宜居与商务办公相结合的生活特征
11
二、相关量的研究
宜宾高铁站是成贵高铁、渝昆高铁、绵遂内 自宜高铁三条高铁的枢纽站，属于区域性中 间型站点，根据一般经验，这类站点客流量 为2-3万/日。 与嘉兴南站(约3万/日)、无锡站等站点规模 类似。
3552000万。
地内商业商贸建筑总量=3552000/20000=约180万
当前商铺保本经营销售额约为6000，按年增长7%计算，2030年商铺保本经营销售额约为20000，则2030年基
大于嘉兴站第一二圈层商业商贸总和 （130万方）
22
23万日56商务办公50商务办公52商务办公总建筑量158万方总建筑量125万方总建筑量210万方15第二圈层30商务功能二相关量的研究23圈层内的功能配比虹桥核心商务区286商务办公31商务办公系列1商务办公28628系列1商务金融11111系列会展娱乐323系列居住20621系列交通枢纽12713系列1混合功能23824商务办公商务金融会展娱乐居住交通枢纽混合功能31387402902232商务办公商务金融会展娱乐居住交通枢纽混合功能嘉兴南站核心商务区总建筑量630万方总建筑量646万方16第二圈层30居住功能二相关量的研究23圈层内的功能配比虹桥核心商务区45居住功能26居住功能系列1商务办公28628系列1商务金融11111系列会展娱乐323系列居住20621系列交通枢纽12713系列1混合功能23824商务办公商务金融会展娱乐居住交通枢纽混合功能31387402902232商务办公商务金融会展娱乐居住交通枢纽混合功能嘉兴南站核心商务区总建筑量630万方总建筑量646万方17第三圈层逐步向城市功能转变无显著配比规律二相关量的研究23圈层内的功能配比18二相关量的研究24第三产业量的估算尚未形成成熟计算方法借鉴中规院相关测算经验通过以下公式计算商务区第三产业建设总量
《高铁商务区01片区土地征收成片开发方案》
附件高铁商务区01片区土地征收成片开发方案（征求意见稿）主要内容一、编制依据（1）《中华人民共和国土地管理法》（2019修正版）；（2）《中华人民共和国土地管理法实施条例》；（3）《基本农田保护条例》（2018修正版）；（4）《江苏省土地管理条例》（2021年修订）；（5）《土地征收成片开发标准（试行）》（自然资规〔2020〕5号）；（6）《江苏省自然资源厅关于开展土地征收成片开发方案编制工作的通知》（苏自然资函〔2021〕15号）；（7）《省自然资源厅关于做好<中华人民共和国土地管理法>实施中建设用地审查报批有关工作的函》（苏自然资函〔2020〕284号）；（8）《江苏省自然资源厅关于做好当前土地征收前期工作的通知》（苏自然资函〔2020〕442号）；（9）《省政府关于印发江苏省生态空间管控区域规划的通知》（苏政发〔2020〕1号）；（10）《省政府关于印发江苏省“三线一单”生态环境分区管控方案的通知》（苏政发〔2020〕49号）；（11）《江苏省生态空间管控区域监督管理办法》（苏政办发〔2021〕20号）；（12）《宿迁市宿城区国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要和二〇三五年远景目标草案》；（13）《宿迁市宿城区国土空间规划近期实施方案》；（14）《宿迁高铁商务区外延区及风貌协调区控制性详细规划》；（15）《市政府关于公布宿迁市所辖各县（区）征地区片综合地价执行标准的通知》（宿政发〔2020〕116号）；（16）宿城区永久基本农田划定成果、生态保护红线成果、自然保护地及生态管控区成果、最新土地变更调查成果等资料；（17）成片开发拟建设项目的相关资料及其他资料。
二、基本情况本方案成片开发片区位于项里街道红星社区居委会，东至富康大道，西至发展大道，北至南京路，南至吴宿路。
成片开发范围总面积47.5862公顷（成片开发范围以最终批复为准）。
外部水、电、气、热、通讯和消防基本具备地块开发条件。
高铁新城相关研究
52%
系列1, 商
13, 13%
务金融, 29.7, 30%
嘉兴南站核心商务区
系列1, 酒
店, 5, 5%东京、新宿等站前核心商区
客流量：2-3万/日
客流量：百万以上/日
总建筑量125万方
总建筑量210万方
二、相关量的研究
2.3圈层内的功能配比
30％ 第二圈层——
商务功能
28.6%商务办公
系列1, 混 合功能, 23.8, 24%
28%
系列1, 交 通枢纽, 12.7, 13%
系列1, 居住, 20.6, 21%
系列 1, 会 展娱 乐, 3.2, 3%
虹桥核心商务区
总建筑量630万方
系列1, 商 务金融, 11.1, 11%
26%居住功能
商务办公 商务金融 会展娱乐
居住
交通枢纽 混合功能
0.2% 2.9%
4.0%
23.2%
特征2——建设以开敞空间为主导的休闲景观空 间，而不是传统火车站地区的交通集散广场形 式。
常州高铁商务核心区
苏州高铁商务核心区
第一圈层：商务核心区
特征3——体现商务与商业、娱乐、会展等功能 综合发展的趋势。
以“活力水街”主导的步行商业街，同时构筑30m 宽的“活力 水街”环，串连各商务商业街区。
围绕“人工湖”公园布置，环绕湖周边布置 会展中心、宾馆酒店、艺术中心、水上巴士 码头等
第一圈层：商务核心区
特征4——体现以小街坊为主导的商务街区。
上海虹桥枢纽街坊尺度
嘉兴南站街坊尺度
高铁商务区 第二圈层：
——半径5km 范围内的地区、就业集聚地区
特征1——开发强度高、就业人口集中
徐州高铁东侧地块可行分析报告80p-文档资料
宗地前身性质 宗地前身为潘塘镇农民
宗地所属区域的前世 宗地所属区域原本为徐
集体用地，用作农作物
种植。使用权为潘塘镇 农民承包所有。
州城区郊区。虽然交通
条件尚可，但因为缺乏 支柱产业支撑和合理有 效规划，发展一直较为
缓慢。
了解过去才能把握现在，创造将来
宗地的现在时 宗地的性质 宗地的现状 宗地所属区域的今生
徐州大力发展 农业旅游
宗地的将来时 宗地定位 宗地规划建议 风险规避
宗地首次定位
宗地的将来时
宗地定位 宗地规划建议 风险规避
货币紧缩政策下，宗 地开发的资金来源在 哪里？
宗地的首次定位使宗 地物业均为自持，在 投入巨大的情况下， 资金回笼的缓慢性使 投资回报率较低。 如何保证发展商投资 的安全性和高回报率？
宗地定位 宗地规划建议 风险规避
农业展示厅、奇异瓜果厅、巴西昆虫馆、蝴蝶兰花卉馆等
为旅游者增长见识而特设的。 桔园和农业园的自采项目是游客喜爱的活动，；有世界七 大系列名犬的名犬乐园也是游客喜欢观赏的去处。
宗地的将来时 宗地规划可以借鉴的成功案例 宗地定位 宗地规划建议 风险规避
北京华坤农业科技有限公司位于北京延庆县境内，紧 北 京 华 坤 农 业 生 态 观 光 园 邻八达岭长城。生态园占地500亩，是集畜禽养殖、 蔬菜种植、果品生产、农产品销售、田园观光、采摘、 食宿为一体的绿色生态环保型农业生产基地。 生态园坚持可持续发展的绿色生态型农业生产模式， 坚持科学种养，坚持安全、无污染、优质营养类农产 品的生产技术操作标准进行生产管理和经营。坚持做
徐州市委、市政府《农业提档升级行动计划》提出“3年内 在全市建成一批‘三大特色’现代农业园区”，旅游观光农 业园区就是其中之一，并把铜山台上草莓采摘园、丰县大沙 河苹果采摘园、新沂马陵山、邳州艾山、贾汪大洞山作为重 点园区建设。 到2019年，旅游观光农业将发展成为我市旅游产业的重 要组成部分；建成30—50处具有一定规模和较高档次的农业 园区、民俗村、乡村休闲度假地、“农家乐”专业村等农村 旅游点；全面构筑结构合理、效益明显，具有徐州地方特色， 以山水资源、田园风光为主，寓观光旅游、餐饮娱乐、休闲 度假为一体的多形式、多层次农业旅游产品体系。
徐州高铁新城ppt课件
核心区用地构成16源自核心区用地汇总表高铁站区(高铁新城核心区) 包括现状水域和其它非建设用地535.80公顷，现状城市建设用 地431.53公顷，包括居住用地、工业用地、仓储用地、公共用地等。
序号 1
2
3
类别名称
规划总用地
城市建设用地
居住用地
公共设施用地
仓储用地
其中
对外交通用地 道路广场用地
市政公用设施用地
21世纪新引擎 高铁改变中国
1
新高铁 新徐州 新发展
扼守京沪高铁中间 门户的徐州，自古便有 “五省通衢”之称。从 中国经济版图来看，它 地处东部沿海和中西部 的连接带、长江三角洲 与环渤海两大经济板块 结合部，具有“承东接 西、沟通南北、双向开 放、梯度推进”的 战 略区位优势。
未来5年，京沪高铁、 徐兰客运专线、京福客 运专线等三大高铁线路 将在徐州际遇，徐州的 全国交通枢纽地位将得 到进一步巩固，也将同 时投入长三角和环渤海 的“2小时经济圈”怀抱。
依托高铁站区京沪与徐兰、京福客运专线的联动，充分发 挥商务商贸等高端服务业的集聚效应，有力促进环渤海与 长三角经济一体化，通过产业与人口不断升级的良性循环， 提高徐州集聚能力和整体城市价值。
4、徐州东部城市副中心 作为带动徐州东部地区发展的新增长极，高铁新城
（徐州高铁生态商务区）将会与老城区、新城区形成“品” 字形结构，承担徐州东部地区的城市副中心职能。
18
本地块位于西 广场两侧，北接城 东大道，西临站前 路，紧邻高铁客站 和商务集聚区，交 通优势明显，商业 资源丰富，消费人 气旺盛，将主要发 展商务办公、高星 级酒店、物流等多 种模式。
轨道交通一号线：规划中的轨 道交通一号线从片区中部穿过， 并在高速客站地下设站，换乘 方便。
最新徐州市城市总体规划(含规划总图)资料
徐州市城市总体规划（2007-2020）一、规划编制的背景1996年省人民政府批准的《徐州市城市总体规划（1996-2010）》一直是徐州市规划建设的基本依据，在指导徐州城市建设、完善城市功能、推动社会经济全面发展中起到了积极的作用。
近年来，随着江苏省城市化总体发展战略的实施、市行政区划的调整以及新形式、新问题和新机遇的出现，迫切需要对原城市总体规划进行修编。
根据省建设厅的意见和建设部办公厅建办规函[2003]332号《关于同意修编徐州市城市总体规划的函》的精神，我市开展了新一轮徐州市城市总体规划的编制。
2000年至2002年，我市着手进行了一系列前期准备工作。
由省建设厅组织编制的《徐州都市圈规划（2001-2020）》为城市总体规划编制提供了区域空间环境和政策框架。
由省规划设计研究院负责编制的《徐州市市域城镇体系规划》为徐州市的城镇化发展、城镇体系布局和区域基础设施建设提供了基本依据。
在清华大学吴良镛教授亲自指导下完成的《徐州城市发展概念规划的研究》，对徐州的城市定位、定性、空间格局、文化环境、重大基础设施等一系列重大问题进行了分析和论证。
这些前期准备工作为高效、科学合理地编制徐州城市总体规划奠定了基础。
2002年初，我市成立了城市总体规划修编领导小组，并委托中国城市规划设计研究院具体负责城市总体规划的编制工作。
二、规划编制的主要任务1．面向21世纪，以现代化为目标，从更大的范围来研究徐州的战略地位、发展方向及发展动力，从区域的角度论证城市发展的技术经济基础和发展条件，在省、市社会经济发展计划的指导下，拟定城市社会经济发展目标和城市发展的战略目标。
2．对徐州市域确定城市合理的发展形态、布局和规模，研究并确定全市域范围内各城镇的发展体系，建立适合于全市整体协调发展的城镇发展结构。
加强以徐州中心城区为核心的徐州都市区规划，特别是对中心城区的整合和优化，提高中心城市的聚集功能，增强辐射能力，为实现全市的社会经济发展目标打好基础。
徐州经济技术开发区总体规划环境影响报告书（简本）
1总论1.1规划背景及任务由来徐州经济技术开发区（原称金山桥经济技术开发区）始建于1992年7月，原规划面积19.8平方公里。
1993年10月被江苏省政府批准为省级经济开发区。
1995年9月经原国家科委批准在区内建立了国家级的“中国徐州民营科技园”，1996年3月经省政府批准在区内建立了“江苏省徐州高新技术产业开发园”，“一区两园”构成了开发区的基本框架，成为徐州市重点发展的现代化新型工业基地。
2001年6月调整区划后，面积扩大至25.9平方公里。
徐政发[2005]84号“市政府关于将铜山县大黄山镇、大庙镇划归鼓楼区管辖的通知”规定将鼓楼区大黄山镇、大庙镇的人、财、物建制交由徐州经济开发区管理。
2005年5月经国务院批准开发区辖区面积由25.9平方公里扩大到现在的152.8平方公里，下辖2个镇和3个办事处，常住人口16.8万人，成为徐州市市域工业发展的主要载体，徐州市重点建设的综合工业基地。
江苏省环境保护厅于2004年对开发区一期环评进行了批复。
开发区一期面积为19.8km2，北起京杭大运河，南至扬山、老龙潭山脊线，东界引线河，产业定位为高新机械、电子、轻工、新型建材和信息、生化技术、新能源和新材料。
2007年徐州市政府决定在原开发区一期19.8km2的基础上，扩区建设徐州经济开发区二期，开发区二期大至范围为：北至京杭大运河，西至开发区一期西边界，南至规划路，东至大庙居住组团(安然山以南)，面积为60km2，产业定位为：光伏特（多晶硅、单晶硅、光电板、太阳能电池组件、及其下游产品）、港口物流产业、新能源新材料、机械加工与制造、特种汽车工业。
徐州经济开发区二期环评由环境保护部南京环境科学研究所和徐州市环境保护科学研究所合作完成，于2007年11月1日通过了江苏省环保厅的批复。
根据《关于进一步提高全省开发区环境管理水平的工作方案》（苏环管〔2008〕56号）的具体要求，为进一步了解徐州经济开发区总体规划与环评批复要求的执行情况，实现开发区的可持续发展，徐州经济开发区管理委员会委托徐州市环境保护科学研究所编制完成了《江苏省徐州经济开发区回顾性环境影响报告书》，回顾性评价面积为整个开发区一期、二期规划的79.8 km2，并于2010年5月获得了江苏省环保厅的批复。