房地产企业的知识管理1.doc
房地产企业的知识管理_孙中伟
China Real E s tate68中国房地产2009.3总第339期一、房地产企业知识管理的内涵所谓知识管理是指对知识的创造、获取、加工、存储、传播和应用的管理，其实质是为企业实现显性知识和隐性知识的共享提供途径，通过对知识的识别、获取和利用，增加企业的知识存量，充分发挥其价值，从而提高企业的竞争力。
房地产企业是资金密集型企业，更是资本密集型企业。
这里的资本既包括资金与其他有形资本，还包括名种无形的知识资本。
房地产企业在发展过程中积累与创造了各种各样的知识，只有进行知识管理，将这些知识进行整合，形成企业特有的知识资本，才能提高房地产企业的核心竞争力。
二、目前房地产企业知识管理的不足在一项对我国企业知识管理现状的调查中显示，医药卫生、文教、ＩＴ业、电信业在知识管理上相对领先，而能源产业、娱乐传媒、建筑房产、商贸的水平则排名靠后。
就目前看，除了少数大型房地产企业开始注重知识价值的发挥外，大多数企业仍把管理重点放在“跑项目、拿土地”上，知识管理水平普遍偏低。
房地产企业知识管理的不足主要表现在以下三方面：１．实施知识管理的动力不足从房地产企业自身来看，一些企业为知识管理而知识管理，对知识管理的商业效益认识不足，缺乏实施知识管理的商业动机。
从房地产企业的员工来看，由于缺乏对知识贡献、知识创新的激励措施，很多员工不愿意将知识拿出来供大家分享，缺乏集体学习的动力。
２．缺乏实施知识管理的文化氛围和企业家群体由于文化氛围的缺失，房地产企业部门与员工之间缺乏知识的流动与共享意识，造成企业内部人与人之间、部门与部门之间的知识垄断，甚至对一些毫无价值的知识保密，这严重阻碍了知识管理的实施。
与此同时，我国房地产企业知识管理的人才较少，没有形成具有创新能力、战略眼光和致力于组织学习与知识资本管理的企业家群体。
３．知识管理手段单一实际上，房地产企业平常自觉不自觉地进行着知识管理，如文件资料的归档保存、楼盘营销经验的推广、员工培训等，只是管理手段比较少，管理层次比较低。
房地产基础知识
附录：房地产基础知识一、房地产开发相关知识：1、房地产业：房地产业是指以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发建设经营管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
房地产业主要包括以下一些内容：1、国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等；2、房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；3、房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理；4、房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。
2、房地产开发基础流程：房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
商品房开发一般指开发商以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让、建设到销售等一系列营业行为。
通常包括以下几个程序：房地产投资机会选择与决策分析，土地获取、项目前期，项目设计，项目施工建设，销售，后期服务。
>投资机会选择和决策分析阶段：了解当地房地产市场，在拥有大量市场信息的基础上，探讨投资可能性；选择实现开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的业主、银行、合作伙伴、专业人事接触，做出初步方案，探讨获取开发用地的可行性；进行正式市场研究，估算市场吸纳率，会同研发、财务等部门，根据预估的成本和价格进行可行性研究，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。
>土地获取阶段：依据项目可行性研究报告，按照国家获取土地的相关规定和程序，获取土地使用权和开发权。
>项目前期阶段：主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约，由建委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批等，获取“五证一计划”。
> 项目设计阶段：根据市场研究中得到的客户需求特征确定客户和产品定位标准，对产品提出最终的设计要求，并撰写设计方案。
房地产知识、1
房地产知识什么是房地产房地产是指土地和建筑物的物质总称。
它是一种具有高度经济价值和社会价值的资产，包括住宅、商业地产、工业地产和农业地产等各种类型。
房地产行业是一个以土地和建筑开发、销售和管理为主要业务的行业。
房地产的分类房地产可以按照用途、产权性质和地理位置等方面进行分类。
按照用途分类根据用于居住、工作和经营等不同用途，房地产可以分为以下几类：1.住宅地产：主要用于居住的房地产，包括公寓、别墅、联排别墅等。
2.商业地产：主要用于商业经营的房地产，包括商场、写字楼、酒店等。
3.工业地产：主要用于工业生产的房地产，包括工业厂房、仓库等。
4.农业地产：主要用于农业生产的房地产，包括农田、果园、养殖场等。
按照产权性质分类根据产权性质的不同，房地产可以分为以下几类：1.商品房：指由开发商按照一定标准开发建设的，可以通过市场交易获得产权的房地产。
2.经济适用房：由政府为满足中低收入家庭的居住需求而建设的、价格相对较低的房地产。
3.公共租赁住房：由政府或其他社会组织兴建并统一管理，对符合条件的家庭提供租赁的房地产。
4.农村集体建设用地上的房屋：指位于农村集体建设用地上的农民自建房屋。
按照地理位置分类根据地理位置的不同，房地产可以分为城市房地产和乡村房地产。
1.城市房地产：包括城市中心区域、城市近郊以及城市规划较好的区域内的房地产。
2.乡村房地产：主要指位于农村地区的房地产，包括农村宅基地和农村经营性建设用地等。
房地产市场房地产市场是指房地产买卖和租赁的市场，它是供求关系的表现和调节的场所。
房地产市场的特点包括：1.市场供求关系：房地产市场的价格和交易量取决于供求关系的平衡状态。
当供大于求时，房价可能下降；当求大于供时，房价可能上涨。
2.地域差异：不同地区的房地产市场存在差异，受城市发展水平、经济情况、政策环境等影响。
3.政策调控：房地产市场受到政府的宏观调控和监管，政策变化会直接影响市场的供求关系和价格。
4.投资属性：房地产具有较稳定的投资属性，可以作为资产配置的一种方式。
房产销售专业知识
第一节综合类术语1。
房地产市场:一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场；二级市场,是指土地使用权出让结束,由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场；三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。
2. 国土局：代表国家行使土地所有者职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。
3. 商品房:是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。
它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。
4。
发展商:专门从事房地产开发和经营的企业。
5。
代理商:经政府批准成立,从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托**房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业.6. 土地类型：按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。
7。
土地使用权年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求,土地使用者可申请续用（经批准并补清地价后继续使用），如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。
现政府对土地使用权年限规定如下:居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。
加油站、加气站用地为20年。
8。
土地使用费：土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用。
9。
房地产产权:是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。
房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的,不可能将房屋与土地分割开来处分.在具体的房地产项目销售中，开发商拥有房屋、车库等的产权并独立出售，但属于小区绿地等部分的公建，对购房而言，就不具备产权的概念。
房地产企业的知识管理
虑 ， 不会 主 动进 行 知 识 的转 移 ， 都 不愿 意 与 他 人来 分
享独 有 的知 识 。 就需 要企 业运 用系 统 的组 织 管理手 这
段， 来促 进这 一过程 的实现 。 针对 房地 产企 业 ， 实现 知
识 转移 与共 享 的组 织管 理 手段主 要 包括 ： 识转 移管 知 理、 企业 文化 建设 、 激励 机制 设计 等 。 房 地产 企 业 知 识 转移 的 管理 主 要 从 二个 维 度 来 入手 ， 是知 识 本 身 的转 化 ， 一 即显 性 知 识 与 隐性 知 识 的转 化 ； 二是 知 识载 体 的转化 ， 即个体 知识 、 门知 识 部
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孙 中伟 南开 大学商 学院
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房 地产企 业知 识管理 的 内涵
间缺 乏知 识 的流 动 与共享 意识 ， 造成 企业 内
之 问 、 门与 部 门之 间 的知 识垄 断 ， 至对 一 部 甚
所谓 知识 管理 是指对 知识 的创 造 、 获取 、 加工 、 存 储 、 播和 应 用 的管 理 ， 实质 是 为企 业 实现 显 性 知 传 其 识和 隐性知 识 的共享 提供 途径 ，通 过对 知识 的识别 、 获取 和利用 ， 增加 企业 的 知识存 量 ， 充分 发挥其 价值 ， 从而提 高企 业 的竞 争力 。 房地产 企业 是 资金密 集型 企业 ， 更是 资本 密集 型 企业 。这里 的 资本 既包 括 资金 与其 他有形 资本 ， 包 还 括名种 无形 的知识 资本 。 房地产 企业在 发展 过程 中积
知识 转移 的过程本 身 并不 复 杂 ， 要 的是在 企业 重
由于 文化 氛 围的缺 失 ， 地产 企业 部 门与员 工之 房
房地产及物业管理基础知识题库
一、房地产业务1、什么是商品房？答案：指具有经营资质的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后建设房屋，按市场价出售能够取得全产权房产证。
与各类保障房相比，它再次出售的条件比较宽，一般不再补交土地出让金。
与“小产权”房相比商品房的权益受法律保护。
2、什么是保障房？答案：保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定面积、限定价格或租金的住房，一般有廉租房、公租房、经济适用住房和限价房等类型。
3、什么是限价房？答案：是限定住房销售价格、限定套型面积和供应对象，具有保证性质的政策性商品房。
4、购买限价房的条件有哪些？答案：申请限价房需具备以下条件：1）具有西安市城六区、长安区非农业户口。
申请人家庭成员包括配偶、未成年子女，具有法定关系的赡养人、抚养人；2）家庭人均月可支配收入2165元以下；3）家庭人均住房面积17平方米以下；4）单身人员(未婚及离异、丧偶独身)年龄应满25周岁；5）取得经济适用住房购买资格的人可购买限价商品房。
5、什么是经济适用房？答案：经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，减免城市基础设施配套费等行政事业性收费，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭的住房。
在规定年限后二次出让时，需补交土地出让金。
6、购买经济适用房的条件是什么？答案：1）西安市城六区及长安区城镇户口（包括符合当地安置条件的军队人员）；2）家庭人均月收入低于市政府规定的相应标准(家庭人均月收入低于1080元)；3）家庭人均住房建筑面积低于市政府规定的相应标准(家庭人均住房建筑面积低于17平方米)；4）申请人及其家庭成员3年内无房屋赠与及转让行为的；5）申请人及其家庭成员名下无商铺或办公用房；6）申请人离异，涉及房产处置且未再婚的，离异时间应满3年；7）申请人年龄不得超过70周岁，单身应在25周岁以上。
7、公共租赁房答案：指通过政府或政府委托的机构，按照低于市场租价向中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员等住房困难者提供可租赁的住房。
公司知识管理制度
公司知识管理制度一、总则1.为了规范公司的知识管理，提高公司的知识资源利用效率，增强公司的核心竞争力，根据公司实际情况，特制定本管理制度。
2.本管理制度所称知识管理，是指通过一系列措施，对公司的知识资源进行全面规划、整合、应用和管理，以实现知识资源的最大化利用和价值最大化。
二、知识管理范围1.知识管理范围包括但不限于以下方面：（1）公司内部知识，包括企业文化、组织结构、流程制度、人力资源、技术研发、市场销售等方面的知识；（2）公司外部知识，包括行业动态、政策法规、市场趋势、竞争对手等方面的知识；（3）公司知识产权，包括专利、商标、著作权等方面的知识。
2.知识管理应遵循以下原则：（1）尊重知识，鼓励创新；（2）共享知识，协同发展；（3）保护知识，依法合规。
三、知识管理职责1.公司领导层应重视知识管理工作，将其纳入公司战略规划，并制定相应的政策和措施。
2.各部门负责人应负责组织本部门的知识管理工作，包括制定本部门的知识管理计划、监督执行情况、协调解决问题等。
3.各部门应指定一名知识管理专员，负责本部门的知识管理工作具体事务，包括收集、整理、共享和保护本部门的知识资源。
4.公司应设立知识管理委员会，负责全面监督和指导公司的知识管理工作，审核公司知识管理政策和措施，并对重大问题进行决策。
四、知识管理流程1.知识的收集：各部门应定期收集本部门的知识资源，包括内部和外部的知识，并整理归档。
2.知识的整理：各部门应按照统一的标准和规范，对收集到的知识进行分类、整理和归纳，形成系统的知识体系。
3.知识的共享：各部门应通过内部平台或其他渠道，将本部门的知识资源共享给其他部门，以实现知识的最大化利用。
4.知识的应用：各部门应积极应用其他部门的知识资源，结合自身实际情况，提高工作效率和质量。
5.知识的更新：各部门应定期更新本部门的知识资源，以保持其时效性和准确性。
6.知识的保护：公司应采取措施保护知识产权和其他重要知识资源的安全，防止泄露或被侵权。
浅谈房地产企业的知识管理
浅谈房地产企业的知识管理摘要:作为项目驱动型的企业,知识的积累以及应用,创新对于房地产公司而言是一个重要的课题。
尤其是在目前市场处于寒冬时期,房地产企业如何能够运用知识管理系统,有效地开源、节流,在萧条的市场中走出困境,众多房地产企业都在不断地摸索、尝试。
本文在知识管理的理论基础上,结合多家房地产企业的CIO访谈,探讨知识管理系统如何提升房地产行业管理水平、提升房地产企业的价值。
关键词:房地产开发项目管理知识管理中国的房地产市场,曾很长一段时间走在一条畸形发展的道路上:依靠占有土地资源和土地资源价格上升,是相当数量房地产企业的主要盈利手段。
但是,在2008年和2010年中国政府逐渐调整房地产市场政策,以限制土地和房价过快上涨的大环境下,这一手段已经成为强弩之末,不能为房地产企业带来任何现实和未来的发展意义。
当然,一个不争的事实是:有资金、品牌和管理实力的跨地区经营企业可以度过这个严冬,逐步成为房地产行业的主导,并引导市场的集中度和行业专业化水平的进一步提高。
IBM在早在2008年发布的房地产行业研究白皮书就指出,从未来趋势来看,宏观调控、区域差异和竞争加剧对房地产开发企业提出了全面、更高的要求,拓展规模是房产企业必须逾越的发展瓶颈,只有那些大型的房地产企业才能在政策和市场环境的不断变化中存活并壮大起来。
然而,在这些雄心勃勃的大型房地产企业走向全国的同时,又会迎来了一系列问题——区域市场的差异及不同的客户需求,需要提升企业整合与管理的能力,通过创新获取持久的竞争力;行业的金融化进程与国际资本的大规模进入,更将加剧市场的竞争,这些变数无不要求企业打杂核心能力体系、提高综合竞争力。
这就使房地产企业必然从依靠社会资本,即通过其能够获得政府批准的土地、银行给予的资金资源,逐步变成以知识资本为主导。
所谓知识资本就是这个组织所拥有的满足客户需要以及和同行竞争的专业知识、技能和卓越高效的经营管理体系等。
这反映了房地产行业竞争从对社会资本的依赖,转向对知识资本的依赖,这将是非常明显的一种趋势。
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房地产企业的知识管理1
房地产企业的知识管理
一、对企业知识管理的认识
企业的知识管理是以企业正确的经营决策和获得企业可持续的竞争优势为目的，通过开发、组织、整合和共享知识，使企业和员工掌握与经营业务工作需求、与职业发展需求有关的知识和技能，并形成企业智力资本的积累和优势，将企业的显性知识和隐性知识通过知识管理系统成为企业组织智慧的核心。
知识管理不等同于信息管理，知识管理的基本思想是以人为本，企业的知识运用和积累是脱离不开人的，在企业经营活动过程中，各级员工在运用和学习知识、发挥头脑的知识、经验并且进行知识创新。
知识管理强调如何开发和管理员工的隐性知识，员工发现问题和解决问题的能力、技术技能和特殊技能，经验和判断力，洞察力和前瞻性都是隐性知识的体现。
房地产企业是管理型企业，是依靠脑力的企业。
虽然房地产企业开发每一个项目的基本过程在概念上是相同的，但是这个过程是无法标准化，无法像一般制造工厂在一个流水线上按照标准化工艺和流程数个小时之内就可以完成生产的全过程。
每一个房地产项目都有其特定的市场环境、客户，规划条件，产品设计建造、营销过程。
因此，每一个项目都需要根据项目本身的特殊性来进行一系列的经营策划和管理控制过程。
在这个特定管理过程中，隐性知识起到一个核心组织决策的作用，也就是说人的因素起到决定性的作用。
与此同时，参与者需要市场信息、专业规范、
图纸和过程文件记录等显性知识为
分析决策的基础。
因此，房地产企业知识管理的核心就是要建立一个能够使隐性知识与显性知识产生互动的机制和平台，使隐性知识能够表达出来对管理过程产生积极影响，并转化成为企业所共享的显性知识，外化成企业的管理文件。
知识管理的机制作用就是要使企业经营决策能够最大程度利用有价值的显性知识和隐性知识，同时使企业智力资本得到不断的积累。
对于企业员工，企业的知识库和交流平台能够帮助员工通过学习内化增加自己的知识和能力，有助于员工能力的培养，这是一个由企业显性知识和别人的隐性知识转化为自己的隐性知识的过程。
从知识管理的视角来分析企业的管理活动，这不仅仅是简单的工作推进和结果产生，而是一个不断学习、不断进行知识输入和输出的过程，隐性知识是在具体的工作过程中，遇到合适的环境和机遇时，才会释放出来。
隐性知识是人的潜能，它需要外部环境的诱发，否则，它会像沉寂的冰山一样被淹没在大海之下。
认识隐性知识的价值会使人们从一个全新的视角评价员工的价值，营造一个宽松自由交流的、尊重员工思想和价值的企业文化氛围。
往往人们对于知识的重点在于那些通过书本或教育与培训获得的原理知识和事实知识，但是企业的经营决策过程实质上是一种知识创新，因为这个决策不是简单地照搬和汇编书本上的知识，而是由大量显性知识、隐性知识、社会关系知识共同构成的，它们之间大量的交叉融合，相互诱发，相互转化。
一般信息管理
注重知识库的建立，而知识管理则是将人、信息资源和交流平台整合在一个互通的环境
中，提升各级员工的决策和行动能力。
在一些企业管理实际情况中，他们还没有知识管理的概念，就是信息管理也是很不完善，不清楚本企业已经拥有哪些知识，也不知道企业已有的知识是如何存储和使用的，没有设立企业知识库，有的只是文件档案系统。
结果当一个新项目到来时，企业员工缺乏有效的知识库支持，总是凭各自掌握的、并不完备的知识来开展新的工作，而且有些新错误是老错误的重现。
对于如何开发利用隐性知识更是缺乏认知。
今天我们处在变幻莫测的市场环境中，大量的信息充斥在我们周围，我们需要真知灼见来发现那些真正有价值、可以依据用来决策的信息。
这时，企业成员所拥有的战略眼光、经验、直觉、洞察力就成为过滤器和度量衡，所以，知识管理是在数据管理、信息管理之后的新的、更高层次的管理境界，是对企业智力资本价值真正重视。
二．企业的知识管理层次
詹姆斯·布赖恩·奎因根据企业知识管理的水平，划分企业知识管理为四个层次：1.Know-what, 2. Know-how, 3. Know-why, 4.Care-why。
1.Know-what（知道是什么）
在这个层次，企业知道要干什么，收集了相关的知识，但是还没有完全具备掌握该领域已有知识的能力，这仅仅是一个基本的但并不充分的基础，处在入门者的状态。
类似于一个大学毕业
生，他学过各种专业知识，也许知道应该干什么，但从来没有真正干过。
企业知识管理体系没有建立起来，员工往往只是按指令行事（Know- what），
没有解决管理系统中Know-how的问题，管理运行处在不稳定的状态，产品和服务也就不稳定。
大多数中小房地产公司还是处在Know-what层次，尤其是最近十年房地产业火爆，许多其他行业的企业也转战房地产业，招兵买马搞起房地产，他们的目光是关注房地产业的利润，都想从房地产中捞一杯羹，但没有长期打算。
但是其中一部分注重知识管理体系的建立和完善，注重人力资本积累的企业经过3－4年、数个项目经验过程可以提升进入Know-how层次。
2.Know-how (知道如何做)
在这个层次，企业已经具备了将普遍存在的知识（专业书籍、规范、标准）转化为实际结果的能力。
在这个阶段的企业具有比较完善知识库和交流平台的知识管理支持系统，比较完善的培训教育，使得员工能够掌握已知的知识和规律，较好地应用于实际工作。
要使员工提升到Know-how层次，必须有广泛的支持讨论、解答指导和对话的方式和办法，这样员工才能找到Know-how的感觉。
处在这个阶段的企业能够规范娴熟地运作，保证一般性的产品和服务达到一个良好的状态。
有一些较大规模，有一定开发经验的房地产企业处在Know-how 层次，他们也形成了一定的品牌知名度。
3.Know-why（知道为什么做）
在Know-how阶段是以利用信息为中心，是学习已有的知识，运用这些知识转化为实际工作结果，本质上是学习模仿。
Know-why
代表着对知识的系统理解，不仅知道怎样做，而且知道为什么要这样做。
知识管理系统不仅要提供一般层次上支持平台，还要对已有的知识和信息进行结构化的梳理，形成企业内部的一套具有独特经验积累的、完善的知识体系。
对于传统的产品和服务，处在这阶段的企业已经达到尽善尽美的状态，并且提供高端的产品和服务。
处在Know-why层次的可谓凤毛麟角，万科、龙湖等在品质优秀的企业上在这层面上做了许多努力。
4.Care-why （关注为什么）
这是一种自我激励创新，探索新机会、新游戏规则的模式，往往存在具有创造力和活力的高科技团队公司，它们志向于探索新的为什么，新的技术、新的标准和新的规则。
这完全是以创新为使命，以创新求发展的知识管理模式。
三、企业知识管理系统的构建
许多房地产集团企业处在快速扩张的发展时期，在一些新项目的城市设立项目公司。
在缺乏有效的集团知识管理体系的情况下，缺乏整个集团知识管理和共享体系，各项目公司往往是另起炉灶，使得各地公司的管理水平完全取决于当地招聘的人员。
这是快速扩张的房地产集团公司所面临的管理难题。
从防范管理风险的角度，构建知识管理系统对于集团企业尤为重要。
建立企业知识管理系统需要对企业内部知识进行高效地创建、分配、获取和分享，使得员工及时使用这些知识应对新的问题和机遇，提高整个企业工作决策的水平。
知识管理系统应该具有三部分功能：。