陵水珍珠海岸椰林滨海新区控制性规划调整必要性论证报告

目录2.12.22.32.43.13.2第四章必要性论证结论 (17)第五章控规调整建议 (19)第六章相关附件 (20)第一章概述1.1调整背景2023 年 7 月，受陵水黎族自治县住房和城乡建设局托付，海南巨方规划设计编制了《陵水珍宝海岸椰林滨海区掌握性具体规划》，该控规于 2023 年3 月获批准实施。

〔以下简称“10版控规”〕椰林湾滨海区在“10 版控规”的指导下正逐步实现规划蓝图，各项建设工作也稳步进展中。

2023 年海南国际旅游岛先行试验区入驻陵水县黎安镇后，在《海南国际旅游岛先行试验区总体规划》获批准实施、先行试验区黎安风情小镇的建设、陵水县近期引入的“东高文化旅游休闲度假区”工程落户于规划区等的进展状况下，“10版控规”已不能适应的进展状况。

1.2“10版控规”简介1.2.1地理位置与规划范围椰林滨海区位于陵水县东部的珍宝海岸中部，东临南海，南抵黎安镇区，西至县级大路，北距陵水河入海口约 500 米。

规划范围总面积为 670.65 公顷，约合 10060 亩。

〔详见附件一：2023 版《陵水珍宝海岸椰林滨海区掌握性具体规划》区位关系图〕1.2.2功能定位依托区域内得天独厚的自然资源和区位优势，以碧海、青山、沙滩、田园、溪流等热带原生态自然风光为景观主体，依据旅游市场进展分析及国际旅游岛的旅游进展趋势，椰林滨海区最终将建成：以旅游度假、时尚运动、休闲消遣为主导功能的热带滨海国际旅游休闲目的地；陵水海滨风景名胜区最重要的功能板块。

1.2.3进展规模规划范围总面积为 670.65 公顷，建设用地面积共计 449.34 公顷，总建筑面积为 212.3 万平方米，建设用地容积率掌握在 0.47 左右。

规划期内规划总人口为 3.3 万人，其中旅游度假人口为 22.75 万人，治理效劳人员 0.35 万人，当地居民 0.2 万人。

1.2.4规划构造规划区的用地空间构造可概况为“一带、两轴、三组团”。

“一带”指热带海岸风光带；“两轴”指陵水滨海旅游干线两侧绿化长廊组成的区域旅游交通轴、规划区内部串联各个用地的主路与两侧度假设施构成的休闲生活轴线；“三组团”指热带滨海度假组团、时尚运动休闲组团、田园农庄休闲组团。

1.2.5主要建设内容滨海一线主要建设星级酒店，产权式酒店及高端度假居住；滨海二线主要建设商业、小学等公共效劳设施，变电站、消防站等市政设施，以及中高端度假居住。

1.2.6公共设施规划（1）酒店设施——在沿海地带，兴建极富特色的度假酒店 5 座，配套会议厅和宴会厅，以及餐饮、保健、商业、SPA、游泳池、多功能厅等设施。

（2）商业效劳设施及后勤关心设施——按效劳半径规划区内布置商业消遣休闲设施中心 3 个，包括规划区北部和中部的 2 个组团级商业效劳设施，以及南部的综合性商业效劳设施。

主要集合特色街区、商铺、风味餐厅、酒吧街、小型中心广场、时尚生活中心等功能。

（3）组团级公共效劳中心——各个功能区中配置组团级的效劳中心为居民及游客供给日常生活效劳。

内容具体包括中心绿地、会所、SPA 中心、餐厅、儿童乐园、医疗保健室、体育健身场、商店、物业治理等设施。

〔详见附件二：“10版控规”用地规划图，附件三“：10版控规”公共设施规划图，附件四：“10版控规”局部规划图纸〕1.3相关规划解读1.3.1《海南国际旅游岛先行试验区总体规划》该规划于 2023年开头编制，同年获先行试验区管委会批准实施。

规划定位：国家旅游文化先行区：担当海南国际旅游岛建设先行先试任务、以旅游文化产业为龙头、现代效劳业为支撑的创型国际滨海城。

总体空间构造：可概括为“三心、六片区”，其中“三心”分别为商业艺术水镇中心、度假城市中心以及热带海滩商业中心；“六片区”包括度假城市区、活力山城、热带海滩、艺术复合水城、白鹭岛和景观廊道片区。

进展规模：规划区总面积 114.88 平方公里，其中城市建设用地面积 48.98平方公里；至规划期末，常住人口规模 18 万人，年接待游客容量超过 1000 万人次。

与“10版控规”的关系：将对椰林湾片区产生辐射影响，带来巨大的进展动力；该总规协调区用地与“10版控规”局部范围重合，在规划治理和执行方面产生冲突。

〔详见附件五：《海南国际旅游岛先行试验区总体规划》相关图纸〕1.3.2《海南国际旅游岛先行试验区黎安风情小镇修建性具体规划》该规划于 2023 年开头编制，同年获先行试验区管委会批准实施。

规划定位：以“五色小镇，七彩长街”为特色，打造成独具魅力的热带风情市镇，成为试验区旅游产品的重要组成局部。

建设规模：用地面积 264.57 公顷，安置 14700 余人、4700 千余户，每户居民供给一套占地 175 平米，建筑面积 252 平米的独户住宅，并按每人 10 平米的标准配套建商业效劳业用房。

设施配置：1 所中学、1 所小学，3 所幼儿园，1 座二级医院、1 处市民综合效劳中心、15 万平米社区商业。

与“10版控规”的关系：该修规约 144 公顷用地位于“10 版控规”范围内，与“10版控规”的用地性质、路网、指标等方面不符；将对椰林湾片区的进展定位产生影响，在规划治理和执行方面产生冲突。

〔详见附件六：《海南国际旅游岛先行试验区黎安风情小镇修建性具体规划》相关图纸〕1.3.3《陵水椰子岛景区北片掌握性具体规划》该规划于 2023 年开头编制，2023 年获批准实施。

规划性质——具有生态景观保护、旅游度假、休闲运动、生态居住四大功能的综合型旅游景区。

集合海景、河景、山景价值独特的区域，一个布满活力、放松伸展、贴近自然，融入当地的度假、居住、消遣、体验、休闲之地。

进展规模——规划范围总面积为 1267 公顷，建设用地面积共计 459.12公顷；规划总人口为 2.22 万人，其中包括当地村民 6000 人、居住人口 1.42万人，酒店接待人数 800 人、效劳人员 1200 人。

规划构造——规划空间构造依托“陵水河、椰子岛、入海口、沙坝、田园、椰林、丘陵”等自然空间环境资源，形成“一心、一带、五区”的总体空间构造。

其中一心为田园、椰子岛、入海口是规划区的景观核心；一带为陵水河风光带；五区为围绕景观核心的不同主题的功能分区，即南岸滨河区、大溪岭度假山庄区、体育休闲度假区、田园农庄区、椰子岛生态保护区。

与“10 版控规”的关系：该控规与椰林湾滨海区北部接壤，联系陵水县城与滨海片区的旅游道路将对椰林湾片区的道路建设产生影响。

此外，为了高效集约利用资源，椰子岛北片区的给水工程、污水处理工程等根底设施的辐射范围扩大至椰林湾片区。

〔详见附件七：《陵水椰子岛景区北片掌握性具体规划》相关图纸〕其次章现状建设状况2.1土地出让状况在“10 版控规”的指导下，县国土局已将规划区东南面滨海一线的用地使用权分别出让给合景泰富公司及鑫荣公司，土地面积共 96.73 公顷〔其中合景泰富公司取得 62.88 公顷用地，鑫荣公司取得 33.85 公顷用地〕，用地性质分别为酒店、一类居住及二类居住用地。

〔详见附件八：陵水椰林湾滨海区土地出让状况〕2.2用地建设状况目前规划区内已经开工的工程为合景泰富的汀蓝海岸一期，其中住宅局部已经开头销售。

一期工程总占地面积 800 亩，呈“长方形”沿海岸线分布，进深约 400 米，总建筑面积 317000 ㎡，整体容积率 0.6，绿地率58%，社区内部配有超五星级酒店和两个会所。

〔详见附件九：“汀蓝海岸”工程建设现状〕位于规划区内的国际旅游岛先行试验区黎安风情小镇被纳入《海南国际旅游岛先行试验区总体规划》的范围之内，风情小镇依据“风情小镇模式，旅游生活并举，宜居宜业公正”的创安置模式已经开头全面开工建设。

目前已经开头进展场地平坦，同时局部样板安置房已建设完成。

〔详见附件十：“黎安风情小镇”工程建设现状〕2.3市政设施建设状况目前规划区内部的道路系统尚未开头建设；市政管网尚未开头铺设；近期打算开头建设 110kv 变电站，但变电站的选址位于滨海一线的中部，而“10 版控规”中规划的 110kv 变电站位于规划区的西南角，即紧挨黎安港的东高岭山脚下，因此，110kv 变电站确定的位置已与“10版控规”有较大出入。

〔详见附件十一：市政设施建设现状〕2.4现状建设状况总结“10版控规”获批至今，椰林湾片区的建设正稳步推动，总结其进呈现状有以下几个特点：（1）建设用地的出让速度较为稳定，根本保证出让一块建设一块，随着旅游区的逐步完善，政府也能享受土地持续增值带来的收益。

（2）陵水作为“大三亚旅游圈”的重要组成局部，其美丽的海岸线及气候已受到国内外的高度认可，椰林湾片区现状正在建设的工程〔汀蓝海岸〕也是高起点、高标准的。

（3）椰林湾片区承受政府一级开发的模式，根底配套设施由政府负责建设，由于外部进入规划区的主要道路尚未建设完成等缘由，因此规划区内部的主要道路尚未开头建设，由此也导致相应的给水、污水、雨水、电信等管网无法铺设。

但是受到先行试验区进驻陵水黎安镇的影响，目前椰林湾片区的建设速度已不能满足现在快速的进展形势。

第三章论证分析3.1调整原由3.1.1《海南国际旅游岛先行试验区总体规划》与“10版控规”消灭规划范围局部重合现象，使规划实施和规划治理等多方面产生冲突海南省委省政府于 2023 年 3 月打算设立国际旅游岛先行试验区，2023 年11月将陵水黎安片区确定为试验区起步区。

《海南国际旅游岛先行试验区总体规划》于 2023年开头编制，同年获先行试验区管委会批准实施。

该总体规划与椰林湾滨海区“10版控规”消灭规划范围局部重合现象，导致“10 版控规”在用地布局以及功能定位等方面有所变动，“10 版控规”已不能全面指导该片区的建设治理。

为支持先行试验区总体规划的落地，管委会首先组织安排试验区内居民的迁并安居工作，2023 年编制完成先行试验区《海南国际旅游岛先行试验区黎安风情小镇修建性具体规划》，且同年获先行试验区管委会批准实施，该规划提出了“风情小镇模式，旅游生活并举，宜居宜业公正”的创安置模式。

依据试验区管委会的总体部署，黎安风情小镇安置工程作为先期启开工程。

黎安风情小镇依据实际功能需求分为安置住宅、公益公建和配套及开发公建三个局部。

安置住宅局部：安置住宅分为五个区,总用地面积 117.37 公顷，总居住建筑面积约 119.42 万平方米,安置住宅约 4700 户。

公益公建局部：海南黎安风情小镇公益建筑包括三个 6 班幼儿园、一个36 班小学、一个 18 班中学、以及敬老院、卫生效劳中心、综合效劳中心。

配套公建和开发公建局部：配套公建包括综合市场、购物广场、临街商业、市场、超市、魅力山街、购物街区、村落文化区、购物中心、美食城、购物休闲城、游客接待中心、活力水街，总用地面积约 17.11 公顷，总建筑面积约148900 平方米。