上海淮海中路环贸 iapm
上海环球港、大悦城、K11、环贸IAPM市调报告
K11
位于黄浦区，是一个艺 术与商业结合的购物中
心。
环贸IAPM
位于徐汇区，是一个高 端购物中心，汇聚了众
多国际品牌。
项目位置
01
02
03
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上海环球港
位于普陀区中山北路300号。
大悦城
位于闸北区西藏北路166号。
K11
位于黄浦区淮海中路300号。
环贸IAPM
位于徐汇区淮海中路999号。
项目规模
K11作为上海的时尚地标之一，吸引 了大量客流，周末和节假日的人流量 尤为密集。
消费能力
K11的顾客主要以年轻人和有一定消 费能力的中产阶级为主，消费能力较 强。
05
环贸IAPM分析
建筑特色
现代设计风格
环贸IAPM的建筑外观采用现代设计风格，线条简洁明快，玻璃幕墙的使用增加了建筑的科技感和现代感。
线上线下融合
未来，实体购物中心将与线上平台进一步融合，通过数字化转型和创新 营销手段，提升消费者购物体验，实现线上线下互利共赢。
03
绿色环保
随着环保意识的普及，购物中心将更加注重绿色环保和可持续发展，通
过节能减排、环保材料使用等措施，提升企业形象和社会责任感。
可能面临的风险
经济波动
未来经济形势的不确定性可能对 消费市场产生影响，导致消费者 购买力下降，影响购物中心的客
03
大悦城分析
建筑特色
现代设计风格
大悦城采用现代简约设计，外观 线条流畅，玻璃幕墙与金属材质 的结合，营造出时尚前卫的视觉 效果。
环保理念
建筑设计中融入绿色环保理念， 如采用节能照明系统、雨水收集 系统等，以降低能耗和资源浪费 。
商业布局
上海环球港、大悦城、K11、环贸IAPM市调报告
5、功能业态分区 一二层以零售业为主导，品牌涵盖了男女服饰、钟表首饰以及各类皮具，决定了项 目中端的档次。
一二层业态比例
休闲 餐饮 服务 1% 4% 2%
赛标体育
零售
玛莎 无印良品 NOVO
93%
楼面
档次
代表品牌 •LOTTUSSE、DKNY、COACH等 •钟表首饰柜台-TISSOT、CITIZEN等 Specchi Café、Haagen-Dazs
17% 67%
酒店式公寓
专属会所 41F-46F 酒店式公寓 32F-40F 甲级办公 5F-30F
月星环球港整体规划剖面示意
凯悦中餐厅 41F-46F 总部办公 32F-40F 顶级公馆 21F-30f 五星级酒店 5F-20F 超大型商业 B2-4F
功能特点：
总部办公：层高4.2米，单元式幕墙、 LOW-E玻璃、中央空调，创造舒适环境； 甲级办公：无柱式平面设计，空间利用率
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5、内部动线
整体动线设计十分清晰，形成圆形循环动线；内部动线为螺旋上升型，可以把客 群带到每一家商铺，有效地防止了死角问题；主动线宽6-10m，次动线宽3m。
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6、业态占比
上海大悦城共13层，地面11层，地下2层。业态分布主要以零售购物为主，在
数量和面积上分别占74%、48%；餐饮在数量上占22%，面积上占41%，在同类 购物中心中属较高水平；休闲娱乐在数量上占1%，面积上占7%；配套服务在 数量上占3%，面积上占4%。
未来，购物中心一定是一种生活方式，是人们一种消费形态，承载着经济性、社
会性、文化性和精神性，消费者到购物中心，终极目的是体验……因此，购物中 心应致力于创造独特的消费者体验，着力于更多娱乐性和社交化的增值服务，创 造新鲜有趣的主题和热点，重新构造与消费者的关系和“逛街”的快乐，以更好的 与消费者进行情感沟通和关系营销。
上海环贸iapm商场
百盛
巴黎春天
环贸iapm项目
(在上海,淮海路是与南京路齐名的商业街,代表了上海的一种风格、一种时尚。淮海路上商机无限好，历来是各大商家的必争之地） 研发中心 / 王文明 / 2013
上海环贸iapm商场
——外立面
外立面：外立面装饰上下了功夫，并没有像以往高端商业使用大量石材打造厚重外立面效果。而是配 合时尚定位，使用多样材质搭配，丰富的体块造型穿插，整体动感十足协调统一； 研发中心 / 王文明 / 2013 （目前处于抢工试营业，首日试营业只有27户商铺营业，但地上公共空间全部开放，其他在筹备装修）
上海环贸iapm商场
——室外交通
室外立体交通布置，底层沿街面留给商铺，停车出入口通过慢坡与绿化结立体解决，二层与地 研发中心 / 王文明 / 2013 下一层设置停车接驳空间，缓解底层停车压力
上海环贸iapm商场
——室内设计
室内装修也摒弃以往高端商业稳重压抑的装修风格，而是打造比较时尚绚丽，使用点状灯光结 研发中心 / 王文明 / 2013 合条形灯带，不锈钢金属分隔条，结合局部点缀彩色墙
项目设计 英国Benoy（贝诺）
研发中心 / 王文明 / 2013
上海环贸iapm商场
项目区位：本项目地处陕西南路与淮海中路交口，位于上海传统的核心商业区。周边有巴黎春 天、百盛，以及众多高档写字楼，是上海高档商业圈。此次环贸iapm的加入对周边商家压力巨 大，导致巴黎春天将大部分自持经营转为出租，百盛进行开业十多年来首次停业装修
研发中心 / 王文明 / 2013
上海环贸iapm商场
——业态布置
L4 L2 L1
L5
IAPM品牌选择了较为吸引年轻人的时尚品牌，PRADA为全球最大旗舰店，共跨四层 研发中心 / 王文明 / 2013 L3 L6
上海淮海中路购物攻略
上海淮海中路购物攻略简介上海淮海中路位于上海市黄浦区，是一条历史悠久的商业街道，也是上海最繁华的购物区之一。
淮海中路以其众多的时尚品牌商店、精品店和购物中心而闻名，吸引了来自世界各地的游客。
本文将为您介绍淮海中路的购物景点、品牌商店和购物中心，以及一些在淮海中路购物之前需要知道的事项。
购物景点高岛屋高岛屋是淮海中路最著名的百货商场之一。
它位于淮海中路的中间位置，占地面积巨大，拥有多个楼层。
在高岛屋，您可以找到各种国际知名品牌的服装、饰品、化妆品、家居用品等。
此外，高岛屋还有一个美食广场，提供各种美味的中餐、西餐和甜品供您选择。
陆家嘴购物中心陆家嘴购物中心是淮海中路的另一个热门购物景点。
这个购物中心位于淮海中路的西侧，是由多个购物商场组成的综合型购物中心。
在陆家嘴购物中心，您可以找到各种国际品牌，如LV、Gucci、Prada等。
此外，购物中心还拥有多家餐厅和咖啡馆，供您在购物之后休息和享用美食。
韩国超市淮海中路还有一家很受游客欢迎的韩国超市，这里出售各种韩国食品、化妆品和生活用品。
如果您对韩国文化感兴趣，不妨去韩国超市逛逛，体验一下韩国商品的风味。
品牌商店淮海中路是众多国际奢侈品牌的聚集地。
您可以在这里找到Chanel、Dior、Burberry、Gucci、Prada等世界著名品牌的专卖店。
除了奢侈品牌，淮海中路还有一些本地设计师品牌的概念店，提供独特设计的时尚服装和饰品。
购物提示•交通：淮海中路可以通过地铁、公交和出租车方便地到达。
最近的地铁站是淮海中路站和陕西南路站。
•时间安排：建议您安排充足的时间逛淮海中路，因为这里的商店众多，您可能会花费很长时间选择和购买商品。
•节假日：在中国的重要节假日，淮海中路往往非常拥挤。
如果您希望避免人群和排队，最好选择非节假日的时间来购物。
•付款方式：大多数商店在淮海中路接受信用卡和支付宝等电子支付方式。
但也有一些小店可能只接受现金付款，所以请确保您携带足够的现金。
扒一扒地铁10号线附近的美食，逛吃逛吃根本停不下来！！！
扒一扒地铁10号线附近的美食，逛吃逛吃根本停不下来作为一枚认真的吃货魔君的目标就是要疯狂的吃喝玩乐行踏遍魔都的每一个角落然后把有趣又好吃的美食分享给大家在这背后免不了要挤很多次地铁在魔都挤地铁你们也是知道的不要相信多挤地铁能减肥这种鬼话那是绝对不可能的！魔君坐的最多的就是10号线10号线是一趟神奇的地铁线因为无论你从哪一站下都能很容易的找到好吃的！雪芙这家雪芙专卖各种口味的舒芙蕾，店里环境自带ins效果，粉色自拍墙，连墙上的插座都有精心布置过。
珍珠奶茶舒芙蕾，小巧柔软的舒芙蕾让人很有食欲，再加上店内充斥着各种奶香味，令食欲蹭蹭的上升！原味舒芙蕾，刚出炉的舒芙蕾咬上去有着满口的奶香味，柔软又Q弹，还可以淋上边上的糖浆，光这柔软的糕体就已经让人垂涎欲滴了。
人均：57元地址：大学路308号黑牛の店说起来，这家黑牛の店的母公司韩都从1993年成立至今专注于烤肉已经25年了，从日本聘请的主厨拥有20多年的料理经验，保证了烧肉的和风味道。
黑牛横膈膜，入口软嫩之中又带着些许嚼劲，牛肉的好品质不仅舌头会告诉你，就连牙齿也会！配合烤肉汁一起吃，口味更好~说到日本料理当然不能不提寿喜锅了，种类丰富的蔬菜以及豆腐和牛肉片，加入店里的秘制酱汁一起烧煮，捧着米饭的手早就蠢蠢欲动！人均：190元地址：黄兴路合生汇国际广场5楼琵琶蛮·咫尺姑苏这家店主打的是淮扬菜系，更是把两只游船搬进了店里。
到了营业时间，每个小时店里的热度都会上升一个等级。
松鼠桂鱼，用170度的油温将鱼炸至外表酥脆内里多汁，再淋上一整勺炒至沸腾的特制酱汁，极热与极热相碰撞，必须得趁热吃才行。
招牌的奶酪枇杷酥，内馅是用新西兰进口的奶油奶酪混合多种乳制品一同打成，再加上馅里整整一大块的枇杷，真的是惊喜了。
人均：96元地址：淞沪路8号百联又一城购物中心7层孙记炸串小馆老上海风味的炸串店，以前是个小摊，别人家小时候的味道。
香酥鸡的鸡肉很嫩，外面撒着椒盐+辣椒粉，没有很多油，清清爽爽的。
苹果上海售后维修点
12、华誉维诚－上海店
上海市普陀区真光路1288号中环百联购物广场1楼B区(从真光路入口进入商场直行150米在优衣库门口左转再直行50米后右转，第一食品西出口旁）
上海, 上海 200333
电话：021-61398229
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13、APPLE STORE, SHANGHAI IAPM
上海, 上海 200021
电话：4006162273/021-53061828
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11、APPLE STORE, HONG KONG PLAZA
上海市淮海中路 282, 号香港广场北座
上海 200021
电话：86-21- 6157-0800
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上海, 上海 200072
电话：4006162273/021-56528702
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3、天音科技－上海虹口店
上海市虹口区四川北路1717号嘉杰国际广场706室
上海, 上海 200071
电话： 021-36120678
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4、APPLE STORE, PUDONG
上海, 上海 200030
电话：021-54896606
上海市徐汇区肇嘉浜路1065甲号飞雕国际大厦2703-2704室
上海, 上海 200030
电话：021-3368上海徐汇区飞洲国际广场店
上海市徐汇区零陵路899号飞洲国际广场8N室(轨道1/4号线上海体育馆站1号出口，商场自动扶梯至一层左拐进办公楼)
电话：021-32070768
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15、嘉开瑞－上海长宁区虹桥古北店
上海市长宁区遵义南路9号万都中心一楼商铺（尚嘉中心对面，近地铁娄山关路站）
上海环贸IAPM
规划设计 办公
办公标准层平面图
规划设计 办公
标准层面积：2400平米
电梯厅、走道净高：3.0m
电梯厅、走道净宽：2.ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱm 标准层层高：4.7m 标准净高：3.0m 架空地板：20cm
柱边距幕墙（远大施工）：1.7m
标准层预留走道设计； 26层中仅3层采用走道划分，多数租户取消走道提高得房率。
电梯品牌：迅达
平面图
L3
L4
L5
L2
L6
招商亮点 影院
「百丽宫影城」是香港百老汇院线旗下殿堂级品牌，它标志着高雅及华丽格调。 上海第二家开幕的百丽宫影城位于上海浦西淮海中路全新的环贸 iapm 商场内，绝对是追求品味生活精英群未来的新聚焦点。环贸 百丽宫影城的华丽设计理念，源自电影世界中炫幻耀眼的「光 、影」层次对比。由观众踏入影城那一刻开始，就能立刻感受到光影的 闪耀及互相辉映，这全因影城內布满了精致的镜面拼合设计和纤巧的银色线条所致，让观众沉浸在浮华广阔的想像意境，尤如漫游于 时光隧道一般，幻想置身于电影世界当中，俨如身临其境。而地面上纵横交错的线条设计，就像引导观众进入时光隧道般，营造更大 的想像空间。镜面拼合的设计意念亦延伸至洗手间，让观众无论置身于影城的任何角落，都能有一致性的光影炫幻体验。影城更备有 IMAX 影厅，为品味一族带来感观震撼的全新视听享受，非凡体验尽在此。 影城共6个厅，提供1096个超宽座位，
办公楼二期
办公楼一期
地铁中转站在项目地块内，由新鸿基负责建造 与IAPM商场无缝连接。
酒店式公寓
商场
地铁中转站
规划设计商场外立面
• 外立面装饰上下了功夫，并没有像以往高端商业使用大量石材打造厚重外立面效果。而是配合时尚定位，使用多样材质搭配，丰富的体块造 型穿插，整体动感十足协调统一。
沪商游记——上海商业综合体
沪商游记——上海商业综合体考察参观记上海，中国大陆第一大城市；四大中央直辖市之一；中国大陆经济、金融、贸易、航运中心；上海，一个闪耀全球的国际化大都市，其商业综合体的规划建设发展已经站在国际前沿，成为内陆城市商业发展的楷模。
上海商业综合体开发的成功秘诀是什么？有哪些可鉴之处？商业综合体的的空间尺度、规划格局是否有迹可循？带着以上疑问，佩西建筑一组于3月底，实地参观上海一些著名商业综合体。
并对其中几个商业综合体作重点考察分析。
一、中粮大悦城项目简介：上海大悦城地处苏河湾地区，毗邻南京东路商圈。
是集大型购物中心、甲级写字楼、服务公寓、高档住宅等为一体的城市综合体，实现购物、娱乐、观光、休闲、餐饮等功能，节约资源，高效运营城市综合体。
项目整体开发超过40万平米，规划包括大型时尚购物中心、临水豪宅、高品质酒店式公寓、甲级写字楼及步行商业街，打造海派文化与国际文化的兼容并蓄，创造动静结合的高品质生活第一选择。
本次参观调研参观为大悦城一期。
项目设计亮点：1）飞天梯：中粮大悦城是个集约型商业，整个商业做到11层，而受到人们消费习惯的影响，商业的价值随着层数的提高呈逐步下降的趋势。
商业价值随层高递减如何将人们快捷的导入到更高的楼层上去，将高层商业的价值最大化的发掘出来是大悦城成功的关键。
为使人流快速到达高处商业，项目在3层设置2部直达7层的飞天梯，在7层设置2部直达10层的飞天梯。
通过飞天梯的设置，快速的把人导入到上部楼层，减少人们购物的疲劳感。
同时，飞天梯本身也作为标志性的景观，吸引更多人来体验参观。
飞天梯2）单一流线：如图,中粮大悦城采用外方内圆的体系，即围绕中间的核心中庭采用环形单一流线。
大悦城将主要购物空间设置于3-6层，餐饮功能设置于7-10层。
通过飞天梯将购物者直接带至7层餐饮区，餐饮者可继续向上。
大悦城采用围绕核心中庭跌落的形式，购物者则可围绕核心中庭直接步行至3层。
3）展示中庭：中粮大悦城人气之所以保持还行，最大的成功之处就在于设置于3层的展示中庭。
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商家
Prada Miu Miu TOD’S Doice&Cabbana Valentino Versace Gucci Hugo Boss Just Cavalli joyce
分类
服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰
标号
L217 L218&219 L220 L221 L222&223 L225 L226 L21 L402 L403
商家 利苑 Enoteca Morton’s Griu&Oyster Bar Baccrat Kartell EL Pomposo Godiva 福茗堂
分类 餐饮 餐饮（酒类） 餐饮
标号 L417 L419 L421&4 22 L423 L425 L426 L427 L428&4 29
分类 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰
标号 L143 L145 L146 L147 L148 L149 L150 L152 L153 L156 L157 L159 L160 L162
商家 stella mccartney Neil Bareret Dirk Bikkembergs Jaeger-Le Coultre Montblanc Buigari Qeelin Hermes Watch Chopard肖邦 Michanel Kors Long champ Balmain Men Dunhill Panerai
商家 BOSE 千两 Catalog
分类 影音 餐饮 服饰
L404&405 L407 L408 L409&410 L411
工艺品 家居 餐饮（西班牙） 餐饮（巧克力） 餐饮（茶）
Aigle columbia Onisuka Tiger NIKE Kicks Lounge Lalique萊俪
标号 LG1-136 LG1-137 LG1-138 LG1139&141 LG1-142 LG1-143 LG1145&146 LG1-147 LG1-148
商家 Love Moschin0 Steve Modden Mselect Geox Kabb 鹿港小镇 Stella Luna Tomas sabo LensCraffters
标号 L101-201 L102-202 L103-203 L105-205 L106-206 L107-207 L108-208 L109&110L209&220 L111-211 L112&113 L115 L116&117 L118&119 L120
商家 Prada Miu Miu TOD’S Doice&Cabbana Valentino Apple’store Versace Gucci Hugo Boss Hogan Coach Givenchy纪梵希 Saint Lautent De Beers
B. 租户组合与租户介绍
I. II. III. 项目品牌租户举例 项目各类租户举例（服装、珠宝、美容/服务、特色商店、餐饮、即将开业） 第一次进入上海品牌举例
商场楼层指南 楼层 L7 L6 L5 L4 L3
商场楼层指南 分布 空中庭院 chefs@6、百丽宫IMAX taste@5 商店及餐饮 商店及餐饮
项目相关企业背景
开发商： 新鸿基地产发展 有限公司
• 香港最大的地产发展公司，实力雄厚，旗下拥有多幢地标 式商场物业，如中环IFC Mall，APM，世贸中心；亦拥有众 多香港高级商厦，如集团总部新鸿基中心、国际金融中心、 中环广场、创纪之城等
设计公司（室内、 室外）： 英国贝诺（Benoy Architects）
商家 gixty bight color 18 h&m cross B Duck Rococo d’zzit G2000 Men 港丽餐厅 快乐柠檬
业态 服饰 时装 服饰 服饰 工艺品 服饰 时装 服饰 餐饮 餐饮
标号 LG2-227 LG2-226 LG2-228&229 LG2-230 LG2-231 LG2-232 LG2-233 LG2-235 LG2-236 LG2-237
服饰 服饰 服饰
MERCIBEAUCOUP（宇津木） 时装（日本） GERMAIN Uriazh 有兰 Moieskine Fedon 1919 Alexzander Zouari 工艺品 服装配饰（手表） 时装配饰 服饰
L4层布局与品牌举例
4F招商服装品牌极少，多为家居工艺品、珠宝及利苑和千两等有特色 的餐饮品牌
服饰（牛仔） LG1121&122 服饰（鞋） 发型、美甲 服饰 服饰 超市 LG1123&125 LG1-126 LG1-127 LG1-128 LG1-129
LG1-161
LG1-162 LG1-163
Mango
O’blu Anges b.
服饰
服饰 服饰
LG1-113
LG1-115 LG1-116
分类 服饰 服饰 服饰（鞋）
标号 LG1117&118 LG1-119 LG1-120
商家 Benefit origins Make up forever MTM GIycel Entenal Beauty Clinique Club monalo 7 For all mankind
分类 美容 美容 美容 服饰 美容 美容 美容 服饰 服饰
分类 餐饮
L302&303
L305 L306&307 L308&309 L310 L311 L312&313 L315 L316 L317
老吉士
The Stairs Anteprima 无印良品 Pandora i.t and exception ARTe Links of London Lasy Susn Fcuk
• 贝诺是一所享誉全球，屡获殊荣的国际设计公司，集建筑、规 划、室内和平面设计专业于一身，荣获国际权威组织（美国绿 色建筑委员会）颁发的节能与环保设计（LEED）“金级”证 书
5
项目组合外景
项目外景照
甲级写字楼
豪华服务式公寓
公寓和写字楼
写字楼内景
商业
商业
商业
项目区位
项目位于上海核心商业区内，周边有巴黎春天及百盛及众多的高档写 字楼，有三条轨交在此汇合，交通便利
分类 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 零售 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 服饰 珠宝
标号 L121 L123 L125 L126&127 L128 L129 L130 L131 L136 L137 L138 L139 L141 L142
商家 DSQUATED2 Balenciaga alexander mcqueen Moncler孟克萊 ETRO Marni Jimmy Choo kenze Z Zegna Thomas Mulbery Tory Burch Alexander Wang Chloe
餐饮
服饰 服饰（意大 利） 服饰 珠宝 服饰 服饰 珠宝 珠宝 工艺品
L321
L322&323 L325 L326 L327 L328 L329 L330&331 L336&337 L338
Coterie
Marimekko Zadiy&Voltaire Tsumori Chisato 津森千里
时装配饰（眼镜）
商家 恋暖初茶 Mvuke Tokyo Bread Society 麦当劳 金牌外婆家 Chaumont Macaron Awfully chocolate Ippudo一风堂（日本） 甜兮兮 奇华饼家
业态 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮
LG1层布局与品牌举例
LG1层主力店为即将开业的City’s super超市，美容类的品牌全分布在 此层，另有少量餐饮和服饰品牌
分类 时装 服饰 服饰 服饰（鞋) 餐饮 餐饮 服饰（鞋） 服装配饰 眼镜店
标号 LG1-165 LG1-166 LG1-167 LG1-169 LG1-170 LG1-171&172 LG1-106&107 LG1-108 LG1-110&112
商家 Calvin Klein ASH 艾熙 Camper Evisu Ecco爱步 IL Colpo Bis Duras Ambient Cocktail City’s super&life by city’s super
项目区位图 ◆项目位于上海传统的核心商业区
百盛
2 1
巴黎春 天
◆周边有巴黎春天、百盛，以及众多 高档写字楼，是上海高档商业圈
◆项目位处交通陕西南路站盖，地铁1 号线、10号线、在建的12号线在此汇 6 7 合实现零换乘。配合复兴中路、人民 路、延安东路三条隧道，南北高架及 延安高架，交通路网纵横大上海 1号线 10号线 在建12号线 1号线入口 10号线入口
分类 服饰 时装 时装 配饰（手表） 服饰 配饰 珠宝 服饰 配饰（手表） 服饰 服饰（包） 时装 服饰（包） 配饰（表）
L2层布局与品牌举例
二层相比一层则更有 “时装”的感觉，包括了Juicy Couture、 Patrizia Pepe、Just Cavallia、McQ、Furla等
标号
L101-201 L102-202 L103-203 L105-205 L106-206 L108-208 L109&110L209&220 L111-211 L212&213 K216&235
商家
Patrizie Pepe maje Jones the grocer Wedgewood Juicy Couture
分类