上海环球港、大悦城、K11、环贸IAPM市调报告学习资料
上海K11商业调研报告
第三部分：楼层
B3楼：3000平米的艺术中心免费提供不定期艺术作品展览
B2楼：创意生活 休闲轻食 代表品牌：ECCO，mrkt，ABC cooking studio、CHAME、食之秘
B1楼：时尚配饰 丽人美容 代表品牌：COCCINELLE、刘娟美甲沙龙、YAANG life、BAKER&SPICE
B229a
B204 B205
B241 B242
B207
B239: Gindaco 银章鱼 B240: 西树泡芙 B241: Lina’s 蛋糕和甜点
B242: secret resipe 食之秘 B243: The Grace Floral 婷意花宇
B201: Cellect Point
B202: axes femme
钢管、不锈钢、三角玻璃打造的大树完美的将屋顶玻璃幕墙延伸至室内 圆形休息椅处，不仅增加了休憩处的美感，还完美的融进自然元素，令 整棵现代材质打造的大树在B1楼的中庭上空不显突兀。如此设计首先具 有采光、遮阳、避雨的功能，其次便捷快速地到达B1楼，从而增加B1楼 的人流。类似于美术馆的现代设计风格增加了其高端奢华的感受。
第三部分：业态分布
B2平面图及品牌组合：
B216 B234 B235 B236 B231 B232
B217 B219 B221
B214 B215
B230
B213/ B246
B211
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B243 B240
B239
B201
B222
B220 B218
B202 B203
B237a/B238
B223/ B210 B225B224/ B227 B226 B208/B209 B229 B228/
上海环球港、大悦城、K11、环贸IAPM市调报告
K11
位于黄浦区，是一个艺 术与商业结合的购物中
心。
环贸IAPM
位于徐汇区，是一个高 端购物中心，汇聚了众
多国际品牌。
项目位置
01
02
03
04
上海环球港
位于普陀区中山北路300号。
大悦城
位于闸北区西藏北路166号。
K11
位于黄浦区淮海中路300号。
环贸IAPM
位于徐汇区淮海中路999号。
项目规模
K11作为上海的时尚地标之一，吸引 了大量客流，周末和节假日的人流量 尤为密集。
消费能力
K11的顾客主要以年轻人和有一定消 费能力的中产阶级为主，消费能力较 强。
05
环贸IAPM分析
建筑特色
现代设计风格
环贸IAPM的建筑外观采用现代设计风格，线条简洁明快，玻璃幕墙的使用增加了建筑的科技感和现代感。
线上线下融合
未来，实体购物中心将与线上平台进一步融合，通过数字化转型和创新 营销手段，提升消费者购物体验，实现线上线下互利共赢。
03
绿色环保
随着环保意识的普及，购物中心将更加注重绿色环保和可持续发展，通
过节能减排、环保材料使用等措施，提升企业形象和社会责任感。
可能面临的风险
经济波动
未来经济形势的不确定性可能对 消费市场产生影响，导致消费者 购买力下降，影响购物中心的客
03
大悦城分析
建筑特色
现代设计风格
大悦城采用现代简约设计，外观 线条流畅，玻璃幕墙与金属材质 的结合，营造出时尚前卫的视觉 效果。
环保理念
建筑设计中融入绿色环保理念， 如采用节能照明系统、雨水收集 系统等，以降低能耗和资源浪费 。
商业布局
上海环球港、大悦城、K11、环贸IAPM市调报告
5、功能业态分区 一二层以零售业为主导，品牌涵盖了男女服饰、钟表首饰以及各类皮具，决定了项 目中端的档次。
一二层业态比例
休闲 餐饮 服务 1% 4% 2%
赛标体育
零售
玛莎 无印良品 NOVO
93%
楼面
档次
代表品牌 •LOTTUSSE、DKNY、COACH等 •钟表首饰柜台-TISSOT、CITIZEN等 Specchi Café、Haagen-Dazs
17% 67%
酒店式公寓
专属会所 41F-46F 酒店式公寓 32F-40F 甲级办公 5F-30F
月星环球港整体规划剖面示意
凯悦中餐厅 41F-46F 总部办公 32F-40F 顶级公馆 21F-30f 五星级酒店 5F-20F 超大型商业 B2-4F
功能特点：
总部办公：层高4.2米，单元式幕墙、 LOW-E玻璃、中央空调，创造舒适环境； 甲级办公：无柱式平面设计，空间利用率
18
5、内部动线
整体动线设计十分清晰，形成圆形循环动线；内部动线为螺旋上升型，可以把客 群带到每一家商铺，有效地防止了死角问题；主动线宽6-10m，次动线宽3m。
19
6、业态占比
上海大悦城共13层，地面11层，地下2层。业态分布主要以零售购物为主，在
数量和面积上分别占74%、48%；餐饮在数量上占22%，面积上占41%，在同类 购物中心中属较高水平；休闲娱乐在数量上占1%，面积上占7%；配套服务在 数量上占3%，面积上占4%。
未来，购物中心一定是一种生活方式，是人们一种消费形态，承载着经济性、社
会性、文化性和精神性，消费者到购物中心，终极目的是体验……因此，购物中 心应致力于创造独特的消费者体验，着力于更多娱乐性和社交化的增值服务，创 造新鲜有趣的主题和热点，重新构造与消费者的关系和“逛街”的快乐，以更好的 与消费者进行情感沟通和关系营销。
上海环贸iapm广场调研
沿街效果图
项目概况
iapm商场的定位“高端潮流”“时尚高 端”，“高端潮流+夜行消费”为该商业特 色。 该商业犹如一枚炸弹投入淮海路商业街，使 各大商家重新审慎自己的定位
甲方简介
新鸿基地产发展有限公司，是一 家在香港交易所上市的地产公司，于 1972年上市，为香港最大地产发展商 之一，擅长兴建优质住宅及商业项目供销售及投资。 本集团拥有雇员超过37,000名，拥有从事买地、规划、 建筑、工程及物业管理的专业人才，有利控制成本之 余，亦同时确保物业质素符合最高标准。
(在上海,淮海路是与南京路齐名的商业街,代表了上海的一种风格、一种时尚。淮海路上商 机无限好，历来是各大商家的必争之地） 4
外立面
屋顶绿化
屋顶休闲广场
室外交通
室内设计
室内设计
室内设计
商场内部色调以白色为主，搭配暖色灯光
室内设计
垂直交通
室内设计
L4
卫生间
地下车库
地下车库防火分区和喷 淋设施
宏观区位
微观区位
项目区位
本项目地处陕西南路与淮海 中路交口，位于上海传统的核心 商业区。周边有巴黎春天、百盛， 以及众多高档写字楼，是上海高 档商业圈。此次环贸iapm的加入 对周边商家压力巨大，导致巴黎 春天将大部分自持经营转为出租， 百盛进行开业十多年来首次停业 装修，可见环贸给周边带来的影 响力之大
启示
2013年迄今为止业界最关注的十大购 物中心考察报告和亮点分析，包含杭州西 溪印象城、上海K11、成都新世纪环球中心、 上海iapm、无锡恒隆广场、尚嘉中心、杭 州银泰城等等。对比发现，餐饮、景观、 体验已经成为新开业项目的吸客法宝；它 们既能提高客流量和社会关注度，又能带 动销售的提升。
上海环贸iapm商场考察报告及楼层品牌列表
竭诚为您提供优质文档/双击可除上海环贸iapm商场考察报告及楼层品牌列表篇一：上海考察报告商业项目考察报告一、概况：20XX年4月3日至4月4日由金地西北区域地产公司安排由商业部、设计部、项目部等同事对上海环贸广场、K11、浦东嘉里中心、上海国金中心等高端商业项目实地考察，本次考察组织严密，内容丰富，整个团队日夜兼程，边看边议，拍摄了大量有价值的影像资料，深感受益匪浅，体会良多。
二、通过对上海几个商业项目的考察，结合以往项目的经验，着眼本工程项目提出几点体会。
需设计配合施工的几个方面：1、幕墙大量的预埋件需要结构施工中配合，通常预埋件是由于幕墙设计施工单位或者总包单位安装，因此在结构施工时需提供幕墙施工图纸且幕墙图纸需达到相应深度，避免日后大量后置构件所发生的成本。
2、设计任务书中的工作内容要尽可能的详尽。
图纸的深度一定要具备现场的施工条件。
同类型的合同不能漏项和缺项，尽量避免业主和施工单位的二次深化，比如装修图纸的设计，机电图纸不能仅仅满足于系统图。
重要节点和部位还需出施工工艺图，如设备间的安装工艺图，公共走道吊顶内综合管线布置图等等。
避免因施工单位管理和施工水平参差不齐造成工期和造假的损失。
3、大型公共建筑项目设备和材料的种类和数量极其繁杂和众多，甲供设备和材料是否能及时到场直接影响到总体的工期目标。
在设计院完成设计图纸的同时还应提出设备和材料的详细的技术条件，以备招标工作能顺利的开启。
尤其是大型设备类采购由于供货周期长的特点需尽早考虑订货。
4、内装设计应按项目整体目标尽可能提前跟进，这样既能为装修施工单位的招标确定提供依据。
也能对建筑结构中的不协调的部位进行优化及时的调整。
另外也能对装饰材料的确认能尽早的开始，避免因此造成工期拖延。
三、招商业态对设计和施工的重要性。
潜在已签约的主力店和次主力店等不同业态应提供详细的布局和功能等方面的工程技术条件要求(比如规模、层高、荷载、机电配套、车位等通过设计院（含专业设计）尽可能的一次完成设计，减少施工过程中同业态的变化和交底不清引起的结构、建筑、水暖电的重大变更，导致造价攀升，工期的拖延。
《上海环球港安全管理调查报告2200字》
上海环球港安全管理调查报告一、上海环球港简介上海环球港自营业以来，以其崭新的“商业、旅游、文化等”及功能概念独特的购物环境，吸引着众多消费者，并且受到广大消费者欢迎。
如今，环球港购物中心汇聚着超过400家品牌店，超过100家餐饮，电影院，溜冰场和书店、儿童乐园等，形成当前购物式体验消费链的一个完整体系，满足人民美好生活愿望。
二、上海环球港安全管理存在的问题（一）消防安全管理存在盲区通过数据调查发现，服装店铺是各商场中数量比例最高的一家，服饰属于易燃材料。
通过研究发现，一个六十平米品牌每天库存量可达1000件。
店铺面积不大，多数区域用作商店陈列，仅有极小区域用作仓库储藏，多数货物挤在仓库里，货品只会不停地加高堆在一起，造成货品对喷淋头的全面阻挡。
仓库面积不大，职工们边吃边歇，挤入库房，就连工人们也躲进仓库吸烟，仓库里有很多货物，一发生火灾，便很快扩散开来。
而且常常火灾初起就会在大家没有注意到的情况下起火。
员工的多数时间在卖场店铺，仓库大部分都要休息或者提货时才能进去，且仓库大多都是密封隐蔽的地方，一旦角落起火，人们很难察觉。
（二）举办大型活动不乏安全管理隐患环球港购物中心每年都要举办多次各类大型活动，在举办大型活动时，主要有两个安全隐患：1.人身安全隐患。
每年迎新年都要举行跨年狂欢，无论是品牌大优惠、环球港B2太阳大厅舞台区整点抽奖活动及演出，或者五层屋顶世界港口小镇事件，等等，精彩纷呈的各类活动，每年都吸引了成上万的观众，场面处处人头攒动，人在不慎跌倒时，极易出现踩踏，肢体等冲突事故。
2.财产安全隐患。
在盛大的活动中吸引了众多的消费者，顾客购物时心情舒畅，还都比较轻松，对于自己的生命和财产安全有所懈怠，购物的时候包随便扔，许多小偷都是趁着没人注意偷东西，客户买东西手机，包包丢了，每期大事件都会发生。
还有些小偷常常利用某些商店客流较多的时候，乘乱盗走商店里衣服，商店里每年都有很多衣服被偷。
（三）应对疫情防控的措施有漏洞环球港共计有十五个出入口，鉴于防控的需要，主要在一楼区域的东南和西北方向开设出入口，B1楼南入口1个，B2楼南地铁口，其他出入口暂时封闭。
上海k11调研分析报告
06 上海K11未来发 展建议
市场定位与目标客户群体选择
总结词
明确市场定位，锁定目标客户群体
详细描述
上海K11作为一家艺术与商业融合的购物中 心，应进一步明确其市场定位，以吸引目标 客户群体。建议通过市场调研和分析，了解 消费者的需求和消费习惯，根据不同群体的
特点，制定差异化的营销策略。
产品创新与差异化策略制定
02 上海K11市场概 述
上海K11品牌介绍
01
上海K11是香港新世界集团旗下 的高端艺术购物中心，以“艺术· 人文·自然”为核心价值，将艺术 、文化和商业融合。
02
上海K11通过不断引入各类艺术 展览、文化活动和时尚品牌，打 造了一个集购物、餐饮、娱乐、 休闲于一体的综合性商业体。
上海K11市场现状
优化营销策略，提升品牌影响力
详细描述
针对当前市场趋势和消费者需求，上海K11应调整和优 化营销策略。建议采用多元化的营销手段，如社交媒体 营销、内容营销等，提高品牌曝光度和知名度。同时， 可举办更多与艺术、文化相关的活动，增强消费者的参 与度和粘性。
内部管理提升与团队建设建议
总结词
强化内部管理，打造高效团队
产品组合
上海K11注重引入各类品牌和业态，包括 高端奢侈品、时尚潮流品牌、餐饮、娱 乐等，以满足不同消费者的需求。
VS
定价策略
根据产品类型和品牌定位，采取不同的定 价策略，既有高端奢侈品的高价定位，也 有亲民时尚品牌的平价策略。
渠道拓展与销售策略
渠道拓展
上海K11不仅在实体店销售，还积极开展线上销售，通过官方网站、社交媒体等渠道拓 展销售渠道。
销售策略
采取多种促销活动和营销手段，如限时折扣、会员制度、积分兑换等，以吸引消费者并 促进销售增长。
K11调研案例分析
行为指引
精品文档
K11很注重发扬优势，在很多地方都有这 样的“艺游地图”，向公众展示各个艺 术品的位置
由于面积或其他因素限制，二至四层只有一组自动扶梯和电梯 因而马蹄型左半部分的交通较为不便（流线差评） 但开发者通过品牌的知名度和独特性化解了这个弊端。 三层最顶端大面积是知名的港丽餐厅；四层则是上海只此一家的home thai
农庄体验
➢ 在 3 楼的都市农庄一角，K11 将 300 平米空间打造成室内生态互动体验种植区， 突破了室内环境的局限，采用多种高科技种植技术，在室内模拟 蔬菜的室外生长环境， 种植了奶油生菜、菠菜等，并专门幵门辟出了体验种植区，让大众零距离接近自然体验种植的乐趣。
➢ 这里还有一个小小的农场，每天的固定时间，三四头可爱癿小香猪就会被放养在农场里，欢快地奔跑、打滚，引得不少周边白领和小朋友爱不释手。 都市农庄内除了植物观赏以外，每周末还举办丰富多彩的互动种植活动，为前来都市农庄的顾客带来全方位亲近自然的新体验。
精品文档
K11艺术购物中心
K11 是全球首个品牌率先把 艺术•人文•自然 三大核心元素融
合，将艺术欣赏、人文 体验、自然环保完美结合和互动，带出无限创意、 自由及个性化的生活品牌，并为大众带来前所未有的感官体验。
精品文档
交通情况
K11
K11位于淮海中路和黄陂南路这两条主干道交汇入口， 并且与地铁一号线黄陂南路站直接相连，周围有多个 公交车站点。 得益于许多特色店铺和艺术展览，有很多远道而来的 游客，同时有趣的开放中庭也吸引了游客的目光。 但近在咫尺的竞争对手也坐拥同样的优势。
➢ 不可否认的是其创意理念和技术支持。
精品文档
建筑体结构|写字楼 ③ 停车场 ④
➢ 写字楼入口干净利落，内部有供人休息的小品景观和提供茶点的吧台，并且穿过大堂便可直接进入K11，方 便了商务人士能直接进入和休息；
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月星环球港整体功能业态比例
8% 8%
17%
67%
购物中心 商务办公 五星级酒店 酒店式公寓
业态 购物中心 商务办公 五星级酒店 酒店式公寓
建筑面积 （m2） 320000 80000 40000 40000
专属会所 41F-46F
酒店式公寓 32F-40F
月星环球港整体规划剖面示意
甲级办公 5F-30F
地下停车 B3
凯悦中餐厅 41F-46F
总部办公 32F-40F
顶级公馆 21F-30f
五星级酒店 5F-20F 超大型商业 B2-4F
商业驱动型：
➢ 商业占比高：月星环球港以商业为绝对驱 动力，以风格独特的购物中心带动整个项 目；
➢ 后期运营及资金要求高：项目为打造上海 地标性建筑，不惜大量持有物业保证后期 运营管理，对于开发商月星集团，这样的 开发模式对开发商融资能力提出了较高的 要求。
➢ 欧式内装从局部到整体，经过精雕细
琢，通道扶手上种植景观植物，凸显
开发商浪漫情怀；特有的“欧式穹顶”
与“廊道设计”相结合，宏伟宽阔，
采光充分兼容华贵典雅与时尚现代， 呈现出新古典主义现代风格。
中 庭
建筑风格优势：
1. 独一无二的欧式风格契合项目商旅
文定位，构造文化与商业的对比；
2. 穹顶增加自然采光，提升购物体验，
节能环保；
内
3. 精致的内饰装修增强了购物体验， 减轻购物疲劳感。
部 通 道
5、功能业态分区
B1、B2层与13号线直接相连，定位独立，快时尚零售与大众餐饮吸附地铁导入人群。
乐购超市 乐购超市
零售 餐饮
零售
B1、B2业态比例
休闲 6%
服务 1%
餐饮 34%
零售 59%
楼面 业态
代表品牌
B1
➢ B1、B2层包括主力店乐购超市，能够组织地铁导入人流动线，使目 标客户穿过大片零售餐饮业态达到乐购超市，以主力店带动周边次 B2 主力店发展；
功能特点：
➢ 总部办公：层高4.2米，单元式幕墙、 LOW-E玻璃、中央空调，创造舒适环境；
➢ 甲级办公：无柱式平面设计，空间利用率 高；
➢ 五星酒店： 250 间酒店客房、宴会厅、酒 吧、SPA、凯悦餐厅一应俱全；
➢ 顶级公馆：为高端人士量身定制奢华的居 住环境，并提供全方位的星级服务。
4、项目整体风格
1、项目概况
物业名称 位置
体量 建筑总高
停车位
月星·环球港 上海中山北路3300号 占地：6.6万方，总建面：48万方
248米 2200
建设投资
全球中心城区最大的商业中心城市综合体， 集凯悦、5A甲级写字楼、奢华酒店公寓于 一身，是跨行业、全方位的国际巨型 Shopping Mall，包含了32万㎡情景商业 的48万㎡的城市综合体。
➢ 零售业态以流行时尚品牌为主，目标客群为地铁导入的青年人群。
购物
•H&M、Belle、Veromoda、UNIQLO等 •化妆品香水柜台-佰草集、蕾舒翠等
餐饮 购物
COSTA、避风塘、必胜客
•Nike Kids、GAP、Hotwind等 •化妆品柜台-Missha
餐饮 爱茜茜里、鲜芋仙、小杨生煎、巴黎贝甜
外立面用欧式风格代替国内大部分项目采用的风格在国内综合体中独一无二。
建筑风格：
➢ 项目外立面摆脱传统商业现代简约风
外
格束缚，大胆采用欧式宫廷建筑风格， 将现代设计元素融入了欧式建筑风格
立 面
中，特色的中庭造型，将整体项目进
行分割，错落有致、层次分明；
特色定位
欧式情景商业
2、项目定位
项目定位：月星环球港是普陀区地标性项目，以情景式商业为核心，围绕 “商、旅、文”三大中心功能打造了全球中心城区最大的商业综合体。
月星环球港效果图
月星环球港商业功能定位：
商业环球港
作为上海规模最大的购物中心，拥有上海最大的屋顶花园和最多的停车位；创造了欧陆奢华的建筑 意象和中产高档的购物氛围，满足消费者休闲购物一站式消费需求；
5、功能业态分区
一二层以零售业为主导，品牌涵盖了男女服饰、钟表首饰以及各类皮具，决定了项 目中端的档次。
一二层业态比例
餐饮 服务 休闲 4% 2% 1%
赛标体育
玛莎 无印良品 NOVO
楼面 档次
零售 93% 代表品牌
1F
➢ 一层主要为一二线国际品牌，中高端档次，切合项目整体定位； ➢ 二层以赛标体育专卖与玛莎、无印良品、NOVO组成双主力店，通 2F
楼层 开业时间
地下二层至地上五层 2013年7月
规模
商场面积32万平米，办公楼面积8万平米， 酒店面积4万平米，公寓面积4万平米
亮点
拥有32万平米超大体量情景商业和3万平 米的屋顶花园，五楼作为上海目前最大的 屋顶花园广场，除设有供车直达的停车场 外，更有汽车露天影院。据说一到周末， 半个上海的人都在那里。
旅游环球港
新古典的环球港与外滩建筑风格类似，而环球港规模庞大，业态丰富，可以满足一定程度上的旅游 需求；
文化环球港
以建筑文化为载体，以商业文化为血脉，以公共艺术为桥梁，环球港将文化与商业完美结合。
3、综合体功能结构
融合商旅文，以商业、高级办公、五星级酒店为引擎，辅之以甲级办公、展览、娱 乐、餐饮、休闲与健身等配套功能，打造城市时尚文化生活地标。
过中心两条主要人流动线带动中间次主力店； ➢ 一层比二层更加精品化。
购物
•LOTTUSSE、DKNY、COACH等 •钟表首饰柜台-TISSOT、CITIZEN等
餐饮 购物 餐饮
Specchi Café、Haagen-Dazs
未来，购物中心一定是一种生活方式，是人们一种消费形态，承载着经济性、社 会性、文化性和精神性，消费者到购物中心，终极目的是体验……因此，购物中 心应致力于创造独特的消费者体验，着力于更多娱乐性和社交化的增值服务，创 造新鲜有趣的主题和热点，重新构造与消费者的关系和“逛街”的快乐，以更好的 与消费者进行情感沟通和关系营销。
上海新兴主流商业模式学习调研
体验式购物、情景式商业：环球 港、大悦城、K11、环贸IAPM
消费转型下的购物中心新变化：体验式购物和情景式商业成为主流
近几年购物中心的开发一片火热，同质化现象早已司空见惯，同时电商的异军突 起让传统的购物中心有点措手不及。对于当前大多数人而言，消费行为已经不再 是单纯的购物，而是出现了多元化、个性化的消费诉求和网络化的消费行为，因 此购物中心亟待转型升级。