上海环贸iapm商场
K11环贸IAPM-体验式购物中心分析
的人工水景瀑布 〔反面是垂直电梯〕
上海K11
立面亮点：入口广场
欧陆园林式广场
香港K11：入口以欧陆园林式广场设计， 种植了数百棵植物，配合从玻璃幕墙 透射的阳光及柔和的大自然的音乐， 以及巨型波浪电视不停播放大自然环 境的影片；摆放13组艺术雕塑像。
空间亮点：多维阳光顶棚
上海K11所处的淮海路商圈， 香港广场、力宝广场奢侈品林 立，K11一方面注重文化艺术， 一方面又对奢侈品做了一个补 充。
业态亮点：都市农庄
都市农庄
屋顶300㎡室内生态互动 体验种植区“都市农庄 〞，现实版的开心农场。
业态亮点：艺术馆
艺术馆
上海K11的地下3层3000 平方米营业面积设置了 一个常年艺术馆。 提供 给本地的年轻艺术家作 为创造展示的空间或工 作坊，商业和艺术结合 不再是一场秀与噱头。
环贸iapm商场(简称iapm商 场)，坐落于浦西淮海中路最 繁盛的商业区，共有地上六层 及地下二层，面积逾12万平 方米。
效果图
效果图
效果图
沿街立面
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
沿街立面
沿街立面
沿街立面
区位：城市核心地段
夜行消费概念商场：
本工程地处陕西南路与淮海中路交口， 位于上海传统的核心商业区。周边有 巴黎春天、百盛，以及众多高档写字 楼，是上海高档商业圈。
定位：夜行消费概念潮流商场
客户群体定位：
对精致生活有追求的年轻人、 时尚白领精英
定位：夜行消费概念潮流商场
业态定位： 逾238个国际级高端潮流品牌，比较吸引年轻消
费者群体的奢侈品品牌，及一些更独特，更具设 计感的一线品牌。 配IMAX影院 引入出色餐饮，环球星级餐饮食府如首次进驻最 热门泰国星级餐厅、炎丸居酒屋(全日本居酒屋 大赛冠军)等。
上海环球港、大悦城、K11、环贸IAPM市调报告
K11
位于黄浦区，是一个艺 术与商业结合的购物中
心。
环贸IAPM
位于徐汇区，是一个高 端购物中心，汇聚了众
多国际品牌。
项目位置
01
02
03
04
上海环球港
位于普陀区中山北路300号。
大悦城
位于闸北区西藏北路166号。
K11
位于黄浦区淮海中路300号。
环贸IAPM
位于徐汇区淮海中路999号。
项目规模
K11作为上海的时尚地标之一，吸引 了大量客流，周末和节假日的人流量 尤为密集。
消费能力
K11的顾客主要以年轻人和有一定消 费能力的中产阶级为主，消费能力较 强。
05
环贸IAPM分析
建筑特色
现代设计风格
环贸IAPM的建筑外观采用现代设计风格，线条简洁明快，玻璃幕墙的使用增加了建筑的科技感和现代感。
线上线下融合
未来，实体购物中心将与线上平台进一步融合，通过数字化转型和创新 营销手段，提升消费者购物体验，实现线上线下互利共赢。
03
绿色环保
随着环保意识的普及，购物中心将更加注重绿色环保和可持续发展，通
过节能减排、环保材料使用等措施，提升企业形象和社会责任感。
可能面临的风险
经济波动
未来经济形势的不确定性可能对 消费市场产生影响，导致消费者 购买力下降，影响购物中心的客
03
大悦城分析
建筑特色
现代设计风格
大悦城采用现代简约设计，外观 线条流畅，玻璃幕墙与金属材质 的结合，营造出时尚前卫的视觉 效果。
环保理念
建筑设计中融入绿色环保理念， 如采用节能照明系统、雨水收集 系统等，以降低能耗和资源浪费 。
商业布局
上海环球港、大悦城、K11、环贸IAPM市调报告
5、功能业态分区 一二层以零售业为主导，品牌涵盖了男女服饰、钟表首饰以及各类皮具，决定了项 目中端的档次。
一二层业态比例
休闲 餐饮 服务 1% 4% 2%
赛标体育
零售
玛莎 无印良品 NOVO
93%
楼面
档次
代表品牌 •LOTTUSSE、DKNY、COACH等 •钟表首饰柜台-TISSOT、CITIZEN等 Specchi Café、Haagen-Dazs
17% 67%
酒店式公寓
专属会所 41F-46F 酒店式公寓 32F-40F 甲级办公 5F-30F
月星环球港整体规划剖面示意
凯悦中餐厅 41F-46F 总部办公 32F-40F 顶级公馆 21F-30f 五星级酒店 5F-20F 超大型商业 B2-4F
功能特点：
总部办公：层高4.2米，单元式幕墙、 LOW-E玻璃、中央空调，创造舒适环境； 甲级办公：无柱式平面设计，空间利用率
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5、内部动线
整体动线设计十分清晰，形成圆形循环动线；内部动线为螺旋上升型，可以把客 群带到每一家商铺，有效地防止了死角问题；主动线宽6-10m，次动线宽3m。
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6、业态占比
上海大悦城共13层，地面11层，地下2层。业态分布主要以零售购物为主，在
数量和面积上分别占74%、48%；餐饮在数量上占22%，面积上占41%，在同类 购物中心中属较高水平；休闲娱乐在数量上占1%，面积上占7%；配套服务在 数量上占3%，面积上占4%。
未来，购物中心一定是一种生活方式，是人们一种消费形态，承载着经济性、社
会性、文化性和精神性，消费者到购物中心，终极目的是体验……因此，购物中 心应致力于创造独特的消费者体验，着力于更多娱乐性和社交化的增值服务，创 造新鲜有趣的主题和热点，重新构造与消费者的关系和“逛街”的快乐，以更好的 与消费者进行情感沟通和关系营销。
上海环贸IAPM
规划设计 办公
办公标准层平面图
规划设计 办公
标准层面积：2400平米
电梯厅、走道净高：3.0m
电梯厅、走道净宽：2.ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱm 标准层层高：4.7m 标准净高：3.0m 架空地板：20cm
柱边距幕墙（远大施工）：1.7m
标准层预留走道设计； 26层中仅3层采用走道划分，多数租户取消走道提高得房率。
电梯品牌：迅达
平面图
L3
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招商亮点 影院
「百丽宫影城」是香港百老汇院线旗下殿堂级品牌，它标志着高雅及华丽格调。 上海第二家开幕的百丽宫影城位于上海浦西淮海中路全新的环贸 iapm 商场内，绝对是追求品味生活精英群未来的新聚焦点。环贸 百丽宫影城的华丽设计理念，源自电影世界中炫幻耀眼的「光 、影」层次对比。由观众踏入影城那一刻开始，就能立刻感受到光影的 闪耀及互相辉映，这全因影城內布满了精致的镜面拼合设计和纤巧的银色线条所致，让观众沉浸在浮华广阔的想像意境，尤如漫游于 时光隧道一般，幻想置身于电影世界当中，俨如身临其境。而地面上纵横交错的线条设计，就像引导观众进入时光隧道般，营造更大 的想像空间。镜面拼合的设计意念亦延伸至洗手间，让观众无论置身于影城的任何角落，都能有一致性的光影炫幻体验。影城更备有 IMAX 影厅，为品味一族带来感观震撼的全新视听享受，非凡体验尽在此。 影城共6个厅，提供1096个超宽座位，
办公楼二期
办公楼一期
地铁中转站在项目地块内，由新鸿基负责建造 与IAPM商场无缝连接。
酒店式公寓
商场
地铁中转站
规划设计商场外立面
• 外立面装饰上下了功夫，并没有像以往高端商业使用大量石材打造厚重外立面效果。而是配合时尚定位，使用多样材质搭配，丰富的体块造 型穿插，整体动感十足协调统一。
沪商游记——上海商业综合体
沪商游记——上海商业综合体考察参观记上海，中国大陆第一大城市；四大中央直辖市之一；中国大陆经济、金融、贸易、航运中心；上海，一个闪耀全球的国际化大都市，其商业综合体的规划建设发展已经站在国际前沿，成为内陆城市商业发展的楷模。
上海商业综合体开发的成功秘诀是什么？有哪些可鉴之处？商业综合体的的空间尺度、规划格局是否有迹可循？带着以上疑问，佩西建筑一组于3月底，实地参观上海一些著名商业综合体。
并对其中几个商业综合体作重点考察分析。
一、中粮大悦城项目简介：上海大悦城地处苏河湾地区，毗邻南京东路商圈。
是集大型购物中心、甲级写字楼、服务公寓、高档住宅等为一体的城市综合体，实现购物、娱乐、观光、休闲、餐饮等功能，节约资源，高效运营城市综合体。
项目整体开发超过40万平米，规划包括大型时尚购物中心、临水豪宅、高品质酒店式公寓、甲级写字楼及步行商业街，打造海派文化与国际文化的兼容并蓄，创造动静结合的高品质生活第一选择。
本次参观调研参观为大悦城一期。
项目设计亮点：1）飞天梯：中粮大悦城是个集约型商业，整个商业做到11层，而受到人们消费习惯的影响，商业的价值随着层数的提高呈逐步下降的趋势。
商业价值随层高递减如何将人们快捷的导入到更高的楼层上去，将高层商业的价值最大化的发掘出来是大悦城成功的关键。
为使人流快速到达高处商业，项目在3层设置2部直达7层的飞天梯，在7层设置2部直达10层的飞天梯。
通过飞天梯的设置，快速的把人导入到上部楼层，减少人们购物的疲劳感。
同时，飞天梯本身也作为标志性的景观，吸引更多人来体验参观。
飞天梯2）单一流线：如图,中粮大悦城采用外方内圆的体系，即围绕中间的核心中庭采用环形单一流线。
大悦城将主要购物空间设置于3-6层，餐饮功能设置于7-10层。
通过飞天梯将购物者直接带至7层餐饮区，餐饮者可继续向上。
大悦城采用围绕核心中庭跌落的形式，购物者则可围绕核心中庭直接步行至3层。
3）展示中庭：中粮大悦城人气之所以保持还行，最大的成功之处就在于设置于3层的展示中庭。
2017年上海环贸iapm商场市场调研报告
开发商 开业时间
2013.10.31 总建面 商业面 积 方米 停车位
新鸿基
30万平方米 12万 平 800个
环贸 iapm 商 场 区位分析
● 区位
● --------------------------------------------------------------------------------------
餐饮业态占比（品牌数）
中式餐厅
西式餐厅
日本料理
东南亚餐 厅 休闲餐饮
41.67% 6.67%
25.00%
13.33% 13.33%
分析：休闲餐饮占比最高，高达 41.67%，有多家咖啡、甜品、水吧， 其次是中式餐厅，占比25%，西式餐厅 与日本料理占比相同均为13.33%，东 南亚餐厅占比最少，只有6.67%。
菜系细表
项目总结
定位时尚高档、有特色的餐饮品牌、引领夜间消费
潮流 定位时尚高端： -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1、iapm的内部装潢、设计、色调等都更年轻，给人以放松轻快的的感受； 2、招商定位高端年轻时尚。项目周边商业如百盛和巴黎春天定位中档，与淮海 路 档次不符，iapm引领潮流消费，提升了淮海路档次。
● iapm 所处淮海路属于上海传统商业核心商圈，中高端商业项 目林立。 一、二线国际品牌布点也较为密集；iapm 关于时尚 及潮流元素的精 准把握，使得其在该竞争性商圈成功突围， 并迫使周边传统百货卖 场做出转型升级改变。
● 交通
● --------------------------------------------------------------------------------------
上海环贸iapm商场考察报告及楼层品牌列表
竭诚为您提供优质文档/双击可除上海环贸iapm商场考察报告及楼层品牌列表篇一：上海考察报告商业项目考察报告一、概况：20XX年4月3日至4月4日由金地西北区域地产公司安排由商业部、设计部、项目部等同事对上海环贸广场、K11、浦东嘉里中心、上海国金中心等高端商业项目实地考察，本次考察组织严密，内容丰富，整个团队日夜兼程，边看边议，拍摄了大量有价值的影像资料，深感受益匪浅，体会良多。
二、通过对上海几个商业项目的考察，结合以往项目的经验，着眼本工程项目提出几点体会。
需设计配合施工的几个方面：1、幕墙大量的预埋件需要结构施工中配合，通常预埋件是由于幕墙设计施工单位或者总包单位安装，因此在结构施工时需提供幕墙施工图纸且幕墙图纸需达到相应深度，避免日后大量后置构件所发生的成本。
2、设计任务书中的工作内容要尽可能的详尽。
图纸的深度一定要具备现场的施工条件。
同类型的合同不能漏项和缺项，尽量避免业主和施工单位的二次深化，比如装修图纸的设计，机电图纸不能仅仅满足于系统图。
重要节点和部位还需出施工工艺图，如设备间的安装工艺图，公共走道吊顶内综合管线布置图等等。
避免因施工单位管理和施工水平参差不齐造成工期和造假的损失。
3、大型公共建筑项目设备和材料的种类和数量极其繁杂和众多，甲供设备和材料是否能及时到场直接影响到总体的工期目标。
在设计院完成设计图纸的同时还应提出设备和材料的详细的技术条件，以备招标工作能顺利的开启。
尤其是大型设备类采购由于供货周期长的特点需尽早考虑订货。
4、内装设计应按项目整体目标尽可能提前跟进，这样既能为装修施工单位的招标确定提供依据。
也能对建筑结构中的不协调的部位进行优化及时的调整。
另外也能对装饰材料的确认能尽早的开始，避免因此造成工期拖延。
三、招商业态对设计和施工的重要性。
潜在已签约的主力店和次主力店等不同业态应提供详细的布局和功能等方面的工程技术条件要求(比如规模、层高、荷载、机电配套、车位等通过设计院（含专业设计）尽可能的一次完成设计，减少施工过程中同业态的变化和交底不清引起的结构、建筑、水暖电的重大变更，导致造价攀升，工期的拖延。
环贸iapm考察报告
功能分析
甲级办公楼 甲级办公楼 豪华公寓楼
空中花园 高端商场
上海环贸iapm商场考察报告
02 规划&建筑
Off ice Off ice
车流分析
首层车 流 二层车 流 办公 公寓 商业 落客区
上海环贸iapm商场考察报告
02 规划&建筑
车流分析
上海环贸iapm商场考察报告
02 规划&建筑
Off ice Off ice
上海环贸iapm商场考察报告
03
室内设计
室内设计分析
年轻时尚的风格
IAPM商场室内设计以白色调为主，配合反光不锈钢、 地面以及如繁星般斑驳的照明系统，交相辉映，大气 又年轻时尚。
二 层 主 要 由 一 层 品 牌 复 式 铺 （ 如 ： Prada 、 MIUMIU、Apple Store等）以及一线品牌副牌为主 （ 如 Just Cavalli 、 McQ 、 Pierre Balmain 、 Glasstique等）；同时还配套部分知名轻餐品牌， 如Jones the grocer、Wedgwood Gourmel。。
人流分析
首层商业主入 口 首层次商业入 口 二层商业次入 口 二层塔楼主入 口 办公
公寓 商业 地铁
上海环贸iapm商场考察报告
02 规划&建筑
人流分析
上海环贸iapm商场考察报告
02 规划&建筑
商业动线分析
主动 线
次动 线
中庭
项目整体平面布局以客流主动线为依据，呈线状排布。垂直交通系统 主要通过主动线上三个中庭实现；同时结合首层平面过大的特点，设置 有多条客流次动线，与-1层下沉广场相连；整个平面利用合理有效。
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百盛
巴黎春天
环贸iapm项目
(在上海,淮海路是与南京路齐名的商业街,代表了上海的一种风格、一种时尚。淮海路上商机无限好，历来是各大商家的必争之地） 研发中心 / 王文明 / 2013
上海环贸iapm商场
——外立面
外立面：外立面装饰上下了功夫，并没有像以往高端商业使用大量石材打造厚重外立面效果。而是配 合时尚定位，使用多样材质搭配，丰富的体块造型穿插，整体动感十足协调统一； 研发中心 / 王文明 / 2013 （目前处于抢工试营业，首日试营业只有27户商铺营业，但地上公共空间全部开放，其他在筹备装修）
上海环贸iapm商场
——室外交通
室外立体交通布置，底层沿街面留给商铺，停车出入口通过慢坡与绿化结立体解决，二层与地 研发中心 / 王文明 / 2013 下一层设置停车接驳空间，缓解底层停车压力
上海环贸iapm商场
——室内设计
室内装修也摒弃以往高端商业稳重压抑的装修风格，而是打造比较时尚绚丽，使用点状灯光结 研发中心 / 王文明 / 2013 合条形灯带，不锈钢金属分隔条，结合局部点缀彩色墙
项目设计 英国Benoy（贝诺）
研发中心 / 王文明 / 2013
上海环贸iapm商场
项目区位：本项目地处陕西南路与淮海中路交口，位于上海传统的核心商业区。周边有巴黎春 天、百盛，以及众多高档写字楼，是上海高档商业圈。此次环贸iapm的加入对周边商家压力巨 大，导致巴黎春天将大部分自持经营转为出租，百盛进行开业十多年来首次停业装修
研发中心 / 王文明 / 2013
上海环贸iapm商场
——业态布置
L4 L2 L1
L5
IAPM品牌选择了较为吸引年轻人的时尚品牌，PRADA为全球最大旗舰店，共跨四层 研发中心 / 王文明 / 2013 L3 L6
上海的又一大亮点，也是聚拢人气的“法宝”。 在IAPM引入许多首次进入大陆的高品质有特色的餐饮品牌。
上海环贸iapm商场
——垂直交通
扶梯设置动线清晰，每组均为上下设置，多部跨层扶梯满足消费者能够快速到达所需楼层 / 2013 研发中心 / 王文明
上海环贸iapm商场
——卫生间
研发中心 / 王文明 / 2013
上海环贸iapm商场
L3
——平面设计
L4 L1 L5
L2
L6
研发中心 / 王文明 / 2013 主动线为“一”字动线，在主动线上中间为大中庭，两侧连接小中庭，三个中庭连接组织动线
上海环贸iapm商场
项目概况：iapm商场的定位“高端潮流”“时尚高端”，“高端潮流+夜行消费”为该商业特色。 该商业犹如一枚炸弹投入淮海路商业街，使各大商家重新审慎自己的定位
项目地址 上海淮海中路999號
投资商 新鸿基地产
总建面积
总建30万㎡； 其中，商业12万㎡；
物业类型 商业综合体 开业时间 2013.11