房地产价格统计调查方案

房地产价格统计调查方案一、总说明（一）调查目的房地产价格调查的目的，一是以翔实的数据资料反映房地产市场的价格变化趋势，服务于各级党政决策，服务于国民经济核算，服务于企业和社会公众的信息需求，引导和促进房地产业持续、健康发展；二是满足国民经济宏观调控及预警和完善我国价格统计指标体系的需要。

（二）调查任务1.调查和搜集房地产市场中各种价格，及时、准确地掌握各种价格资料。

2.编制房屋销售、房屋租赁、物业管理和土地交易等价格指数，科学地计算各种房地产价格，准确反映房地产价格变动幅度和市场发展趋势。

3.结合房地产投资规模、投资效益和市场变化情况等主要指标，积极开展统计分析，及时客观地反映新情况、新问题并提出合理的政策建议，为党政宏观决策和社会主义市场经济运行服务。

4.定期向各级党政部门和全社会公布各种房地产价格统计信息。

（三）调查城市和调查范围目前，房地产价格调查在全国70个大中城市进行，调查范围为市辖区。

调查城市名单及其辖区区划编码见附录。

（四）调查内容和调查对象1.调查内容(1)房屋销售价格。

房屋销售价格主要包括新建房销售价格、二手房销售价格两部分。

(2)房屋租赁价格。

房屋租赁价格是指各类房屋的市场租金，主要包括住宅（经济适用房、廉租房、普通住宅和高档住宅）租金和非住宅（办公楼、商业营业用房和其他用房）租金等。

(3)物业管理价格。

物业管理价格是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

物业管理价格主要包括住宅、办公楼和商业营业用房物业管理价格等。

(4)土地交易价格。

土地交易价格是指房地产开发商或其他建设单位在开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，不包括土地的后续开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。

土地交易价格主要包括居住用地价格、工业用地价格、商业营业用地价格和其他用地价格等，土地交易方式主要包括拍卖、招标、挂牌销售、市场转让、市场抵押等。

2.调查对象(1)各级政府房地产行政主管部门，如房地产管理局、土地管理局、房屋土地交易中心等。

(2)房地产企业。

(3)房地产经营机构。

(4)物业管理企业。

(5)有关企事业单位、机关团体及部分居民。

（五）调查方法房地产价格调查为非全面调查，采用重点调查与典型调查相结合的方法。

调查方式采用报表与调查员实地采价相结合的方式。

为保证房地产价格指数的科学性和可靠性，在选择调查单位时应遵循以下原则：1.代表性强。

为保证调查资料的可靠性和连续性，选择的调查单位要规模大、实力强，营业额占当地总营业额比重较大，经营状况比较稳定。

选择调查单位时，要统筹考虑项目因素。

一般来说，大的房地产经营服务项目具有较强的代表性。

2.兼顾不同企业注册登记类型。

调查对象不仅要选择国有企业，也要选择集体、合资、外资等企业。

3.兼顾各种用途的房地产项目。

新建房的调查项目要包括经济适用房、普通住宅、高档住宅、办公楼、商业营业用房等，并要考虑其地段、结构等因素。

在选择土地调查项目时，要考虑其级别、用途、交易方式等因素。

4.兼顾不同地理位置的房地产项目。

由于存在着级差地租，不同地理位置的房地产单位面积价格差异较大。

所以在选择调查单位时，要兼顾不同地理位置（地段）的房地产项目。

所选调查单位的房地产营业额总值一般应占本地区总额的75％以上。

选中的调查单位对全部交易项目按房地产类型（编码）填报调查表。

（六）调查资料的取得和上报1.房屋销售价格数据采集办法房屋销售价格实行月报。

某房屋类型、某套型房屋上月销售面积、销售金额是指该房屋类型、该套型房屋上月实际销售总面积和总金额。

原则上，在选取房屋样本时，按照房屋类型分区域（辖区）、分套型从上月、本月销售的房屋当中分别选取销售量（套数）所占比重最（较）大、同质可比性强、代表性强且最接近15日交易的一套房屋价格作为该类型房屋上月、本月价格。

距15日时间相同的前（A）、后（B）两日均有同质可比房屋时，用15日后（B）的房屋价格作为样本。

原则上，同一个房屋类型上月、本月同质可比样本房屋交易日期间隔应大于25天小于35天。

报表时需填报样本房屋详细地址（包括门牌号码），以便于对采集价格的可比性、准确度进行核实和评估。

2.房屋租赁、物业管理和土地交易价格数据采集办法房屋租赁、物业管理和土地交易价格实行季报。

每月要调查一次各种价格及数量、金额等。

季度数量、金额是该季度每个月（共三个月）的实际交易总数量、总金额分别相加求得，季度价格则由该季三次调查样本价格算术平均求得。

3.数据采集过程中需要注意的问题房地产交易往往是一次性交易。

因此在进行房地产价格调查时，要综合考虑房地产类型、区域、地段、结构等统计口径的一致性，保证上期、报告期价格同质可比。

4.资料上报时间和上报方式省（区）调查总队在搜集汇总各调查城市调查资料后，房屋销售价格月报要将汇总结果和原始资料一同于月后3日前（房屋租赁、物业管理和土地交易价格季报于季后月3日前）以FTP传输方式或其他指定方式，按要求上报国家统计局城市司。

省内上报时间和上报方式由各省自定。

（七）房地产价格指数编制方法本方案所计算的价格指数包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数、物业管理价格指数和土地交易价格指数。

这四套指数的计算方法相似，均采用超级汇总的方法，用链式拉氏公式计算。

下面以房屋销售价格指数为例，详述其计算方法如下：1.环比价格指数的计算本方案中，多层住宅、高层住宅、其他住宅、别墅、高档公寓叫细项（细项不赋固定权数），只包含细项或不再细分的房屋类型称为基本分类。

据此定义，按房屋类型分，房屋销售包括新建房销售和二手房销售两大类。

其中，新建房大类包括住宅、非住宅两个中类，新建住宅中类包括经济适用房、商品住宅两个小类，商品住宅小类包括普通住宅、高档住宅两个基本分类，经济适用房小类同时也是基本分类。

新建非住宅中类包括办公楼、商业营业用房、其他用房三个基本分类；二手房大类包括住宅、非住宅两个中类，二手住宅中类包括普通住宅、高档住宅两个基本分类，二手非住宅中类同时也是基本分类。

有些基本分类又划分为若干个细项，如普通住宅包括多层住宅、高层住宅、其他住宅三个细项。

所以，要计算房屋销售价格指数应先计算各基本分类价格指数，然后采用加权算术平均法由下而上逐级求出上一类别价格指数及房屋销售价格总指数。

具体步骤是：（1）计算基本分类及以下类别（细项）环比价格指数 计算公式为：111,111()i ni t t i i t t t n i t i p w p K w-=---==∑∑ （1-1） 其中：1t i p -为某类别第i 个楼盘所选样本t-1期（上期）价格，i t p 为t 期（报告期）同质可比样本价格；1i t w -为第i 个楼盘t-1期（上期）销售额，n 为该类别包含楼盘的个数。

（2）计算基本分类以上各类别环比价格指数 计算公式为：,1,111n i i t t t t n i ii w K K w--===∑∑ （1-2） 其中：,1i t t K -为该类别所含第i 个下一级类别的t 期（报告期）环比指数，i w 为第i 个下一级类别的固定权数（一般每年调整一次），n 为包含下一级类别的个数。

2.固定参照期各类别价格指数的计算计算公式：t,0,11,0,10,0,111t tt t t i i i i i i I K I K I K ----===⨯=⨯=∏∏ （2-1）其中：0表示参照期（参照期指数0,0I =100），t 表示报告期。

,1i i K -为i 期环比价格指数，,0t I 、1,0t I -分别表示以t 、t-1期为报告期以0为参照期的价格指数。

3.季度、年度及某段时期累计价格指数的换算（1）季度累计价格指数的换算计算公式：,03,0/t t I I I -=季度,累计 （3-1）其中：t 为季度末月所在报告期，,0t I 、3,0t I -分别表示以t 、t-3为报告期以0为参照期的价格指数。

（2）年度累计价格指数的换算计算公式：,012,0/t t I I I -=年度,累计 （3-2）其中：t 为报告年份12月所在报告期，,0t I 、12,0t I -分别表示以t 、t-12为报告期以0为参照期的价格指数。

（3）某段时期（m 个月）累计价格指数的换算计算公式：n+m,0n,0/I I I =时期,累计 （3-3）其中：n 为时期前月距参照期0的月数，n,0I 、n m,0I +分别表示以n 、n+m 为报告期以0为参照期的价格指数。

4.月度、同期同比指数的换算（1）月度同比指数公式,012,0/t t I I I -=月度,同比 （4-1）其中：t 为某月（以0为参照期），,0t I 、12,0t I -分别表示以t 、t-12为报告期以0为参照期的价格指数。

（2）同期同比指数同期同比价格指数为各月同比指数的简单算术平均数。

（三）主要指标解释1．房地产从广义上讲，房地产是房产与地产的总称，指国家、集体及个人所拥有的房屋和土地。

但就我国目前房地产业的业务范围而言，它包括归国家所有的城镇生产性或非生产性用地（城市地产），及附着在其上的城镇生产、生活用建筑和辅助设施（城市房产）和对这些建筑、辅助设施的管理等。

农村生产用地、用房及宅基地等不属城市房地产业的业务范围。

国家有偿征用农村土地用于城镇建设时，只有所有权转让过程结束后，才纳入城市房地产业的经营范围。

小产权房屋不属于本方案统计范围。

2．新建房新建房是指经政府有关部门批准建造的，建成后用于市场出售、出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，自建自用的住宅或其他建筑物不属于新建房范围。

本方案中的新建房特指进入房屋市场进行交易，第一次进行产权登记的房屋。

3．二手房是指进入房屋市场进行交易，第二次及以上进行产权登记的房屋，包括二手商品房、允许上市交易的已售公房、经济适用房。

4．住宅是指专供居住用的房屋。

主要包括经济适用房、普通住宅、高档住宅等，职工家属宿舍、集体宿舍（包括单身宿舍）和学生宿舍等也包括在内。

但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室、车库等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。

5．经济适用房指根据地方经济适用房计划安排建设的具有政策性和社会保障性质的住宅，具有经济性和适用性的特点。

经济性是指房屋建筑造价和销售价格低于一般商品住宅；适用性是指适合城市低收入家庭购买使用。

经济适用房用地一般采用行政划拨或招标投标方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费减半征收；在销售价格上实行政府指导价，按保本微利原则确定价格；在建设方式上，经济适用房有政府组织建设、政府委托建设等多种方式。

6．普通住宅普通住宅是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住房屋（不包括经济适用房）。