城中村改造中的若干法律问题
城中村改造资金方面的问题及建议
城中村改造资金方面的问题及建议
城中村改造资金方面可能面临的问题主要包括资金筹措困难、资金使用不透明、资金监管不到位等。
针对这些问题，以下是一些可能的建议：
1. 多渠道筹措资金：政府可以通过出台优惠政策，吸引社会资本参与城中村改造。
同时，也可以考虑通过发行债券、设立改造专项基金等方式筹措资金。
2. 加强资金使用监管：政府应该制定严格的资金使用规定，确保改造资金专款专用。
同时，应该加强对资金使用的监管，定期对资金使用情况进行审计和检查，防止资金被挪用或滥用。
3. 完善资金补贴机制：政府可以通过设立改造补贴专项资金，对积极参与改造的城中村居民和企业给予一定的资金补贴，提高他们参与改造的积极性和主动性。
4. 加强政策引导和宣传教育：政府应该加强对城中村改造的政策引导和宣传教育，让居民和企业充分认识到改造的重要性和必要性，提高他们的参与度和支持度。
5. 建立健全法律法规体系：政府应该建立健全的法律法规体系，规范城中村改造的资金筹措、使用、监管等各个环节，为改造工作的顺利推进提供法律保障。
以上建议仅供参考，具体的资金管理方案需要根据实际情况进行调整和完善。
山东省泰安市人民政府办公室关于实施泰城城中村改造工作有关问题的通知法律法规
泰山区、岱岳区政府要按照有关规定，认真组织做好选址、面积确定及居民总户数调查摸底等工作，制定城中村改造试点工作实施方案，确保城中村改造试点工作的顺利进行。?
（一）确定改造用地。对试点村占用土地状况进行调查勘测，明确改造用地面积。城中村改造用地按照目前旧村实际占地面积进行界定。
（一）城中村改造规划先由泰山区、岱岳区政府初审，上报泰城城中村改造工作领导小组，由领导小组办公室组织有关专家对其审查论证，通过后按程序通过行政审批中心报市城市建设项目管理委员会审批。?
（二）市城市规划部门对履行上述审批程序的城中村改造规划要及时核发建设用地规划许可证，审定建筑设计方案，核发建设工程规划许可证，并监督项目规划的实施；市国土资源部门要按照有关规定及时办理用地手续，确保土地使用的合法性；市建设行政部门要及时办理图审、招标、质监、安监等有关建设手续，确保城中村改造项目建设质量；市行政审批服务中心要建立审批“绿色通道”，设立城中村改造报建窗口，实行“一站式”服务，加快项目审批进度，并严格落实有关优惠政策。?
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（二）确定居民总户数。根据试点村村民户籍档案等有关资料，摸清试点村村民户籍总数，作为回迁安置的基本依据。?
（三）制定回迁安置和开发建设方案。对试点村的旧村拆迁、回迁安置和开发建设等有关情况进行科学、细致的研究论证，提出切实可行的实施方案，最大限度地提高土地利用率，并根据不同区位实际情况适当提高容积率和土地净收益。?
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（二）确定居民总户数。根据试点村村民户籍档案等有关资料，摸清试点村村民户籍总数，作为回迁安置的基本依据。?
（三）制定回迁安置和开发建设方案。对试点村的旧村拆迁、回迁安置和开发建设等有关情况进行科学、细致的研究论证，提出切实可行的实施方案，最大限度地提高土地利用率，并根据不同区位实际情况适当提高容积率和土地净收益。?
关于城中村更新改造的法律法规及政策的备忘录(二)
关于城中村改造之法律法规及政策的备忘录（二）——财政支持及融资模式探讨城中村改造是一个系统大工程，所需资金动辄数十亿万。
如此庞大的资金，一部分来源于政府，另外的则根据不同的改造开发模式而由不同的主体进行融资获得。
一、政府对城中村改造的财政支持根据《关于广州市推进城中村（旧村）整治改造的实施意见》第三条“城中村”全面改造政策的相关规定：1. 对于通过土地公开出让融资的，土地公开出让收入中的改造成本部分，在土地公开出让后先行拨付给村集体经济组织。
2. 除市政府土地储备项目外，未来5年全面改造项目的土地纯收益(土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金)的60%支出用于支持村集体经济发展。
3．土地纯收益的剩余部分由市、区政府按8：2的比例分成。
区留成部分将设立专项资金，用于“城中村”整治改造和旧城更新改造项目，以及改造项目周边的市政基础设施、公共服务设施建设等用途。
其他地方政府的财政支持政策可供参考：1．深圳渔农村改造中，旧村改造的资金全部由村民负担。
其中每户村民自筹50万元人民币，其余部分的资金由区政府出面协调有关银行，村民向银行融资，股份公司用集体资产作为融资抵押，建设期内融资利息由区政府支付。
工程竣工后银行把贷款转化为楼宇按揭，村民各户按揭年限不等。
2 . 山东淄博市周村区人民政府设立了淄博金财公有资产经营有限公司，向城中村改造单位贷款，专项用于全区统一规划范围内列入区政府《关于加快棚户区、老旧工矿居住区和城中村整治改造的实施意见》（周政发[2009]19号，以下简称《实施意见》）的“两区一村”保障性住房及相关配套基础设施建设。
二、改造主体融资根据《关于广州市推进城中村（旧村）整治改造的实施意见》,全面改造的融资方式有三种方式：村经济组织自行融资进行开发建设，以“熟地出让”融资和以“生地熟让”融资。
（一）村集体经济组织自行融资村集体经济组织一般采取向银行贷款方式获得资金。
我们曾与地处广州的各大银行进行电话沟通以了解各银行对城中村改造的信贷政策，其中：（1）广州银行广州银行作为广州市的本土银行，近期印发了内部文件《广州银行关于旧村改造贷款业务的指引》，根据该指引，广州银行对于城中村改造项目，原则上按中国人民银行公布的同期贷款利率作为项目贷款利率，而不再进行利率上调（个别项目风险较高的除外）。
城中村改造中征地拆迁的法律规制
城中村改造中征地拆迁的法律规制我国各大中城市在城中村改造征地拆迁中，通过法律创制，初步建立起征地拆迁补偿的地方性法规体系，并运用法律手段化解了征地拆迁中的诸多难题。
但是，有些城中村改造的地方立法违反上位法，城中村集体土地转性于法无据，有关拆迁安置补偿方式的规定比较原则和单一，社会管理复杂局面缺乏应有的法律规制。
应对城中村改造征地拆迁面临的法律问题，需统一城中村改造征地拆迁的各层级立法，实行多元化征地拆迁安置方式，充分利用城中村集体土地转性的制度资源。
伴随我国现代化建设和城市化进程的加快，针对农民土地的征地拆迁也在全国范围大规模地展开。
但由于征地拆迁法律制度的不健全，征地各方当事人的利益边界缺乏权威界定，各种矛盾冲突纷至沓来，甚至形成激烈的对抗，引发局部的社会震荡，严重危害社会稳定和发展。
在这一背景下，城中村改造征地拆迁得以产生，许多地方政府和开发区竭力通过这一模式获取城市建设用地，以克服传统征地拆迁方式的缺陷和制约。
一、城中村改造中征地拆迁的立法探索较之传统的征地拆迁方式，即按照土地管理法等法律规定进行的征地拆迁，城中村改造中征地拆迁的立法呈现出一定特色：（一）通过法律创制，初步建立起征地拆迁补偿的地方性法规体系。
征地拆迁工作受到许多政策法规的刚性约束，必须严格按照相关规定进行操作。
然而，由于我国正处于全面转型期，有关征地拆迁的政策法律在不断制定和完善中。
在国家层面，目前征地拆迁的政策法律主要有：《宪法》《土地管理法》《土地管理法实施条例》《物权法》《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）和《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发[2004]238号）等。
这些规范性文件分别对土地征收的范围、程序以及征地补偿项目和补偿标准等问题做出了规定。
2011年1月21日，国务院发布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》进一步对城市国有土地上的房屋征收补偿涉及的一系列问题做出明确规定。
改造老旧小区法律问题研究
改造老旧小区法律问题研究随着城市快速发展和人口的增长，老旧小区的问题日益突出。
这些老旧小区存在着安全隐患、环境污染和居住条件恶劣等问题，给居民的正常生活带来了诸多困扰。
为了改善老旧小区的状况，各地纷纷推出了相关的改造政策。
然而，在改造过程中，涉及到了一系列法律问题，如土地使用权、产权规划、资金来源等。
本文将就改造老旧小区涉及的法律问题进行研究。
一、土地使用权改造老旧小区通常需要对土地使用进行重新规划和安排。
土地使用权是指国家授予土地使用权人以继续发展和保障自己合法权益的权利。
在改造老旧小区过程中，政府往往需要与相关产权单位对土地使用进行重新协商或调整。
此时，相关法律法规和土地管理政策需要充分考虑，以保障居民合法权益，确保改造工作的顺利进行。
二、产权规划在改造老旧小区过程中，对于小区内的房屋产权规划也是非常重要的一环。
产权规划意味着对改造后的房屋产权归属进行划定和确认。
这需要政府与相关产权单位进行磋商和协调，考虑到居民的合法权益和改造后的房屋使用情况。
在产权规划中，需要充分尊重居民的选择权，确保产权的转移和确认合法合规。
三、资金来源改造老旧小区需要投入大量资金，包括改造费用、补偿费用等。
资金来源是一个关键问题，涉及到政府、企业和居民共同承担的责任和义务。
政府在资金补贴方面需要依法依规，确保资金使用透明，居民在资金补偿方面有权利和义务，企业在投入资金方面需要合法合规。
此外，关于资金的使用监管和财务公开也是非常重要的法律问题。
四、拆迁补偿改造老旧小区往往需要对部分住户进行拆迁，因此拆迁补偿问题也是一个不可忽视的法律问题。
在拆迁补偿中，需要政府充分听取居民的意见，并根据相关法规制定公平合理的补偿方案。
补偿涉及到房屋的市场价值、居民的合法居住期限等因素，需要遵循法律的程序和原则，确保拆迁补偿的合法性和公正性。
五、居民权益保障改造老旧小区的目的是为了改善居民的居住条件和生活环境，因此必须保障居民的合法权益。
城中村改造法律问题研究
从 上 述 城 中村 的概 念 可 以看 出 ， 城 中 村 具 有 以 下 几 个 特
征 ： 一 是 地 缘 性 。 我 国大 多 数 城 中 村 地 处 城 市 郊 区 ， 由 于 城
也 已经 不 是 传 统 意 义 上 的农 民 。 由 于 城 中 村 的 农 民 自身 素 质较低 ， 他们 经营资产 具有很 大 的风 险性 ， 一 些 集 体 的 资 产
镇化 进程的加快 ， 这 些 村 庄 逐 渐 融 合 在 城 市 中 。 在 这 些 村 庄
根本无法实现保值增值 ， 这 就 造 成 他 们 生 活 水 平 的下 降 。 同
时 由于 城 中村 基 础 设 施 不 健 全 ， 布局不 合理 ， 在 很 多 方 面 存
在 着 较 大 的安 全 隐 患 。改 造 ； 经济协调发展 ； 社会保障机制 ； 加 强 监 督
中 图分 类 号 ： Ｄ９ ２ ０ ． ４ 文 献标 志 码 ： Ａ 文章编号 ： １ ６ ７ １ —８ １ ２ ７ （ ２ ０ １ ３ ） Ｏ １ 一［ ） Ｏ １ ５ 一Ｏ ３
城中村改造法 律问 题研究
贺卫 东 ， 张会 霞。
（ 河南商业高等专科学校 工 商管理系 ， 河南 郑州 ４ ５ ０ ０ ４ ５ ） 摘 要： 目前 ， 我 国城 中村 改 造 工 作 存 在 的 问 题 是 城 中村 改 造 缺 乏 法 律 依 据 ， 城 中村 违 章 建 筑 严 重 、 房 屋产权 不明晰 ， 村 民
思 想 上 对 改 造 有 很 强 的抵 触 情 绪 ， 农 村 基 层 组 织 及 其 体 制 难 以发 挥 作 用 ， 城 中村 改 造 和 社 会 保 障 很 难 统 一 进 行 。 改 造 工 作 难 以 进 行 的原 因是 城 中村 土 地 权 属 的变 更 ， 城 中村 集 体 资 产 的处 置 ， 改 造 后 农 民利 益 的 保 护 ， 各 方 利 益 的 分 配 。对 此 ， 我 国 应 尽 快 完 善 城 中村 改 造 的法 律 法 规 ， 加强宣传 ， 努 力 消 除 农 民的 抵 触 情 绪 ， 拓宽资金筹措渠道 ， 创新资金筹措 方式 ， 健全社会 保障机制 ， 强
法律视角下西安“城中村”改造实践中问题与对策论文
法律视角下西安“城中村”改造实践中的问题与对策【摘要】“城中村”作为“都市村庄”是为进一步提高居民生活质量，缓解城市和农村差异的一种方法。
对于“城中村”的改造，地方政府颁布了一系列法律法规，本文以西安“城中村”改造中涉及的法律法规为视角，剖析“城中村”改造实践中的问题与对策。
【关键词】城中村；改造现状；相关政策；法律建议；冲突所谓城中村是指城市发展中占用了农村的耕地面积，农村居民失去了赖以生存的农村土地，而居民生存在城市区域内，使用集体土地，也就是虽然生活在城市，但仍沿用农村制度。
一、西安城中村改造现状1、西安市城中村现状西安算是我国第一批城中村改造的城市，作为一座历史古城，其特点和发展历史决定了城市和农村的发展一样迅速。
目前,西安市城中村的改造现状是这样：西安市的农村人口有40万之多，建立了417个城中村（范围东起十里铺,西至三桥镇,北起草滩镇,南至三爻村），与同类城市相比数量是最多的。
2、西安市城中村特点2.1、农民无地可耕，土地大多出租给外来人口，以收租金为主要生活来源。
2.2、由于各个城中村的地理位置不同，位置好的城中村经济发展好，处于维护利益的角度，村民对城中村的改造很积极，有热情；反之，地理位置不好的城中村，由于没有利益诱惑，对改造一事消极对待，甚至不予配合。
这回导致西安市政府计划的“3至5年改造计划”难以完成。
2.3、政府政策实施存在薄弱环节，光说不做，协议、政策等不兑现，农民的居住环境差，利益又得不到维护，影响农民对政府的信任。
2.4、城中村农户超规定占用面积情况严重，普遍的情况是围绕房屋四周搭建违法建筑，由于政府的不重视导致这种乱搭乱建行为愈演愈烈。
2.5、城中村人员身份复杂，由于流动人口多，出入城中村人员没有登记，城中村的管理难度增加。
二、市政府出台的“城中村”相关政策1、2003年4月4日，西安市人民政府发布《西安市城中村改造建设管理暂行办法》，2003年4月21日正式实施其办法；2、2005年10月，出台《西安市城中村改造管理办法(讨论稿) 》、《西安市城中村村(居)民自建房屋管理办法》、《西安市城中村改造工作实施细则》；3、2007年10月20日施行《西安市城中村改造管理办法》，该管理办法是我国第一部以政府规范性文件形式发布并实施的城中村改造办法。
【毕业论文】“城中村”旧城改造中存在的问题及对策研究
毕业设计（论文）题目：“城中村”旧城改造中存在的问题及对策研究——以广州市为例“城中村”旧城改造中存在的问题及对策研究——以广州市为例摘要城中村是我国城市化进程中存在的普遍而又独特的现象。
随着城市经济发展的提速，城市规模急剧扩大，城中村也随着城市发展逐步形成.城中村改造是一个城市走向现代化的必由之路，是一项具有重大意义的工作。
因此，研究城市化进程中城中村的改造问题具有重要的理论意义和现实意义.本文以广州市为研究区域,在综述国内外对城中村问题研究的基础上，运用郊区城市化理论、二元结构理论和可持续发展等理论，分析城中村形成的原因，针对广州市城中村的类型、改造现状等情况，探讨广州市城中村存在的问题及改造的必要性，并由此提出了城中村改造的思路和对策。
为了避免新的城中村现象出现的恶性循环，本文最后对此进行了再思考并提出了相应对策。
关键词:二元管理结构；城中村改造;问题；对策RESEARCH ON THE PROBLEMS ANDCOUNTERMEASURES OF “URBAN-VILLAGES”RECONSTRUCTION —-—-TAKING GUANGZHOU AS ANEXAMPLEABSTRACTVillages existing in China's urbanization is the universal and unique phenomenon. Along with the development of urban economy，urban size increasing dramatically speed，villages with urban development also forms gradually。
City village reconstruction is a city of modernization way is a great significance of the work。
关于城中村拆迁改造有关问题的思考
关于城中村拆迁改造有关问题的思考近年来，随着城市化进程的不断加快和城市建设用地的供需紧张，各地都将旧城改造作为加快城市建设和发展的一项非常重要的工作来抓。
但随着城市拆迁改造工作的不断深入，拆迁改造诱发的矛盾和纠纷也日益增多，拆迁改造也已成为城市建设的聚点，社会关注的焦点，工作中的难点，媒体关注的热点。
拆迁改造工作涉及面广，法律、政策性强，关系着广大群众的切身利益，关系着经济发展和社会稳定。
为此，我们在工作中急需寻找一条推动旧城改造和城中村改造工作顺利进行的新路子。
自己对目前拆迁改造工作中存在的一些问题进行了一些探索和思考。
一、目前临渭区城中村的现状和突出问题渭南中心城市规划区内有临渭区6个街道办事处26个城中村144个村民小组14534户50339人，其宅基地占地约6859亩，公共占地约3372亩，房屋建筑面积约360万平方米。
依据城中村开发改造的成熟度，结合功能定位和分步实施的原则，我们将26个城中村分为三类，第一类为城市重要功能片区，涉及的城中村分别是人民办园里堡村、曙光村、尤西村，杜桥办五里铺村、车雷村、盈田村，站南办贠张村、李家堡村，双王办槐衙村、丰荫村、朱王村、罗刘村、梁村、八里店村、张刘村、双王村，向阳办农元村、保丰村等18个行政村107个村民小组；第二类为城市近郊片区，涉及的城中村分别是向阳办赵家院村、毕家村、翻身村、蒋家村、西张村，站南办韩马村、高田村等7个行政村33个村民小组；第三类为城市南塬片区，涉及的城中村是向阳办瓦塔村1个行政村4个村民小组。
面对工作实际，我们将以科学发展观为指导，本着尊重历史，面对现实的原则，在强化法律法规和政策宣传的同时，按照“政府引导、规划引领、市场运作”的思路，坚持“以人为本、因地制宜、分步实施、先建后拆、稳妥安置”的原则，积极动员和落实各级各有关部门的工作责任，努力形成强大的拆迁改造合力，推动拆迁改造工作稳步顺利开展，确保城市建设步入良性发展轨道。
城中村改造法律服务
城中村改造问题7.4.1 概念界定“城中村”，是指在城市发展的进程中，由于农村土地全部被征收，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区；或者是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征收，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落。
7.4.2 城中村改造中的法律主体（1）农村集体经济组织的村民及其继受人农村集体经济组织的村民及其继受人是城中村改造中最重要、最直接的利益主体，城中村改造能否顺利进行，主要取决于城中村内村民的利益是否得到妥善的法律安排和制度保障。
（2）城中村内的集体经济组织城中村的集体经济组织主要是村内的股份制合作企业，根据某些地方的地方性规定，城中村的股份合作企业经区政府同意，可以作为城中村改造的建设单位。
（3）市政府建设、城管、规划、国土及房地产、环保、公安、民政等政府管理部门城中村改造是一项系统工程，不仅关系个人利益、集体利益，还涉及到社会公共利益。
因此，应该在政府各职能部门的监督、指导和控制下进行。
应该根据相关法律、法规的规定履行行政审批程序，政府各职能部门也应在各自权责范围内为城中村改造颁发行政许可文件。
（4）城中村内房产的承租人、抵押权人、受让人从城中村内的房产现状来看，很多房产都出租、转让或者抵押给了第三人，那么在对城中村内的房产进行拆迁过程中势必会影响村民之外的第三人的利益。
（5）以集体土地入股与其他人合作成立的企业有些城中村的集体经济组织，以集体所有的土地作价入股与其他主体成立了合作企业，在土地国有化过程中如何对这些企业进行补偿安置也是实践中一个重要的问题。
（6）拆迁单位、建设单位、施工单位、房地产估价单位、银行7.4.3 城中村改造的法律客体城中村改造涉及法律客体包括：村民合法住宅、违章建筑物、村内市政基础设施、村内的文物古迹、工业厂房等。
特别提示：在城中村改造过程中，不同的改造客体涉及的法律关系均存在一定的区别，其改造方式、补偿标准也存在不同程度的差异。
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城中村改造中的若干法律问题
[摘要]城中村改造工作是一个非常复杂的系统工程,不仅涉及巨大的利益关系,而且大规模的改造过程可能对城市房地产市场和居住环境造成重大影响。
本文对深圳市城中村形成的历史、现状作了一个简单的回顾,对改造时出现的法律缺位提出了自己的解决建议,对市法院审理城中村改造中出现的部分民商事案件,提出了整体审理思路。
[关键词]城中村改造;土地产权;房屋拆迁
一、城中村改造问题的提出
(一)基本概念
广义而言,城中村是指农村的土地已纳入城市总体规划发展区内,且农业用地很少或没有,居民也基本上属于非农化的村落;狭义而言,城中村特指那些农地与居民早已非农化,村庄也已经转制为城市建设,只是习惯上仍称为村的社区部落。
本文指涉的城中村包含上述两层意思。
居民职业结构与生存方式的主要指标已完成向城市社区的转型,但在基本素质上仍缺乏城市社区的内涵特征。
城中村普遍存在基础设施薄弱、建设混乱、环境恶劣、治安复杂等问题,影响了城市化进程的推进、城市整体功能的发挥和城市综合竞争力的提升,为此,城中村常被形容为城市健康躯体上的“毒瘤”。
政府出于公共利益的需要,调整城市规划,扩充城市的区域空间,将城郊的农村纳入统一管理,这是城中村改造的最直接原因。
改造城中村,使其摆脱自身发展的恶性循环并与周边城市环境衔接,已成为刻不容
缓的任务。
(二)深圳城中村的历史、现状、特点和改造目标、难点 2005年11月9日,《深圳市城中村(旧村)改造总体纲要(2005—2010)》正式出台。
在纲要中,未来5年改造的目标是:特区内城中村的拆除重建规模达到总量的20%,特区外拆除重建规模达到总量的5%,5年城中村改造控制的总量为拆除建筑面积1150万平方米,重建建筑面积2590万平方米,综合整治建筑面积3370万平方米,推动特区内外一体化建设。
改造中会出现5大难点:一是改造规模庞大,任务艰巨;二是拆迁补偿难,法律规定不完善;三是违建改造矛盾突出;四是产权和租赁期限模糊,难理清;五是部分房屋产权人联系难。
二、城中村改造中遇到的法律缺陷
(一)城中村土地的产权障碍
根据我国现行法律,城市所有土地的产权归国家所有,而农村和城郊土地的产权归集体所有,在城市化的过程中,国家可以征用作为农民生产资料的农用地,但难以征用作为农民生活资料的宅基地。
城中村改造的最根本障碍就在于这种二元土地制度。
(二)城中村土地流转举步维艰
在那些土地没有完全国有化的城中村,集体土地和宅基地的流转非常困难。
随着农村经济的不断发展,城中村产业结构和农民就业结构发生变化,许多劳动力转移到非农产业,随时会有失业的风险。
集体土地负担着经济与保障的双重职能,如果难以流转,大量的土地资源,或利用率低下,或由于抛荒而浪费,同时劳动力也得不到有效配置。
(三)集体土地所有权征用制度的缺陷
加快城市化进程遇到的首要问题是土地所有形式的改变,由此产生土地征用问题。
在我国,集体土地征用制度存在诸如土地征用权滥用、征地补偿范围过窄、标准过低、征用程序不严格不民主等一系列问题,这无不与土地征用法律法规不完善和土地征用管理不当有关。
(四)城中村改造中房屋拆迁补偿的法律盲点
城中村改造中最复杂、最关键的是集体土地上房屋拆迁及相应补偿问题,目前还没有一个独立完整的集体土地上的房屋拆迁安置补偿的国家级大法。
拆迁是在城市规划区内还是城市规划区外,其法律意义是不同的。
比较棘手的问题是,城市规划区内城中村的集体所有土地上的房屋拆迁活动,是适用《拆迁条例》还是适用《土管法》的规定存在争议。
适用的法律不同,补偿标准、当事人的权利和义务也会不同。
(五)城中村违法建筑拆除的困境 (六)深圳市龙岗区旧改模式和法律盲点
在过去的4—5年里,深圳市龙岗区旧城改造的速度可称得上摧枯拉朽、势不可挡,尤其是单体项目的改造规模超过深圳其他几个行政区。
但龙岗旧改模式在操作推广时也遇到法律盲点。
《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》(下称“暂行规定”)推进城中村改造仅限于旧村改造,而龙岗区旧改则包括旧城镇、旧村及旧工业园三个层面,城中村改造多为综合整治(穿衣戴帽)与局部相连,涉及的大多是公共利益,比如安全隐患、水电配套等,需要政府投资,而旧城镇与旧工业园改造则涉
及私人利益,改造后多为经营性项目。
另外,旧改的拆迁补偿法律规定,也很难在短时间在全市范围统一各方的利益均衡,《暂行规定》的指导标准,也仅仅针对合法且有明晰产权的城中村住宅。
三、城中村改造中民商事法律问题的解决与司法实务
(一)城中村改造的核心是土地产权问题
在现行的土地法律制度框架下,要真正实现农村的城市化,就要使农村的土地能够在市场上合法地自由流通,实现流通的唯一办法就是改变集体土地的所有权性质,使其彻底国有化。
消除改造的产权障碍,一般只有通过土地征用才能实现,但此种方式将使大多数地方政府陷入不可自拔的财政压力。
笔者通过认真研究现行法律制度后认为,实行集体土地国有化转制,使村集体通过盘活土地资产获得改造所需资金,使政府能够统一、有效地利用土地,不失为一个好办法。
1.集体土地国有化转制。
是指集体经济比较发达、整体建设水平较高的城市周边地区或城市内部的村镇在城市化过程中,以农民集体经济组织成员全部由农民转为城市居民,并实现撤村改居的过渡为前提,通过行政命令的方式,将原属农村集体所有的土地整体性、一次性地转归为国家所有,并基本不改变原有的土地用途和使用权归属,即国有土地派生出的使用权仍由集体经济组织(股份公司)享有。
转制是在现有制度体制下顺应城市化发展而出现的一种社会现象,也是一种法律现象,在一定程度上可以说是社会发展相对于法律制度的超前。
因为其间涉及重大的财产权属变更和利益关系协调问题,《土管条例》第2条第(5)项规定应当说是国有化转制最主要的法律依据。
2.征用制度与国有化转制的比较。
虽然集体土地国有化转制与征用最终都是通过政府行政命令、政府公告的方式来实现的,实现方式上都有一定的强制性,但比较而言,两者仍有较大的区别:一方面,征用是以实现具体的建设项目为目的,以特定的建设用地为特定对象而分片、分期进行的,集体土地国有化转制具有整体性、一次性的特点,更多的是从城市整体规划的角度考虑,对具体改造形式和对象,政府并不要求具体的目标;另一方面,征用后的土地用途可能由农用地转为建设用地,土地使用权也将转归建设单位享有,而集体土地转归国有时,不改变原土地用途和原土地使用者。
3.国有化转制的步骤。
研究近些年广州市和深圳市龙岗区、宝安区的城市化过程,改制范围内的农村已经基本实现了三个转变:一是将农村集体经济组织的全体成员一次性转为城市居民;二是撤销原村委建制,以城市社区居委会取而代之;三是将原由村委会管理的集体经济实体转制为由集体法人股东持股的股份制企业。
这样,农村土地房产也分三步走,第一步是实现两个转变,即农转非和撤农转居;第二步是以政府令的形式,将列入转制范围的集体土地一次性转为国有土地;第三步是按转制后确认土地使用权和房屋所有权的配套规定,对合法的土地使用权人和房屋所有权人核发国有土地使用权证和房产证,对取得合法权属证明的土地、房产在缴纳相应的税费后,允许其进入房地产交易市场。
(二)城中村房屋拆迁补偿的法律选择
1.法律适用。
近年来,全国一些省市陆续出台的有关拆迁的地方性法。