第五章 成本法
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第五章 分步成本法
5.4.1 平行结转分步法与逐步结转 分步法的比较
1.半成品成本结转方式不同 2.产成品成本计算方法不同 3.在产品的含义不同 4.适用性不同
5.4.2 分步成本法和分批成本法的 比较
1.成本计算对象性不同
钢铁企业（炼铁——炼钢——轧钢） 纺织厂（纺纱——织布） 造纸厂
5.1.2 分步成本法的特点
成本计算对象：每种完工产品，各生产步骤的成 本
注：产品成本计算的分步与实际的生产步骤不一定完全 一致
成本计算期：日历月；与会计周期一致，与生产 周期不一致 成本计算程序：
逐步结转（顺序结转）分步法——半成品对外出售或者 需要本成品成本的企业 平行结转分步法——无需计算半成品成本的企业。
成本还原
原因——不能提供按原始成本项目的成本构成 资料，故无法进行成本分析和考核 方法——倒顺序法，从最后一个步骤起，把各 步骤所耗上一步骤半成品的综合成本，按本 月所产该种半成品的成本结构（？）进行还 原。
即“月初半成品成本+本月新转入半成品成本” 中分配给完工产品的部分
本月产成品所耗上一步 骤半成品成本合计 还原分配率 本月所产该种半成品成 本合计
2个不计算+3个计算
CPA的示意图
广义在产品还 是狭义在产品？
5.3.1 平行结转分步法的特点
以最终生产步骤的产品品种作为成本计算对 象，并按生产步骤和产品品种设立产品成本 计算单。
各步骤产品成本明细帐所归集的生产费用仅仅 是本步骤发生的。 各步骤只要计算出本步骤费用应计入产成品成 本的份额 不计算完工半成品成本。也不通过“自制半成品 ”账户进行总分类核算 各步骤生产费用总额需要在产成品和广义在产品 之间进行分配。
还原前产 15，120，1，332， 3，312， 6，252， 26，016， 成品成本 000 000 000 000 000
自考成本管理会计第五章制造成本法
供应链管理
通过与供应商和客户合作，利用制造成本法 优化供应链管理，降低整个供应链的成本。
06
制造成本法的发展趋势 与展望
制造成本法的发展趋势
01
成本计算方法的改 进
随着企业生产模式的变革，制造 成本法的计算方法也在不断改进， 以更准确地反映产品成本。
02
成本管理的信息化
随着信息技术的发展，成本管理 逐渐实现信息化，提高了成本计 算的效率和准确性。
制造成本法的应用范围
制造成本法主要适用于制造业，尤其是那些生产过程中直接成本比重较大的制造 业。
例如机械制造、电子制造、化工制造等行业都可以采用制造成本法进行成本管理 和核算。此外，在某些服务业中，如果存在可以直接归属于特定服务项目的成本 ，也可以采用制造成本法进行成本计算和管理。
02
制造成本的构成
将生产过程中发生的各项费用进行分类、汇总和记录。
生产费用分配
根据一定标准将生产费用分配到各产品或各批次产品上。
完工产品与在产品的成本计算
完工产品成本计算
计算已完成加工并已验收入库的产品的成本。
在产品成本计算
计算尚未完成加工或仍在生产过程中的产品的成本。
04
制造成本法与作业成本 法的比较
作业成本法的基本概念
作业成本法是一种以作业为基础的成本计算和管理方法，通过确定作业和作业动因，将间接费用分配 到产品或服务中。
作业成本法强调对作业进行识别、计量和报告，以提供更准确的成本信息。
作业成本法与制造成本法的差异
01
分配基础不同
制造成本法通常以机器工时、人工工时等为基础分配间接费用；而作业
成本法则根据作业的动因进行分配，更准确地反映产品或服务的实际成
第五章成本法
(8)VB=1200 + 96 + 38.88+ 0.04VB + 19.59+
0.0006VB+0.06VB + 203.17 + 0.0061VB VB=1743.69(元/m2) 重新购建总价 =1743.69×300=52.31(万元) 注：0.25是根据投入期为6个月，即0.5年，假设在半年处一次 性投入，则距估价时点的时间第为五章0.2成5年本法。
第一节 成本法的基本原理
一、收益还原法的概念
成本法，是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建 筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对 象价值的方法。
二、成本法的理论依据
生产费用价值论
三、成本法的适用范围
新近开发建设完成的房地产、可以假设重新开发建 设的现有房地产、正在开发建设的房地产、计划开 发建设的房地产
第五章 成本法
第一节 成本法的基本原理
一、成本法的操作步骤
弄清估价对象房地产的价格构成， 搜集相关资料→测算重新构建价格 →测算建筑物的折旧→求取计算价格
第五章 成本法
第二节 房地产价格的构成
一、土地获得成本
1.市场购买下的土地取得成本
土地使用权购买价格，一般是采用市场法求取，也 可以采用基准地价修正法、成本法求取。 。
管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地产开 发经营活动所必要的费用，包括房地产开发商的人员工 资及福利费、办公费、差旅费等
四、销售费用
销售费用也称为销售成本，是指预售未来开发完成 的房地产或者销售已经开发完成的房地产所必要的费用， 包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、 售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费
0.0006VB+0.06VB + 203.17 + 0.0061VB VB=1743.69(元/m2) 重新购建总价 =1743.69×300=52.31(万元) 注：0.25是根据投入期为6个月，即0.5年，假设在半年处一次 性投入，则距估价时点的时间第为五章0.2成5年本法。
第一节 成本法的基本原理
一、收益还原法的概念
成本法，是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建 筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对 象价值的方法。
二、成本法的理论依据
生产费用价值论
三、成本法的适用范围
新近开发建设完成的房地产、可以假设重新开发建 设的现有房地产、正在开发建设的房地产、计划开 发建设的房地产
第五章 成本法
第一节 成本法的基本原理
一、成本法的操作步骤
弄清估价对象房地产的价格构成， 搜集相关资料→测算重新构建价格 →测算建筑物的折旧→求取计算价格
第五章 成本法
第二节 房地产价格的构成
一、土地获得成本
1.市场购买下的土地取得成本
土地使用权购买价格，一般是采用市场法求取，也 可以采用基准地价修正法、成本法求取。 。
管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地产开 发经营活动所必要的费用，包括房地产开发商的人员工 资及福利费、办公费、差旅费等
四、销售费用
销售费用也称为销售成本，是指预售未来开发完成 的房地产或者销售已经开发完成的房地产所必要的费用， 包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、 售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费
第5章 重置成本法
分析，但它耗时费力、成本高，而且常需有经 验的成本估计员的服务。因此很少用在日常一 般估价工作中。
部件单位法
数量调查法
详细列出建筑物在建造中所需要的建材数 量、质量及单价，将所有项目的成本加总 即可获得标的建筑物的成本估价值。 适用于具有特殊保护价值的建筑物的价格 评估。
应用举例
例1. 有一地块，拟开发一幢建筑面积为20000m2的商品 房写字楼出售。按有关政策应还建居民住房面积 5000m2，拆迁安置费用支出与旧房残值收入加上换建 房与原有房屋差价收入相抵剩下的为写字楼，售价为 3000元/m2，应纳税费为售楼收入4%，土建水电费为 2000万元，电梯75万元，前期工程费20万元，政策性 附加费380万元，银行贷款利息按1%以月计息，建设 周期24个月。前期工程费、政策性附加费、地价计息 期为24个月，电梯费用计息期6个月，此地段商品房开 发的投资利润率为25%，试求土地价格。
建筑 物产 生折 旧的 原因
5.3.2 估价学中的折旧与会计上的折旧的区别
一般是指一项不动产在其预期的使用年限 内，有系统地将其成本分摊到各使用年度 的费用之中。 会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、 补偿或回收，C指的是资产原值，不随时 间的变化而变化。 不需考虑如何系统地把不动产磨损费用分 摊到各个年度中去，而是在估价之日，对 由于各种原因所造成的不动产贬值做一个 总的估计，以表明其贬值的程度。 估价上的C指的是估价时点时的重新建造 价格，因估价时点的不同而不同。
市场提取法
年龄寿命法
分解法
5.3.3 建筑物折旧的求取方法
一般情况下，很少单独用分解法求取建筑物 的折旧额，它通常和市场提取法或年龄寿命 法结合使用，用于对其他方法计算出的总折 旧额在各折旧类型中所占的比重进行分解。
部件单位法
数量调查法
详细列出建筑物在建造中所需要的建材数 量、质量及单价，将所有项目的成本加总 即可获得标的建筑物的成本估价值。 适用于具有特殊保护价值的建筑物的价格 评估。
应用举例
例1. 有一地块，拟开发一幢建筑面积为20000m2的商品 房写字楼出售。按有关政策应还建居民住房面积 5000m2，拆迁安置费用支出与旧房残值收入加上换建 房与原有房屋差价收入相抵剩下的为写字楼，售价为 3000元/m2，应纳税费为售楼收入4%，土建水电费为 2000万元，电梯75万元，前期工程费20万元，政策性 附加费380万元，银行贷款利息按1%以月计息，建设 周期24个月。前期工程费、政策性附加费、地价计息 期为24个月，电梯费用计息期6个月，此地段商品房开 发的投资利润率为25%，试求土地价格。
建筑 物产 生折 旧的 原因
5.3.2 估价学中的折旧与会计上的折旧的区别
一般是指一项不动产在其预期的使用年限 内，有系统地将其成本分摊到各使用年度 的费用之中。 会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、 补偿或回收，C指的是资产原值，不随时 间的变化而变化。 不需考虑如何系统地把不动产磨损费用分 摊到各个年度中去，而是在估价之日，对 由于各种原因所造成的不动产贬值做一个 总的估计，以表明其贬值的程度。 估价上的C指的是估价时点时的重新建造 价格，因估价时点的不同而不同。
市场提取法
年龄寿命法
分解法
5.3.3 建筑物折旧的求取方法
一般情况下，很少单独用分解法求取建筑物 的折旧额，它通常和市场提取法或年龄寿命 法结合使用，用于对其他方法计算出的总折 旧额在各折旧类型中所占的比重进行分解。
管理会计白玉芳第五章作业成本法课后习题参考答案知识讲解
第五章作业成本法思考与练习题答案一、思考题1、什么是作业、作业的类型有哪些?答：作业是指企业为了达到其生产经营目标所发生的各项活动，是汇集资源耗费的第一对象，是连接资源耗费和产品成本的中介。
作业的类型包括：（1）投入作业，即为生产产品做准备的有关作业。
包括产品研发和市场调研；招聘和培训员工；购买原材料、零部件和设备等。
（2）生产作业，即与生产产品有关的作业。
包括操作机器或使用工具生产产品；生产过程中搬运产品；储存产品；检查完工产品等。
（3）产出作业，即与顾客相关的作业。
包括销售活动；收账活动；售后服务；送货等。
（4）管理作业，即支持前三项作业的作业。
包括人事、工薪、数据处理、法律服务、会计和其他管理。
2、作业成本计算法下分配间接费用遵循的原则是什么？答：作业成本计算法下分配间接费用遵循的原则是：“作业消耗资源，产品消耗作业”。
3、什么是作业成本法？作业成本计算与传统成本计算的区别是什么？答：作业成本法是以作业为核算对象，通过作业成本动因来确认和计量作业量，进而以作业成本动因分配率来对多种产品合理分配间接费用的成本计算方法。
对于直接费用的处理作业成本法与传统成本会计是一致的，两种计算方法最根本的区别在于对间接费用的分配不同。
传统成本计算对间接费用分配方法假设间接费用的发生完全与生产数量相联系，并且间接费用的变动与这些数量标准是一一对应的。
因而它把直接人工小时、直接人工成本、机器小时、原材料成本或主要成本作为间接费用的分配标准。
可以说，传统的间接费用分配方法，满足的只是与生产数量有关的制造费用的分配。
，作业成本计算通常对传统成本计算中间接费用的分配标准进行改进，采用作业成本动因为标准，将间接的制造费用分配于各种产品，这也是作业成本法最主要的创新。
作业成本法下分配间接费用遵循的原则是：“作业消耗资源，产品消耗作业”。
4、生产作业有哪四种类型？答：生产作业，即与生产产品有关的作业。
包括操作机器或使用工具生产产品；生产过程中搬运产品；储存产品；检查完工产品等。
第五章标准成本法
例4 某企业有关甲产品固定性制造费用的 资料如下表所示：
甲产品固定性制造费用分析计算表
五 成本差异的计算分析 计算分析成本差异的目的是为了查明差 异的产生原因，有针对性地制定调整和 消除差异的措施，以进一步加强成本管 理，降低产品成本，提高经济效益。对 成本差异进行计算与分析，是标准成本 制度的重要内容和基本特征。
2 直接人工标准成本的制定 直接人工的用量标准就是单位产品的标准 工时。确定单位产品所需的直接生产工人 工时，需要按产品的加工工序分别进行， 然后加以汇总。标准工时是指现有生产技 术条件下，生产单位产品所需要的时间， 包括直接加工操作必不可少的时间，以及 必要的间歇和停工，如工间休息、调整设 备时间、不可避免的废品耗用工时等。 工资率标准是指生产工人每消耗一个标准 工时应分配的工资成本，又称为小时工资 率标准。
直接材料用量差异的分析 材料的用量差异是在材料耗用过程中形 成的，反映生产部门的成本控制业绩。 材料数量差异形成的具体原因有很多， 如工人材料用量不俭省、机器不适宜等， 在一般情况下应由生产部门负责，但有 时要由其他部门负责。例如，因材料质 量低劣而增加了废品，或因材料规格不 符合要求而大材小用等原因引起的过量 用料，则应由采购部门负责。
2 直接材料成本差异的计算与分析 直接材料成本差异是指在实际产量下直接材料 实际总成本与其标准总成本之间的差额。 • 直接材料成本差异的计算 计算公式： 直接材料成本差异＝实际产量下的直接材料实 际成本－实际产量下的直接材料标准成本 直接材料成本差异＝直接材料价格差异＋直接 材料数量差异
从上式可以看出，影响直接材料成本差异 的因素有两个，一是“价格”，二是 “耗用量”。其中： 直接材料数量差异＝直接材料标准价格× （实际产量下直接材料实际耗用量－实 际产量下直接材料标准耗用量） 直接材料价格差异＝（直接材料实际价格 －直接材料标准价格）×实际产量下直 接材料实际耗用量
房地产评估 第五章 成本法
缴纳的税费（契税、交易手续费等）构成。根据房地产开发用地取得 的途径，土地取得成本的构成可以分为下列三种：
a:征收农用地：农地征收中发生的费用和土地使用权出让金。
b:城市房屋拆迁取得：房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让 金等。
c:通过市场购买取得：政府的招标、拍卖、挂牌出让等。
②开发成本：
五、成本法估价中的注意事项：
☆ 1、区分实际成本和客观成本； 实际成本是指某个具体的房地产开发商的实际花费， 客观成本是假设开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。 ☆ 2、要结合市场供求分析来评估房地产价值； 当该类房地产市场供大于求时，应下调评估价值； 当求大于供时应该上调评估价值。在房地产估价中的经济折旧就是出于这 方面的考虑。 ☆ 3、对于较老的建筑物，测算其重新构建价格和折旧有一定的难度，尤其是那些 过于老旧的房地产，一般不适合用成本法进行估价。
【解】由题意： 设荒地开发完成后可转让熟地的总价为V，则：
V=1.2+2.5+[1.2*（1+10%）3-1.2] +[2.5*（1+10%）1.5-2.5]+ V （5.5%+9.5%）
单价=V/（总面积*60%）
三、适用于新建房地产的基本公式
（一）适用于新建房地产的基本公式
☆
新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管 理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 新建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销 售税费+开发利润
⑥开发利润:
现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去各种成本、
a:征收农用地：农地征收中发生的费用和土地使用权出让金。
b:城市房屋拆迁取得：房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让 金等。
c:通过市场购买取得：政府的招标、拍卖、挂牌出让等。
②开发成本：
五、成本法估价中的注意事项：
☆ 1、区分实际成本和客观成本； 实际成本是指某个具体的房地产开发商的实际花费， 客观成本是假设开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。 ☆ 2、要结合市场供求分析来评估房地产价值； 当该类房地产市场供大于求时，应下调评估价值； 当求大于供时应该上调评估价值。在房地产估价中的经济折旧就是出于这 方面的考虑。 ☆ 3、对于较老的建筑物，测算其重新构建价格和折旧有一定的难度，尤其是那些 过于老旧的房地产，一般不适合用成本法进行估价。
【解】由题意： 设荒地开发完成后可转让熟地的总价为V，则：
V=1.2+2.5+[1.2*（1+10%）3-1.2] +[2.5*（1+10%）1.5-2.5]+ V （5.5%+9.5%）
单价=V/（总面积*60%）
三、适用于新建房地产的基本公式
（一）适用于新建房地产的基本公式
☆
新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管 理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 新建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销 售税费+开发利润
⑥开发利润:
现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去各种成本、
《成本会计学》教案完整教学版
《成本会计学》教案完整教学版一、教学内容本节课选自《成本会计学》教材第五章“作业成本法”，详细内容涉及作业成本法的概念、基本原理、应用步骤及其优缺点。
具体章节为5.15.4节。
二、教学目标1. 理解作业成本法的概念、基本原理和应用步骤。
2. 掌握作业成本法在实际成本核算中的应用。
3. 分析作业成本法的优缺点，提高学生解决实际问题的能力。
三、教学难点与重点教学难点：作业成本法的应用步骤和实际应用。
教学重点：作业成本法的概念、基本原理和优缺点分析。
四、教具与学具准备1. 教具：多媒体教学设备、黑板、粉笔。
2. 学具：教材、作业本、计算器。
五、教学过程1. 导入：通过一个实际案例，让学生了解作业成本法在成本核算中的应用，引发学生的兴趣。
2. 理论讲解：a. 介绍作业成本法的概念。
b. 讲解作业成本法的基本原理。
c. 阐述作业成本法的应用步骤。
3. 例题讲解：a. 演示一个具体的作业成本法计算例题。
b. 引导学生跟随例题进行计算，并解释计算过程中的关键点。
4. 随堂练习：a. 布置一道与例题相似的练习题，让学生独立完成。
b. 老师巡回指导，解答学生疑问。
5. 分析讨论：a. 分析作业成本法的优缺点。
b. 引导学生结合实际案例，讨论作业成本法在成本管理中的应用。
a. 梳理本节课所学知识点。
b. 强调作业成本法在实际工作中的应用价值。
六、板书设计1. 《作业成本法》2. 内容：a. 作业成本法的概念b. 作业成本法的基本原理c. 作业成本法的应用步骤d. 作业成本法的优缺点七、作业设计1. 作业题目：a. 计算某企业生产产品的作业成本。
b. 分析该企业应用作业成本法的优缺点。
2. 答案：a. 作业成本计算结果。
b. 优缺点分析。
八、课后反思及拓展延伸1. 反思：本节课学生对作业成本法的概念和应用步骤掌握情况较好，但在实际计算过程中，部分学生还存在一定的困难。
今后教学中，需加强对这部分内容的讲解和练习。
2. 拓展延伸：a. 了解其他成本核算方法，如标准成本法、实际成本法等。
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土地取得费：
取得土地而向原土地使用者支付的费用
征收集体土地
土地 取得 方式
征收城市土地 市场购置 城市土地
征收集体土地
土地补偿费 劳力安置补助费 地上物补偿费 青苗补偿费 耕地占用税 耕地开垦费 新菜地开发建设基金 征地管理费 政府规定的其他税费
土 地 取 得 费
补偿安置费
相关税费
ห้องสมุดไป่ตู้收城市土地
总土地面积 可出让土地平均单价 土地总平均单价 可出让的土地面积
（4）宗地开发程度修正 由于土地开发程度通常设为宗地红线外的 开发程度，而对宗地红线内的开发程度没有 考虑，因此对宗地内的开发程度应进行修正 。
（二）适用于新建房地产的基本公式
1、在新建房地的情况下，成本法的公式： 【商品房——出让方式】 新建房地价格＝土地取得费＋土地开发成本＋ 建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售 税费＋开发利润 土地取得费=土地购置费+有关税费
（二）成本法适用的条件
怎样解 释？
价格等于“成本＋平均利润”，是在长时期内平 均来看的，而且需要具备两个条件： 第一，自由竞争； 第二，该种商品本身可以大量重复生产。
解释
1、假设价格正好等于 “ 成本＋平均利润 ” ， 而且此时供给＝需求； 2、当供给>需求→价格↓→利润↓（∵成本 不变）→开发商投资↓→供给↓→价格↑（∵ 需求不变）→利润↑（∵成本不变）→开发商 投资↑→供给↑… 如果不是在长时期内，没有自由竞争，商品 本身不能大量重复生产，这个循环就不能成 立，价格就不会等于“成本＋平均利润”。
被征收房屋价值的补偿
土 地 取 得 费
征收安置 补偿费
因征收房屋造成的搬迁、 临时安置的补偿 因征收房屋造成的停 产停业损失的补偿 房屋征收管理费(听众 费、调查登记费等) 政府规定的其他税费
相关税费
市场购置城市土地
出让 + 转让 土地购置价格
土 地 取 得 费
购置时应由买方 缴纳的税费
土地取得费注意事项
（1）应是估价时点的重置费用 （2）上述税费必须为正常税费 土地闲置费等非正常性支出，不得计入。 （3）征地区片综合地价（征地区片价） 背景：同地不同价，有失公平，农民意见 大。
征地区片价
在农用地定级的基础上，按照农用地质量 状况、土地区位、人均耕地水平、农村社 会经济发展水平等划分征地区片，并在标 准耕作制度和一定农田基本设施状况条件 下，根据区片农用地条件和社会保障水平 等评估确定的某一估价基准日的农用地平 均征收价格。 征地区片价由被征收农用地质量价格和社 会保障价格构成。 实质为征地补偿标准，包含土地补偿费和 安置补助费，不包含地上物和青苗补偿费
（一）成本法适用的对象
4、适用于全新或基本全新的房地产价 格的评估，而不适用于建成区域已开发 土地的价格评估。 5、对使用时间较长的房地产，由于其 新旧程度难以判断，一般不宜采用成本 法评估其价格。
（二）成本法适用的条件
注意: 房地产价格取决于其预期收益(效应),而非 花费的成本。 房地产开发建设成本的增加，并不一定能增 加其价值。
征地区片价
武汉市：7.2万元/亩—30万元/亩 襄阳市：3.6万元/亩—9万元/亩 荆州市：3.96万元/亩—6.6万元/亩 黄石市：3.72万元/亩—4.34万元/亩 /upload/2 009-11/200911111142201.pdf
二、成本法的理论依据
生产费用价值论 —— 商品价格是依据其生产所必需的 费用而决定的。
二、成本法的理论依据
1、从卖方的角度来看 房地产价格是基于其过去的“生产费 用”，重在过去的投入。
具体而言，卖方愿意接受的最低价 格，不能低于他为开发建设该房地产已 花费的代价。 如果低于该代价，他就会亏本。
（二）重新购建价格的求取思路
房地的重新购建价格＝土地的重新购建价格 ＋建筑物的重新购建价格 土地重新购建价格的求取方法： （1）城市建成区的土地：比较法、基准地价 修正法； （2）新开发的土地：成本（逼近）法。
（三）建筑物重新购建价格的求取方法
1、建筑物重新购建价格的类型
（1）重置价格（replacement cost） 是指采用估价时点的建筑材料、建筑构 配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时 点的国家财税制度和市场价格体系下，重 新建造与估价对象建筑物具有同等效用的 全新建筑物所必需的支出及应得的利润。 又称重置成本。
土地开发费的注意事项
（1）首先须准确确定土地开发程度。 （2）一般是某一宗地外的土地开发费。 （3）宗地红线内外的开发程度不一致。 ∴ 确定土地开发程度后，应根据宗地 外不同的开发状况和当地有关土地开发费 用标准，合理确定土地开发费。
土地开发费的注意事项
（4）准确区分宗地内、外的土地开发程 度。 实践中，许多开发设施没有真正建设到 宗地红线；这时企业要自行将这部分没有 达到宗地红线的设施建设到红线及红线内 。 在这种情况下，一般可以根据投资主体 的不同区分宗地内外的设施状况，由市政 投资建设的属于宗地外，由企业投资建设 的属于宗地内。
第五章 成本法 Cost Approach/Contractor's method 【成本逼近法】 第一节 成本法基本原理 第二节 成本法的评估步骤 第三节 成本法应用举例
第一节
成本法基本原理
一、成本法的概念 是指先求取估价对象在估价时点时的重新 购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对 象的客观合理价格的方法。 本质：是以房地产的重新开发建设成本为 导向，来求取估价对象的价格。 积算价格
单位：元/ m2
土地开发费的注意事项
（5）估价报告应明确估价对象的开发期 限、开发状况和相应的开发费用标准，并 说明依据； （6）有文件依据的，要说明所依据文件 的名称、批准机关、批准时间及文件中有 关土地开发费用标准；没有文件依据的， 应通过对地产市场中土地开发费用的调查 ，以当地的平均开发水平为准。
土地开发费的注意事项
关于价格修正
（1）根据评估宗地在区域内的位置和宗 地条件，进行个别因素修正； （2）土地使用权年期修正:
1 K 1 n (1 r )
/view/0f02020ef12d2af90242e6f8.html
关于价格修正
（3）可出让比例修正
土地增值收益的来源
第一，“农转非”所产生的增值；
第二，社会经济发展所产生的增值； 第三，通货膨胀所产生的增值； 第四，土地性能改变所产生的增值。 从实践来看，目前农地尚未形成真正的 地价，征地补偿费普遍偏低。为了控制土 地投机，保护农地，应加上“土地增值收 益”。
土地增值收益
土地增值收益＝成本地价×土地增值收 益率 成本地价＝取得待开发土地的成本+土地 开发成本+管理费用+投资利息+销售费用 +销售税费+开发利润 土地增值收益率=（市场价格-成本价格 ）/成本价格。
四、成本法的基本公式
哪个公式合 理？
（一）适用于新开发土地的基本公式 1、房地产估价师资格考试 新开发土地的价格=（土地取得费+土地开发成 本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润） ×修正系数 2、土地估价师资格考试 新开发土地的价格=（土地取得费+土地开发成 本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+ 土地增值收益 ）×修正系数
（三）建筑物重新购建价格的求取方法 2、建筑物重新购建价格的求取方法 单位比较法； 分部分项法； 工料测量法； 指数调整法。
单位比较法
(Units of Comparison)
【类型】：单位面积法+单位体积法 【单位面积法】：根据当地近期建成的类 似建筑物的单位面积造价，然后乘以估价 对象建筑物的面积来估算建筑物的重新购 建价格。 【现实估价】：往往将建筑物划分为不同 的建筑结构与用途，制定不同时期的基准 重置价格表以供求取重置价格时使用。
土地开发费
【含义】：土地开发费是为使土地达到一定的 开发建设条件而投入的包括有关税费在内的各 项费用。 （1）勘察设计费用 （2）基础设施建设配套费 （3）公共事业建设配套费用 公共卫生服务、文化、教育、社会保障、 环保气象等 （4）小区开发配套费 与用地规模有关，各地情况不同。
（二）适用于新建房地产的基本公式
2、在新建建筑物的情况下，成本法的公式： 新建建筑物价格＝建筑物建造成本＋管理 费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
（三）适用于旧有房地产的基本公式
1、在旧有房地的情况下，成本法的公式 旧有房地价格＝房地重新购建价格－建筑物折旧 或者： 旧有房地价格＝土地的重新取得费＋建筑物的重 新购建价格－建筑物折旧 2、在旧有建筑物的情况下，成本法的基本公式 有建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物 折旧
（三）建筑物重新购建价格的求取方法 （2）重建价格(reproduction cost) 是指采用与估价对象建筑物相同的建 筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑 技术等，在估价时点的国家财税制度和 市场价格体系下，重新建造与估价对象 建筑物完全相同的全新建筑物所必需的 支出及应得的利润。 又称重建成本。
（7）注意土地开发费的分摊问题 【分摊原理】： 开发区内某一宗地应分摊的费用 = 总开发费用 受益程度
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