2014年8月许昌长葛房地产市场调研报告

长葛房地产市场调研简报顾问事业部2014-8城市概况中原城市群建设重要节点城市，工业强县，人口基数小，房地产需求总量有限长葛市隶属河南省许昌市，位于豫中平原腹地，南邻魏长葛都许昌，北接省会郑州，东观汴京开封，西望古都洛阳，是河南省18个特别试点县（市）之一，是郑州、许昌经济联动发展重要节点城市。

长葛市总面积650平方公里，总人口90万人，市区总面积45平方公里，市区总人口40万人，整体规模较小。

长葛市2013年全市GDP总额达到410.9亿元，较2012年增长11.7%，长葛历年GDP增速保持在2位数以上，经济整体平稳快速发展。

长葛市第二产业发达，工业企业达2000多家，其中限额以上企业331家，拥有黄河旋风、众品食业、森源电气3家上市公司，产业聚集，推动经济快速发展。

城市格局城市以老城区为商业中心，南区为教育中心，新城区为行政中心，多点共同发展产业区产业区葛天生态园老市镇府商业中心名校聚集钟繇大道老城区南区新城北区新市镇府新城南区长葛市城市总体规划（2007-2020）京广铁路老城区：长葛最初始的城区，原市政府所在地，城市目前的商业、经济中心，人口聚集最多的区域，区域各类配套完善，长社路与建设路是两条商业主轴，两条路交汇处是整个城市的商业中心，是长葛目前最为繁华的区域，老城区被京广铁路分割为东西两个区域，铁路以东人气相对较弱，两区域之间差异较为明显；南区：老城区以南区域，距离老城区较近，长葛大量优质教育资源（成龙幼儿园、双语小学、实验小学、长葛一高等）搬迁至此，带动区域快速发展，成为长葛市区人群理想置业集中区域；新城北区：规划新城区北部区域，钟繇大道以东，葛天生态园以北，原老城区郊区，村落分布广泛，原住居民较多，入市项目以村庄拆迁改造为主，拆迁纠纷较多，项目多证件不齐，流量较低，市场声音小； 新城南区：新城区南部区域，葛天生态园以南，现市政府及各类机关单位所在地，区域规划行政区、商务区、产业区、居住区以及6000余亩葛天生态园，是城市未来行政、商务、文化中心。

宇龙城市广场待售 葛天名苑 一期尾盘 风雅水岸 尾盘 宇龙水木清华 一期售完 瑞景新城 三期在售 汇锦伊顿公馆 一期待售 樱之新城 尾盘 宏基绿城百合 一期待售宏基钻石城 二期在售盛合中央花园 二期在售盛亚名郡 三期在售建业桂园 一期在售盛世年华 尾盘 紫金华城 一期待售怡景名苑 尾盘一品名家 尾盘星河湾 尾盘 项目分布长葛市场入市项目在40个左右，严重供大于求，将本案周边房地产市场划分为四个板块在售待售尾盘老城区铁东路南区新区老城区板块：原市政府所在地，城市目前商业、经济中心，区域配套完善，人口聚集，区域共5个入市项目，两个待售项目、两个尾盘项目，老城区拆迁难度大，市场供应少；铁东路板块：城市老城区铁路以东区域，商业配套完善，与老城区铁被路相隔，相对落后，区域项目入市时间较早，多为尾盘项目；南区板块：老城区以南区域，与老城区商业中心连接紧密，同时区域各类名校聚集，学区优势显著，区域项目多沿城市主干道建设路分布，南区板块是目前长葛房地产主力发展区域之一； 新区板块：目前市镇府及各类行政机关所在地，规划6000余亩葛天生态园，环境优美，政策导向性强，区域项目多围绕市镇府分布，该区域是长葛房地产市场另一主力发展区域。

新区北部项目市场声音小项目概况老城区及铁东路沿线项目体量较小，社区规模感较差，在售项目少，竞争相对较弱板块项目销售状态物业类型建筑类型占地面积（亩）建筑面积（万㎡）容积率可售户型面积备注老城区紫金华城一期待售住宅、底商9F、11F、17F 一期10 95㎡两房，130㎡三房，140㎡四房预计年底开盘宇龙城市广场待售公寓、底商27F公寓27 10 5.5 50㎡一房，90㎡两房，120㎡三房预计明年开售盛世年华尾盘住宅、底商7F、18F 15 5.57 2.8 140-160三房仅剩部分顶层葛天名苑一期尾盘住宅、底商18F 9.6 3.5 3.5 111㎡、127㎡三房，140㎡四房二批明年开售风雅水岸尾盘住宅、底商27F 13 7.8 4.0 90㎡两房，140-160㎡三房铁东路怡景名苑尾盘住宅、底商联排别墅、18F 50 10 3.0 95㎡两房，115-148㎡三房一品名家尾盘住宅、底商18F 4.4 95㎡两房，117、125、135㎡三房星河湾尾盘住宅、底商4F、7F、17F 45 10 3.3 105-117、134-143㎡三房两版块项目产品均以住宅为主，仅宇龙城市广场为商住两用公寓产品，建筑以17-18F中高层产品为主；从项目规模来看，老城区及铁东路拆迁难度大，土地成本高，两版块项目体量均较小，多在10万㎡以下，部分项目仅2-3栋高层，整体社区感较差；区域项目体量小，有效供应量低，区域竞争相对较弱。

项目概况南区项目中等体量，具备一定社区感，新区项目体量较大，品质较高，竞争较为激烈板块项目销售状态物业类型建筑类型占地面积（亩）建筑面积（万㎡）容积率可售户型面积备注南区汇锦伊顿公馆一期待售住宅、底商26F 104亩32 3.94 86-96㎡两房，106-111㎡三房预计10月开盘宇龙水木清华二期待售住宅、底商11F、18F 75亩一期13 2.67 93㎡两房，115-145㎡三房瑞景新城三期在售住宅、公寓、底商6F、11F、16-22F 109亩22 3.49 143㎡三房、344㎡六房新区建业桂圆一期尾盘住宅、底商7F、18F 125亩16 1.7 88㎡两房，114-139㎡三房，162㎡四房宏基钻石城二期在售住宅、底商、商业街联排、6F、11F、17F 600亩80 2 93-99㎡两房，136-140㎡三房二期豫湖观澜宏基绿城百合一期待售住宅、底商7F、11F、18F 189亩20 1.6 87㎡两房，120-132、138-143㎡三房年底首开洋房盛合中央花园二期待售住宅、底商6F、11F、18F、32F 211亩40 2.34 92㎡两房，97-152㎡三房盛亚名郡三期在售住宅、底商、商业街三期17F 245亩56 3.36 127-136㎡三房，180-220㎡复式科技住宅樱之新城尾盘住宅、底商6F、11F、18F 99亩24 2.81 57㎡一房，137㎡四房安置项目南区及新区项目品类丰富，涵盖联排别墅、洋房、高层，产品品质较高，高层产品以中高层为主；从项目规模来看，南区项目体量中等，具备一定社区感，而新区项目体量较大，多数在20万㎡以上，开发商实力较强，开发水平较高，新区在售项目较多，竞争激烈。

价格特征铁东路沿线为市场价格洼地，南区及新区为市场价格高地，价格受教育、景观资源影响较大宇龙城市广场未定葛天名苑高层3500风雅水岸高层3400宇龙水木清华高层3500瑞景新城高层3800汇锦伊顿公馆未定樱之新城高层2800宏基绿城百合未定宏基钻石城高层3600盛合中央花园高层3600盛亚名郡高层3700建业桂园洋房4500盛世年华高层3200 紫金华城未定怡景名苑高层3100一品名家高层3000星河湾高层2700在售待售尾盘老城区3200-3500元/㎡铁东路2700-3100元/㎡南区3500-3800元/㎡老城区板块：高层均价3200-3500元/㎡，主要依托老城区成熟商业、医疗、教育等配套驱动，在售项目规模较小，品质较低，影响了整体价格拔升；铁东路板块：高层均价2700-3100元/㎡，为市场价格洼地，受到铁路影响，与老城区完善配套有一定阻隔；南区板块：高层均价3500-3800元/㎡，主要依托与老城区距离优势及名校聚集优势，同时项目自身有一定品质感，优质教育资源对价格提升明显；新区板块：高层均价3600-3700元/㎡，主要依托区域卓越自然资源及行政资源驱动，同时项目自身品质相对较高。

新区3600-3700元/㎡去化速度南区板块依托学区优势，走量较大，新区置业主要改善人群，走量一般宇龙城市广场未售葛天名苑10套风雅水岸6-7套宇龙水木清华20-25套瑞景新城20-25套汇锦伊顿公馆未售樱之新城3套宏基绿城百合未售宏基钻石城10-15套盛合中央花园15套盛亚名郡20套建业桂园40套盛世年华5套紫金华城未售怡景名苑10套一品名家5套星河湾5套在售待售尾盘老城区项目月均去化：5-10套铁东路月均去化：5-10套南区项目月均去化：20-25套新区项目月均去化：10-20套老城区板块：区域项目多为尾盘，房源不足，且在售项目社区感较差，项目整体月均去化5-10套；铁东路板块：区域项目均为尾盘项目，且临近铁路品质较低，项目月均去化5-10套；南区板块：依托地段及学区房优势，吸引大批市区刚需、刚改人群，走量较大，项目月均去化20-25套；新区板块：依托行政及自然资源，吸引城市改善人群，项目月均去化10-20套，建业桂园紧邻豫湖，同时依托自身高品质及强大品牌优势，月均去化40套，为市场流量标杆。

典型项目盛亚名郡——新城区黄金区位品质大盘项目概况项目位置长葛市新城区魏武大道与葛天大道交汇处占地面积245亩建筑面积45万㎡容积率 3.36绿化率40%物业类型住宅、底商、商业街建筑风格西班牙风格层数11F、17F、27F开发商许昌盛亚房地产开发有限公司销售情况三期在售销售价格表单价3600-3700元/㎡盛亚名郡位于市政府正对面，市场广场东侧，紧邻魏武大道与葛天大道，地段优越，打造新城区黄金区位45万㎡城市综合体大盘；项目目前在售三期三栋17F高层，月均去化15-20套，市场影响力较大。

典型项目盛亚名郡——新城区黄金区位品质大盘配套设施周边配套：行政配套：市委市政府、人民法院、武装部、公安局、电业局等景观配套：市政大公园、葛天生态园、小洪河等自身配套：蓝湾国际会所、临公园四组团商业、临洪河风情商业街、内部景观湖等项目位于新区两主干道交叉口，周边行政、自然资源卓越，自身配套大体量商业，高端会所，配套优势明显典型项目 盛亚名郡——新城区黄金区位品质大盘销售情况15#17# 18#一期二期三期项目规划：项目规划24栋小高层、高层产品，涵盖11F 、17F 、27F ，沿市政大公园规划四大商业组团，沿小洪河规划风情商业步行街；在售产品：项目一期、二期售罄，目前在售三期15#、17#、18#三栋17F 中高层，其中15#为1T2户，17#为2T2+2T3，18#为两个单元2T3设计；户型面积：15#楼王为180㎡四房及部分复式，17#、18#为127-136㎡三房；销售状况：三期2014年三月份开盘，目前15#去化约40%，17#、18#去化约70%；销售价格：表价3600-3700元/㎡，成交均价在3500元/㎡左右典型项目盛亚名郡——新城区黄金区位品质大盘在售产品180㎡四室两厅两卫127㎡三室两厅两卫136㎡三室两厅两卫本期楼王产品南北双阳台、干湿分离卫生间设计，户型方正，南北通透，舒适度较高典型项目盛亚名郡——新城区黄金区位品质大盘项目特色6大科技配套系统，绿城品牌物业引入，打造长葛品质科技豪宅典型项目盛亚名郡——新城区黄金区位品质大盘项目核心驱动：双主干道核心区位+政务核心+优质景观+完善配套+科技附加+品牌物业典型项目瑞景新城——城南学区流量标杆项目概况项目位置长葛市建设路南段（成龙幼儿园北侧）占地面积109亩建筑面积22万㎡容积率 3.49绿化率45%物业类型住宅、公寓、底商、集中商业建筑风格ART-DECO风格层数6F、11F、16-22F开发商河南科瑞置业有限公司销售情况三期在售销售价格表单价3700-3800元/㎡瑞景新城位于城南教育区核心，紧邻城市商业主轴建设路，具备强势学区及地段优势；瑞景新城南区耕耘5年，在长葛积累良好口碑。