服务中心物业管理服务建设方案

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第一章物业管理服务的认识与定位

一、项目概况

本项目为××某某镇建设投资有限公司的“××金融行政中心”工程，位于×某某区二环路中国茶都西南侧。

项目总投资12亿元人民币，用地面积80602平方米，总建筑面积28.9万平方米，容积率2.973，建筑密度31.7%，绿化率30%，停车位1680个，将于2012年年底建成。

物业总体情况：

1、银行营业厅共10套，面积为7249.85 m2；

2、银行写字楼面积为14976.51 m2；

3、商业店面共37套（其中，沿街5套，广场32套），总面积为4489.59 m2,其中4#楼13套，面积1800.76 m2,5#楼12套，面积1340.45 m2,6#楼12套，面积1348.38 m2；

4、裙楼二楼15995.6 m2；

5、裙楼三楼15938.71 m2；

6、行政办公面积43569.31 m2，其中1#楼17675.41 m2、2#楼（地税）13132.8 m2、6#楼C栋（扣除××银行及一层内置店面）12761.1 m2。

7、四星级酒店面积为42443.08 m2（不含地下室8474.92 m2），含地下室共50918.1 m2；

8、企业写字楼面积为94100.05 m2；

9、地上停车位325位，地下停车位1124位。

二、物业管理服务内容

（一）综合管理

1、负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施。

2、设有服务接待中心，公示24小时服务电话，白天有专职管理员接待住户，

处理服务范围内的公共性事物，受理住户的咨询及投诉，并在承诺时间内给予回复

解决。

3、协助组建业主大会，选举产生业主委员会并配合其运作。

4、管理规章制度健全，服务质量标准严格，物业管理档案资料完善。

5、应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理档案资料完善。

6、管理人员应按国家有关规定取得物业管理岗位证书，专业操作人员应具有本

专业上岗证书。

7、管理服务人员统一着装，佩带标志，精神饱满，行为规范，服务主动热情。（二）房屋以及配套设施设备的管理

1、行政办公楼、写字楼、银行营业厅、商场（店铺）、酒店

负责物业本体以及共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：供电系统、给排水系统，公共照明，消防系统（酒店自行独立管理）、监控门禁（酒店自

行独立管理）、停车管理（酒店自行独立管理）等智能化系统，绿化灌溉系统、夜

景照明、化粪池、沟渠、池、井等室外设施，广场、道路等公共场地。

2、负责行政办公楼、写字楼中心室内设备设施以及建筑本体的维护管理

（1）负责室内供电系统、给排水系统、空调系统、消防系统、监控、门禁等智能

弱电系统、上下水管道、落水管、垃圾道、照明、天线、电梯等室内设施设备的维

护管理。

（2）负责建筑物室内外墙体、墙面、天花、楼道、走廊、大厅、公共卫生间等公

共场所的维护管理。

（3）制定房屋共用部位年度维修养护计划，对房屋共用部位进行日常管理和维修

养护，检修记录和保养记录齐全。

（4）负责制定室内装修管理制度，装修协议、装修申请及装修方案审批记录、装

修公司及装修人员登记等相关资料齐全，并建档管理。

（5）负责对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关

主管部门。

（6）负责物业标识维护某某区主入口设某某区平面示意图，主要路口设有路标。

各组团、幢及单元（门）、户和共用配套设施、场地有明显标志。

3、负责管理与物业相关的工程图纸，业主档案与竣工验收资料。

（三）负责公共秩序的维护管理

1、24小时监控以及消控值班（不包括银行和商场的监控值班、不包括酒店的室内监控和消控值班）

2、公共场所、某某区域、公共部位的巡逻

3、行政办公楼、写字楼的大堂维序值班、室内公共场所的巡逻。

4、地上主出入口对人车物的管控。

5、地上、地下停车场的管理（不包括酒店停车场）。

（四）负责卫生环境的管理服务

1某某区地面（除了酒店管辖范围外）公共场地公共场所的保洁卫生。

2、行政办公楼、写字楼室内外高度5米以下的日常保洁。包括：设备房、公共卫生间、公共大堂、楼道、走廊、门窗、地板、墙面、天棚、天台、屋面以及电梯、栏杆、扶手、消防栓箱、灯具等公共设施的日常保洁。（银行营业厅、商场、店铺只负责室外保洁）

3、负责行政办公楼的××主要领导办公室、会议室、接待厅的室内保洁。

4、负责各建筑本体外墙的定期清洗（清洗频率以及服务费用另行约定）。

（五）负责绿化养护管理某某区室外公共绿化养护的养护管理。

（六）房屋二次装修管理

三、物业特点以及物业公司的素质要求分析

（一）××服务中心是××政府对外形象的首要窗口，同时物业功能全面，涵盖行政办公、金融、商业、企业写字楼、酒店等多种物业类型，建筑面积近30万平方米，属于大型综合型物业。其物业管理的服务水平应与其窗口形象相匹配，其服务水平定位应是××乃至某某市物业管理的最高水平。即物业公司必须具备某某市最高水平的管理案例和实践经验，必须有多种大型物业类型的管理经验，特别是政府写字楼的管理经验。

（二）物业装修品质高，装饰以石材、玻璃幕、木质、瓷砖、不锈钢等材料。大楼设计精致，装潢考究、高雅，质地精良，维护措施专业性强，需要制定专项保洁方案，进行针对性服务，保洁标准按四星以上标准才能与物业本身的定位相匹配，即要求物业公司必须具备高端写字楼高级酒店式保洁经验。

（三某某区绿化面积达24000平方米，中心有人民广场，其绿化养护的水平高低直接影响某某区的整体面貌。要求物业公司必须按照公园式绿化养护标准养护管理，必须有大型绿化养护经验以及有获某某省级园林单某某省级花园式单位等荣誉的经验。

（四某某区建设规模大、功能多，人员进出繁多，具有1680多个车位的大型停车场，保持人车有序、安全的办公、商业、生活环境，要求物业公司必须具备大型物业维序管理的经验和能力。

（五某某区配套设施齐全、功能先进，智能化程度高，各某某区的设备、设施共享程度高、联系紧密、牵一发而动全身，设备运转率高，对设备性能要求高，设备管理工作责任大、巡检密度高、防范措施、应急方案科学性强。要求物业公司必