项目开发成本影响程度分析表
房地产开发项目全成本管理运用分析冯潇
房地产开发项目全成本管理运用分析冯潇发布时间：2021-05-27T09:45:24.110Z 来源：《基层建设》2021年第2期作者：冯潇[导读] 摘要：当前我国的市场经济发展十分迅速，也就使得在全球化的发展趋势之下，经济水平进一步提升，人们的生活水平也逐渐提高。
中交地产股份有限公司北京市 100088摘要：当前我国的市场经济发展十分迅速，也就使得在全球化的发展趋势之下，经济水平进一步提升，人们的生活水平也逐渐提高。
尤其是在住房需求方面，人们提出了更多的要求，对住房产品各项配置都有所要求。
经济社会发展中，市场经济的复杂程度和开放程度逐渐提升，房地产行业具有了更为复杂的竞争环境，从房地产行业现阶段的发展情况进行分析，整体的工作运行效率等还需要进一步提升，在建设和运行的过程中工作效率和问题等还需要做好解决等，管理理念方面存在着滞后的现象，也存在着相关项目审批周期比较长的现象，无法实现高效地管理等。
在此背景和发展的情况之下，为了更好地适应房地产行业的发展现状等，还需要从实际的工作角度出发，加强自身建设项目中的管理效率提升，做好与市场环境相适应的成本管理工作，减少不必要的成本支出等，进一步推动企业的长期稳定的发展。
关键词：房地产；开发项目；全成本；管理运用1房地产开发项目全成本管理的意义众所周知，任何企业的成本管理工作的水平与经济效益等有着密切的联系，尤其是对于项目规模比较大、资金体量大且建设周期比较长的房地产项目而言更是如此，房地产企业想要快速全面地发展，那实现高质量的成本管理工作就成为了企业核心竞争实力提升和项目经济效益提升的关键所在，甚至对于房地产工程企业的发展等都有着关键性的作用。
首先，全成本管理工作的开展是对于企业的业务流程和详细开展情况的有效控制，以便于发现了当前工作中存在的一系列问题等，从而将问题解决好，制定出与之相适应的政策和制度等。
在严格的管理措施和相应的工作举措应用的过程中，房地产企业的实际工作能力和管理效果等将会大大提升，也将企业的利润空间扩大化。
房地产开发企业总成本比例分析--资料
房地产开发企业总成本比例分析房地产开发企业的总成本包括直接成本和运营成本。
在直接成本项下又包括前期工程成本、土地成本(缴纳给政府的土地出让金)、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费等6个子项；在运营成本项下又包括销售费用、财务费用和开发间接费用等3个子项。
在总成本中，直接成本所占比例为83.50%，间接成本所占比例为16.70%，房地产开发企业的总成本主要放在了直接成本上。
分城市来看,深圳开发企业的直接成本在总成本中,土地成本所占比例最高，达到了41.20%，土地成本占直接成本的比例更是高达58.20%。
从总成本构成中，开发企业的运营成本所占比例并不是很高，在运营成本中销售成本所占比例最高，为40.40%，但销售成本占总成本的比例只有6.49%。
房地产开发企业总成本构成情况土地成本占总成本的比例在不同的城市有很大的差异。
所调查的9城市平均的土地成本占总成本的比例41.20%。
土地成本占比最高的是上海，其次是苏州、成都和北京、广州、青岛、深圳、西安,最低的是呼和浩特。
这种分布基本上呈现出土地成本从沿海城市到中部和西部地区、从一线城市到二线和三线城市逐次递减的趋势。
城市的土地成本也基本上反映了各个城市房地产的需求和土地紧缺的程度。
三、房地产业中的税收状况房地产业的税收共有11种 (12种)。
按照规定，在保有阶段涉及2种(3种)税收，而且对于非经营用住宅是免税的，所以报告没有分析保有阶段的税收。
在我们的调查中，在开发环节涉及到4种税收：房产税、土地使用税、契税和印花税；在销售环节涉及到4种税收：营业税、城市建设税和其他地方附加税、企业所得税和土地增值税。
在开发环节税收中，契税所占比例最大-64.51%, 其次是土地使用税-20.26%、印花税-10.85%和房产税-4.39%。
房产税的征缴只涉及经营写字楼和商业用房屋的开发企业所以比例较小。
在销售环节税收中所占比例最高的是营业税及地方附加税-57.42%,其次是企业所得税-26.40%和土地增值税-16.18%。
房地产开发成本分析
房地产开发成本分析摘要：房地产业正在进入精耕细作时代，需要作为行业核心的房地产开发企业提升战略管理的水平，需要房地产开发企业的经营管理变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。
加强成本管理是房地产企业修炼内功、提升竞争力的必修课，有效的现代成本管理能提高企业的核心竞争力，从而为房地产开发企业战略管理提供强有力的支持。
关键词：房地产开发企业战略管理现代成本管理房地产开发企业作为经营管理这种特殊商品义务的企业，其经营管理有着自身的特殊模式。
作为经营管理一部分的成本管理也有着其自身的特点。
本章将从两个部分来阐述：一是我国房地产开发企业的成本管理概述；二是房地产开发企业业务流程各阶段的成本管理。
一、我国房地产开发企业的成本构成成本是指企业为生产经营商品和提供劳务等而支出的各项相关费用的总和。
对房地产企业而言，由于其主要业务活动是房地产商品的开发生产，因此房地产开发企业的成本主要是指房地产企业的开发成本和费用。
房地产企业的费用是指房地产企业的各个开发生产经营期间发生的并由该期损益直接承担的各项费用。
包括销售费用、管理费用和财务费用。
（一）横向上成本构成（1）土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费，耕地占用税，劳动力安置费，有关地上、地下附着物拆迁补偿费的净支出，安置动迁用房支出等。
（2）前期工程费包括企业规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
（3）建筑安装工程费包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。
（4）基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
（5）公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施建设发生的支出。
（6）开发间接费用是指企业直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（7）财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其他财务费用。
研发项目的成本效益分析与资源优化
建立合理的激励机制，激发员工积极 性和创造力，提高资源利用效果。
05
研发项目成本效益分析案例研 究
Chapter
案例一：某科技公司研发项目的成本效益分析
总结词
该案例通过详细分析某科技公司研发项目的成本和 效益，探讨了如何准确评估研发项目的投资回报率 ，并提出了改进措施。
详细描述
该科技公司在研发项目中投入了大量人力和物力资 源，但在项目实施过程中遇到了成本超支和进度延 误的问题。通过深入分析，发现原因是缺乏有效的 成本控制和资源调配机制。为了解决这些问题，公 司采取了优化项目管理流程、强化成本控制和加强 团队协作等措施，最终实现了项目成本的有效控制 和效益的提升。
优化人力资源配置，提高研发效 率，降低人力成本。
预算控制 进度控制 质量控制 人员管理
制定详细的预算计划，对各项成 本进行严格控制。
确保研发成果的质量符合预期， 避免因质量问题而导致的成本增 加。
研发项目成本控制策略
目标成本管理
设定明确的成本控制目标，对研 发过程中的成本进行实时监控和 调整。
资源优化
预测收益
预测项目在未来一定时期内的 收益，包括预期销售额、市场 份额等。
制定优化方案
根据成本效益分析结果，制定 针对性的资源优化方案，提高 项目的经济效益。
成本效益分析的局限性及应对措施
数据不准确
由于预测的收益和成本存在不确 定性，可能导致分析结果失真。 应对措施：采用多种数据来源和 预测方法，提高数据准确性。
合理配置和利用资源，提高资源 使用效率，降低成本。
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成本效益分析
对研发项目的成本和效益进行全 面分析，确保项目的经济效益。
风险管理
软件项目开发中的成本管理
人力资源的配备和素质 直接影响项目的执行效 率和成本，高素质的人 力资源能够提高项目执 行速度，降低成本支出 。
项目的时间约束越紧， 所需的人力资源投入越 多，进而导致项目成本 增加。
项目的风险因素需要考 虑在内，如技术风险、 市场风险、人力风险等 ，风险因素的存在可能 导致项目成本上升。
03
软件项目成本预算
风险识别
在项目成本管理中，识别可能导致成 本超支的风险因素，如需求变更、技
术难题、资源不足等。
风险应对策略
针对不同类型的风险，制定相应的应 对策略，如风险规避、风险转移、风
险减轻和风险接受。
风险量化
对识别出的风险进行量化评估，分析 其对项目成本的影响程度和概率。
风险监控与报告
在项目执行过程中，持续监控风险状 态，及时报告风险变化情况，以便项 目管理层做出相应的成本调整决策。
优化资源分配和使用。
目标 在预算范围内完成项目。
成本管理的基本原则
01 全面性原则
成本管理应涵盖项目的所有方面和生命周期，包 括需求、设计、开发、测试和维护等。
02 准确性原则
成本估算和预测应基于可靠的数据和信息，确保 准确性和可信度。
03 透明性原则
成本管理过程应保持透明，所有相关方应能够了 解和监督项目成本情况。
这种方法首先确定项目总体的预 算限额，然后将预算限额逐层分 配到各个子任务和工作包。这种 方法较为简单，但准确性较低。
自下而上法
这种方法首先估算各个子任务和工 作包的成本，然后将它们汇总成项 目总体预算。这种方法较为准确， 但工作量较大。
参数法
这种方法基于历史数据和统计关系 ，使用特定的参数来估算项目成本 。这种方法准确性较高，但要求有 可靠的历史数据和参数。
房地产开发项目成本计算与分析
房地产开发项目成本计算与分析房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。
构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。
如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。
第一节建设项目投资估算建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
第二节房地产项目投资与总成本费用估算一。
房地产开发项目投资与成本费用的相关概念房地产开发项目投资特点三种经营模式：出售、出租和自主经营。
房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。
包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。
三）开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。
而在核算上又可划分为：开发直接费和开发间接费。
亦可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。
开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
房地产开发项目成本分析
房地产开发项目成本分析房地产开发项目成本分析一、房地产经营成本预测分析成本预测是根据成本的历史资料,从成本的发展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻辑推理.成本预测是企业经济预测的重要内容，是企业成本分析的重要组成部分，是企业对其经济活动实观事前控制管理的重要手段。
成本预测对于企业经营决策起着决定性作用。
成本预测方法很多。
从成本预测的进行时间上来划分，可分为先期成本预测和中期成本预测两类。
先期成本预测所谓先期成本预测分析，就是在编制成本计划以前的目标成本预测.一般来说，先期成本预测包括两方面内容。
其一是新项目开发前的成本预测，如新的土地开发项目、新的综合开发项目，在进行可行性研究时，必须依据具体条件和开发内容预测出项目的开发成本，以便根据销售收入估算出项目的收益，为项目决策或项目开发方案的选择提供重要依据。
新项目开发前的成本预测大多是按定额或历史资料分科目进行估算的.其二是企业在编制生产财务计划前,对计划期成本水平（分科目成本或总成本）的测算。
这种预测过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本潜力的过程。
这’且主要介绍第二项内容，即编制企业生产财务计划前的成本水平预测。
关于开发项目的成本预测留待以后讨论。
从方法论的角度而言，成本预测又可按其是否主要依赖于数学模型分为定性预测和定量预测两类.定性预测是利用直观材料，凭借预测者个人的主观判断和推理的能力，对未来成本状况进行的预测分析。
定性预测法是我国常用的传统分析法，特别在资料数据缺乏，环境条件复杂的中长期成本预测中，或是宏观、中观的经济预测中，多用此法。
但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主观判断，其客观性、正确性自然受极大影响.定量预测依据数据资料，采用数学模型，由数据的运算结果对未来作出估计。
只要原在台数据正确,采用的数学模型正确，预测的结果就有很高的可信度.因而，房地产业的成本预测分析应尽可能采用定量预测方法。
浅析项目开发过程中成本控制
仅起着 简单 的核算职能 。
所 以要 想有 效及 合理 地控 制项 目开 发 成 本 ，就 必须先 分析项 目开发全过程 中需发生 的 成 本，根据成 本及所 能了解或掌握的市场情况 以及预期售价和 目标利润建 ： 芷一个成本控制的
３ 、招标签约阶段成本控制要点
招标阶段工程造价的控制应准确把握设计
企业普遍存在工程技术人 员的缺 乏经济观念 ， 设计理念保守 ，采用新技术 、新 成果降低成本 的观念不强 ；而造价工程 师、财 务人 员 目前普 遍 未能参与工程建设全过程 ，只是事后 复核 ，
标准而导致项 目成本超支的 ，要视其超 支比列
扣减相应 比列 的设计 费。
５ １ 成本 的建立应 以市场 为原则 ，与项 １ １ 标 ５ １ 标准 、市场及企业本身的数字库模型 。 ２ 、 目标成本动态管理 有了目 标成本 ，还要建立 目 标成本动态 反
２ ）以限额 设计 为原 则控制 项 目设计 。根
目标成本的形成过程如下表所示 ：
据 目 成本 ，在签订设计 合同时把 １ 成本按 标 ５ １ 标 专业 进行分配 ，下达限额指标 ，对节约了成本 的，应根据 节约大小 ，对设计单位给予奖励 ；
因设计单位 设计错误 ，漏项或扩大规模和提高
一
级科 目成本月报参照如下 ：
… …
｝ 稳
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Ａ ¨
肇
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抖 （
１ 矬
Ｉ
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ｌ
下面就项 目开发全过程动态成本管理 系统 的建立以及项 目开发各个阶 段成本怎样控制简
要 阐述一 下。