万科香河项目营销策略总纲
万科全新营销策划方案
万科全新营销策划方案一、背景介绍万科是中国房地产开发商中的翘楚，作为全球领先的综合物业运营服务提供商，致力于打造美好生活空间。
然而，在当前激烈的市场竞争下，万科需要全新的营销策划方案来提升品牌价值、吸引更多的潜在客户，并不断推进企业的可持续发展。
二、目标定位1. 品牌提升：通过全新的营销策略和传播方式，提升万科的品牌知名度和市场声誉，树立万科的领军地位。
2. 增加销售：通过精准定位客户群体，并采用具有吸引力的营销手段，增加销售量，提高销售收入。
3. 增加客户忠诚度：通过提供优质的产品和服务，建立长期稳定的客户关系，增加客户的忠诚度和复购率。
4. 优化用户体验：通过提升项目的设计质量和服务水平，提高用户的居住体验，满足客户的多样化需求。
三、关键策略和措施1. 数据驱动营销：利用大数据技术和用户行为数据分析平台，深入了解客户需求，并根据数据结果调整和优化营销策略，提供更精准的产品和服务。
2. 多元化渠道推广：除了传统的线下推广方式，将增加线上渠道的推广力度，通过社交媒体、电子商务等渠道拓展更多的潜在客户群体。
3. 定制化营销方案：根据不同项目和客户的需求定制个性化的营销方案，以提高客户的参与度和满意度，增加销售量。
4. 合作伙伴关系拓展：与行业内的优质供应商、合作伙伴建立战略合作关系，共同推出具有竞争力的产品和服务，提升品牌价值。
5. 社区建设和品牌推广：在项目附近建设高品质的社区环境，通过设施配套和文化活动提升居民的生活品质，同时加强品牌推广和口碑传播。
6. 定期市场调查和反馈收集：定期进行市场调查和用户满意度调查，收集客户的反馈信息，以便及时调整和改进营销策略，提高用户体验。
四、实施计划1. 研究和规划阶段（1个月）- 进行市场调研，了解目标客户群体的需求和购房习惯。
- 分析竞争对手的市场策略和行业趋势，为制定全新的营销策略提供切实可行的依据。
2. 策划和设计阶段（2个月）- 根据市场调研结果和公司战略目标，制定全新的营销策略和推广方案。
万科营销策略标准化模板
对住房的细节有相当的关注。 对住房安全有相当高的要求。 希望住房的后顾之忧尽可能的少。
希望物超所 值
希望花同等价钱得到更多回报。 希望新房能最大化改善生活品质。 勤俭持家的实用主义者。
人群特性
有生活经验的 务实的，
对生活品质有要求的 追求完美的
置业要求： 1、有情趣，希望得 到有天有的庭院生 活的； 2、有空余房间可供 儿女回来居住； 3、可以依靠周围轨 道交通或者快速干 道便利出行； 4、周边有完全成熟 的生活配套设施； 5、社区环境优美， 适合晚年居住。
两代情深
生活状态 1、有相应的经济实 力和财富积累； 2、现有住房在功能 上已不能满足，希 望改善住房条件； 3、子女已成年，但 同住。
心理特点
心理描述
独享
不喜欢别人打扰， 渴望拥有自我空间。 自在、随意、随性。
追梦 情趣 优越感 高品质
人生有梦想。为着 梦想努力争取，努力拼搏。终有 一天突破现实，实现梦想。
对事物有自己的观点。 不喜欢庸俗的生活方式。 喝喝咖啡、享受阳光是生活中不可 或缺的事。
社会地位和生活状态常常让他觉得 比别人各个方面都要好得多，内心 自然而然地有种虚荣心，并需要时 刻自我证明。
心理描述：
1、三口之家，有多 年的生活经验； 2、原先住宅的功能 性不能满足其对收纳 和条理的需求； 3、追求住房给其带 来的实用性，并能提 供全家居解决方案。
心理描述：
1、三代同堂，人 员相应较多； 2、房间良好的收 纳性和条理性，方 便此类生活状态的 家庭。
心理描述：
1、子女不在身边，但经 常回来看望老人并且居
产品种类2 XX2概述
万科房地产营销策划书
万科房地产营销策划书第一部分：市场分析与定位一、市场概况房地产市场是一个竞争激烈且充满机遇的行业。
根据最新数据显示，中国房地产市场持续增长并呈现出多元化发展趋势。
随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，住房需求稳步增长，房地产行业依旧具备广阔的发展前景。
二、竞争分析目前，房地产市场竞争激烈，主要竞争对手包括其他房地产开发商和中介机构。
这些竞争对手在市场占有率、品牌知名度、开发项目质量等方面都有自身的优势。
因此，为了在市场中取得竞争优势，万科房地产需要制定切实可行的营销策略。
三、目标顾客群体万科房地产的目标顾客群体主要包括以下几个方面：1.年轻家庭：他们具备购买房产的实力，同时对居住环境、社区配套设施等要求较高。
2.投资客群：他们追求投资回报率，关注项目潜在增值空间和物业租金收益等。
3.改善性购房人群：他们有需求升级、改善居住环境的心理和实际需求。
第二部分：市场营销策略一、产品定位万科房地产以提供高品质的住宅和商业项目为目标，致力于打造舒适宜居的居住环境和具备商业价值的综合体项目。
通过精心规划和建设，满足不同客户群体的需求，实现产品的差异化定位。
二、市场推广策略1.品牌建设：通过加强品牌曝光度，提高品牌知名度，打造独具特色的品牌形象，并通过传媒宣传、社交媒体平台等渠道扩大品牌影响力。
2.宣传推广：采用多种宣传手段，如户外广告、电视广告、网络推广等，提升项目的知名度，吸引目标客户关注。
3.线上线下联动：通过线上渠道与线下实体展厅相结合，为客户提供全方位的信息咨询和购房体验，提高购房决策的便捷性和透明度。
三、销售策略1.销售网络拓展：通过与合作渠道建立稳固合作关系，扩大销售网络覆盖范围，确保项目销售数量和销售额的增长。
2.售前服务：为客户提供专业的咨询、解答和指导服务，帮助客户全面了解项目优势和购房流程，提升客户购房的信心和满意度。
3.售后服务：建立健全的售后服务体系，包括物管服务、维修保养等，为客户提供持续满意的居住体验，增强品牌美誉度和口碑效应。
万科营销策略大纲
万科营销策略大纲万科是中国房地产开发商中的领军企业之一，其经营范围涵盖了住宅、商业地产、写字楼等领域。
为了保持市场份额和吸引更多的潜在客户，万科需要制定一条有效的营销策略。
以下是一份潜在的万科营销策略大纲。
1.市场研究和分析在制定营销策略之前，万科应该先进行市场研究和分析。
这将包括对当前市场需求和趋势的了解，以及竞争对手的分析。
通过这些研究和分析，万科可以确定自身的竞争优势和目标客户群体。
2.品牌建设作为一个知名企业，万科需要继续加强其品牌建设，以增强消费者对其产品的认同感和忠诚度。
这可以通过广告、公关活动和赞助等手段来实现。
3.定制化营销策略针对不同的客户群体，万科可以制定定制化的营销策略。
例如，对于年轻人群体，可以与社交媒体和在线平台合作，通过创意的广告和互动活动吸引他们的关注。
对于中老年人群体，可以采用传统媒体和品牌合作进行宣传。
4.提供独特的产品和服务作为房地产开发商，万科应该提供独特的产品和服务，以吸引潜在客户。
这可以通过提供高品质的建筑设计和装修，以及豪华的生活设施和社区服务来实现。
5.销售渠道多样化万科可以通过多样化的销售渠道来增加销售。
这包括与地产经纪公司合作，开设实体销售中心和展示中心，以及通过线上平台销售。
6.关注顾客意见和反馈万科应该重视顾客的意见和反馈，并及时采取行动。
这可以通过建立客户服务中心和网络平台来实现，以及定期组织满意度调研和用户反馈活动。
7.社区参与与责任万科可以通过积极参与社区活动和社会责任项目来提高其形象和信誉度。
这可以包括资助教育项目、环保倡议和社区建设等。
8.员工培训与激励万科的员工是其营销策略成功实施的关键。
因此，万科应该投资在员工培训和激励上，以提高员工的专业素质和服务意识。
9.数据分析与市场预测万科应该将数据分析和市场预测作为制定营销策略的重要依据。
通过分析客户数据和市场趋势，万科可以更好地了解客户需求并预测未来的市场变化。
10.持续改进和创新最后，万科应该不断改进和创新其营销策略，以适应市场的变化和新的挑战。
万科房地产项目营销策划方案
万科房地产项目营销策划方案第一章引言随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，房地产市场逐渐成为我国经济发展的重要支柱。
作为我国房地产行业领军企业之一，万科集团致力于提供高品质的房地产产品，并通过精细的营销策划来实现其市场竞争优势。
本方案旨在对万科房地产项目的营销策划进行全面分析，并提出相应的解决方案，以进一步提升万科在房地产市场的竞争力。
第二章环境分析2.1 宏观环境分析根据我国经济发展的现状和趋势，房地产市场将保持稳定增长的态势。
然而，随着房地产市场的饱和，购房人群对房地产产品的需求也呈现多样化和个性化的特点，这对房地产企业的营销策划提出了更高的要求。
2.2 行业环境分析房地产行业竞争激烈，众多房地产企业争夺有限的市场份额。
作为知名房地产企业，万科在市场上具有一定的品牌优势和口碑，但还需要进一步提升公司知名度和规模，并适应购房需求多样化的趋势。
2.3 内外部环境分析通过对万科房地产项目的内外部环境进行分析，我们发现其优势是：品牌知名度高、产品品质优良、产业链完善；而其劣势是：宣传力度不足、服务体验有待提升。
第三章目标市场分析3.1 目标市场定位在全面分析了万科房地产项目的特点之后，我们决定将其目标市场定位为：高端消费人群、首次购房人群和投资购房人群。
这三个目标市场具有购买力较强、消费观念较为成熟的特点，是万科房地产项目的主要消费群体。
3.2 目标市场需求分析高端消费人群注重产品品质和服务体验，他们对购房产品的性价比要求较高；首次购房人群注重购房政策的支持和身份认同，他们对购房产品的价格和位置要求较敏感；投资购房人群注重投资回报率和资产安全性，他们对购房产品的物业管理和租金收益要求较高。
第四章市场调研分析4.1 市场需求调研通过市场调研我们了解到，目标市场对万科房地产项目的品牌知名度较高，但对宣传和市场推广的渠道和手段有一定的期待。
同时，对产品的购买力、购房政策、投资回报等方面存在一定的疑虑和需求。
万科的营销策略
万科的营销策略万科作为中国房地产业的领军企业之一，一直以来都有着强大的营销策略。
以下是万科的营销策略。
第一，以客户为中心。
万科的营销策略始终以客户的需求和满意度为核心。
他们通过深入调研和市场分析，了解客户的购房需求和偏好，以此为基础开发出符合客户需求的产品。
同时，万科注重与客户的沟通和反馈，通过客户关系管理系统建立客户档案，跟进客户需求变化，并提供个性化的服务。
第二，差异化的产品定位。
万科在市场竞争中注重与其他竞争对手的区别化，通过独特的产品定位来吸引消费者的注意。
他们注重产品的品质和特色，并通过创新的设计和规划，在市场中创造独特的竞争优势。
例如，他们推出了“绿城”、“花园式”、“大平层”等产品系列，满足市场不同消费群体的需求。
第三，多渠道的销售模式。
万科通过多渠道的销售模式，将产品推广到更广泛的市场。
除了传统的销售渠道如房地产展示中心和销售代理商，万科还通过互联网和手机应用等新媒体渠道进行销售和宣传。
他们利用互联网平台，建立了全球最大的物业交易平台“万房”，为客户提供便利的购房体验。
第四，市场营销活动。
万科通过各种市场营销活动增强品牌知名度和形象。
他们经常组织各种促销活动如优惠购房、赠送礼品等，吸引客户前来购房。
此外，他们还会举办各种社区活动如健康跑、艺术展览等，提高社区居民的满意度和忠诚度。
第五，品牌建设和口碑营销。
万科注重品牌建设，通过精心策划和管理来塑造企业形象。
他们力求成为可靠、值得信赖的品牌，提供优质的产品和服务。
同时，万科注重口碑营销，通过客户的口碑和推荐来增加销售和市场份额。
综上所述，万科的营销策略以客户为中心，注重差异化的产品定位，采用多渠道的销售模式，开展市场营销活动，进行品牌建设和口碑营销。
这些策略的运用使万科在竞争激烈的房地产市场中保持了领先地位。
万科房产项目营销策划方案
万科房产项目营销策划方案一、项目背景万科是中国房地产行业的领导者之一，拥有多个房地产项目，包括住宅、商业和办公楼等。
为了进一步巩固市场地位，达到销售目标，需要制定一套有效的营销策划方案。
二、市场分析1. 市场规模：根据最新的市场报告，房地产市场仍然保持着稳定增长的趋势，尤其是在一二线城市。
根据数据显示，该地区的总销售额预计将保持在高水平。
2. 客户需求：购房者对房产的需求主要分为自住需求和投资需求。
自住需求主要是对住房质量和生活环境的要求，而投资需求主要是关注房产的升值潜力。
3. 竞争对手分析：房地产市场竞争激烈，有许多其他房地产开发公司也在该地区推出自己的项目。
我们的主要竞争对手包括恒大地产、碧桂园和中国房地产等公司。
三、项目目标1. 销售目标：根据市场需求和竞争分析，制定今年的销售目标为总销售额达到XX亿元，并以此为基准。
2. 品牌推广目标：提升万科房产项目的品牌知名度和形象，增加客户的认可度和购买意愿。
3. 客户关系目标：建立长期稳定的客户关系，通过客户的口碑宣传和转介绍，增加项目的销售额。
四、营销策略为了达到以上的目标，我们制定了以下的营销策略：1. 产品定位：万科房产项目将定位为高品质、高附加值的住宅社区，并强调绿化环境、便利设施和生活配套。
2. 建立品牌形象：通过线上线下的广告宣传和品牌推广活动，建立万科房产项目的品牌形象，强调品质和卓越。
3. 多元化销售渠道：为了更好地满足客户的需求，我们将通过多种渠道销售房产，包括线上销售平台、线下销售中心和合作代理商。
4. 目标客户定位：根据市场调研，我们将重点针对优质客户群体进行宣传和推广，包括高净值人群、稳定收入群体和首次购房者。
5. 优惠政策和购房服务：为了提高购房者的购买意愿，我们将制定合适的优惠政策和购房服务，如定金返还、贷款办理和购房顾问等。
6. 社交媒体推广：在市场饱和的情况下，利用社交媒体平台进行精准定向推广，增加项目的曝光度和关注度。
万科营销策划
万科营销策划1. 引言本文档旨在探讨万科地产的营销策划，并提供一些实用的方法和建议来帮助万科在竞争激烈的房地产市场中取得成功。
通过深入研究和分析，我们将探讨营销策划的重要性，并提供一些切实可行的方法来增加销售额和提高品牌知名度。
2. 营销策划的重要性营销策划是任何成功企业的核心组成部分。
在竞争激烈的房地产市场中，营销策划可以帮助万科通过吸引目标客户群体、提高品牌认知度和销售额来实现业务目标。
以下是营销策划的几个关键方面：•市场研究：了解目标客户群体的需求和偏好，以便定位产品和服务。
•品牌建设：通过塑造独特的品牌形象和价值观，吸引客户并建立长期关系。
•定价策略：根据市场需求和竞争情况，制定合理的价格策略来增加销售额。
•推广活动：通过广告、促销和公关活动等手段，提高品牌知名度和销售额。
•客户关怀：建立良好的客户关系管理系统，保持与现有客户的联系并提供增值服务。
3. 市场研究在制定营销策略之前，了解目标市场是至关重要的。
万科应进行市场研究，包括但不限于以下方面：•人口统计学信息：了解目标客户群体的年龄、职业、收入水平等基本信息。
•市场趋势：分析房地产市场的发展趋势和竞争情况，以找到合适的定位和差异化策略。
•客户需求：通过调研和反馈收集客户对房地产产品和服务的需求和意见。
•竞争分析：研究竞争对手的产品、定价和营销策略，以便制定相应的应对措施。
4. 品牌建设品牌建设是吸引客户并树立万科形象的重要一环。
以下是一些建设品牌的方法和建议：•独特的品牌定位：明确万科地产的定位和核心竞争优势，并将其传达给目标客户群体。
•品牌形象设计：设计一个独特而有吸引力的品牌标识和视觉形象，以便在市场中产生辨识度。
•品牌故事讲述：将万科地产的发展历程、价值观和承诺转化为一个引人入胜的品牌故事。
•品牌一致性：确保在所有的营销活动和沟通渠道中保持一致的品牌形象和信息传递。
5. 定价策略制定合理的定价策略可以帮助万科实现销售目标并提高市场份额。
营销策略万科营销策划方案
营销策略万科营销策划方案1. 引言随着市场竞争的日益激烈，企业不仅需要优质的产品和服务，还需要制定有效的营销策略来吸引和保留客户。
这篇文档旨在为万科公司制定一份详细的营销策划方案，以帮助他们在激烈竞争的房地产市场中取得竞争优势。
2. 目标市场分析在制定营销策略之前，首先需要对目标市场进行全面分析。
万科公司主要关注城市住宅和商业地产市场。
根据市场调研和数据分析，我们发现以下目标市场特点：•目标客户主要是中等到高收入的家庭和企业。
•城市人口增加和城市化进程加快，带动了房地产市场的需求。
•竞争对手众多，需要寻找差异化方法来吸引客户。
•网上购房趋势逐渐增加。
•新型住房消费者注重品质和环保。
3. 营销策略3.1 品牌建设品牌建设是营销成功的关键。
万科公司已经建立了庞大的品牌知名度，但还需要进一步提升品牌价值和认知度。
以下是我们推荐的品牌建设策略：•举办品牌活动和推广活动，增加品牌知名度。
•扩大品牌合作伙伴关系，进一步提升品牌价值。
•利用社交媒体平台扩大品牌影响力。
3.2 产品定位产品定位是确定产品在市场中的位置的重要步骤。
万科公司应该定位自己为高品质、环保的房地产开发商。
具体策略包括：•提供高品质的住宅和商业项目，以满足目标客户的需求。
•强调房地产项目的环保和可持续性特点。
•与设计师和建筑师合作，打造独特的建筑风格。
3.3 定价策略定价策略对于营销策划至关重要。
万科公司应该制定合理的定价策略，以在竞争激烈的市场中保持竞争力。
具体策略包括：•结合目标客户需求和市场定价进行定价。
•提供灵活的付款方式，吸引更多购房者。
•定期进行价格调整，以适应市场变化。
3.4 渠道选择渠道选择对于产品销售和推广至关重要。
万科公司应该选择合适的渠道来促进销售和传播品牌信息。
具体策略包括：•和地产经纪合作，将产品信息推送给潜在客户。
•利用互联网平台，提供在线购房功能。
•开拓新的销售渠道，如社交媒体和电子商务平台。
3.5 促销活动促销活动是吸引客户的重要手段。
万科营销方案
万科营销方案万科营销方案引言万科是中国房地产领域的知名企业，成立于1984年，总部位于深圳。
该公司在全国范围内开展了大量的住宅、商业和物业开发项目。
为了有效推广和销售这些房地产项目，万科采用了一系列的营销方案。
目标万科的营销方案的目标是吸引潜在客户，并最终促使他们购买万科的房地产产品。
通过策划和执行一系列市场活动，万科旨在提高品牌知名度、吸引客户、激发购买欲望，并最终实现销售目标。
市场调研在制定营销方案之前，万科进行了广泛的市场调研。
调研主要包括以下内容：1. 目标客户：万科明确了他们的目标客户是年轻的家庭和中等收入阶层的人群。
他们的市场调研帮助他们了解目标客户的需求、喜好和购房偏好，以便针对性地制定营销方案。
2. 竞争对手：万科进行了对竞争对手的深入分析，了解了他们的产品、定价和营销策略。
这有助于万科制定与竞争对手差异化的营销方案。
3. 大环境：万科还对整体的房地产市场进行了研究，了解了市场趋势、政策变化和经济环境等因素对房地产行业的影响。
营销策略基于市场调研的结果，万科制定了以下营销策略：多渠道宣传万科通过多种渠道进行宣传，包括广告、户外媒体、网络媒体等。
他们利用各种媒介向目标客户展示他们的产品和品牌形象。
品牌定位万科注重品牌建设，通过统一的品牌形象和宣传语，使消费者对万科有清晰的认知和印象。
他们在宣传中强调安全、可靠和高品质的产品特点，从而树立起万科在客户心目中的形象。
促销活动万科定期举办各种促销活动，包括购房嘉年华、优惠折扣、购房礼品等。
这些促销活动旨在吸引客户并提供实质性的优惠，以刺激购房意愿。
社区活动万科积极参与社区活动，与当地居民建立良好的关系。
他们组织开展各种社区活动，如文化节、健身活动等，以增加与潜在客户的接触，同时提高品牌形象和知名度。
营销执行万科的营销执行主要包括以下几个方面：团队建设万科建立了一支专业的营销团队，团队成员具备丰富的房地产销售经验，并且对市场趋势有着深入的了解。
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北方对外开放的门户：天津滨海新区是全国综合配
套改革试验区，国家支持滨海新区在金融、土地管理、 涉外经济等领域先行试验重大的改革开放措施。
国内外一线企业抢滩：以龙头企业引领产业聚集，以
商招商，有体量有质量的高科技产业链条渐次形成。
强力政策支持，打响十大战役筑就天津乃至中国的经济新增长极。
本报告是严格保密的。
项目二期
占地3056亩（合204万 ㎡），容积率1.5-2.0左 右，产品类型未定
项目一期
占地3059亩（合204万 ㎡），容积率0.8-1.5， 分为两次开发。内部包 括低密别墅、花园洋房 等产品类型以及湖泊、 湿地等生态景观区域
本报告是严格保密的。
WORLD UNION
占地1.1万亩超大规模，分三期开发，首期启动区 占地900亩，其中住宅用地500亩。
国家级百强县，地处京津冀金三角核心区，与北京交通较 便利。
现状
香河区域别墅市场价格处于大北京价格洼地。
地图 价格箱体
亚北 800万/套
123
300万以 下 300-500万 500-700万 700万以上
国贸
五 环
大兴亦庄 300万/套
通州 300-900万
六 环
香河 220-360万
本报告是严格保密的。
“名人效应”带来的媒体关注提升博 鳌热度：论坛年会举办期间，众多中外领导
人、企业界领袖、知名学者汇聚博鳌，讨论亚 洲乃至全球热点问题，使博鳌成为世界瞩目的 焦点。这对提升博鳌知名度的作用不言而喻。
引入大批国内外知名企业投资开发，为博鳌持续发展储备力量； 国际国内主流媒体的高频率、持续的报道对于一个以旅游业作为支柱产业 的小镇的发展起到了绝对的保障作用。
本报告是严格保密的。
WORLD UNION
区域运营 成功案例1
博鳌—沉默的边陲渔家小镇到备受瞩目的数字化小 镇的蜕变。
滨海新区—从三个行政区到世界瞩目新区的成功飞 越。
基本情况：滨海新区总规划面积2270平方公里，
位于天津东部临海地区，地处环渤海地区的中心位 置，包括塘沽区、汉沽区、大港区三个行政区。
谨呈：北京万科企业有限公司
万科再造一座城
—万科香河项目营销策略总纲
世联地产
2010/04/16
项目本体解析
项目位臵 项目四至 项目指标
配套规划
本报告是严格保密的。
WORLD UNION
PART 1
项目位置
大厂
北京通州区
香河（总面积458万亩）
廊坊
天津武清区
本报告是严格保密的。
WORLD UNION
PART 3
博鳌亚洲论坛的创立：
全球经济高速发展的背景下，由三位 前亚洲国家领导人发起、 2001年2月 正式成立了博鳌亚洲论坛，“论坛” 总部设在中国海南博鳌。博鳌从此闻 名中外……
百亿投资接力博鳌发展“时代三部曲”：
在海南省政府的统一规划下，博鳌控股、中远发展及中信集团成为博鳌发展历 程中脉络层次清晰的“时代三部曲”。经历了“中远”不可思议的飞速发展， 迎来充满想像力的“中信时代”，政府与企业在博鳌的投资以良性互动模式创 造了政府联手企业开发区域的经典案例。
位于香河县城北侧，直线距离7公里，与北京通州 辖区一河之隔。
项目四至
潮白河 水面宽约20-30米
燕京石化 加油站
距大厂县城约5公里
从香河出口至 此约4公里
村小学 潮白河 三塘生态园 香河六中
加油站
北方汽车 工业基地 国华影 视基地
京沈高速 深约20米 面积约100亩 有地下水
本报告是严格保密的。
距香河县城约 5分钟车程
本报告是严格保密的。
WORLD UNION
PART 2
目标的关键词
引领城市化新模式
万科再造一座城市
如何成功造城？ 如何寻找大区域成功启动模式？ 如何确立及奠定项目在区域内的航母旗舰地位？ 如何完成启动区的营销目标? ……
本报告是严格保密的。
WORLD UNION
PART 2
项目的整体营销思路
1、大区域启势： 从“造城”的角度出发，重新树立区域
香河出口
大香路 双向6车道
WORLD UNION
东至大香路、西至与通州分界的潮白河畔，内有三 条水渠及四个明显土坑（后期改造为河流和湖泊）。
项目规模
——
5.2KM 5.2KM
西单
建国门
本报告是严格保密的。
WORLD UNION
总占地1.1万亩，即733万㎡，占香河县总面积的1.5%； 地块东西长度约为5公里，等同于建国门到西单的距离。
WORLD UNION
规划利好
城镇名称
县城 安平 蒋辛屯 渠口 五百户 刘宋 安头屯 钳屯 钱旺村
城镇主要职能
全县政治、经济、文化和商贸中心，以发展轻工、外贸出口加工与建筑业为主 全镇政治、经济、文化中心，香河对外经济开放的窗口，集工业、商贸、文化娱乐与旅游于一体 全镇政治、经济、文化中心，以发展农副产品加工和仓储、商贸为主 全镇政治、经济、文化中心，以发展轻工业和钣金等机械加工为主，并大力发展集市贸易与交通运输 全镇政治、经济、文化中心，以发展农副产品加工、汽车配件、纸制品和商贸为主 全镇政治、经济、文化中心，以发展轻工业、商贸，尤以木器加工和针织服装加工等工业为主 全镇政治、经济、文化中心，以发展家具制造等手工业和商贸为主 全乡政治、经济、文化中心，以发展农副产品加工与商贸为主 全乡政治、经济、文化中心，以发展钣金、机械加工、刺绣等乡镇工业为主，商贸为辅
香河现状与发展前景 香河现状 发展前景
规划利好 京津发展机会 品牌发展商进驻
区域营销方向及关键动作
本报告是严格保密的。
WO北京
香河位于环渤海经济圈腹地，
地处京津之间，素有“京畿明珠”
香河
之美誉。
交通便利，路网发达
距北京市区45公里； 距首都国际机场60公里； 距天津机场70公里； 境内及周边有4条干线铁路，6条高速公 路，4条国家级公路通过，京津轻轨铁路 和第二条京津高速公路在香河西侧通过；
城市战略规划 “西扩南进”城市战略：构建起县城西扩、开发 区东移的城市发展框架。规划确定城区远期用地发 展方向在现状基础上以向西、向南发展为主，适当 向东发展；
燕郊—败走麦城。
快速城市化进程改变了燕郊区域属性，由区别于城市的
“低密生活”转变为贴近城市的“便利生活”
①便利的交通条件及②通州
市场放量提价突出燕郊价格 优势促成燕郊成为东部人口 疏散地的两大直接因素。
政府统一规划和媒体舆论有利引导的缺位，使得燕郊区域最终 从“低密异军”转变为“被动郊区化”人群的选择，终在城市 化进程中陨落，回归到最初级竞争状态
北京客群的引进，极大的促动燕郊地产发展； 燕郊区域西部住宅市场开始启动，以低密度的景观 舒适型洋房产品区别于东部传统高密紧凑型住宅，相 对北京巨大的价格优势，使得市场大获成功。
2006-2007，区域均化
燕郊题材的热炒迅速提升区域价格，逐步缩 小的价格优势，在持续上涨的底价压力下，采 取压缩户型面积的方式，避免总价溢出，维持 燕郊市场价格优势，同时在生活配套方面加大 力度，用优秀的地产服务吸引北京客群。
企业目标
站在城市运营商的高度，以本项目为平台，引
领万科下一个10年开发模式，奠定和提升万科在推动城 市发展中的全国影响力，对中国城市下一个十年的发展提供 重要启示。
项目运作目标
通过香河项目的成功营销，完善以万科香河项目为中心的整 体区域形象，为后续全国各地复制开发奠定坚实基础。
具体营销目标
2010年10月份中旬开售，2个半月内销售12亿元，约800套 房；1200组认筹客户，5000组来访客户。
本报告是严格保密的。
WORLD UNION
区域运营 失败案例
2005年——燕郊市场发热转折年：快速城市化进程使得区域属 性发生改变，由区别于城市的“低密生活”转变为贴近城 市的“便利生活”。
区域价值 原始的郊区田园环境 与城市保持便利连接的低价区 区域逐渐成熟，成为城市主 流外溢人口大型居住区
主流客户
城市中高端客户 城市主流外溢人口 城市弱经济年轻客户
产品类型
低密度：类别墅产品 城市主流：多层、小高层 区域启动期 （2003年以前）
中低密度：小高层、高层 城市主流：小高层、高层 区域发展初期 （2004~2005年）
密度：小高层、高层
区域快速发展期 （2006~2007年）
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PART 1
目标
开发商目标 世联对目标的理解
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PART 2
开发商目标
以城市运营商的身份，树立万科新的里程碑。
通过项目的成功运作，树立以万科香河项目 为中心的整体区域形象。
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PART 2
世联对目标的理解
天津
县域面积458平方公里，人口31万，下辖七
三大传统产业，四大新兴产业
家具制造业、纸制品包装业、金属制品业
镇二乡、一个省级经济技术开发区和一个国
家级农业高新技术园区，跻身全国最具发展 活力百强县行列
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后续力强劲；
汽车配件业、纺织服装业、新型材料业、 会展旅游业前景光明。
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项目规划
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启动区
住宅占地500亩（合33万 ㎡），容积率0.8低密别墅
总占地面积：10872亩
（约724万㎡）其中住宅 建设用地为60%，约 434.4万㎡ 配套建设用地为40%，约 289.6万㎡ 容积率：0.8-2.5