土地增值税要点

一、扣除项目的确定

1、房地产企业出售开发产品的扣除项目（5项）

（1）取得土地使用权所支付的金额：地价款+有关费用

三种形式取得：出让、划拨、转让

注意：逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除

（2）开发土地和新建房及配套设施的成本（即房地产开发成本）

包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用

（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用）

①能按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内

注意：利息最高不能超过商业银行同期同类贷款利率计算的金额；利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

②不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构的贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内

注意：（1）既有金融借款又有其他借款，不能同时适用上述两种方法。（2）注意与企业所得税费用扣除的区别。

（4）与转让房地产有关的税金

转让房地产时缴纳的税金及附加。

注意：不包括缴纳的增值税

（5）财政部确定的其他扣除项目

对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。

例：某房地产开发公司（增值税一般纳税人）2016年5月以“招拍挂”方式受让土地，支付土地价款1200万元，并于2016年8月开发商住混合楼项目，商铺面积1000平方米，普通标准住宅面积为5000平方米，合计6000平方米。房屋开发成本6000万元（其中开发成本——开发间接费用中利息支出600万元），财务费用——利息支出100万元，利息支出不能提供金融机构的相关证明，当地省政府规定其他费用按10%比例扣除。该项目于2018年5月开始销售并全部销售完毕，取得全部价款和价外费用11000万元（含税），其中商铺销售收入为3300万元，普通标准住宅销售收入为7700万元。税金及附加55万元，其中商铺销售税金及附加16.5万元，普通标准住宅销售税金及附加38.5万元。2018年8月该房地产公司向税务局提出清算申请。

要求：根据以上资料，计算并回答下列问题：

1.请说明对于该商住混合楼项目应如何进行土地增值税清算？

2.土地增值税清算收入为多少？

3.允许扣除项目金额为多少？

4.应纳土地增值税为多少？

解析：

1.应分别计算普通住宅和商铺的扣除项目金额、增值额和增值率。

2.土地增值税清算收入计算

根据国家税务总局公告2016年第70号文件规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

（1）普通标准住宅清算收入

销项税额＝（7700－1200×5000÷6000）÷（1+10%）×10%＝609.09（万元）

土地增值税清算收入＝7700－609.09＝7090.91（万元）

（2）商铺项目清算收入

销项税额＝（3300－1200×1000÷6000）÷（1+10%）×10%＝281.82（万元）土地增值税清算收入＝3300－281.82＝3018.18（万元）

3.允许扣除项目金额计算

（1）普通标准住宅项目

土地成本＝1200×5000÷6000＝1000（万元）

房地产开发成本＝（6000-600）×5000÷6000＝4500（万元）

房地产开发费用＝（1000＋4500）×10%＝550（万元）

税金及附加＝38.5万元

加计扣除20%＝（1000＋4500）×20%＝1100（万元）

小计：7188.5万元

（2）商铺项目

土地成本＝1200×1000÷6000＝200（万元）

房地产开发成本＝（6000-600）×1000÷6000＝900（万元）

房地产开发费用＝（200＋900）×10%＝110（万元）

税金及附加＝16.5万元

加计扣除20%＝（200＋900）×20%＝220（万元）

小计：1446.5万元

4.应纳土地增值税计算

（1）普通标准住宅项目

无增值，不缴纳土地增值税。

（2）商铺项目

增值额＝3018.18－1446.5＝1571.68（万元）

增值率＝1571.68÷1446.5×100%＝108.65%

应纳土地增值税＝1571.68×50%－1446.5×15%＝785.84－216.98＝568.86（万元）

2、出售旧房旧建筑物的扣除项目

（1）旧房及建筑物评估价格

评估价格=评估机构评定的重置成本×成新折扣率

注意：不能取得评估价格，但能提供购房发票的，扣除金额按以下方法：

①营改增前取得的发票：按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算

②营改增后取得的普通发票：按照发票所载价税合计金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算

③营改增后取得的专用发票：按照发票所载不含税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算

按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，视同一年。

此外，对于既没有评估价又不能提供购房发票的，由税务机关核定征收。

（2）取得土地使用权所支付的地价款