定价策略供求关系对房地产价格影响分析
定价策略供求关系对房地产价格影响
分析
定价策略供求关系对房地产价格影响
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房地产营销策划定价
房地产营销策划 求助编辑百科名片 营销策划主要包括了三部分服务内容：市场定位与产品设计定位，市场推广策划，项目销售策划（项目销售阶段）。 目录 1详细内容市场定位与产品设计定位 1市场推广策划 1项目销售策划（项目销售阶段） 1演进历史概述 1（1）生产观念阶段 1（2）产品观念阶段 1（3）推销观念阶段 1（4）市场营销观念阶段 1发展阶段概述 1（1）单项策划阶段 1（2）综合策划阶段 1（3）复合策划阶段 1主要种类（1）房地产投资营销 1（2）房地产定位营销 1（3）房地产规划设计营销 1（4）房地产形象营销 1（5）房地产建筑质量 1入世误区概述 1（1）过分夸大营销策划的作用 1（2）忽视营销策划的作用 1（3）营销策划的“经验论” 1（4）技巧决定论 1（5）只讲炒作不讲实际 1概念评述营销策划 1营销系统 1重心点 1基本原则概述 1（1）营销策划必须从客户和市场需要出发 1（2）始终保持整体营销的观念 1（3）营销策划与销售紧密呼应
1主要特点1．“以人为本” 12．房地产营销是各种理念的复合 13．策略和手段是营销的生命 1相关文章题目 1概述 11、市场营销的概念 12、市场营销的发展阶段 13、市场营销理论的主要内容 o 1房地产市场营销策略（一）产品策略 1（二）价格策略 1（三）促销策略 1（四）渠道策略 o 1房地产直接营销1、直接营销渠道的优点 12、直接营销渠道的弱点 o 1同名图书基本信息 1内容简介 1图书目录 o 展开 编辑本段详细内容 市场定位与产品设计定位 根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。具体内容包括：项目总体市场定位目标人群定位项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议 市场推广策划 根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。具体内容是：市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提炼项目案名建议销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制广告策略：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群项目诉求重点，各类广告创意（报纸，户外，电播等）媒体投放策略：媒体选择，媒
房地产营销价格策略选择
房地产营销价格策略选择 摘要:受全球金融危机及上半年刚性需求释放等因素影响,房地产市场观望气氛浓厚,房地产营销又面临困境。房地产商品具有位置固定性、长期使用性、异质独特性及供给有限性等特征,房地产企业应根据市场状况灵活选择分级定价、心理定价、加权定价、折扣定价等定价策略以及高开低走、低开高走、波浪螺旋等调价策略。 关键词:房地产;市场营销;价格策略 房地产,是房产和地产的总称,通常是指土地以及固着在土地上的房屋或人工建筑物及其附带的各种权益,包括所有权、支配权、使用权和收益权等。房地产商品的价值量,无论从单位价值看,还是从总体价值看,都远远高于一般商品。消费者在购买房地产商品时往往决策慎重。当前,受全球金融风暴及上半年刚性需求释放等因素影响,房地产市场又出现观望气氛,房地产营销再次面临困境。选择房地产营销策略,首先需把握房地产商品的特征。 一、房地产商品的特征 房屋是固着在土地上的,房地产商品的特征与土地的特征是密不可分的。土地具有不可移动性、不可灭失性、差别性、不可再生性等特性,房地产商品则具有位置固定性、长期使用性、异质独特性及供给有限性等特征。 (一)土地的不可移动性与房地产商品的位置固定性 地表泥土可以移动,而土地不可移动,房地产商品的空间区位具有固定性,这也是房地产被称为不动产的原因。房屋内的家具等商品可随着主人的搬迁而移动,而房地产无法移动。即使将房屋拆迁,在他处另建房屋,这已不是原来的房地产了。 (二)土地的不可灭失性与房地产商品的长期使用性 一般商品不管如何小心谨慎,经过一定年限的使用后,最终难免损耗,而土地则不然,土地的利用价值永远不会消失,因此,房地产商品的使用周期很长。建筑物一旦完工,其使用年限往往超过数十年甚至几百年,这一特点是其他任何商品都无法比拟的。 (三)土地的差别性与房地产商品的异质独特性
房地产价格调整四大策略
房地产价格调整四大策略 房地产价格调整四大策略作者：佚名 时间：2008-9-21 浏览量： 本文的研究结合财务战略,以指引项目产品投放组合为目的。 房地产项目定价与其调价策略从性质上讲,并不属于同一概念。准确、合理的价格调整策略,是优秀销售工作的基础和前提,调价策略于房地产项目市场定位,而最终服务于销售策略。 房地产项目的价格调整策略,是指在房地产项目整体定价确定的前提下,在销售过程中,采取何种策略,根据房地产项目及市场的发展情况,引导价格发展走势的价格方案。在不同的房地产项目中,由于房地产项目自身的各项素质差异很大,加之市场状况不同,每个房地产项目会根据自己的特点采取不同的价格调整策略,以引导房地产项目价格的正确发展。概括来说,房地产项目的调价策略分为以下四种: 一、高开低走
在房地产项目综合素质高,而市场状况不好,竞争又较为激烈的情况下,房地产项目往往采取突出房地产项目优秀品质,高报价树立房地产项目形象和知名度,而实际以较低成交价格争客户和市场份额的“高开低走”的策略。当然,如果,市场状况好,竞争不激烈,而且项目自身规模又不大的情况下,项目完全可以采取突出房地产项目优秀品质,大规模营造房地产项目形象和知名度,高价报盘,高价成交,在短期内迅速获得市场认同的,与前一种状况完全相反的“高开高走”策略。 配合“高开低走”价格策略的产品投放策略如上图所示,将项目的各个楼座按照品质由高到底的顺序推向市场。原因:首先将高品质产品推向市场是支撑高价位开盘的前提条件。其次从利润获取上讲,高品质产品首先推向市场获得高价,低品质产品后推向市场获得低价,这是最优的利润获取策略。最后,高品质产品高价先推向市场,低品质产品低价后推向市场,有利于资金的回笼效率。由此可见,上述“高开高走”的产品投放策略应该与“低开高走”的产品投放策略一样。 二、低开高走
房地产营销价格策略
（二）房地产营销价格策略(Price) 房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、、转让等营销，都是商品经济活动，必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。 1、房地产定价方法 一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法： (1) 市场比较法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较，对形成的差异作适当调整或修正，以求取勘估房地产的公平市场价。 (2) 成本法。以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。 (3) 收益法。将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的价格。 (4) 剩余法。将估价房地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发费用﹑﹑销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价对象房地产的价格 当然，无论哪种定价方法，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。开发商采用低价战略时，入市会比较轻松，容易进入，能较快地启动市场；而采用高价策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。 2、定价比例 一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1／2高度，多层一般3－4层（9层以下）为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0.8％，标准层以下
房地产项目价格策略与执行方案
当前文档修改密码：8362839 目录前言 一、周边楼盘价格调查 1. 价格调查汇总 2. 说明 3. 一次评估与加权 二、天泰馥香谷与调查楼盘评估 1. 树图解析与权重系数计算 1.1 天泰馥香谷 1.2 银都景园 1.3 金帝山庄 1.4 颐景园 1.5 名仕花园 1.6 锦园 1.7 千禧龙苑 1.8 蔚兰海岸 1.9 新贵都 1.10 绿岛花园 1.11 矿泉花园 三、评估与价格修正 1. 修正公式 2. 修正过程 3. 修正结果 四、天泰馥香谷价格定位建议 五、价格策略与执行方案 1、价格策略 1.1价格是消费者购房最敏感因素 1.2户型统计与总价分析
1.3发挥差价原则 2、执行方案 2.1单元评估 2.2楼层评估 2.3楼层差价率与差价系数 2.4各单元平均价计算 2.5价格明细表 六、价格执行反馈控制系统 附表1：开盘期首推户型价格明细表 价格是公司效益与客户之间的一座桥梁 高了，能走过这座桥的人就少——没有市场 低了，公司损失利润——没有效益 如何在两者之间达到一种平衡 如何让我们的楼盘即叫好又叫座 这永远是我们解析的重心……
第二部分：天泰馥香谷项目价格策略与执行方案 一、周边楼盘价格调查 1、价格调查汇总 2、说明
◆11月6日—11月10日在天泰同仁的配合下，我们对青岛市楼市进行了广泛调查，本表只是调查中的几个重点楼盘。 ◆修正均价主要根据统计面积所占比例、销售时间、实际成交时大都再给优惠、大多数采用按揭付款方式等因素。 ◆参照楼盘以周边可比性楼盘为主，兼顾其它区域楼盘。 3、一次评估与加权 (平均分) （加权分）
房地产定价策略.
房地产定价策略 一、房地产定价策略的含义 房地产定价策略是房地产企业为了在目标市场上实现自己的定价目标，所规定的定价指导思想和定价原则。 二、新产品定价策略 新产品定价策略是开发企业价格策略的一个关键环节，它关系到开发建设的房地产产品能否顺利进入市场。 （一）总体定价策略 1.低价策略：在新型房地产商品进入市场时，在下列情况下，可考 虑采取低价投放策略，以地价获利，从而提高市场占有率。 1）扩大市场容量，激发有效需求； 2）市场竞争激烈； 3）企业的产品多为低档次的商品房，其价格弹性较大，低价策略可能促进销售； 4）企业开发成本较低； 5）试图以低价优势抢占市场； 这种低价开盘的策略包括两种模式：起价和均价都较低；起价低、均价高。由于后一种模式中，通常仅有几套房子走低价， 带有过强的宣传目的，并没有真正让利给消费者，到实地购房的 消费者。会有较强的失落感，项目本身也给人不诚信的感觉。所 以多数开发企业如果决定低价入市，会选择前一种模式。
低价策略的优点：首先，对于需求弹性大的房地产产品，消费者对低价格比较敏感，低价容易拓展销路；其次，能有效排斥竞争，从而长期占领市场；第三，随着本产品销路的扩大，开发规模也相应扩大，可体现规模效益，降低成本，增加利润。 低价策略的缺点：第一，产品售价偏低，资金回笼较慢；第二，由于入市价格已经较低，在后续营销过程中，不宜在实施降价策略；第三，有可能由于产品定价偏低，引起消费者对产品的质量怀疑，影响企业形象。 2.高价策略：为了在短期内赚取最大利润，在下列情况下，对新开 发建设的房地产产品刚入市时可采取高价策略。 1）本产品具有别的项目没有的显著特点或者卖点； 2）本产品的综合性能较好； 3）定价在主流价格范围内，开发量适中，开发企业信誉好，这样即使高价开盘，也能在短期内占据市场主流地位； 4）本类产品市场供不应求； 高价策略的优点：第一，开发企业能在短期内实现盈利目标，掌握市场竞争的主动性；第二，其主要的销售对象是收入较高的购房者或猎奇者，这类人属于非价格敏感型，即使高价也不会影响销售；第三，高价入市后，如果有必要，还可实施降价措施； 第四，有助于控制市场需求量不至于增加过快，否则企业生产能力跟不上，可能流失潜在购房者。 高价策略的缺点：第一，售价较高，可能影响销路；第二，
从供求关系分析房价高涨的原因及其对策
成都理工大学 从供求关系分析房价高涨的原因及其对策
从供求关系分析房价高涨的原因及其对策作者姓名：陈草专业班级：财务管理2003080501 指导教师：杨 锦 摘要：房地产是我国的支柱产业，但居高不下的房价对居民生活和经济发展都很大的影响，近期房价过高已成为人们关注的一个热点话题。房价的问题是个牵涉面非常广泛的问题，是一个宏观经济问题，也是一个社会问题，还是一个政治问题。就作者个人而言，我认为房屋既然是商品，那么供求关系对价格是必然会产生很大影响的，是引起价格变动的一个非常重要的因素。因此本文针对我国目前的房价现状，主要从经济学的供求关系角度系统的分析了房价过高的原因，并分别分析了房市的需求现状和供给现状。并从供求关系方面提出了有关抑制房价的方法和对策。 关键词：高房价;供给;需求;对策
目录第一章：前言 1.1我国房地产供需问题研究背景 1.2国内外对房地产市场供求问题的研究状况 1.3 本文研究思路和研究方法及研究结果 第二章：房市发展回顾 第三章：我国房市现状 3.1 供需市场现状 3.2 房价现状 第四章：房市需求现状分析 4.1 消费需求不断上涨 4.2 投资需求旺盛 4.3 城市化进程的影响 第五章：房市供给现状分析 5.1 不合理的供给结构 5.1.1 商品住房结构不合理 5.1.2 保障性住房建设不力 5.2 土地价格的影响 5.2.1 土地出让制度的不合理导致房价高涨 5.2.2 土地有效供给不足 第六章：抑制房价的对策分析 6.1 引导消费结构的改善 6.2 提高住房的有效供给 6.3 相关政策和制度的完善 结论 致谢
参考文献
房地产定价中的目标与方法(1)
房地产定价中的目标与方法 俗话说“没有卖不出去的物业，只有卖不出去的价格”。价格策划是房地产营销策划的关键。随着短缺经济结束、集团购买力消失和房地产市场的逐渐成熟，理性的价格策划在市场搏击要素中的地位日益凸现。本文将在对房地产定价目标与方法进行对比分析的基础上，寻找定价策划的可循之规。 一、选择定价目标 定价目标是整个价格策划的灵魂。一方面，它要服务于房地产项目营销目标和企业经营战略；另一方面，它还是定价方法和定价策略的依据。房地产定价目标一般有利润最大化目标、市场占有率目标、树立企业形象目标等几种不同的形式。 利润最大化是许多企业的定价目标。当该宗物业独特性较强，不易被其他产品替代时，可在边际利润与边际成本一致的点位定价。一方面靠促销激发需求，另一方面有计划地供给，就可获得最大限度的利润。利润是个综合性很强的指标，尤其对房地产项目而言，从预售开始到销售告罄往往需要很长时间。所以，利润最大化不是短期定价目标，而是企业长期奋斗的方向。由于房地产定价受经济环境的影响，繁多的变量会增加定价的难度，因此，需要动态地分析企业的内部条件和外部环境，不能单纯定位于项目利润，忽视市场相关因素和公司经营战略，否则会欲速不达。以市场占有率为定价目标是一种志存高远的选择方式。市场占有率是指一定时期内某企业房地产的销售量占当地细分市场销售总量的份额。市场占
有率高意味着公司的竞争能力较强，说明公司对消费信息把握得较准确、充分，房地产开发业资金占用量极大，规模经济现象表现明显。资料表明，企业利润与市场占有率正向相关。提高市场占有率是增加企业利润的有效途径。城建集团对望京小区开发的事实证明了进行超大规模的综合开发(入住30万人口，建筑面积800万平方米)，可摊薄基础设施、公共配套等成本，降低单位开发成本，扩大市场占有率，从而增加企业利润。一般地讲，成长型的公司适宜采用市场占有率目标，通过薄利多销的经营方式，达到以量换利，提高市场地位的目的。 以稳定的价格赢得企业形象，有利于在行业中树立长期优势。房地产市场需求价格弹性不大，但受其他因素影响，需求量波动很大。稳定的价格给人以产品信誉高、公司经营稳健的印象。良好的形象是企业无形的资产，只有精心维护，才能源源不断地创造产品附加值。新鸿基地产在XX市场上采取的就是稳定高价策略，其优质高档物业的定位也逐渐为市场所认同。品牌竞争是高层次的竞争，增强企业形象的定价目标应该与企业的长期战略相一致。拥有较高市场占有率的行业领导型企业适宜选用稳定的产品定位和稳定的价格策略。 当然，在某些特殊时期，企业也需要制定临时性定价目标。如：当市场行情急转直下时，企业就要以保本销售或尽快脱手变现为定价目标；为了应对竞争者的挑战，企业也可能以牺牲局部利益遏止对手为定价目标。但是一旦出现转机，过渡性目标就应让位于其他长远定位目标。二、确定定价方法
从“低开高走”看房地产价格策略
关于低开高走价格策略， 低开高走即低价入市然后逐步走高以实现销售利润最大化。低开是手段的目的是吸引市场视线，高走是目的利润最大化是市场行为不变的法则。 当前房产市场开发模式基本上都是期房模式（虽然目前受销售市场火爆的影响，很多开发商捂盘惜售和体验式营销理论的引导，有向现房销售的趋向，但主流模式依旧是期房销售）同时房产开发周期长、变化大等特性都使得房产物业价格不可能是一成不变的。保证价格持续走高是产品由市场培育到市场成熟的一个过程。因此“低开高走”是废话，有本事你“高开低走”试试看看开发商不拔了你的皮（注该情况在同一物业类型下，当前市场上确实有高开低走的做法，但是基本上都是在不同的物业类型上，为了在市场行情高涨时期，采用集中式销售消化优势产品，采用高价入市的手法是可行的）。既然既定定价策略是“低开高走”，那么在实际操作过程中，难题在哪？重点在哪？那么如何规避呢？ “低开高走”的实际操作过程中的难点是价格控制。一是调价频率；二是调价幅度。 有一个故事说，把一只青蛙放在热水里，青蛙因为水温太高一下子就跳了出来，而把青蛙放在冷水里然后慢慢加热，青蛙至死也没有跳出来。低开高走的策略要的效果就是文火炖青蛙的效果。 调节频率的关键是：虚实转换。要夯实由于价格变动所带来的目标客户的需求心理的变动，因此不宜过于频繁。 调节幅度的关键是：小幅递增。调价的要点是小幅频涨，一般每次涨幅为3％至5％，中空阶段建议采用折扣和促销的方式，提升客户心理接受度。 “调幅要“小”，调频要“频””，这里的”频”是相对调价幅度的要求，但是频率的标准要以客户信心培育的周期为准。在定价过程中要避免“空、满、虚、回”四个要字。即不能价格做空，任意折扣：不能做满，不留给客户升值空间；不能做虚，没有市场购买基础；不能回落，随意上下调。 那么房地产中的定价怎么做才是科学的呢？哪就要先确定定价目标然后才能正确的应用定价方法。 一、定价目标 价格是市场营销行为的一个方面，市场营销的目的才是行为的导向。目前房地产定价一般有一下三种目标：利润最大化、市场占有率、树立企业形象。 利润最大化是最常见的。一般选取边际利润与边际成本一致的点位作为定价点位。 以市场占有率为定价目标是一种志存高远的选择方式。市场占有率是指一定时期内某企业房地产的销售量占当地细分市场销售总量的份额。企业利润与市场占有率正向相关。提高市场占有率是增加企业利润的有效途径。市场占有率高意味着公司的竞争能力较强，说明公司对消费信息把握得较准确、充分，房地产开
房地产价格策略
价格策略 一、价格定位策略 价格定位：采用产品分解定价策略，即针对项目不同的产品形式，比较市场同类产品的价格，得出项目各种不同产品的价格，最终合成项目整体价格。 1、产品分类（不含复式） 共分为六大类别：Ⅰ～Ⅴ
2、不同类型产品价格比较：针对不同比较项目中分解出来的不同产品 3、不同类型产品均价形成 不同产品比较价格： 注：项目不同类型产品价格比较表详见附件。
本项目不同产品对应的价格及项目核心均价 项目核心均价=9091元/㎡ 注：本项目产品的均好性较强 5、楼层差与朝向差 （1）楼层差：采用“纺锤形”布置，即“高层与低层两端小，中间楼层大” 首先从销售角度来划分楼层差，以10楼以下单位作为初始启动单位，起始价格设置可较低，楼层调差可相对幅度减小，在销售过程中的优惠以这部分单位为主，如特价单位等，这样可以迅速启动销售过程，并且使启动单位控制在低楼层，8-20层的单位作为发展商基本利润的保障，层差距离可以相应拉大，以保证均价水准，而20层以上的单位总价高，作为发展商利润的回报点。应刺激高楼层单位的购买，层差应小幅调整，避免顶层单位出现特别高
的价格，这样不至于和竞争楼盘形成太大差距，引起高层房号滞留； 其次，具体的楼层调差主要是由不同楼层的房号总体素质和周边因素的情况决定的，由于项目还处于基础阶段，楼层差主要依据总平图及周边项目的楼层差（大部分层差集中在70～200元/㎡）。本项目3～8层的层差控制在70元（楼层差引起的总价差控制在1～1.8万元），9～20层的层差控制在100元（楼层差引起的总价差控制在1.2～2.3万元），21层以上楼层层差控制在80元。 （2）朝向差 同一楼层的房号由于朝向的不同和户型的差异，在采光、景观、遮挡、通风等方面都有不同的状况，这致使同一楼层单位单价有很大的差异，我们对不同单位在各影响因素方面打分，然后用分值乘以每分调差值，即得到单位调差的具体数值。参照竞争楼盘的朝向差集中在300-800元之间，由于本项目大部分单位都为正南、东南、西南向，本项目的最大层差设置在600元。 二、价格的竞争力 1、项目推广早期的入市价格竞争力 2、项目常规产品在整个推广时期的价格竞争力 3、项目低层价格的竞争力 4、项目高端产品（232㎡）的价值空间
牡丹江市最新时事政治—供求影响价格的经典测试题含答案
一、选择题 1．2020年3月9日国际油价跳水暴跌30%，刷新了自1991年海湾战争以来单日最大跌幅记录，成为今年以来最严重的一次“黑天鹅”事件。若其他条件不变，下列选项中，能正确描述对石油进口国影响的是( ) A．原油价格上涨一成品油进口减少一生产成本下降一产品价格上升 B．原油进口减少一成品油价格下降一生产成本下降—产出水平增加 C．原油价格下降一成品油进口增大一生产成本下降一产出水平上升 D．原油需求增加一成品油进口增加一生产成本上升一产品价格下降 2．猪肉是重要的民生产品，猪肉保供稳价全社会高度关注。2019年11月份，全国市场活猪和猪肉价格明显回落。猪肉价格的这一变化 ①说明人们对猪肉的需求大幅增加②表明猪肉作为日用消费品需求弹性大 ③说明猪肉的供求关系影响其价格④表明政府充分履行经济职能调控价格 A．①②B．①③C．②④D．③④ 3．2019年下半年国内猪肉价格持续上涨，为平抑物价，商务部果断采取措施，适时投放中央储备冻猪肉和牛羊肉，同时鼓励扩大猪肉进口，以满足老百姓生活需要。不考虑其他因素，下列正确反映商务部措施对市场影响的是（S、S'分别表示投放前后的供给，D、D'分别表示投放前后的需求） A．B． C．D． 4．中秋节期间N学校的小王同学在当地做市场调研时发现：白酒类商品，品牌种类繁多，销售价格比平时略有下降；保健类商品，品牌种类较少，价格比平时提高了15%左右。对于材料中两类商品的价格在节日期间出现的不同变化，下列解释合理的是 ①节日期间保健类商品市场需求量较大②生产保健类商品的社会劳动生产率提高 ③节日期间白酒类商品市场竞争激烈④节日期间白酒类商品的需求量较小 A．①③B．①④C．②③D．②④ 5．“猎头”意为物色人才的人，可帮助企业找到优秀的人才。猎头公司依靠猎取社会所需各类高级人才而生存、获利。猎头公司不生产商品，却能收取较高费用的依据是 ①我国劳动力市场体系不健全，猎头公司的工作弥补了市场调节的不足
房地产价格策略和销售模式doc
XX城 价格策略和销售模式讨论稿DATE: February,2011
目录 价格策略3 定价策略3开盘定价3销售中的价格调整策略6 XX广场定价策略分析7 销售模式分析12 传统销售模式分析12其他销售模式12
价格策略 一个完整的房地产销售过程包括产品引导期、公开销售期、强力推广期和销售持续期。科学的制定房地产销售价格，有利于在销售过程中沉着应对各种市场变化。 定价策略 整体定价策略应从如何激发从众心理，以聚敛至关重要的人气为出发点，在聚敛人气方面渗透模式，即“低开高走”的定价策略更胜“高开低走”的定价策略，价格节节攀高就是最好的促销手段，既保证了已购者的经济利益，又符合投资的“追涨理念”，反之价格的下滑有时会引起人们对物业品质的怀疑，反而影响品牌形象。 “低开高走”的低价，是建立在处于同一区位，具有同样的竞争优势的周边竞品的开盘价格。 鉴于本案开发体量相对较大，开发周期和销售周期较长，因此，采用低开高走的渗透模式，更有利于资金的快速回笼和人气的聚敛，提升楼盘在周边竞品中的竞争优势。 开盘定价 开盘定价是贯穿整个房地产营销过程的基准，是日后房价走势的标杆。这里采用成本加利润法和差别定价法来确定开盘价格，同时借鉴周边竞品楼盘的价格参数来进行价格修正，以供参考。
成本加利润法，即在全部成本的基础上加上按目标利润率计算的利润额而得出的价格。例如，高层建筑的建安成本：2200元/平方，毛利润率50%，得出最低开盘价=2200+2200*0.5=3300元/平方。 早期的房地产企业大多采用成本加利润法定价商品房，而当时的市场环境近似于寡头垄断市场，整个地产行业的几大部分产品，被少数几个开发企业所销售，当时开发企业通过此方法获取了最大程度的利润。1994年以后，由于地产市场的进入者逐渐增多，市场竞争日趋白热化，单边的定价方法很难让消费者接受，单纯的使用成本加利润法来为商品房定价的方式逐渐消失。 差别定价法，即根据房屋的朝向、楼层、视野、景观、付款方式等因素的不同而给予不同的定价策略。实行差别定价的关键是要综合考察影响房屋销售的因素，找出最受客户欢迎的单元或户型，即在同等价格下客户会优先购买哪些单元，就把哪些单元的售价定的高一些，而不影响其销售旺势。例如，北京某楼盘在销售时很好地利用了“差别定价”策略，在该项目1号楼初始定价中，楼层之间的差价设定为1%，同一楼层朝向和户型因素差价为100元~200元或相应增加，在推出1号楼旺销后，经过销售分析，将2号楼的差别定价改为：扩大朝向户型差价，减少楼层差价，将楼层差价调整为5‰，同层差价调整为500元~800元或相应增加，同样取得好的销售业绩，同时利用价差引导客户购买朝向差的户型，达到全部促销的目的，争取到最大收入。
关于房地产价格战略的几点思考图文稿
关于房地产价格战略的 几点思考 集团文件发布号：（9816-UATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-
关于房地产价格战略的几点思考 高开低走的好处是：(1) 便于获取最大的利润。（2）高价未必高品质，但高品质必然需要高价支撑，因此容易形成先声夺人的气势，给人以楼盘高品质的展示。（3）由于高开低走，价格是先高后低，或者定价高折头大，消费者也会感到一定的实惠。 高开低走的不利之处是：（1）价格高，难以聚集人气，难以形成“抢购风”，楼盘营销有一定的风险。(2)先高后低虽然迎合了后期的消费者，但无论如何，对前期消费者是非常不公平的，对发展商的品牌有一定影响。 实际上无论是高开低走，还是低开高走，都不是绝对的，销售过程中的价格变化是较为微妙的。作为发展商，关键的问题是要在楼盘定价的前期，综合权衡物业形态、品质、市场态势、消费者心理，寻找合适的机会点，这样才能真正赢得市场。否则不考虑楼盘销售的成交量以及时间成本，将会受到严峻的市场考验。风险亦在其中。 从以上分析我们可以看出，低开高走策略适合以下三类楼盘：（1）项目总体素质一般，无特别卖点；（2）郊区大盘或超大盘，这类楼盘首要的是聚集人气。入住人多则容易在消费者心中形成大社区概念，而销售也将直线上升，如人气不旺则极易因位置等缺陷而无法启动。（3）同类产品供应量大，竞争激烈。 而高开低走策略则适合以下楼盘：（1）具有创新性独特卖点。（2）产品综合性能上佳，功能折旧速率缓慢。 价格之于营销的重要性无需赘述，因此不管决定选择哪种策略，重要的是对市场有清醒的认识、对楼盘有客观的分析，对策略执行有细密周详的计划，对价
房地产定价策略
房地产定价策略 所谓定价策略，就是指企业为了在目标市场上实现自己的既定销售目标所规定的定价指导思想和技巧。有效的定价策略和技巧既能使有效需求得以释放，又可以 给开发商带来较高的投资回报。房地产品在不同发售阶段、不同地点可采用不同的 定价策略。 一、新开楼盘定价策略 根据房地产企业的主要定价目标，新开楼盘的定价策略一般可分为低价策略、高价策略、中价策略三种。每种定价策略各有其不同的定价依据。 （一）低价开盘策略 所谓低价开盘是指新开楼盘以低于市场行情的价格销售。 低价开盘策略的优点是： 便于市场渗透，促进良性循环。开发商运用价格优 势，能吸引相当一部分客户在确认楼盘优质的事实后，产生购买行为，这不但意味着 企业创利的开始，而且还能积聚人气，营造出售楼现场热烈的气氛。 便于日后的价 格控制。低价开盘，价格的主动权在开发商手里。当市场反应热烈时，可以逐步提高 销售价格，形成热销的良好局面；若市场反应平淡，则可以维持低价优势，在保持一定 成交量的情况下应付竞争。便于周转，加快资金回笼。有成交便有资金流人，才能 满足公司的周转需要。 低价开盘策略的缺点是： 利润相对较低、投资回收周期长。楼盘形象难以提 升。高价位不一定代表高品质，但高品质是需要高价位来支撑的。低价开盘的初期 定位即制造了一种低档次的市场印象，一定程度上局限了消费者群的层次和购买能 力，后期不易提升和转变。 一般来讲，对于较低档次的新开楼盘，由于企业的开发成本较低，产品特色不明显，无法实现特色经营，而且竞争相对激烈，适宜采用低价策略。 （二）高价开盘策略 所谓高价开盘是指楼盘开盘时以高于市场行情的价格销售。 高价开盘策略的主要优点：便于开发商获取最大的利润，树立楼盘的品牌形!象，创造企业的无形资产；高价开盘后，后期逐步调低价格，消费者也会感到一定的 实惠。其缺点是：若价位偏离当地主流价位过多，则难聚人气，有时会形成有价无 市；楼盘销售速度会受到相当大的影响，导致资金周转缓慢；日后的价格调控
2021年最新时事政治—供求影响价格的难题汇编附答案(1)
一、选择题 1．2018年8月以来，受非洲猪瘟疫情等因素的影响，某市生猪平均出栏价格环比上涨1.16元，涨幅8.58%。此时 A．影响肉价的决定因素是非洲猪瘟疫情B．市民对猪肉的需求量将会大幅减少C．养猪户会扩大生猪生产规模增加产量D．市政府应采取措施限制猪肉价格上涨2．下图中,某商品的需求曲线(D)和供给曲线(S)相交于E点。不考虑其它因素，下列经济现象与图中变化趋势相符的是 A．单位商品的社会必要劳动时间增加 B．春节前夕蔬菜肉类价格开始反弹 C．经营者提高价格导致消费者不买账 D．环保督查力度加强，企业限产停产 3．下图反映的是在一定时期内某商品的供求量（Q）随价格（P）变化的情况。曲线S为供给曲线，D为需求曲线，E为某商品的均衡价格。假定其他条件不变，下列情况中关于均衡价格E变动的描述正确的有 ①当居民当前可支配收入减少时，会导致均衡价格E向E2移动 ②当居民收入预期不确定时，会导致均衡价格E向E1移动 ③当某商品未来预期价格上涨时，会导致均衡价格E向E2移动 ④某商品的互替商品价格上涨时，会导致均衡价格E向E1移动 A．①② B．②③ C．③④ D．①④ 4．商品市场上存在优质优价的现象，对此解读准确的是 A．优质商品的质量好，价格低 B．优质商品质量好，使用价值大，所以价格高 C．优质商品质量好，需求量大，需求决定价格，所以价格高 D．优质商品价值量大，所以价格高 5．价值规律是商品生产和商品交换的基本经济规律，要求商品交换以价值量为基础实行等价交换，表现为右图。对右图解读正确的是
A．商品价值是固定不变的 B．价值总是围绕价格上下波动 C．每次交换要求价格和价值相符 D．从较长时间来看，价格与价值总的来说是相符的 6．网络上流传90后女生财务自由的六个阶段——“奶茶自由、车厘子自由、口红自由、酒店自由、购房自由”。五一期间，一位已经是“购房自由”的城市白领在社交网络上感叹：即使月收入过万，有车有房，却对五一假期热门景区酒店望而却步。由此可见 ①收入是消费的基础和前提 ②供求关系影响商品的价格 ③假日导致商品供不应求，价值量增加 ④居民收入差距影响社会总体消费水平 A．①②B．①④C．②③D．③④ 7．“一骑红尘妃子笑，可能荔枝已蔫了”，这是2018年我国荔枝60亿斤大丰收后面临的窘境。丰收年景里，销售成为农业增产不增收的瓶颈。如何尽量避免出现类似问题呢？政治课上，同学们提出了建议，其中合理的有 甲：研发推广农产品保鲜技术和深加工技术 乙：推动农业机械化，提高劳动生产率 丙：扩大种植面积，以规模优势降低种植成本 丁：挖掘交通运输潜力，助力农产品远程销售 A．甲丙B．甲丁C．乙丁D．乙丙 8．2019年6月，全国大部分地区的西瓜和桃子等水果集中上市，价格下降，但南方部分地区多次强降水影响采摘和运输，火龙果和菠萝等水果价格上涨。下列对材料信息的解读正确的是 ①价格变动影响商品供求关系的变动 ②商品价格波动是价值规律发生作用的体现 ③生活必需品的供给不受价格波动的影响 ④不同因素通过改变商品供求关系影响价格变动 A．①②B．①③C．②④D．③④ 9．下图为2016年1月至10月上海市猪肉批发价走势图。下列选项中能导致本市猪肉价格下跌的理由是
房地产各阶段定价格策略规划分析
房地产各阶段定价格策略的分析 楼盘各方面条件相差不大，有些旺销，而有些却滞销了？除了楼盘自身品质、市场销售渠道、宣传促销推广等方面因素外，正确的定价策略非常重要，是一个关系楼盘命运的关键问题。如何制定正确定价策略？本文认为在楼盘的“前期”、“开盘”、“尾盘”，这三个阶段的中，发展商以市场、以客户为中心的开放理念进入房地产市场最为重要。本文将结合作者在实际工作中的经验体会，分析比较楼盘不同阶段的不同定价策略，从中论证：应以“客户所接受价格是摘要：中国房地产市场已经进入买方市场，在激烈的市场的竞争中，为什么许多定价的决定性因素”这一新的定价模式，来指导楼盘的定价策略，再根据不同的楼盘、不同阶段确定不同的定价策略，真正的将价格作为一种营销手段来整体考虑，认识到价格策略是一种是与产品、市场、销售、形象、宣传推广在一起，构成一个互有关联的系统策略，在实际工作中灵活运用，才能在激烈的房地产市场竞争中找准方向，顺利完成楼盘销售任务。 一、前期：“成本定价策略”还是“客户定价策略” 价格策略是根据预计的销售目标，在一定的时间段内，通过各种价格的组合方式为开发企业获取最大利润的销售策略，它由前期市场价格分析、开盘价、销售期间的修正价格、清盘价等数据组成。在楼盘确定价格时通常需考虑三个因素：成本——土地使用费、公共设施配套费、建筑材料、人工费以及相关税收、费用的总和等；客户——目标客户能够接受何种价格。竞争环境——市场供求总量、直接和间接竞争的对手们价格情况。这三种因素
在楼盘最终定价中所起的作用显然不一样，一般说来市场供求总量与竞争对手的价格只是参考，而成本与客户则是决定价格策略的根本因素。深入分析后可发现：“成本定价策略”和“客户定价策略”是房地产定价的两种基本策略。 （一）成本定价策略 “成本定价策略”的制定程序是：计算出项目总成本→了解竞争对手的价格情况→加上预期利润→得出本楼盘价格。 目前，在海口多数发展商选择的是“成本定价策略”定价策略，即“成本+适当利润=定价”，因为它最简便易行，发展商能最清楚地知道自己能赚多少利润。多数发展商是在房子盖好了，准备要出售时才考虑价格的。市场营销管理哲学的演变分为五个阶段：生产观念、产品观念、推销观念、市场营销观念、社会市场营销观念。仔细分析“成本定价策略”，就会发现这是一种典型的“产品观念”，企业不适当地把注意力放在产品上，包括定价上也以产品成本来决定价格，而不是放在市场需求上，研究客户为满足自身的这种需求愿意可以接受什么样的价格，在市场营销中缺乏远见，只看到产品的质量好，而忽视市场需求的变化，容易导致企业患上“市场营销近视”，使企业经营陷入困境，是不太符合现代市场发展趋势的。“成本定价策略”蕴含着两方面的风险： 1、定价过高造成产品滞销的风险。中国房地产市场已进入买方市场中，客户是市场主体，但“成本定价策略”却将客户排斥于价格体系之外，实际销售中，只有当客户认为付出该价格能得到相对甚至超额的价值时，才能实现购买决定，一旦出现不能有效满足市场需求
2021《新高考政治》最新时事政治—供求影响价格的基础测试题含答案解析
一、选择题 1．由于春节期间服务消费需求异常旺盛,市场供给又难以充分满足需求,加之春节期间相关服务业员工加薪,导致服务业“春节式涨价”已成常态。但也有人指出，“春节式涨价”有一定道理，只是也应“守规矩”，这是因为（） ①商品的价值量增加,商品的价格也必然上涨 ②政府要加强市场监管,维护良好的市场秩序 ③春节过分涨价违背市场规则,漠视社会效益 ④商品价格由商品价值决定,受供求关系影响 A．①②B．①④C．②③D．③④ 2．2019年下半年国内猪肉价格持续上涨，为平抑物价，商务部果断采取措施，适时投放中央储备冻猪肉和牛羊肉，同时鼓励扩大猪肉进口，以满足老百姓生活需要。不考虑其他因素，下列正确反映商务部措施对市场影响的是（S、S'分别表示投放前后的供给，D、D'分别表示投放前后的需求） A．B． C．D． 3．供求与价格相互影响。如图中，D为需求曲线，S为供给曲线，E为供求平衡点。其他条件不变，下列能够引起E点向E'点移动的有 ①房价预期上涨，居民购房需求增加②原油价格上涨，新能源汽车的需求增加 ③冬季鸡蛋供应量减少，鸡蛋的价格上涨④随着牛奶价格的攀升，奶制品成本上涨A．①②B．②③C．①④D．③④ 4．某地蔬菜生产规模迅速扩大；但许多偏远地区蔬菜在运输过程中受高温等因素影响损耗率高达30%，运输损耗过大导致成本增加推高蔬菜价格。上述变化可图示为
A．①→③B．①→④C．③→②D．④→② 5．在其他条件不变的情况下，下列现象与函数图像甲、乙、丙、丁（其中P代表价格，Q 代表数量，S1、S2、D1、D2分别代表变化前后的曲线）反映的经济现象一致的是 ①手机行业劳动生产率提高，价格下降，需求增加符合图甲 ②随着供给侧结构改革的推进，落后产能的淘汰，我国钢铁市场的供给变化符合图乙 ③随着黄金价格的提升，人们对黄金首饰需求的变化符合图丙 ④新能源汽车免征购置税，影响人们对汽车的需求和均衡价格的变动符合图丁 A．①②B．①④C．②③D．③④ 6．中秋节期间N学校的小王同学在当地做市场调研时发现：白酒类商品，品牌种类繁多，销售价格比平时略有下降；保健类商品，品牌种类较少，价格比平时提高了15%左右。对于材料中两类商品的价格在节日期间出现的不同变化，下列解释合理的是 ①节日期间保健类商品市场需求量较大②生产保健类商品的社会劳动生产率提高 ③节日期间白酒类商品市场竞争激烈④节日期间白酒类商品的需求量较小 A．①③B．①④C．②③D．②④ 7．“猎头”意为物色人才的人，可帮助企业找到优秀的人才。猎头公司依靠猎取社会所需各类高级人才而生存、获利。猎头公司不生产商品，却能收取较高费用的依据是 ①我国劳动力市场体系不健全，猎头公司的工作弥补了市场调节的不足 ②猎头公司提供的服务对用人单位和人才都有经济价值，符合价值规律 ③优秀人才是稀缺资源，猎头公司推荐的人才必然为用人单位创造价值 ④猎头公司提供的服务需对“高级人才”做详细的调查，耗费了人类劳动 A．①③B．①④C．②③D．②④ 8．都说姜是老的辣，酒是陈的香。老酒，被称为液体文物，保留着一个时代的印记。目前，老酒已经成为收藏界的“新贵”，价格更是一路飙升。例如，1988年的五粮液，当时的价格是80元，到今天，它的价格是6000元以上。老酒价格飙升（） ①说明老酒的价值量在提升②提高了老酒的投资价值 ③是价值规律作用的具体表现④源于老酒收藏时的价位 A．①③B．①④C．②③D．②④ 9．我国是全球最大的原油进口国。2019年1~4月，中国原油进口量为16490万吨，同比增长8.9%。国家发改委决定，自2019年6月11日起，下调国内成品油价格，汽油每吨下调465元，柴油每吨下调445元。下列对材料信息解读正确的是（）
供求关系对房地产价格的影响分析
供求关系对房地产价格的影响分析 摘要 随着我国经济的快速发展，房地产业对国民经济的基础作用、先导作用和支柱作用日益突出，商品房作为房地产中最主要的组成部分，其发展、变化和运行情况直接影响整个房地产行业的发展，进而影响着国民经济的运行和国民的生活质量。近几年来，我国大部分大中城市的房地产价格达到了相当的高位，并且呈现出持续上涨之势，严重超过了我国绝大多数国民的心理承受能力和实际购买力，对此，我国的房地产价格亟需进行调控和抑制，以稳定房地产市场。房地产价格持续快速上涨的主要原因是商品房的供需失衡，因此，本论文选择商品房的供给与需求为研究对象，再根据一般供求定理，利用计量经济学知识和EViews运行软件，通过从中国统计局收集到的样本数据，引入房地产价格与商品房供给，房地产价格与商品房需求的关系模型，并通过经济学检验、变量的拟合优度、回归方程的显着性和异方差性检验等方法来验证模型的正确性。根据房地产价格与商品房供给和需求模型的研究分析结果，结合目前我国房地产市场的发展现状和存在的问题，为我国抑制房价持续上涨、稳定房地产市场提出几点合理的政策性建议。 关键词房地产价格；供需失衡；模型分析；政策性建议
The Analysis on the Impact of Supply and Demand on Real Estate Price Abstract With China's rapid economic development, the role of the real estate industry on the basis of the national economy, the leading role and pillar increasingly prominent role in commercial real estate as the most important component of its development, change, and directly affect the operation of the entire real estate industry, thereby affecting the operation of the national economy and the people's quality of life. In recent years, most of our cities real estate prices reached a fairly high level, and showing a rising trend, the vast majority of our citizens seriously than mental capacity and the actual purchasing power, which, China's real estate prices urgent need for regulation and suppression, to stabilize the real estate market. Real estate prices continued to rise rapidly mainly due to real estate supply and demand imbalance, therefore, this paper choose housing supply and demand as the research object, according to the general supply and demand theory, knowledge and use of econometric software EViews runs through the collection from the Chinese Bureau of Statistics to sample data, the introduction of real estate prices and housing supply, housing prices and housing demand relationship model, and through econometric testing, goodness of fit variables, the significance of the regression equation and heteroscedasticity tests and other methods to validate the model correctness. According to real estate prices and the housing supply and demand model of analysis results, combined with the current development status of China's real estate market and problems for China to curb housing prices continued to rise, stabilize the real estate market to make a few sensible policy recommendations. Keywords Real estate prices；Supply and demand imbalance；Model analysis；Policy recommendations.