日本美国台湾土地制度样本
港台及国外土地制度PPT参考幻灯片
联邦政府负责管理联邦公有土地，省政府负责管 理省公有土地，私人土地则由所有者自主经营管理 • 一些特点 ：
港台及国外土地制度
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一 、土地制度 二 、各国（地区）土地制度
香港、台湾、俄罗斯 、美国、加拿大、日本等
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土地制度 land institution
土 地
是
制 度
土地所有、使用、管理的土地经济 制度及相应的法权制度
3
2 我国土地所有制形式 在我国，实行土地公有制，存在两种形式：即 全民所有制和劳动群众集体所有制 （1）土地的全民所有制，即是土地的国有制，
其特点：只租不买断
政府将土地租给房地产开发商或其他土地使用者,承 租者要支付一笔“地价”,同时要签订土地契约 （ 俗称 租约 ）
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三、香港地区的土地出让方式 有拍卖、招标、私人协议、无偿划拨和临时出租
四、香港土地管理制度 发达的土地法律制度 建立专门的土地审裁处，维护土地利用和交易秩
序 土地管理的法律基本上也是一事一法
“三七五”减租: 50%×(1-25%)=37.5% 公地放领 耕者有其田 台湾农会
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俄罗斯的土地制度
• 多种形式的土地所有制：
（1）土地所有制，分为俄罗斯联邦土地所有制和共和 国土地所有制
（2）土地地方所有制，将居民点土地划界确权，归地 方政府所有
（3）个体土地所有制，主要形式是家庭农场 （4）集体土地所有制，包括各种形式的农、牧合作社，
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香港的土地制度
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（一）香港土地所有制：国家所有
-----《中华人民共和国香港特别行政区基本法》规定， “香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所 有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、 出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全 归香港特别行政区政府支配”
港台及国外土地制度共37页PPT
36、自己的鞋子，自己知道紧在哪里。——西班牙
37、我们唯一不会改正的缺点是软弱。——拉罗什福科
xiexie! 38、我这个人走得很慢，但是我从不后退。——亚伯拉罕·林肯
39、勿问成功的秘诀为何，且尽全力做你应该做的事吧。——美华纳
40、学而不思则罔，思而不学则殆。——孔子
港台及国外土地制度
46、法律有权打破平静。——马·格林 47、在一千磅法律里，没有一盎司仁 爱。— —英国
48、法律一多，公正就少。——托·富 勒 49、犯罪总是以惩罚相补偿；只有处 罚才能 使犯罪 得到偿 还。— —达雷 尔
50、弱者比强者更能得到法律的保护 。—— 威·厄尔Fra bibliotek谢谢！
日本、香港等国家和地区土地登记制度及启示
( 5 ) 土地 登记
接待来访或 申请 登 记 者 等 日 常事务
土 地 登记局人数 按 工 作 量大 小 不 一
。
蒙受 损 失 的
9 8 1 7
,
登 记局 要 负 责 赔 偿
,
。
如登 记 册 号
。
、
,
1 8 年度 至 9
6
登 记局赔 偿产权
。
地 块号
,
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这
4
黑森州 首府威 斯 巴 登 市 土 地 登 记局
、 、
建筑物的客观状 况及 不 动产 的权属 关系记录在一 个 叫 嗜上
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。
地 查看 是 否 与申请人申 报登 记 的不 同 时该法 也对 登记 官 的 责权和 工 作失误 如何处 理也 做 了规 定
。
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、
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、
、
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( 土 地 整理法 )
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产登记法第 4 9 条和第 5 0 条的 规定
:
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,
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。
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,
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,
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查权 ; 第 二 种是 实际审 查 权 动产相符
。
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国土地 登记主要 是依 据的 <土地登 记规则) 戈 结)
_
月
国外土地利用规划制度比较及其对我国的借鉴PPT课件
二是正式规划许可。得到原 则许可后,申请人再提交正 式的规划许可申请。申请人 需对土地开发项目作进一步 的详细补充说明,包括建筑 设计等,在等到正式的规划
许可后,方可动工。
2020/1/9 15
日本
另一方面,日本政府在制定、 实施有关土地规划时,十分 重视用法律手段保障规划 工作的顺利展开和规划内
日本还有专门的专家审议机构,负责对规划进行审议。
2020/1/9 20
国外土地利用规划制度对我国 的借鉴
一、建立与新形 势相适应的土地
规划体系
二、正确处理好 土地利用总体规 划与城市规划及 其他专业规划之
间的关系
三、制定土地规 划的法律,加强 土地利用规划的
实施管理
四、提高公众在 规划制定中的参
与程度
2020/1/9
5
英国
国家级规划叫规划政策指南,提出全国性的土地利用方针政策，以白皮文 件的形势下发。
地区规划叫区域规划指南,通过召开区域协调会议制定。区域规划包括本地区粗 略的建房数、主要交通干线分布等等。
郡级规划叫结构规划,主要提出本郡土地利用的方针政策及发展的框架结构,它有各 类用地指标和粗略的规划图,对区级规划有较强的指导作用。
安排在这一阶段。
这一过程给予规划制订 者一个更好的教育公民 的机会,告诉他们规划是 符合他们利益的,还能为 规划制订者回答仍然存 在的批评意见提供途径。 同时,它还为各专家、机 构和公民提供了响应和 支持规划的机会,这有助 于引起公众关注,以便更
好地实施规划。
2020/1/9 14
英国
一是原则性的规划许可。规 划部门收到申请人的申请报 告,必须给申请人一个回函, 表示申请已经收到。随后, 规划部门将规划申请公之于 众,征求公众的意见。公布 的形势随开发项目的用途而
国外农村土地制度
国外农村土地制度在现如今全球化不断发展的背景下，一直是一个备受关注的话题。
土地作为农村经济的基础资源，对于农民的生活和农村的发展起着至关重要的作用。
不同国家和地区的农村土地制度各有特点，其背后反映了不同的历史、文化和经济条件。
本文将对国外几个代表性的农村土地制度进行深入研究，探讨其特点、影响因素和发展趋势。
首先，我们来看一下中国的邻国日本的农村土地制度。
日本是一个拥有悠久农耕文化的国家，其农村土地制度有着独特的传统和发展历程。
在日本，土地所有权十分分散，农村土地多为小规模经营，家庭农场占据主导地位。
此外，日本实行的是耕作权和承包制度，农民可以通过租种土地来进行种植，同时享有耕作权的使用权。
这种制度保护了农民的合法权益，同时也促进了农村经济的发展。
另一个值得关注的国家是美国，美国的农村土地制度也有其独特之处。
在美国，土地所有权相对集中，大型农场和农业企业占据主导地位。
美国的农村土地制度注重市场机制的作用，鼓励农民进行土地流转和经营合作。
此外，美国还实行了土地承包制度和农业补贴，以保障农民的经济利益和农业生产的稳定。
这些举措使得美国的农村土地制度在市场经济条件下运作良好，为农业生产提供了有力支持。
除了日本和美国，欧洲国家的农村土地制度也有其独特之处。
欧洲在农业现代化和土地制度改革方面积累了丰富的经验，各国在农村土地制度上有着各自的特点和成就。
比如，法国实行的是土地所有权分散和小农经营为主的模式，注重保护农民的土地权益；德国则实行包括土地流转、土地承包和农业补贴在内的多种，以鼓励农业现代化和农民收入保障。
这些国家的农村土地制度不仅影响着当地的农村经济和农民生活，也在一定程度上反映了其国家的发展水平和导向。
对比以上几个国家的农村土地制度，我们可以发现它们在制度设计、措施和实施效果上存在明显的差异。
一方面，不同国家的土地制度受到历史、文化、经济等多方面因素的影响，难以简单横向对比。
另一方面，各国都在不断改革和完善自己的农村土地制度，以适应社会发展和经济转型的需要。
美国土地制度
美国土地制度一、所有制美国是现代资本主义的典型，但其土地并非全部私有及其是公私兼有的土地所有制。
59%为私人所有936.48万平方公里39%为公有（32%政府所有，7%州及地方政府所有）2%印第安人保留地（美洲土著居民）公有土地中主要是荒漠，另外是道路和保护地、军用土地和政府驻地等。
土地所有制在各州之间有所不同。
如在阿拉斯加州，联邦政府控制着96%的土地；在夏威夷州，根据60年代末的统计数据，土地38.7%归州政府，9.8%归联邦政府，5%归小土地私有者，47%掌握在72个大地主手中。
其中，联邦政府的土地，主要包括邦政府机关及派驻各州、县、市机构的土地、军事用地等。
州、县、市政府也各自拥有自己的土地。
联邦、州、县、市在土地的所有权、使用权和受益权上各自独立，不存在任意占用或平调，确实需要，也要依法通过买卖、租赁等有偿方式取得。
在联邦政府拥有的308.4万平方公里的土地中，也存在多元化的所有形式，即国家土地管理局控制60％，国家森林局控制24％，国防部、垦荒局、国家公园局、水电资源局等部门控制剩下的16％；土地权属纠纷由法院解决，政府不担任调解仲裁角色。
土地以私有制为主，国有土地只占其中一小部分。
美国法律保护私有土地所有权不受侵犯，各种所有制形式之间的土地可以自由买卖和出租，价格由市场供求关系决定。
土地私有制是由欧洲移民引进美国的，美国有全世界最自由的土地制度，土地所有权分为地下权(包括地下资源开采权)、地面权和地上空间权(包括建筑物大小、形状等)，这三部分权益可以分别转让。
政府无权任意征用与拆迁。
地主愿意让政府在自己土地上修路以换取开发权，开发区的道路、学校等基础设施费用由政府负担，开发商仅需提供宅基地内的建设费用，取得私有土地权与开发权的代价不高，使得大笔资金注入土地投机与开发，土地供应量大且地价低。
美国关于土地所有权的规定不同于同为资本主义国家的欧洲国家。
在美国，土地所有者同时也拥有地下一切财富，所以地主可以自由开采地下资源，或者将地下资源单独出售给别人。
国外农地使用权流转制度概况
意大利制度
意大利实行农地私有制度，土地租佃关系通过永佃权制度进行调整。意大利民法典规定，永佃权可以以转让、 抵押、继承的方式加以流转。该法典第965条规定；“永佃权人可以以生前行为或者临终行为对自己享有的权利 进行处分。永佃权人转让永佃权时无须向土地的所有人支付任何费用。但是在设立文件中”土地所有人可以在不 超过20年的时间内，完全或者部分禁止永佃权人以生前行为转让永佃权。该法典第2810条第4款规定，永佃权可 以为抵押权的标的。同时，根据法典第587条与第2648条的规定，永佃权可以以继承的方式进行流转，以继承的 方式流转的，应符合有关遗嘱、遗产的接受及遗赠的取得的规定。但依法典第968条的规定，永佃权不得以转佃 的方式流转。
土地使用权出租的条件是缺乏劳动力、资金等生产条件或转换行业，租赁期限不得超过使用限额，必须保护、 改良、补养土地，提高土地增值能力，保护环境，维护和谐的乡邻关系〔第695条)。宅基地，家地、林地使用权 可以设定抵押。以农林地设定抵押的目的是为了获得，“生产性贷款”接受抵押的一方是“越南银行或国家批准 成立的国内信用机构。宅基地抵押的目的是为了“生产和生活需要，接受抵押的一方是“越南经济组织或个人。 土地使用权的继承根据不同的土地用途而有不同的条件。如继承用于一年生作物种植和水产养殖的农地的条件是； 继承人有使用土地的需要和条件，继承人现在使用的土地面积未足法定的限额(第740条)。但对用于种植多年生 作物的农地、用于种植林木的林地和宅基地的继承，并无特别的限制。
谢谢观看
基本上以保护和巩固自耕农的土地所有权以及稳定农业生产为目的，因而，法律和政策相对限制农地流转。 第二阶段从1970年《农村土地法》第二次修改至今。这一时期，日本的经济高速成长，工业化、城市化的发展占 用了大星农业用地，农村土地总面积不断减少。同时，经济高速发展创造了大量的就业机会，农业兼业化现象十 分普遍。在此背景下，离农人口激增，农业生产者高龄化，后继乏人，农村土地抛荒现象严重。为此，日本采取 了促进农村土地所有权和经营权分离，倡导以租赁为主要方式的规模经营的农地制度改革。1980年日本政府颁布 了《农用地利用增进法》，其主要内容之一就是以土地租佃为中心，鼓励农地经营权流转，促进农地规模经营。 这一做法获得了成功”1980年的租赁田比1970年增加了30多倍，1986年又比1980年增加了50%。
外国土地利用规划介绍及其对中国
2.规划机构
♦ 中央级：由环境部来负责土地规划。环境部 中央级：
负责住宅、交通、建筑、建设、内城和环境 卫生等事项。英国中央政府对土地的管辖权 不仅包括立法和编制部级规范（规划政策导 则），还包括观察、控制和规划批准方面的 广泛权利。 ♦ 地区级：地区议会代表地方当局，其职责是 地区级： 为国务秘书准备地区规划指南时提供建议， 研究该地区的社会经济情况。 ♦ 地方级：郡县政府准备结构规划，并提出未 地方级： 来发展的总结构或框架。
3.存在的问题
♦ 国土开发的不均衡性 ； ♦ 未能有效抑制地价暴涨与土地投机，导
致了严重的“泡沫经济” ； ♦ 没有重视规划中的公众参与，没有充分 发挥地方政府、自治团体与民间部门的 作用；四次国土规划主要是在中央政府 主导下制定和实施 。
三、台湾土地利用规划 （与大陆比较）
1.大陆有一个集中管理的国土资源部,而且有从中 央到地方一条龙的土地管理系统,而台湾的国土规 划是由经建会主导,偏向经济开发,且权力分散 ； 2.大陆以实质调查资料为基础,而台湾以现况分类, 未能以土地的本质及适宜性做规划 ； 3.土地权属关系不同； 4.大陆以保护农地为先,台湾则倾向于农地释出 ； 5.国土清查、占用问题 ：台湾于1960年成立“国 有财产局”管理国有土地 ，但国有土地被侵占的 现象一直很严重。
第一次（1972-1981）：经济优先战略 第二次（1982-1991）：国土均衡战略 第三次（1992-1999）：国土统合战略 第四次（2000-2020）：国土开放战略
2.优点
♦ 针对国土开发、整治与保护的重大问题
进行规划； ♦ 重视国土规划的战略分析； ♦ 将国土开发、整治与保护置于宏观的国 际背景下进行规划 ； ♦ 积极保护生态环境 。
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日本
( 1) 现行土地所有制
日本现行的土地制度是土地私有制。
所谓土地私有制, 是一种法律上承认个人或私人能够占有土地的制度, 但并不意味着全部土地都为私人所有。
在日本, 除个人或股份( 有限)公司等法人占有土地外, 国家和都、道、府、县、市、町、村等地方公共团体也占有土地。
( 2) 现行土地使用制
日本的国有和公有土地大部分是山林、河川、海滨地, 占土地总资源的比例很小, 因而国有土地使用权制度并不很发达, 且国有土地和公共土地主要是为了国家及国民的利益而使用的, 更强调生态保护。
日本的非土地所有人利用土地主要体现在其民法的地上权和永佃权中。
( 3) 土地管理机构日本全国城乡土地都划归国土厅土地局管理。
国土厅土地局下设土地政策、土地利用、地价调整、国土调查四个课。
其主要职责是: 制定土地管理政策, 编制和实施全国土地利用计划, 限制土地交易, 管理全国休闲土地, 管理地价, 组织地籍调查, 以及编制国土利用形态分布图表。
优点: 第一, 土地立法统一完善, 执法严明; 第二, 规划体
系完善、分工明确、依法实施; 第三,
美国
( 1) 现行土地所有制
美国是现代资本主义的典型, 但其土地并非全部私有。
美国全国的土地中, 有59％为私人所有; 39 ％为公有, 其中联邦政府所有的为32％, 州及地方政府所有的为7％; 另有2％为印第安人保留地, 即专门辟给原来美洲的土著居民的。
公有土地中主要是荒漠另外是道路和保护地、军用土地以及政府用地等。
土地所有制状况在各州之间有所不同, 如在阿拉斯加州, 联邦政府拥有或控制着该州96％的土地。
在美国, 土地所有者同时也拥有地下的一切财富, 因此地主能够自由开采地下资源, 或者将地下资源单独出售给别人。
惟一的条件是她必须遵守政府关于环境保护的规定并照章纳税。
( 2) 现行土地使用制美国所有土地都实行有偿使用。
美国法律规定土地能够买卖和出租。
联邦政府为了国家和社会公益事业, 兴建铁路、公路及其它设施, 需要占用州属公有土地或私人土地, 也要经过交换或购买的方式取得。
通讯、输电、输油等管线要经过公有土地的地上或地下, 都必须向土地管理局通行权处申请批准, 并支付租金。
( 3) 土地管理机构
美国于内政部内设土地管理局, 主要负责对联邦政府土地的管理, 并对州和私人土地进行协调。
其主要职责是: 地籍调查, 土地利用规划, 建立土地调查档案和土地管理信息系统, 牧场管理, 为国民经济发展提供有服务, 制定国家矿产开发与利用计划等。
其它联邦政府机构也参与部分土地管理工作, 如内政部印第
安人事务管理局负责印第安人居留地的土地管理工作, 城市规划委员会负责城市用地的管理工作, 国防部负责军用土地的管理工作。
三、台湾
(1) 土地所有权制度
台湾地区现行的土地制度, 是”平均地权” 的土地制度, 这种土地制度” 既非单一的土地公有制, 亦非纯粹的土地私有制, 而是二者之综合发展。
为建立平均地权的土地制度, 农地是农民私有的市地是市民公有的, 富源地是全体国民公有的。
农地农有、市地市有、富源地国有, 系构成平均地权体系的三大要目。
所谓农地农有, 是指”农地归农民所有、所耕, 耕作所获的成果归农民所享” ; 市地市有, 是”市地属于市民公有, 而由‘公法人'之市政府管理” , 但”已经建成的城市土地, 除为公共建设——如公园、道路修筑及其它合理的城市规划必须征用外, 其它土地做到涨价归公便可。
至于新建城市或已经建成城市的扩展区域则先将土地收归公有, 按照城市规划加以重划改良后, 租给土地租用者使用” ; 富源地国有, 是指”富源地属于全体国民所公有” , 而由”政府管理” 。
(2) 土地她项权制度
台湾土地她项权包括地上权、永佃权、地役权、抵押权、
典权、耕作权、租赁权等七种。
（3）土地管理制度
台湾将土地管理机构, 习称地政机关, 台湾地区《土地法》规定, ”中央”、省、市、县均应设立专管地政的机关。
台湾地区对非都市土地, 视当局的经济政策、地方需要及土地所能提供使用的性质, 划定使用区, 编定各种用地图实施管制, 并配合各种自然环境的保护, 谋求土地资源的合理使用。
台湾地区《都市计划法》第六条规定: ”直辖市及县（市）（局）政府对于都市计划范围内之土地, 得限制其使用人为妨碍都市计划之使用。
”城市规划对土地使用的管理, 主要是采用土地使用分区管制, 即对城市土地依现有特性及未来期望发展的模式, 划分为不同的使用分区, 再对分区内的土地及建筑物予以使用性质及使用强度的管制。
对土地使用性质的管制, 主要是规定土地的用途以排除妨碍主要用途的其它使用。
对土地使用强度的管制, 主要是经过规定容积率和建蔽率（覆盖率）来实行。
不同的用途和位置, 一般规定有不同的容积率和建蔽率。
最后, 台湾实行私有土地面积最高额的限制, 制定农地保护政策, 实施土地管制。