2013福建-平潭房地产项目资料-112P(新)

5、楼市结论分析
从景观主题分析看：目前在售楼盘绝大多数楼盘在景观处理 上仍停留在绿化层面上，景观的同质化相对比较严重，缺乏 景观的参与性。目前平潭楼盘的景观设计基本也只是花不多 于3万元的设计费随便设计，出几张效果图，真正未把景观设 计的概念运用到项目中去，更无从谈起应用到今后的营销推
广中去了。
从销售控制分析看：销售人员专业素质的不足和现场销售情 境的营造不足是目前楼市在销售控制上的两大薄弱环节。
共同面临的现状。
人文景观评估：学校、小区，高尚的人文形象终将会确立。
2、项目SWOT分析
优势分析（S） 居住优势：项目周边已形成一定的居住氛围，已竣工的楼盘比较多。 环境优势：拥有自然的氧吧环境，让人心旷神怡。 发展优势：随着政府对北区改造力度的不断加大，依托周边浑然天成的美丽 景色，本项目必将成为平潭豪宅的典范。

竞争态势一：板块内的竞争
整个南城板块内的楼盘均是本案的竞争对手，
如万豪大景城、康德世家、世界城、、万宝嘉 华，但主要竞争对象是万豪大景城、世界城和 万宝嘉华。
4、本案竞争状态分析
竞争态势二：县城间的竞争 这重竞争主要有两个项目：中海华侨城和豪香御 景花园，这两个项目从地段位置、产品规划、项 目定位、营销手段（引进福州比较先进的营销策
住宅发展第二阶 段 住宅向南，形成 城南住宅集中区
集中区；城西也将成为平潭县
下一阶段重点发展区域。
4、各乡镇分布与人口状况
所在方位 潭城镇 苏澳镇 澳前镇 北厝镇 流水镇 大练乡 白青乡 芦洋乡 中楼乡 南海乡 敖东乡 东庠乡 中部 西北部 东南突出部 中南部 东北突出部 西北部 北端突出部 西北 中北部 南面海中 南端突出部 东北岛 面积（平方公里） 10.26 20.4 28.39 50.89 33.05 14.35 8.05 31.86 25.21 13.93 28 4.46 户数（户） 8804 8573 10071 8815 13192 2393 5288 1881 5786 2349 7801 2927 人口（万人） 3.62 3.70 4.27 3.52 5.08 0.89 2.03 0.69 2.27 1.01 3028 1.08 户均人口（人） 4.1 4.3 4.2 4.0 3.8 3.7 3.8 3.6 3.9 4.3 4.2 3.7
鑫鑫名苑
莲花路西段南 侧
鑫鑫房地产 20亩 140平米 2700 售完
华厦香槟园
916北路西侧
华厦房地产 20．5亩 142平米 2800 剩余15套
华厦庄园
916北路东侧
华厦房地产 60亩 130-150㎡ 3000 不好(乱折扣)
916北路西侧
鑫鑫房地产 60亩 150平米 多层2800 售完
营销卖点
5、楼市结论分析
从营销推广分析看：目前在售楼盘在项目核心卖点提炼上缺乏 统一性和连续性，对核心卖点的挖掘停留在表面，如：万豪大 景城的核心定位语“百亩城市园林智能环保住宅特区”，单其
拼凑抄袭不说，该定位语不知所云，每两个词说一个内容，百
亩、城市、园林、智能、环保、住宅、特区，越是想把所有的 内容说出来，越让消费者记不住，反而让人没有印象。因此，
西航路东侧 西航路两侧 西航路东侧接康 德北侧 西航路东南侧 坛南路东侧 东兴龙居房地产 龙凤头海滨 九达房地产 平潭丽.源房地产 龙翔房地产 东环路东侧 莲花山 916北路东侧城北 村部南侧
150 111.65 40.09 38.7 350 417 52.85 100 16.37
居住 居住 居住 居住 居住 旅游服务、 渡假居住 旅游、娱乐 居住 果蔬批发市 场及配套商 住地 旅游娱乐居 住（含别墅 用地）
商业配套方面，各大盘自身的商业配套将是项目另一强劲卖点，
商业配套的完善实施，将吸引众多乡镇进城居民的消费目光。
附表：平潭开发建设用地及主要指标一览表
企业 平潭县华夏房地 产 地址 916北路东侧 916北路西侧 916北路西侧 平潭县鑫建建设 开发 平潭涌鑫房地产 平潭华外房地产 平潭冠辉房地产 福建汉洋房地产 平潭康德房地产 平潭县二建房地 产 西航实业 莲花路西段南侧 龙山白兔山东侧 翠园苗圃内 万宝路南侧 沃前镇龙山村 沃前镇深溪底 万宝路东段北侧 台江岚新城北侧 沃前镇深溪底 城关瑞祥山北侧 916路北路东侧 西航路两侧 规模（亩） 80 20.5 60 20 15 20.28 81.5 25 110 133.69 8 100 15.89 30 128.87 用途 居住 居住 居住 居住 居住 居住 商住 居住 居住 居住 居住 商住 居住 居住 居住 容积率 2 2.56 2.91 2.85 2.08 1.88 2 2.1 2 2 2 1.77 2.57 1.57 1.85 建筑密度 38% 38% 40% 39% 36.5% 41.9% 35% 38% 35% 38% 38% 38.5% 41% 39% 35.8% 绿化率> 30% 30% 29.3% 30% 30% 29.8% 30% 26.15% 30% 30% 30% 30% 27.10% 30.5% 30%
潭城路
小商品及农 贸街
龙凤路
酒店娱 乐街
翠园路
商业服 饰街
海坛路
商品贸 易街
3、平潭住宅肌理关系
住宅发展第三阶 段 继“南进西推” 政策后城市重点 发展区域
住宅发展第一阶 段 老城住宅集中区
平潭县住宅发展动线趋势：
老城区——城南区——城西区。 “南进西推”已成为平潭政
府发展城市的一个重要政策，
近期平潭楼市的发展在也朝此 方向发展，逐步形成城南住宅
位置 开发商 项目规模 主力户型 销售均价 销售情况 营销卖点
万宝东路北侧 康德房地产 150亩 140㎡ 3000/㎡ 一般 高尚社区
结论:
目前平潭市场正逐渐认可小高层和高层的居住状态，对这方面抗性的下降 显示出各版块小高层和高层住宅发展的良好前景； 市场的面积需求逐渐形成向两端发展的态势：四房、五房的户型更加追求 由于面积增加而带来的尊贵与舒适；两房则期望向更加经济实用方面靠拢。 城南与城北相比房源选择面广，户型设计豪华，外力面美观，配套更齐全，
划公司）、宣传投入等方面都对南城板块的几个
项目构成威胁，特别是中海华侨城的竞争更大。
5、楼市结论分析
从购房行为分析看：自住型房地产市场，投资意识缺乏， 据相关机构统计显示，目前平均90%的购房行为为自住型 购房消费。 从消费习性分析看：居民百姓消费偏向于多层房子，对于 电梯房结构造成滞销现象明显。
自然价格也略高。
由于城南板块受到整个城市发展的眷顾,周边配套及行政单位的不断完善, 在一定程度了刺激了城南的楼市,价格更是节节攀升。而城北板块，由于市
场的追捧度不高,在一定程度上抑制了改板块的发展。
3、平潭在售楼盘的不足之处
产品方面： A、物业管理的服务水平较低。 B、没有统一的开发理念或支持体系。 C、建筑、园林设计无特色。
中海华侨城
东大路 中海置业 60亩 130—150㎡ 4000元/㎡ 热销 荣耀家族百年传承 23181111
c、城南板块
康德世家 万宝嘉华
万宝路南侧 华外房地产 81.5亩 139-153㎡ 3698元/㎡ 开盘 海坛首席高尚生活区
世界城
潭南湾大道右侧 香港岚辉置业& 东兴龙居地产 360亩 180㎡ 3800元/㎡ 尚可 大型社区、绿色社 区、健康社区
从物业类型分析看：目前在售的楼盘在物业类型上多层占 据主要市场，小高层的市场供应慢慢起步，高层、别墅项 目市场空白。 从产品户型分析看：目前市场上在户型面积段上130-150 平米的房型占据大部分的市场空间，中小户型市场基本空 白，主要满足自住需求，主流房型基本为南北通透的四房
两厅两卫房型，但户型结构仍有进一步优化的空间。
家族荣耀 百年传承 繁华盛地 高尚人文社区 中央公园生活 法式风情豪邸
6、平潭房地产市场发展动态预测
2007年平潭县房地产将进入大盘时代，大社区概念更深入人心； 项目间的竞争态势将进入“产品竞争时代”，在供大于求的市场
背 景下，未来竞争表现为品质战、价格战、品牌战；
营销手段将出现产品营销与市场营销并重的格局； 物业服务的提升将是2008年各项目参与市场竞争的另一法宝；
D、无社区文化。
E、户型与面积配置不合理。 F、没有社区附加值创造。
3、平潭在售楼盘的不足之处
营销方面： A、售楼现场的包装概念落后。 B、营销服务及管理水平较低。
C、宣传推广渠道单一，诉求主题不鲜明。
D、营销人员业务素质较低，缺乏专业培训。 E、目前营销渠道主要是户外广告牌和客户间的信息传递。
4、本案竞争状态分析
相对本案而言，在营销推广上超越同类楼盘的空间比较大，应
采取注意力营销策略。
附：主要楼盘核心定位语
项目名
万豪大景城 康德世家 豪香御景花园 万宝嘉华
核心定位语
百亩城市园林 智能环保住宅特区 康德经典 世家演绎 彰显财富荣耀 缔造居住典范 海坛首席高尚生活区
项目名
中海华侨城 鑫鑫名城 华夏庄园
核心定位语
电话
繁华盛地人文社区
24261111
无
24201777
法式风情豪 邸
24340777
环境美景
23186333
B、城东板块 豪香御景花园
位置 开发商 项目规模 主力户型 销售均价 销售情况 营销卖点 电话 东大路80亩， 龙景房地产 17栋9-12层 150-170平米 2800元/平米 不好 彰显财富荣耀缔造居住典 范 24136766
1.85 1.85 1.85 1.85 1.95 0.86 0.76 2
35.8% 35.8% 35.8% 35.8% 35.8% 22.6% 25% 38%
30% 30% 30% 30% 30% 50% 40% 30%