2015年上海写字楼市场概览汇总
上海的写字楼市场调研报告
上海的写字楼市场调研报告
《上海写字楼市场调研报告》
在过去的几年里，上海的写字楼市场一直处于高速增长的状态。
由于城市的快速发展和经济的持续增长，写字楼需求量不断上升。
在这份报告中，我们将对上海写字楼市场进行深入调研，了解市场的整体情况和发展趋势。
首先，从市场的整体情况来看，上海的写字楼市场呈现出供需两旺的局面。
高新科技和金融行业的不断发展，带动了对写字楼的需求。
同时，外资企业也在上海设立办公室，增加了对写字楼的需求量。
市场上出现了一些大型的写字楼项目，满足了市场对办公空间的需求。
其次，从发展趋势来看，上海的写字楼市场将继续保持增长态势。
随着城市经济的不断发展，各类产业的蓬勃发展，办公空间需求将持续上升。
同时，随着人们生活水平的提高，对办公环境的要求也在不断提升，这将带动写字楼市场的品质提升和创新。
另外，从用地和规划来看，上海的写字楼市场将会更加强调可持续发展和创新。
政府在城市规划中将更多地考虑写字楼的建设，逐步完善城市的办公空间布局。
同时，企业对办公环境的需求也将逐步影响写字楼的规划和设计。
未来的写字楼市场将更加注重绿色环保和智能化建设。
总的来说，上海的写字楼市场将继续保持快速增长的态势，市
场的供需总体平衡，但也存在一些挑战和机遇。
政府和企业需要共同合作，共同推动写字楼市场的发展，为城市的经济增长提供更好的办公环境。
上海城市商业综合体汇总表
编号项目名称项目体量（万平方）开业时间业态情况地址1白玉兰广场252012待查宝山区（待查）2绿地公园广场15201240—60㎡SOHO、55—165㎡生态办公、30—500㎡时尚商铺宝山区陆翔路111号3宝山万达292012办公、购物、餐饮、休闲、娱乐、生活宝山一二八纪念路878弄4长宁龙之梦322006购物、娱乐、休闲、办公长宁区长宁路1018号5建滔广场122014购物、餐饮、休闲娱乐、高标准的SOHO办公模式集聚区长宁区虹桥临空经济园区6临空SOHO352013办公、商业和影院长宁区虹桥临空经济园区7国际财富中心142011办公、购物、餐饮、休闲、金融、生活配套长宁区虹桥路1452号8金虹桥国际142012甲级办公楼和商场、酒店长宁区娄山关路533号9虹桥绿谷602014甲级办公楼和商场、酒店、休闲娱乐长宁区申长路、建虹路高架10虹桥天地372013办公、购物、餐饮、娱乐?、展示长宁区申贵路、甬虹路11虹口SOHO112013商业及办公虹口区海南路10号12复城国际152008住宅、办公、酒店式公寓、休闲、商业虹口区曲阳路910号(近大柏树）13嘉杰国际广场102009商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、住宅虹口区四川北路1727号(近东宝兴路）14凯德龙之梦虹口152011办公、购物、餐饮、休闲、娱乐虹口区西江湾路388号15绿洲琴海苑212012办公楼、商场、住宅黄浦区（待查）16香港名都102011办公、住宅、购物黄浦区复兴东路733号（近河南南路）17香港广场151997购物中心、办公大楼及配套公寓黄浦区淮海中路282号(近黄陂南路）18日月光中心302010购物、休闲、娱乐、办公、酒店式公寓黄浦区徐家汇路618号(近瑞金二路）19外滩SOHO192014办公、商业黄浦区永安路以东、新永安路以南20悦合国际222012一幢甲级写字楼、三幢公寓式办公楼、一幢综合商业楼嘉定曹安公路1911弄21江桥万达422011城市公寓、商业广场、SOHO、餐饮酒吧街嘉定区华江路988号(近金沙江西路）22嘉亭荟城市生活广场202012办公、购物、餐饮、休闲、精装住宅、酒店、生活配套嘉定区墨玉南路1055号23中信又一城532012住宅、写字楼、星级酒店、SHOPPING MALL嘉定区云屏路388弄24中冶祥腾城市广场182012商业、办公和高档居住嘉定区真南路4500号25上海商城191990办公、剧院、酒店和商场静安区南京西路1376号(近西康路）26静安嘉里中心242012酒店、办公楼、商场、住宅及服务式公寓静安区南京西路1515号27上海越洋广场202008写字楼、酒店和商铺静安区南京西路1598-1600号(近静安寺）28大中里292012两座甲级办公楼、一座商场和三家高级酒店静安区石门一路216弄1-33号,214弄1-190号29华润万象城472014甲级办公楼和商场、酒店、休闲娱乐闵行区虹莘路、虹泉路30梅陇新都会102007商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、住宅合计：723上海城市综合体项目列表 1.编号项目名称项目体量（万平方）开业时间业态情况地址31世纪大都会282014商业、酒店、文化、娱乐、办公32证大喜玛拉雅172012酒店、商场、美术馆、剧场浦东新区芳甸路1188号(梅花路口）33大拇指广场102005金融、美食、休闲、购物、娱乐浦东新区芳甸路199弄34浦东嘉里城332011购物、休闲、娱乐、办公、酒店式公寓、五星级酒店浦东新区花木路1378号B1-2楼(近芳甸路）35周浦万达322010购物、休闲、娱乐、办公浦东新区年家浜路437号(近沪南公路）36上海国际金融中心402009办公、购物、餐饮、休闲、住宅、酒店、生活配套浦东新区世纪大道8号(近东泰路）37环通商业广场112012办公楼和商场浦东新区耀元路80号38金桥国际商业广场182009休闲、娱乐、购物、办公、餐饮、生活配套浦东新区张杨路3611号（金桥路口）39绿地真如（天汇广场）162013购物、美食、娱乐、普通住宅、公寓普陀区曹杨路2021号(靠近芝川路）40绿洲中环中心312008办公楼、零售、餐饮、休闲、住宅、酒店式公寓普陀区金沙江路1628弄41品尊国际532012高档住宅、酒店、办公楼、大型商业普陀区铜川路60号42IMAGO我格广场122009休闲、娱乐、购物、办公、酒店服务式公寓普陀区武宁路101号(普雄路口）43百联中环432006购物、餐饮、休闲、娱乐普陀区真光路1288号44和黄真如792012商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施普陀区真如曹杨路2021号（待查）45月星环球262013商业、酒店、文化、娱乐、办公普陀区中山北路3222号46徐家汇中心632014办公、五星级酒店、公寓式酒店、商业、文化娱乐徐汇区（待查）47绿地中心362012甲级5A写字楼、商业、高端住宅徐汇区东安路599号48港汇恒隆广场402005商业贸易，现代化写字楼，商务套间及住宅徐汇区虹桥路1号(华山路口）49环贸广场282012甲级写字楼、商业、高级公寓徐汇区淮海中路999号50恒盛尚海湾892012办公、购物、餐饮、休闲、住宅、酒店、生活配套徐汇区宛平南路1441号(近黄浦江) 51东方蓝海广场1720125A甲级办公、公寓式办公、休闲商业52五角场万达332006办公、购物、餐饮、休闲、娱乐杨浦区邯郸路600号(近淞沪路）53创智天地232008办公、零售、休闲、娱乐、全装修现房杨浦区淞沪路234号(近政民路）54华侨城苏河湾452015办公、购物、餐饮、娱乐、休闲、居住、生活设施配套等闸北区北苏州路470-1016号55大宁国际商业广场252006商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施闸北区共和新路1898号56中铁中环152012精装SOHO、百变LOFT、甲级办公、星级酒店、休闲娱乐闸北区江场西路160号57中粮大悦城402014购物、餐饮、娱乐闸北区西藏北路曲阜路口（待查）58嘉里不夜城102010办公、商、住闸北天目西路218号合计：913编号项目名称项目体量（万平方）开业时间业态情况地址59上海之鱼129.072014高端住宅、临湖商业、商务酒店、会展中心、开放式主题乐园奉贤区南桥镇航南公路以南，金汇港以西60O’MALL华侨城商业中心待查（8.6）2013办公、居住、购物、餐饮、娱乐、观光于一体浦江镇浦星公路、城市次干道陈行路口61上海中优国际商业广场102016五星级酒店、精品公寓、商务办公、大型商业、地下大型超市沪南公路、杨辉路小计：129.07总计：1765.07。
上海写字楼发展历程城市发展与写字楼发展方向
成功的写字楼项目通常选址在 商业繁华、交通便利的地段，
且符合市场需求。
设计与品质
高品质的设计和建造是吸引租 户的重要因素，同时要考虑绿 色环保和节能减排。
营销与招商
有效的营销策略和招商渠道是 确保项目成功的关键，需注重 品牌推广和客户关系管理。
运营与服务
优质的物业管理、设施维护和 租务服务是保持项目竞争力的
当前市场状况
01
02
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供应情况
上海写字楼市场供应充足， 甲级写字楼占比逐年上升， 新兴区域不断涌现。
需求情况
国内外企业需求旺盛，金 融、科技、专业服务等领 域成为主要需求来源。
租金水平
整体租金水平较高，但受 市场供求关系影响，不同 区域和楼宇的租金差异较 大。
02
城市发展对写字楼的影响
城市规划与政策
城市规划
上海的城市规划对写字楼的发展具有重要影响。例如，陆家嘴金融贸易区的设 立，为该区域的高档写字楼提供了发展的契机。
政策支持
政府出台的相关政策，如税收优惠、土地供应等，对写字楼的发展起到了积极 的推动作用。
交通网络的发展
地铁建设
随着地铁网络的不断完善，写字楼周边的交通条件得到极大改善，提升了写字楼 的吸引力。
绿色交通
鼓励使用公共交通、非机 动车等绿色出行方式，减 少交通对环境的污染。
高科技智能化
智能化管理系统
运用物联网、大数据、人工智能等技术，实现楼 宇的智能化管理，提高运营效率。
智能办公设施
提供智能化的办公设施，如智能会议系统、智能 照明等，提升办公体验。
数字化服务
利用数字化技术，提供线上租赁、线上物业服务 等功能，提升服务品质。
上海写字楼收录
黄浦区徐汇区普陀区安基大厦西藏南路明申商务广场漕宝路E仓产业园宜昌路安基商厦区域广西北路圣爱广场漕溪北路M50创意园区莫干山路八仙商务楼福州路实业大厦漕溪北路爱建工业大厦交暨路城信大厦西藏南路世纪商贸广场长乐路安天大厦兰溪路春申江大厦浙江中路数字娱乐大厦番禺路安远商务中心安远路达丰大楼宁波路腾飞大厦天钥桥路柏树大厦中山北一路电信世界大厦延安东路天亿大厦小木桥路包装印刷城区域真南路电影机械厂区域西藏南路徐汇飞雕国际大厦肇嘉浜路宝华大厦常德路东鼎大厦西藏南路徐汇晶典大厦中山西路北方商城区域真南路东淮海公寓人民路徐汇苑大厦天钥桥路财富时代大厦陕西北路东业大厦中华路徐汇中金大厦漕溪北路曹杨高科技园区怒江北路都市工业园区西藏南路徐家汇国际大厦肇嘉浜路曹杨经贸大厦怒江北路二轻大楼云南南路亚都商务中心区域南丹东路曹杨商务大厦中江路福地大酒店黄陂北路永升大厦中山西路常德大厦长寿路福海大厦黄河路兆丰环球大厦中山西路城市工业园区域真南路福申大厦北海路之俊大厦斜土路创邑·金沙谷真北路福佑门商厦福佑路03创意院中山南二路大众河滨大厦区域长寿路福源大楼宁波路2577号创意大院龙华路德诚大厦常德路福源商厦福佑路D1国际创意空间天钥桥路鼎龙大楼中山北路福州大楼江西中路In Town 苍梧路东云商务楼东新支路富南大厦陆家浜路L777新媒体产业园龙吴路方正商务楼真南路工商联大厦延安东路 SVA越界田林路飞乐工业园区真南路谷泰滨江大厦中山南路X2创意空间茶陵北路富丽大厦区域江宁路冠浦花园区域制造局路爱邦大厦零陵路古井假日酒店长寿路光明大厦金陵东路爱博大厦零陵路冠龙大厦西康路国华大楼北京东路爱和大厦零陵路光新大楼区域光新路国旅商务楼南京东路爱建大厦宛平南路国脉大厦江宁路海仑宾馆南京东路爱乐大厦零陵路国鑫大厦长寿路瀚洋大厦北京西路爱美高大厦宝庆路恒达公寓区域长寿路恒升大厦区域陆家浜路安盛大厦汾阳路恒达广场长寿路花溪大楼九江路巴黎时韵襄阳南路鸿运大厦武宁路华辉商务楼江西中路百第宜山大楼中山西路湖南大厦区域长寿路华教大厦南车站路宝屐商务楼南丹东路华东师大科技园区金沙江路华隆大厦南苏州路宝轻大厦桃江路华环服务中心真南路华普科技大厦中山南路北海大厦天钥桥路华经大厦骊山路华企大厦九江路北科大厦中山西路华生大厦区域澳门路淮云大厦云南南路漕河泾开发园区钦州北路华源世界广场中山北路黄浦创业大厦四川中路诚品商务中心南丹路汇尚商务中心曹杨路黄浦创业中心制造局路城开国际大厦虹桥路嘉安大厦武宁路黄浦东亚大厦中华路出版大楼钦州南路嘉富利大厦镇坪路黄浦海文商务楼黄家阙路创世纪花园零陵路江苏饭店商务楼武宁路黄浦沪办大楼南苏州路创新大厦宜山路杰地大厦区域中山北路黄浦物资大厦山西南路创新商务中心漕溪路解放日报印务中心谈家渡路黄浦新金桥广场西藏中路达通广场淮海西路金沙江大楼区域金沙江路汇金大厦汉口路大班中心东湖路金阳大厦区域曹杨路汇通商务楼中山南路大众大厦中山西路 经纬工业园区祁连山路地产大厦东湖路景源商务港湾长寿路 会景楼大酒店陆家浜惠达大厦西藏南路东安大厦区域中山南二君悦大厦区域兰溪路惠德大厦黄家阙路东方曼哈顿虹桥路科技馆大厦区域曹杨路惠罗大厦南京东路东宏商务中心复兴中路可的停车场真南路建筠商务楼中山东二路东湖别墅楼东湖路昆仑商城长寿路交通大厦西藏南路东湖宾馆东湖路雷格斯企业大厦陕西北路解放日报大厦汉口路东平大楼东平路利仕达工业园银杏路金南花苑区域陆家浜路东亚体育大厦中山南二路联合大厦中山北路金瓯万国大厦新昌路东影大楼斜土路绿地和创大厦曹杨路金田商务大厦陆家浜路洞庭春商务楼蒲汇塘路绿地科创大厦宁夏路金延大厦中山东二路飞洲国际广场零陵路绿地同创大厦顺义路锦福商务中心福州路凤凰楼凯旋路绿洲广场中山北路精达商务楼四川中路复兴商务楼复兴西路绿洲中环中心金沙江路久事大厦中山南路富豪环球东亚酒店衡山路美德商务楼曹杨路聚兴诚大楼江西中路港汇大厦虹桥路名都花园区域志丹路凯恩宾馆香港路工商大厦肇嘉浜路平康工业园区域市中江路康复大楼普育西路冠霖商务楼中山南二路浦发广场区域中山北路老码头产业园中山南路光大会展中心漕宝路普陀飞雕大厦长寿路联谊大厦延安东路国邦花园区域乌鲁木齐南路普陀锦海大厦长寿路六合大厦云南北路海高大厦斜土路汽贸大厦中山北路六角大楼陆家浜路海螺花园区域宛平南路千路公寓陕西北路罗春阁大楼宁波路海斯大厦华山路秋水云庐商务楼长寿路曼克顿广场南京东路海洋石油大厦零陵路泉发商务中心延长西路美华大厦西藏中路汉力大楼中山南二路日月星辰大厦区域长寿路美伦大厦南京东路汉森商务中心徐虹中路三维大厦澳门路美欣大厦西藏中路航空科技大厦漕溪北路沙田大厦区域长寿路明华大厦区域方斜路航天大厦漕溪路上海电科所武宁路南京商务楼南京东路 航星商务中心区域漕溪路上海星港武宁路南开大厦陆家浜路浩然高科技大厦华山路申汉大厦中江路南浦大厦中山南路和诚商务楼漕宝路圣诺亚广场金沙江路南浦商苑中山南路恒昌花园区域宛平南路圣天地商务大厦江宁路南外滩工业园区万豫码头街衡园区域肇嘉浜路胜益商务中心真光路南外滩商务广场中山南路弘汇商务中心斜土路世纪商务大厦长寿路南文大厦方斜路宏汇大厦漕溪北路事久大楼叶家宅路宁东大厦盛泽路宏景商务楼蒲汇塘路泰极大厦西康路篷莱花苑商务楼河南南路宏润大厦龙漕路桃浦停车场真南路七重天宾馆南京东路虹漕大楼区域虹漕路天地软件园区域中江路齐力商务楼董家渡路虹金科技园漕宝路通联大厦交通路桥苑公寓区域西藏南路虹梅大楼虹梅路图书馆大楼曹杨路三角大厦陆家浜路虹梅商务大厦沪闵路万隆停车场真南路上海滩商厦人民路沪贵苑蒲汇塘路万千大厦中山北路申报馆大楼汉口路华鼎大厦中山西路万信商厦中山北路申华金融大厦宁波路华尔登广场长乐路维多利广场西康路生活大师西藏南路华富大厦龙华西路五四沪办大楼沪太路四川大楼延安东路华康大楼康平路物贸大厦中山北路松柏公寓区域北京东路华林大厦漕溪路西部大厦长寿路外贸大楼中山东一路华泰大厦肇嘉浜路西航大楼交通路外滩12号中山东一路华业大厦医学院路新曹杨高新技术经济怒江北路万事利大厦陆家浜路华一大厦莲花路新曹杨技术园区金沙江路旺角广场延安东路华谊大厦漕溪路新建业大厦中山北路文化商厦福州路华苑大厦凯旋路新闻报大楼江宁路小汇丰大楼四川中路话剧大厦安福路新长征商务大厦真北路协作大厦西藏南路淮海国际大厦淮海中路信立城商务楼中山北路新地大厦国货路环线广场宜山路星海大厦区域江宁路新地苑区域复兴东路环中商厦襄阳南路星云经济园区域长征镇真北路新桥大厦新桥路黄金世界商厦淮海中路兴运大厦常德路新上海城市广场河南南路汇安商务楼天平路旭辉世纪广场丹巴路新世纪大厦陆家浜路汇翠花园漕溪北路 亚新生活广场长寿路新一百大厦南京东路汇丰创意园喜泰路阳光大厦光新路新元商务楼中山东二路汇峰大厦区域天钥桥路阳光商务大厦大渡河路新源广场中山南路汇嘉大厦漕溪北路音乐广场江宁路星腾大厦河南南路汇银广场华山路银城大厦中山北路幸运福邸西藏南路汇智大厦漕溪北路友力国际大厦江宁路雅洲商务中心新闸路慧谷中心二部漕溪北路 玉城大厦区域陕西北路亚洲大厦九江路慧谷中心三部乐山路玉城大厦新会路黄河路慧谷中心一部虹桥路展宏大厦延长西路亚洲商务中心区域延福大厦延安东路技贸大厦中山西路长富大厦志丹路盐业大楼北京东路加华商务中心虹桥路长久商务中心胶州路扬子商务楼西藏南路嘉华中心淮海中路长寿大厦长寿路银南大楼西藏南路嘉汇广场斜土路真新产业园金沙江路银旬商务楼陆家浜路嘉汇国际广场天钥桥路振源大厦中山北路应氏大厦天津路嘉源商务中心龙吴路政华商务大厦中山北路永惠大厦西藏南路建汇大厦衡山路中关村科技大厦中山北路永明大厦西藏南路建科大厦宛平南路中环大厦中山北路永新广场南京西路交大科技园区域龙吴路中环商务大厦长寿路友谊大厦四川南路巾帼园天平路中建大厦中山北路四川中路金谷园区域漕溪路中岚大楼中山北路元芳商务中心区域张江商务大厦外马路金海大厦龙漕路中联大厦曹杨路长发大厦威海路金环大厦襄阳南路中宁汽车商厦中山北路长新大楼新闸路金兰花苑区域肇嘉浜路中期大厦中山北路浙兴大楼江西中路金丽广场区域柳州路中山商厦区域中山北路置地广场南京东路 金陵商务广场宜山路中星经贸大厦中山北路中博商务楼天津路金山商务楼广元西路中谊大厦区域曹杨路中福城浙江中路金石宾馆商务楼柳州路中远两湾城中潭路中复大厦复兴东路金轩大厦区域南丹东路中运大酒店中山北路中汇大厦河南南路金钟大厦肇嘉浜路中检大厦中华路锦都大厦吴兴路中垦大楼北京东路锦鸿公寓区域益文路中山大楼中山南路景鸿大厦宜山路中泰大楼新闸路久隆大厦南丹东路中外运大厦福建中路均瑶国际广场肇嘉浜路中信福申大楼湖北路凯诚商务楼区域龙漕路中央大厦四川中路凯科大厦虹梅路中怡大厦福建中路凯托大厦中山西路中悦大楼福建中路凯翔商务中心漕东支路紫锦城商业中心丽水路凯旋大厦凯旋路卢湾区凯旋花园区域中漕路宝鼎大厦徐家汇路凯悦大楼岳阳路博盛商务楼瞿溪路凯悦商务楼虹桥路春雷商务楼丽园路康健大楼康健路大同花园鲁班路科汇技术园区嘉川路大同商务大厦复兴中路 科技创业中心钦州路电力大厦徐家汇路科技投资大厦建国西路东新大厦浙江南路坤阳国际商务广场肇嘉浜路复兴广场雁荡路立信大厦中山西路打浦路利宏大楼宛平南路国麒商务中心区域国信商务大厦建国中路联友商务中心大木桥路海华商厦打浦路龙头大厦肇嘉浜路海佳大厦永嘉路律师会堂中山西路衡辰商务楼区域打浦路梅陇工业园区虹梅南路华亭伊势丹淮海中路煤科大厦天钥桥路淮海大厦普安路美罗大厦肇嘉浜路淮海商业大厦淮海东路梦泰大厦区域宜山路汇通大厦金陵东路民防商务中心区域天钥桥路杰美商务楼 嵩山路明达公寓天钥桥路金丽大厦徐家汇路明申中心大厦凯旋路金陵大厦金陵西路明园商务大厦区域复兴中路金陵商厦金陵东路明珠大饭店肇嘉浜路锦江迪生商厦长乐路铭源大楼漕溪路锦江饭店茂名南路纳米产业大楼华泾路 锦江淮海楼淮海中路南丹大厦天钥桥路经纬大厦顺昌路南洋实业大楼番禺路经宇商务楼斜土路农科大楼斜土路科学会堂雁荡路农业大厦漕宝路丽都大厦中山南一路农资大楼沪闵路利华复兴大厦瑞金一路欧江大厦肇嘉浜路联兴大厦陕西南路鹏欣公寓天钥桥路卢湾北方大厦打浦路浦原科技园桂林路卢湾博大商务楼泰康路普发工业园区桂林路卢湾海文商务楼合肥路七建大厦宜山路茂名大厦永嘉路七重天商务楼番禺路人才大厦斜土路齐来工业城宜山路启华大厦淮海中路瑞金宾馆商务中心瑞金二路建国西路气象大楼蒲西路瑞金花园商务大厦瑞金商务中心肇嘉浜路乾骏大厦宾阳路瑞金新苑徐家汇路钦州大厦钦州路社联大楼 淮海中路青年创业孵化园区南丹东路十方大厦普安路青松城肇嘉浜路曙光大厦普安路青之旅商务楼区域文定路双钱公寓区域徐家汇路轻工大厦肇嘉浜路泰康商务楼区域泰康路轻科大厦汾阳路天歌大地大厦中山南一路清枫大楼区域医学院路天天花园徐家汇路软件大厦虹漕路伟盟大厦中山南一路三航大厦平江路欣广大厦巨鹿路森南酒店龙华路新电大厦重庆南路杉德信息大楼冠生园路新天地广场兴业路上儿大厦斜土路鑫兴大厦巨鹿路上影广场区域零陵路雁荡大厦雁荡路尚街Loft创意园建国西路尚秀商务中心肇嘉浜路裕兴大厦区域瑞金南路致远大厦斜土路申峰大厦天钥桥路智造局蒙自路申航大楼蒲汇塘路中城大楼瑞金一路申懋商务中心龙吴路重矿大厦局门路 申通广场淮海西路卓维700产业园黄陂南路生物工程研究中心漕宝路巴士大厦建国东路胜利家园商务楼区域沪闵路大上海时代广场淮海中路实业公寓区域漕溪北路东台国际广场东台路双冠商务楼区域龙漕路徐家汇路索尔大厦瑞金南路广东发展银行大厦海丽大厦打浦路泰成大厦沪闵路海兴广场瑞金南路泰德花苑区域裕德路恒积大厦淮海东路泰康大楼小木桥路花园饭店茂名南路天文大厦南丹路江南造船大厦鲁班路天星城凯旋路金玉兰广场打浦路田林大楼田林路金钟广场淮海中路宛平公寓吴兴路久事复兴大厦陕西南路宛轻商务楼宛平南路兰生大厦淮海中路望族城区域漕溪路力宝广场淮海中路卫明商务楼襄阳南路柳林大厦淮海中路文定生活·家居创意文定路卢湾新茂大厦太仓路五洲国际大厦肇嘉浜路民防大厦复兴中路物资商厦区域龙漕路 企业天地湖滨路悟锦世纪大楼富民路瑞安广场淮海中路西南物流大楼龙吴路瑞金大厦茂名南路西雅图公寓区域三江路上海广场淮海中路现代大厦襄阳南路申能国际大厦复兴中路襄阳大楼襄阳北路申鑫大厦宁海东路橡胶大楼宛平南路世纪巴士大厦淮海中路小企业大厦大木桥路香港广场淮海中路新漕河泾大厦漕宝路香港新世界大厦淮海中路新概念大厦吴中路新华联大厦淮海中路新家坡美树馆陕西南路永新大厦淮海中路新联技贸中心宜山路永银大厦西藏南路 新路大厦大木桥路中环广场淮海中路新旺大厦南丹路中环广场淮海中路新徐汇商务楼斜土路新业大楼田林路新银大厦宜山路兴都大厦南丹东路兴力达大厦凯旋路兴园科技广场桂平路徐汇博大商务楼蒲汇塘路徐汇东亚大厦零陵路徐汇海文商务楼斜土路徐汇景泰大厦斜土路徐汇科技大厦宜山路徐汇科技大厦宜山路徐汇联业大厦肇嘉浜路徐汇南天大厦天钥桥路徐汇南天大厦康健路徐汇软件基地虹桥路徐汇新茂大厦田州路徐汇中山大楼中山南二路徐家汇花园区域宛平南路亚太企业大楼肇嘉浜路伊泰利大厦区域肇嘉浜路怡宝科技商务园漕宝路怡甸大厦肇嘉浜路怡虹科技园虹漕路银光大厦区域大木桥路银海大楼漕溪路英雄大厦斜土路迎春园虹漕南路迎欣商务楼龙吴路永乐宫安福路永隆商厦淮海中路友谊时代大厦肇嘉浜路裕华大厦肇嘉浜路元福大厦虹桥路远中商务中心虹梅路云福大厦肇嘉浜路云海大厦淮海中路中福商务楼肇嘉浜路中福实业大厦天钥桥路 中华门大厦宜山路中煌大厦中山南二路中粮大厦中山南二路中南凯旋商务楼凯旋路中南商务楼蒲汇塘路中轻商务楼陕西南路中油企业大厦中山西路众联别墅淮海中路梓树园钦州路紫贝商务大厦沪闵路紫元大厦广元西路紫苑大厦肇嘉浜路自动化仪表城区域漕宝路钻石工业园区漕溪路闸北区长宁区静安区600创意工坊北宝兴路佰威商务中心古北路98创意园延平路H671商务楼沪太路北大青鸟产业园区天山西路阿波罗大厦延安中路安源大楼区域长安路晨讯科技大楼金钟路爱俪轩大厦镇宁路奥炬大厦民和路创邑·桥凯旋路奥力孚利华大厦华山路宝丰大厦京江路达通大厦区域东诸安浜路澳门宾馆西康路堡尼大厦延长中路大盈商务楼定西路澳门大厦西康路北孚广场中山北路东方世纪大厦仙霞路宝立大厦区域常熟路北美公寓普善路东华大学科技园金钟路宝石花工业楼胶州路北苑大厦天目中路 法华F525创意树林法华镇路本本大厦西康路不夜城工业园区域恒丰路法华门大厦法华镇路静安和一大厦西康路春光大厦中山北路泛太大厦延安西路博爱大厦南京西路达益商务楼共和新路芙蓉商务中心芙蓉江路博鸿大厦江宁路大宁国际商业广场共和新路福苑大厦幸福路昌平大楼昌平路地质大厦灵石路富都花园宣化路昌平大厦昌平路电话局商务楼共和路富都商务楼宣化路朝代商务中心乌鲁木齐北路电器工业园区灵石路富宁大厦幸福路达安城新闸路东方公寓洛川东路公信绿地大楼江苏路达安大厦江宁路东新大楼虬江路古北科技园古北路达安广场延安中路多媒体园区域广中西路古北太阳广场荣华东道 德安大厦常德路泛欧现代大厦共和新路广播大厦虹桥路东方海外大厦延安中路飞乐大厦永和路国泰大厦区域定西路东方众鑫大厦南京西路凤凰工业园区共和新路海益商务楼 天山路东恒大厦新闸路宫霄大酒店恒丰路禾森商务中心延安西路东隆友邦大厦西康路共和大厦区域共和新路和平广场水城路东艺大厦常熟路共新办公楼 共和新路弘基·创邑国际园愚园路东展商业大厦北京西路广荣大厦区域共和新路虹达商务楼虹桥路福安大厦海防路海沧商务楼区域宝源路虹古大楼区域仙霞路富容大厦江宁路海天大厦区域晋元路虹桥电子时代广场天山支路光通大厦南京西路海文大厦天目中路虹桥工业园区中山西路广电大厦南京西路汉中广场汉中路虹桥丽景苑虹桥路海森国际大厦万航渡路好唯佳大厦中山北路虹桥荣广大厦长顺路海影大厦武定西路合建大厦谈家桥路虹桥商务别墅虹桥路好盈商务中心常德路合金工厂灵石路虹桥商务大厦虹桥路恒安大厦区域石门二路和兴大厦西藏北路虹桥世家花园域中山西路恒升商务中心新闸路恒安大厦曲阜西路虹桥银城中山西路洪安大厦武定路恒基不夜城天目西路虹桥迎宾馆虹桥路花园大厦长宁路沪金大楼天目中路鸿申大厦区域定西路华电商务楼长宁路华舟大厦芷江西路沪富商务大厦区域新华路华景大厦华山路黄山商务楼洛川中路华联创意广场江苏北路华侨大厦延安西路辉煌针织厂沪太路华融国际大厦延安西路华通大厦区域西康路加禾商务中心中山北路华山花园华山路华霄商务楼武定路嘉里不夜城天目西路汇都大厦金陵东路汇智创意园区余姚路嘉利明珠城平型关路汇中商务楼延安西路加顿商务中心巨鹿路嘉利明珠商务楼北宝兴路慧谷白猫科技园天山路嘉发大厦区域大田路建峰大厦延长中路佳都大厦延安西路建华大楼区域 万航渡路金甸大厦中山北路佳信都市花园区域延安西路胶州大厦胶州路金峰大厦恒丰路嘉利大厦区域延安西路胶州公寓胶州路金南大厦区域沪太路嘉麒大厦古北路金昌大厦昌平路锦程大厦天目西路金凤大厦东诸安浜路金海岸大厦海防路锦艺大厦河南北路金龙大厦东诸安浜路金航大厦万航渡路晋元大酒店商务楼国庆路锦明大厦遵义南路锦江向阳大厦南京西路巨圣国际商务广场灵石路聚为商务中心武夷路锦桥商务楼 新闸路凯鹏国际大厦共和新路骏腾商务中心定西路锦延大厦延安中路凯旋大厦区域天目中路卡帝乐鳄鱼大厦天山西路京德大厦常德路康恒大厦共和新路凯旋坊凯旋路静安宝城大厦乌鲁木齐中路康恒大厦区域天目中路凯旋商务大厦凯旋路静安创艺空间康定路康吉大厦天目西路科技商务楼定西路静安大厦延安西路科普大楼中山北路科美商务大厦中山西路静安广场常熟路昆泰大厦中兴路蓝天别墅虹桥路静安国际广场新闸路蓝宝石大厦天目中路临空经济园区 广顺路静安恒丰大楼石门二路立泰大厦中华新路龙峰大厦延安西路静安机电大厦北京西路联合汽车城灵石路龙之梦国际大厦长宁路静安金叶大厦延平路林顿大厦恒丰北路洛城广场虹桥路静安科技园区 陕西北路灵广大厦区域恒丰北路 绿地商务大厦愚园路静安丽晶大厦武宁路灵芝大厦永兴路绿洲大厦中山西路静安联业大厦武宁南路龙金大厦中山北路马普专业楼安化路静安内外联大厦江宁路绿地海悦大厦新疆路美丽华商务中心延安西路静安商务楼 华山路南山大厦南山路名光大厦定西路静安时美大厦江宁路淮安路欧洲城商务楼洛川东路明旺工业园区定西路静安文教用品产业园彭浦大厦共和新路铭光商务楼昭化路 静安现代产业大厦昌平路企联大厦共和新路仁达商务楼平武路九安广场铜仁路企业广场共和路荣博商务楼 仙霞路久百城市广场南京西路三兴大楼区域中兴路荣轩大厦镇宁路巨富大厦富民路商建商厦秣陵路融泽大厦定西路聚安大厦乌鲁木齐北路上海大学科技园区延长路赛普商务楼番禺路君子兰大厦长宁路申航大厦中山北路三川大厦区域淮海西路开开广场万航渡路圣裕大酒店中山北路上服创意园茅台路凯迪克大厦江宁路晟泰工业园区虬江路上服大厦中山西路康一商务楼康定路市北工业新区江场三路尚联大厦江苏路科恩国际中心陕西北路市北科技创业大厦秣陵路申康宾馆虹桥路科维大厦长寿路四行创意园区光复路申菱大厦古北路丽都新贵新闸路天目大楼天目中路盛源大厦番禺路联谊商业大厦区域延安西路通用大厦共和新路时代大厦番禺路领慧国际大厦武定路五矿大厦光复路时尚产业园区天山路律德大厦武定西路先锋工业园区灵石路世星大楼武夷路茂盛商务中心新闸路现代交通商务大厦恒丰路思创大厦区域天山路梅龙镇广场南京西路协诚大厦区域大统路苏州河DOHO万航渡路梅山大厦区域安远路欣普都市工业园区普善路太平洋工业大厦延安西路美丽园大厦延安西路欣武大厦广中路太平洋企业中心延安西路美联大厦余姚路新慧谷科技创意中沪太路 天虹大厦仙霞路名城广场南京西路新梅大厦天目中路天山茶城中山西路明圭工业园区昌平路新民大酒店沪太路天山大厦区域天山路明精大楼安远路兴亚广场永兴路天山商厦区域天山路南泰大厦南京西路。
2015年上海写字楼市场概览
•
• •
上海核心商务区甲级写字楼
供应量、吸纳量和空臵率
• 季内，对核心区优质办公空间的需求保持平稳，空臵率按季环比下降0.7个百分点，截至季末为 7.2%。
•
•
主要由于季节性放缓以及季内有限的新增供应，扩租及新设办公等租赁活动在本季有所减少。
来自金融及专业服务行业的租户仍是需求的主要来源。本土企业是吸纳核心区市场空臵面积的 主力。
写字楼物业投资持续增加
不同类型房地产投资年增长率，2014年1至2月 不同类型房地产投资 2014年1-2月
办公物业
办公物 业, 20%
零售物业
零售物 业, 16% 住宅物 业, 64%
住宅物业
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
来源：上海市统计局
• •
2014年1至2月，写字楼开发投资同比增长42.2%，住宅物业开发投资同比仅增长0.2%，同时零售物 业开发投资同比减少2.7%。上述数据显示出投资者与发展商对写字楼物业市场的强劲信心。 写字楼开发投资的高速增长或归因于其较低基数，以及一些发展商在政府对住宅市场降温背景下的 多元化举措。
浦西租金（左轴） 人民币每天每平方米 浦东租金（右轴）
12 11 10 9 8 7 6 5 4 1Q06 3Q06 1Q07 3Q07 1Q08 3Q08 1Q09 3Q09 1Q10 3Q10 1Q11 3Q11 1Q12 3Q12 1Q13 3Q13 1Q14
来源：上海高力国际研究部
上海核心商务区甲级写字楼
9 8
15%
10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 2006 2007 2008 2009 2010 年平均租金(左轴) 2011 2012 年增长率 (右轴) 2013
2015—2016年度 中国办公楼市场供给分析
2015年办公楼开发投资持续增长，但增速持续明显下降2015年办公楼开发投资总量持续增长。
2015 年1-12 月办公楼开发投资额为6209.74 亿元，同比增幅10.1%，增幅与去年同期相比下降了10.2个百分点，其中2015年1-4季度，办公楼开发投资分别为1087.93、1650.69、1714.49和1756.64亿元，与去年同期相比，分别增长了20.6%、10.6%、6.3%和7.5%，但与去年同期相比，各季度增幅全面回落，1-4 季度，办公楼投资增幅分别减少0.2 个、7.4个、22.7 个和10 个百分点。
2014 年办公楼开发投资持续增长，增幅回落近期办公楼开发投资季度增幅波动增加办公楼开发投资比重保持小幅增加从办公楼投资占房地产开发投资总额的比例来看，2014 年1-12 月，办公楼开发投资占总房地产开发投资的比例为 6.5%，增幅与去年同期略有上升，增加了0.6 个百分点。
新增供给回落，同比出现负增长2015年1-12月，办公楼新开工面积6569.12 万平方米，与去年同期的7349.10万平方米相比，减少了10.6%，增幅下降了17.3 个百分点。
其中1-4 季度，办公楼新开工面积分别为939.1、1749.7、2070.6 和1809.79 万平方米，同比分别减少5.8%、16.7%、6.6%和11.0%，增幅分别比去年同期提高15.7 个、下降38.1、44.7 和0.2 个百分点。
2015 年1-12 月，办公楼竣工面积同比增长8.8%，同比增幅下降了3.9 个百分点。
从四个季度的情况来看，1、3 季度增幅较大，2、4 季度微涨；同比增幅1、3 季度分别增加了5.7 和 5.3 个百分点、2、4 季度则减少了 6.1 和9.1 个百分点。
近年办公楼新开工面积和竣工面积变化近期东中西地区办公楼新开工面积及其增长率东中西部办公楼新开工面积同比全面回落，同比增幅亦有所回落，各季度呈现东部全面下降、中部除1季度外，西部除3季度外均有不同程度的下降从区域分布看，2015年东中西部地区办公楼新开工面积同比全面回落，各季度变化涨跌不一。
上海写字楼区域市场分析报告
上海写字楼区域市场分析报告
从租赁情况来看，据有关部门统计，目前全市甲级写字楼的入驻率基本在8成以上，租金总体稳定在0.45－0.75 美元/平方米/天的范围内。
以陆家嘴为例，尽管一些甲级写字楼日租金每平方米已超过1.00 美元，上门求租者仍络绎不绝，平均入驻率已达到85％，满租现象也屡见不鲜。
目前上海甲级写字楼面积约为288万平方米，几乎只有香港的一半，比北京还略低一些，良好的经济运行态势以及中国加入世贸组织、上海申博等重大利好消息，必将扩大上海写字楼的需求量。
今年，在写字楼租金持续增长、绝大多数写字楼都已提价的情况下，写字楼交易形势喜人，从100平方米到1万平方米的面积都有成交，跨幅惊人。
一旦平稳度过市场适应期，价格还将继续向上攀升。
上海写字楼的微观区域市场主要分为：南京西路、淮海路沿线、小陆家嘴、虹桥、徐家汇及人民广场等六个区域。
本报告按区域主要将其划分为－－虹桥、陆家嘴、静安、徐汇、淮海路沿线五大板块。
二、上海市写字楼板块分布情况
南京西路沿线
12%
淮海路沿线
16%
陆家嘴地区
32%
虹桥地区27%
徐家汇地区6%
人民广场地区5%其它区域
2%。
上海写字楼市场分析报告
上海写字楼市场预测新年伊始，向来是盘点过去、展望将来旳最佳时机——如何充足把握刚刚过去旳，剖析上海写字楼市场在宏观调控下旳市场特性和存在问题，然后重新对上海市写字市场旳发展趋势进行评估——这也是上海市房地产管理部门、开发商、机构投资者和消费者普遍关怀旳热点问题。
作为一名房地产研究员，笔者从中国宏观经济环境出发，将房地产业与上海市区域经济发展相联系，根据写字楼市场近几年旳数据体现，从供应量、成交量和销售价格三个方面透视上海写字楼市场旳发展趋势。
供应量：将继续放大，估计同比涨幅将超过30%上海市销售型写字楼旳上市量继续高歌猛进，同比涨幅达到10%。
写字楼集中供应在浦东新区、杨浦区、闵行区、嘉定区和长宁区等区域，其中浦东新区旳供应量最大，约占全市总供应量旳25.8%。
租赁型甲级写字楼供应量，因楼盘上市节奏旳间歇性调节而浮现明显回落，全年上市量仅为23.5万平方米。
上海销售型写字楼供应总量和增幅预测上海租赁型甲级写字楼供应总量和增幅预测资料来源：根据影响写字楼供应量旳因素和-上海写字楼市场旳数据体现，进行记录回归分析，建立经济学模型，据此得出上海市销售型写字楼供应量预测值为214.8万平方米，租赁型甲级写字楼预测值为31.5万平方米。
我们觉得，上海市写字楼供应量上涨重要基于如下四个方面旳因素：一方面，中国经济继续保持又好又快旳局面，投资者信心高涨。
房地产发展与中国经济旳走势息息有关，经济周期对写字楼旳影响更为明显，投资者对于中国宏观经济走势旳预测看好。
从历史发展进程看，1998-我国经济高速发展，GDP 增速超过9%，房地产业发展与之相一致，也获得高速旳发展。
国内外不同权威机构对中国GDP增速做出预测，觉得将超过9.3%。
机构对于中国GDP增速旳预测虽然有所下调，但仍然看好中国经济旳发展；在中国经济向好旳大背景下，投资者信心高涨。
上海市作为全国旳经济重心和金融中心，房地产经济旳持续走强是不可避免旳。
另一方面，奥运和世博效应。
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• 来自金融及专业服务行业的租户仍是需求的主要来源。本土企业是吸纳核心区市场空置面积的 主力。
• 租金 – 平均租金按季环比上升1.0%，至季末为人民币9.0元每月每平方米。 • 投资 – 投资市场保持活跃，季内录得三宗整售交易成交。
上海核心商务区甲级写字楼
供应量、吸纳量和空置率
• 季内，对核心区优质办公空间的需求保持平稳，空置率按季环比下ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0.7个百分点，截至季末为 7.2%。
• 主要由于季节性放缓以及季内有限的新增供应，扩租及新设办公等租赁活动在本季有所减少。
写字楼物业投资持续增加
不同类型房地产投资年增长率，2014年1至2月
不同类型房地产投资 2014年1-2月
办公物业 零售物业 住宅物业
办公物业, 20%
零售物业, 16%
住宅物业, 64%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
来源：上海市统计局
• 2014年1至2月，写字楼开发投资同比增长42.2%，住宅物业开发投资同比仅增长0.2%，同时零售物 业开发投资同比减少2.7%。上述数据显示出投资者与发展商对写字楼物业市场的强劲信心。
2012
2013
来源：上海市商委
市场划分
2014年第一季度
市场类型
租金 (每天每平方米)
空置率
核心区甲级写字楼
9.0
7.2%
次中心区甲级写字楼
5.4
16.7%
商务园区 市场整体
3.5
11.9%
5.9
10.5%
总存量(平方米) 5,064,180 1,404,018 6,282,655 12,750,853
玫琳凯
离岸股权交易
金融街控股
境内股权交易
金融街控股
境内股权交易
中国人寿信托 离岸股权交易(1)
国内金融机构团体 离岸股权交易
万顺昌
离岸股权交易
基汇资本
离岸股权交易
里昂证券
离岸股权交易
23,096 115,180 52,165 79,000 87,517 31,697 41,662 48,000 (2)
• 写字楼开发投资的高速增长或归因于其较低基数，以及一些发展商在政府对住宅市场降温背景下的 多元化举措。
• 零售物业开发投资的减少部分归因于季节性因素；运营的复杂性以及对管理能力的要求亦致使投资 者持审慎态度。
上海核心商务区甲级写字楼租金
2006-2013年回顾
• 截至2013年末，上海核心商务区 甲级写字楼平均租金约人民币8.9 元每天每平方米
至2016年的总存量 (平方米) *
6,736,540 3,911,892 10,019,377 20,667,808
写字楼租金-按市场类型划分
2006-2013年
人民币每天每平方米
12.0
10.0
8.0
6.0
4.0
2.0
-
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
核心区甲级写字楼
上海写字楼市场概览
跨国公司在沪数量保持 连年增长
年内新增企业数量
500 450 400 350 300 250 200 150 100
50 0 2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
跨国公司地区总部 投资性公司 研发中心
累计总数
445 366
283
新增跨国企业
2013年内，共有75家 新增跨国企业入沪， 在沪跨国企业数量达 1,094家
上海核心商务区甲级写字楼
2014年第一季度总结
• 供应 – 位于浦东陆家嘴区域的中国金融信息中心是季内唯一新增供应，为租赁市场带来 19,600平方米有效供应。
• 需求 – 截至季末，空置率环比下降0.7个百分点，至7.2%；由于季节性放缓及季内有限的 新增供应量，净吸纳量为55,276平方米，较上季度减少45%，但较去年同期增加10.3%。
41,511
5.2%
63,379
N.A.
17,400
N.A.
交易时间
2014-01 2014-01 2014-01 Dec 2013 2013-10 2013-10 2013-08 2013-04 2013-04 2013-03 2013-03
注: (1) 交易包括了7年股权认购，是它更接近于一个回购融资协议。 (2) 东海商业广场地上建筑面积包括二期及一期未售完面价。
• 2013年全年租金增幅仅为0.6%， 较2012年增速放缓6.9个百分点。 （2012年:7.5%, 2011年:15.8%）
人民币每天每平方
10
米
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0 2006 2007
2008 2009 2010 2011 2012
年平均租金(左轴)
年增长率 (右轴)
2013
20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25%
投资市场
近期上海写字楼主要成交案例
发展商
区域
The Point Jing’an 静安门大厦
SOHO Hailun Road Project SOHO海伦路项目
SOHO Jing’an Project SOHO静安项目
Corporate Avenue 5 企业天地5号楼
Oriental Financial Center 东方汇经
凯雷
离岸股权交易
40,230
某国内金融机构 MGPA
资产交易 资产交易
20,510 15,143
交易单价(人 民币/平方米)
收益率
28,273 26,531 41,740 42,488 (1) 81,000 22,336 40,084 33,000
5.8% N.A N.A N.A N.A. 5.1% 5.3% 5.9%
CTS Tower 港中旅大厦
Cross Tower 浦汇大厦
East Ocean Center 东海商业广场
Central Plaza 中区广场
Pujiang Prime 瀛通绿地
J-Tower 嘉亭大厦
静安 虹口 静安 黄浦 陆家嘴 普陀 黄浦 黄浦 黄浦 黄浦 嘉定
买家
交易类型
地上面积 (平方米)
次中心区甲级写字楼
商务园区
注：由于2009年之前次中心区主要由乙级写字楼或低档写字楼组成，次中心区甲级写字楼市场仅从2009年始收录
• 三个市场类型的划分基于其价格、地理位置、建筑密度、规划及配套设施等因素的差异， 虽然近年上述部分因素在各区域内有所趋同。
• 各类市场的定位及行业结构日益明晰，核心区甲级写字楼市场对金融和专业服务行业的租 户最具吸引力，而次中心市场和商务园区则吸引企业办公后台、制造及贸易类租户、地区 总部及研发中心等。