论业态组合与购物中心的需求外部效应
大商场要注意业态分析
大商场要注意业态分析随着经济的发展和城市化的进程，大商场作为城市中心的重要组成部分，扮演着不可或缺的角色。
在大商场的运营过程中，正确的业态分析是至关重要的，它能够帮助商场更好地定位自身，满足消费者需求，提高商场经营效益。
以下是大商场在业态分析中需要注意的几个方面：一、市场需求分析：在进行业态分析时，商场应该深入研究所在城市区域的市场需求情况。
比如，商场所在的区域是否属于商业繁华地带，消费者的消费水平和消费习惯是怎样的等等。
通过市场需求分析，商场可以更准确地选择适合自身发展的业态，以满足消费者的需求，提高商品销售和租金收入。
二、人口结构分析：人口结构是影响商场业态的重要因素之一。
商场应该分析所在城市区域的人口结构，比如年龄分布、职业分布、收入水平等。
通过人口结构分析，商场可以确定更贴合消费者需求的业态，比如儿童娱乐区、精品购物区、美妆护肤区等等。
三、竞争环境分析：商场在进行业态分析时，还需要了解所在区域的竞争环境。
商场应该分析周边商业设施的定位和经营情况，了解竞争对手的优势和劣势。
通过竞争环境分析，商场可以准确把握自身的竞争优势，找到与竞争对手的差异化经营策略，提高市场份额和盈利能力。
四、未来趋势分析：商场在进行业态分析时，还应该考虑未来的发展趋势。
比如，当前互联网发展迅猛，电商的兴起对实体商场产生了巨大冲击，因此商场应该关注电商的发展趋势，并结合实体商场的优势进行创新。
另外，随着人们对绿色环保的关注不断增加，商场应该关注可持续发展的趋势，推出环保、健康的业态。
综上所述，大商场在业态分析时需要综合考虑市场需求、人口结构、竞争环境和未来趋势等因素。
只有正确把握这些信息，商场才能够选择合适的业态，满足消费者需求，提高自身竞争力，取得长期发展。
大商场作为城市商业体的核心，其业态分析是商场成功运营的基础之一。
在大商场的规划建设和运营管理中，正确的业态分析不仅可以帮助商场吸引更多的消费者，提高人气和市场份额，还能够提高商场的租金收入，增强商场的盈利能力。
购物中心运营管理的三角经营分析理论
购物中心运营管理的三角经营分析理论1. 引言1.1 购物中心运营管理的三角经营分析理论购物中心运营管理的三角经营分析理论是指通过对商品、服务和消费者三者关系的分析和处理，以实现最大化客户满意度和经营效益的管理理论。
在当今激烈的市场竞争环境下，购物中心需要不断提升自身的经营管理水平，从而实现商业成功和可持续发展。
三角经营分析理论为购物中心提供了一种全方位、系统化的经营管理思路和方法。
三角经营的策略包括了产品定位、服务品质、店铺布局等方面。
购物中心需要根据自身的定位和目标受众，制定相应的经营策略，并不断优化调整，以适应市场竞争的变化和顾客需求的变化。
购物中心运营管理的三角经营分析理论的重要性在于能够帮助购物中心实现经营效益最大化和顾客满意度最大化的平衡。
未来，随着市场竞争进一步加剧和消费者需求越发多样化，购物中心需要不断创新发展，不断探索适应市场的经营管理思路和方法，以保持竞争优势和持续发展。
2. 正文2.1 三角经营理论的概念三角经营理论是一种管理理论，其核心概念是通过在企业的策略、人力资源和运营管理之间建立有机联系和平衡，实现企业长期稳定发展和增长。
三角经营理论认为，企业的成功不仅取决于制定正确的战略，还要注重员工的素质和管理的执行力。
三角经营理论将企业管理视为一个三角形，三角形的三个顶点分别代表战略、人力资源和运营管理，这三个方面相互关联、相互作用，共同支撑着企业的持续发展。
三角经营理论强调企业管理的整体性和系统性，要求企业在制定战略时考虑到人力资源的培养和管理，同时将运营管理与人力资源和战略相结合，实现三者的协调发展。
三角经营理论提出了一种全新的管理思维，为企业的发展提供了重要的指导和支持。
2.2 三角经营模型三角经营模型是指在商业管理领域中，通过合理利用买方、卖方和竞争方之间的关系，实现利益最大化的一种管理理论。
这一模型将购物中心运营管理视为一个三方面的平衡过程，即需求方、供给方和竞争方之间相互影响、相互制衡的关系。
购物中心的业态组成
购物中心的业态组合类别:我的文章评论(0) 浏览(71) 2010-04-08 13:03标签：购物中心的业态组合业态组合一般遵循“5：3：2”“购物中心的业态组合一般还是有规律可循的。
”曾负责西单大悦城招商、现任中粮集团中粮置业朝北大悦城副总经理的魏学问告诉记者，“在人气旺一些的地方，零售、餐饮、娱乐三大业态大致可以按照5：3：2的比例安排，西单大悦城基本就是如此；如果不是太旺的地方，则通常要加大娱乐和餐饮的比例来提升人气”。
据魏学问介绍，三大业态当中，娱乐业的商圈最大，但租金也是最低的。
这主要由于其收益也相对较低。
像魔术、电玩、电影院等，不仅客单价低，而且翻台率都很低，往往每个玩的人都会占用很长时间。
同时还具有互斥性，即你玩的时候，其他人就不能玩了。
娱乐消费还不具有储存性，比如昨日电影院只有50人，空着150个座位。
而今日即便有300个人想看电影，电影院也只能容纳200人，是不可能把昨日的空位留到今日消费的。
餐饮业的商圈稍小，租金居中。
与娱乐消费相比，餐饮的客单价还是较高的，但通常没有规模优势，因为每建一家门店，人工、物料等都需要另建一套。
零售业虽然吸引半径最小，但租金功能却较强。
这是因为零售业具有规模优势，统一设计之后，可以大批量生产，从而降低每一件单品的成本，所以各品牌都有自我扩张的要求。
但店开多了以后，商圈半径自然就小了。
“对一个购物中心来说，业态组合不仅是一个企业自我完善的问题，更要从所处的商圈进行整体考虑。
”魏学问坦言，西单大悦城位于北京最繁华的商圈，原本甚至可以按照6：2：2来布局的。
但是西单原来的中友、君太都是纯百货，餐饮比例很小，所以我们走了一条差异化路线，与其他企业形成互补，从而让整个商圈的购物环境得到了提升。
“商业很难有规范化的业态，即便在西单再建一座大悦城，其业态组合与今日的西单大悦城也肯定是完全不同的，因为只有差异化错位经营才能共生共荣。
”对餐饮、电影院重视程度日益提高谈到购物中心的业态组合，著名的百货行业专家、北京昭邑零商管理咨询有限公司总经理刘晖同样认为没有一个固定的模式。
论业态组合与购物中心的需求外部效应
论业态组合与购物中心的需求外部效应需求外部效应有时称作店铺间互动效应，是指在没有约定补偿的情况下，购物中心的某个或某些租户给其他租户带来的积极影响。
产生店铺间互动效应的根源是什么？谁是外部需求效用的主要创造者？本文运用中心地点理论和基于最小差别化竞争理论的零售商同类聚集来探讨上述问题。
关键词：需求外部效应中心地点理论基于最小差别化竞争理论零售商同类聚集需求外部效应(demand externalities)，有时称作店铺间互动效应(positive inter-store externalities)，是指在没有约定补偿的情况下，购物中心的某个或某些租户给其他租户带来的积极影响。
产生店铺间互动效应的根源是什么？谁是外部需求效用的主要创造者？Christaller（1966）的中心地点理论和Hotelling（1929）的基于最小差别化竞争理论的零售商同类聚集是解释该现象的两个主要理论。
业态组合对需求外部效应的影响一个总体良好的租户组合可以为购物中心创造理想的需求外部效应。
租户组合对购物中心的销售具有积极影响。
无论哪种购物中心，客流互动效应都是业态组合与消费者购物动机综合作用的结果，中心的布局、店铺相互之间的位置、各类型店铺的兼容性对交叉购物的最大化，进而提升中心和零售商的业绩具有重要作用。
传统购物中心的布局和招商策略就是为了促进交叉购物。
在很多传统购物中心，百货店置于中心两端，主力店之间布满小型商店。
这种布局通过鼓励客流在主力店和其他店铺之间游走，增加销售机会，使店铺共同受益。
大量的功能交叉和互补的小型店铺也有助于增加交叉购物的机会。
对店铺间的客流互动效应进行量化分析对累积有关购物中心获利能力的研究十分关键。
不同类型购物中心的需求外部效应分析购物中心店铺间的客流互动效应在不同类型的购物中心有不同的表现，造成差别的原因与业态组合有密切关系。
例如，PC购物中心（Power Center）是由各种大型店铺（包括大型综合超市和各类专业店组成）聚集而成的开放式购物中心，店铺彼此连接，中间区域为大型停车场。
浅谈购物中心商业业态规划的考虑因素
浅谈购物中心商业业态规划的考虑因素商业业态，指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。
购物中心的商业业态规划，则是充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。
商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义上的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。
合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。
因此在集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的应用意义。
一、购物中心业态规划的宏观考虑因素1、项目当地的经济发展水平丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所需要的，但是这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。
一个城市经济发展水平的决定了这个城市消费能力的强弱。
一个成功的购物中心必须与城市发展的相吻合，匹配，同时必须主动顺应城市的发展的需要，主动为城市发展的服务。
只有这样，才不会说与城市的发展脱节。
购物中心要生存，就必然适应项目所在地的经济发展水平，符合当地的消费习惯和消费能力。
在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供较好的商品、价格、服务的购物中心，这样一来势必降低项目的客流量，而其它地区的卖场却扩大了市场范围。
因此，购物中心的业态规划也应适应项目所在地的经济发展情况，符合项目当地的消费发展情况。
城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划可具有一定的超前性。
一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯，在进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远。
购物中心中的业态组合与规划分析
购物中心中的业态组合与规划分析现代购物中心的业态组合与规划分析是一个相当复杂的问题，需要考虑众多的因素，如消费者需求、市场竞争、商业模式等。
本文将从购物中心的业态定位、业态组合、规划布局和未来发展趋势等方面进行分析和探讨。
一、购物中心的业态定位购物中心的业态定位是指针对目标消费者群体，确定购物中心所提供的产品和服务类型。
业态定位的选择应根据周边人口结构、经济水平、消费习惯等因素进行分析，以满足消费者的需求。
1.周边人口结构：购物中心的业态定位应根据周边人口结构来确定。
比如，青年人口多的地区可以考虑引入时尚休闲的业态；高收入人群多的地区可以引入高档奢侈品牌。
2.经济水平：购物中心的业态定位要与周边经济水平相匹配，以保证消费者能够接受和消费。
比如，经济水平较低的地区可以引入一些价格亲民的商店和服务业态。
3.消费习惯：购物中心的业态定位应根据周边人群的消费习惯来确定。
比如，购物中心位于商业区的可以更多地关注日常生活用品和便利性服务，而购物中心位于旅游景区的可以更多关注纪念品、特色商品等。
二、购物中心的业态组合购物中心的业态组合是指购物中心内各类业态的组合方式和比例。
业态组合要根据购物中心的定位和目标消费者需求来确定，同时也要考虑市场竞争等因素。
1.主力业态与陪衬业态：购物中心的业态组合应包括主力业态和陪衬业态。
主力业态是指吸引消费者的主力项目，如百货商店、超市、专业零售等；陪衬业态是指一些通过配合主力业态来增加购物中心整体吸引力的业态，如餐饮、休闲娱乐、美容美发等。
2.补充型业态与互补型业态：购物中心的业态组合还应合理安排补充型业态和互补型业态。
补充型业态是指与购物相关的其他业态，如停车场、货物配送中心等；互补型业态是指与购物不直接相关但能为消费者提供便利的业态，如银行、医疗保健、儿童游乐场等。
三、购物中心的规划布局购物中心的规划布局是指购物中心内各个业态的位置安排和空间规划。
规划布局应结合购物中心的业态组合和目标消费者需求来考虑。
万达广场购物中心业态组合分析报告与建议
万达广场:购物中心业态组合分析与建议一、商业业态及业态规划的定义(一)商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。
城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等; 而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。
(二)商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题: 1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态; 2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到：广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。
二、业态规划的基本原则1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面:1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
大型零售商主导购物中心零售业态双边市场运行机理
大型零售商主导购物中心零售业态双边市场运行机理一、引言近年来，随着我国商业地产的蓬勃发展，大型零售商通过整体租赁商业地产商旗下购物中心（SHOPPING MALL）进行选址开店，已经成为我国大型零售商发展的主要路径之一。
购物中心作为一种零售业态是传统的具有双边市场特征的交易平台，平台的一边用户是消费者，另一边用户是商品零售、餐饮、娱乐、休闲服务等租赁商户，两边用户之间存在明显的交叉网络外部性，即一边用户从平台获得的收益取决于使用平台服务的另一边用户的数量，平台通过吸引足够多的两边用户在平台上达成交易来实现盈利。
大型零售商通过整体租赁购物中心的这种开店模式，可以理解为双边市场中基于平台供货商一体化双边市场交易平台的行为。
在一体化结构下，大型零售商由单纯从事商品销售的零售商转变为具有双边市场特征的平台企业。
作为平台企业，在保留自身零售业务的基础上，通过招商引进其他商品零售、餐饮娱乐等租赁商户，不仅使经营商品和服务范围得到拓展，同时盈利模式也由单纯商品销售盈利，转变成除商品销售盈利外，还为平台两边用户（消费者和租赁商户）提供服务而获取收益。
双边市场的一体化结构主要分为纵向一体化结构和横向一体化结构。
Economides和Salop分析了双寡头市场竞争环境下纵向一体化与横向一体化的不同结果，研究发现，纵向一体化会使价格降低，而横向一体化会使价格提高，同时如果两个产品之间具有较强的替代性时，纵向分离平台的定价会低于纵向一体化后产品的价格[1]。
Economides和Katsamakas分别按照纵向分离、纵向一体化的结构，对比分析了专有操作系统平台和开源操作系统平台的市场行为和绩效，研究发现专有的纵向一体化操作系统平台在市场份额和平台绩效方面均占有优势[2]。
纪汉霖和管锡展（2008）利用理论建模的方法，系统地研究了平台纵向一体化的内在动力。
研究发现，无论是垄断环境还是竞争环境，平台与一边参与者的纵向一体化，均可以使平台获得更高的利润[3]。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
论业态组合与购物中心的需求外部效应
需求外部效应有时称作店铺间互动效应，是指在没有约定补偿的情况下，购物中心的某个或某些租户给其他租户带来的积极影响。
产生店铺间互动效应的根源是什么？谁是外部需求效用的主要创造者？本文运用中心地点理论和基于最小差别化竞争理论的零售商同类聚集来探讨上述问题。
关键词：需求外部效应中心地点理论基于最小差别化竞争理论零售商同类聚集
需求外部效应(demand externalities)，有时称作店铺间互动效应(positive inter-store externalities)，是指在没有约定补偿的情况下，购物中心的某个或某些租户给其他租户带来的积极影响。
产生店铺间互动效应的根源是什么？谁是外部需求效用的主要创造者？Christaller（1966）的中心地点理论和Hotelling（1929）的基于最小差别化竞争理论的零售商同类聚集是解释该现象的两个主要理论。
业态组合对需求外部效应的影响
一个总体良好的租户组合可以为购物中心创造理想的需求外部效应。
租户组合对购物中心的销售具有积极影响。
无论哪种购物中心，客流互动效应都是业态组合与消费者购物动机综合作用的结果，中心的布局、店铺相互之间的位置、各类型店铺的兼容性对交叉购物的最大化，进而提升中心和零售商的业绩具有重要作用。
传统购物中心的布局和招商策略就是为了促进交叉购物。
在很多传统购物中心，百货店置于中心两端，主力店之间布满小型商店。
这种布局通过鼓励客流在主力店和其他店铺之间游走，增加销售机会，使店铺共同受益。
大量的功能交叉和互补的小型店铺也有助于增加交叉购物的机会。
对店铺间的客流互动效应进行量化分析对累积有关购物中心获利能力的研究十分关键。
不同类型购物中心的需求外部效应分析
购物中心店铺间的客流互动效应在不同类型的购物中心有不同的表现，造成差别的原因与业态组合有密切关系。
例如，PC购物中心（Power Center）是由各
种大型店铺（包括大型综合超市和各类专业店组成）聚集而成的开放式购物中心，店铺彼此连接，中间区域为大型停车场。
PC中心的租户都是由重叠和互补程度低的大型商店组成，交叉购物的机会和需求都低，很少与其他商店形成互动，因此，店铺间的客流互动效应就相对较弱。
Anderson等人（1999）针对PC中心的客流互动效应提出“交叉购物指数”概念，即消费者在PC中心购物时光顾的商店数目与公开发布的传统购物中心同类数据之比。
研究的结果显示：在PC中心发生的交叉购物低于传统的购物中心，规模大的主力店得到的交叉购物的好处要高于规模相对较小的主力店。
PC中心的业态组合在制造客流互动效应方面的重要性要低于传统购物中心。
不同业态在需求外部效应中的角色分析
需求外部效应常常被视为主力店制造客流的同义词，这些需求外部效应被认为具有显著的聚合规模经济，提高了购物中心的回报。
相关的研究着力于测量购物中心主力店的规模和时尚形象等因素对中心经营业绩的影响。
Pashigian 和Gould(1998)认为，消费者到购物中心购物是因为有知名的主力店——百货店的吸引，百货店带来客流，然后间接地提高了不知名商店的销售额。
为了对购物中心店铺之间的相互作用进行管理，购物中心开发商通过向主力店提供补贴和向非主力店收取额外费用来强化这种互动效应。
主力店在大型购物中心所负担的租金比小型购物中心的要低，即使在两类购物中心的销售水平一样；与此形成对比，其他店铺在大型购物中心单位面积销售与租金水平比小型购物中心的水平要高。
例如，Gatzlasff，Sirman 和Diskin(1994)曾经对主力店的流失对购物中心租金水平的影响进行了研究，他们依据美国佛罗里达州和佐治亚州部分中小规模的购物中心的数据，通过两个回归分析的结果对比，对主力店的流失对购物中心租金水平的影响进行了估算，发现流失主力店后，其它非主力店的租金大约下降25%。
Mejia 和Eppli(2003)在测算购物中心零售额时发现，主力百货店的时尚形象比购物中心本身的规模更具决定性作用。
Miceli 和Sirmans(1998)还对与店铺之间的互动效应有关的租约进行了研究。
但实际上，聚合规模经济不仅仅局限于主力店所产生的集客力，从广义的需求外部效应看，这些店铺之间的互动效应还包括各店铺之间的可比较性和互补性，对购物氛围的强化作用以及对销售、客流、公共服务设施的共享等方面的积极影响，这些积极的互动效应是提高回报的源泉(Fujita 和Thisse 2002)。
在购物中心，租户不仅可以与其他租户实现互利，同时还从购物中心的集合效益中获利。
例如，购物中心内的小型店铺一方面依靠主力店创造的客流的顺便光顾，另一方面，小型店铺的组合也为整个中心提供了多样化支持与服务。
强势品牌零售商和知名零售商的销售溢出到其他店铺，形成正面的购物中心形象。
此外，聚集效应营造了正面的购物氛围，节省了消费者寻找商品的时间，租户共同
承担公共服务和设施的成本，确保设施和服务的品质。
Pashigan 和Gould(1998)把购物中心的租赁作为外部作用内在化的案例进行了研究，对购物中心内的需求外部效应进行估计，对创造和享受外部效益的店铺进行了划分。
购物中心最主要的管理目标就是最大程度地实现店铺间互动效应，以获得最大的利润和投资回报。
如何有效管理店铺间互动效应，经济学理论提供了三种基本方法：即Pigouvian税收/补贴(即受惠的一方应该按照所得向提供利益的一方支付相应额度的“税”)，科斯定律（清晰界定各自权利，通过协商达成有效率的合作）和通过管理机构干预进行规范（该方法比前两种交易成本低，最适宜）。
近期，有关零售地产研究的新课题遇到的主要困难，是如何测量店铺之间的互动效应对购物中心零售商销售业绩的影响。
网罗多种商品品类对购物中心的整体创利能力具有重要作用。
确定不同业态在外部需求效应中所扮演的角色（是创造效应还是享受效应），在此基础上对业态组合进行规划，包括数量、位置、档次，如是否为连锁店，因为连锁企业的营销力度、品牌知名度、管理水平对中心形象的提升作用大于单店，从而形成最大程度的互动效应。