酒店公寓项目定位及产品建议
某某项目定位及产品设计建议
目录第一篇项目市场定位 (4)第一部分定位前提及定位说明 (5)一、项目概况 (5)二、市场情况及项目机会点分析 (5)1、项目市场环境总结 (5)2、项目初步发展方向 (8)第二部分项目定位基础解析 (10)一、项目地块条件概要 (10)二、项目SWOT分析 (10)1、优势 (10)2、劣势 (11)3、机会——共享机会 (11)4、威胁分析 (12)三、项目核心竞争力分析 (12)1、核心竞争力说明 (12)2、本项目核心竞争力提炼 (12)第三部分项目市场定位 (13)一、项目定位原则和定位思路 (13)（一）项目定位原则 (13)（二）项目定位思路 (14)二、项目核心竞争力定位分解 (15)1、产品力 (15)2、品牌力 (16)3、价格力 (16)4、服务力 (16)5、创新力 (17)三、项目硬性定位 (17)1、定位说明 (17)2、硬性定位 (17)3、定位解析及依据 (18)四、项目形象定位 (18)１、形象定位的原则 (18)２、定位形象定位 (18)3、定位依据 (20)五、项目物业形态定位 (21)1、定位说明 (21)2、形态定位 (21)3、定位依据 (21)六、项目物业功能定位 (21)1、定位说明 (21)2、功能定位 (21)3、定位依据 (22)七、项目档次定位 (23)1、定位说明 (23)2、档次定位 (23)3、定位依据 (23)八、项目（总体）目标客户群定位 (24)１、区域目标客户构成分析 (24)2、本项目目标客户群定位 (25)3、目标市场定位分解 (26)第二篇项目产品设计建议 (29)第一部分项目总体建筑策划 (29)一、建筑策划前提说明 (29)1、项目地块条件 (29)2、项目定位 (30)二、建筑策划原则及其说明 (30)1、项目规划设计的系统性 (30)2、项目规划设计动态化 (30)3、环境设计特色化、融合性 (30)4、合理的交通系统 (31)5、智能化系统运用 (31)6、建筑设计中的人本位意向 (31)三、项目整体规划布局建议 (32)（一）整体规划理念和目标 (32)（二）综合规划布局建议 (33)四、建筑风格设计建议 (41)1、建筑风格 (41)２、建筑色彩设计提示 (42)3、建筑单体外立面设计提示 (43)4、其他建筑局部特色设计提示 (43)五、园林景观设计建议 (44)1、园林景观设计的原则 (44)2、本项目园林景观总体设计建议 (45)3、项目三级台地的景观规划建议 (46)六、项目建筑单体设计建议 (50)1、建筑形式 (50)2、户型面积及比例控制建议 (51)3、户型设计要求 (52)七、配套设施建议 (57)1、教育类配套 (57)2、医疗配套 (57)3、商业服务类配套 (58)4、运动类配套 (59)5、小区会所配套 (59)6、交通服务类 (59)八、智能化配置建议 (60)1、综述 (60)2、具体建议 (60)九、物业管理建议 (61)1、建议前提 (61)2、管理方式建议 (61)3、物业管理服务内容 (61)十、交房标准建议 (62)1、用材标准 (62)2、装修标准 (63)3、门厅等公共部位装修 (63)4、一楼住宅私家花园设置 (64)十一、关于本项目节能环保措施的建议 (65)第二部分项目市场价格定位 (66)一、均价计算方法说明 (66)二、套内均价计算表 (67)三、项目平均价格水平 (68)第三部分项目开发强度及序列 (68)一、开发序列建议 (68)1、开发周期 (68)2、开发序列 (69)二、开发强度 (69)1、总体量预期 (69)2、一期产品规模预期 (69)第一篇项目市场定位第一部分定位前提及定位说明一、项目概况本项目位于**地区柏树新村1号，为原奥妮厂三工场。
酒店项目建议书-建议书
酒店项目建议书-建议书
酒店项目建议书。
尊敬的投资者：
我们非常荣幸向您提出我们的酒店项目建议书。
我们相信这个
项目将为您带来丰厚的回报，并为当地经济发展做出贡献。
我们计划在这个地区建立一家豪华酒店，以满足不断增长的旅
游和商务需求。
我们的酒店将提供高品质的住宿、餐饮、会议和娱
乐设施，以及优质的客户服务。
我们将致力于打造一个独特的品牌
形象，吸引国内外游客和商务客户。
我们选择这个地区是因为它具有得天独厚的自然风光和丰富的
旅游资源，同时也是商务活动的重要中心。
我们相信这个地区的旅
游和商务需求将持续增长，为我们的酒店带来稳定的客流量和收入。
我们已经做了详细的市场调研和可行性分析，确信这个项目将
取得成功。
我们已经与当地政府和相关部门进行了沟通，获得了必
要的支持和批准。
我们还与当地的建筑公司和供应商建立了良好的
合作关系，确保项目的顺利进行。
我们诚挚地邀请您加入我们的酒店项目，成为我们的合作伙伴。
我们相信您的投资将为项目的成功起到关键作用，并为您带来丰厚
的回报。
我们将竭诚为您提供全方位的支持和服务，确保项目的顺
利实施和运营。
谢谢您的阅读，期待与您的合作！
此致。
敬礼。
（您的姓名）。
公寓式酒店的盈利模式与运营管理
提高员工安全意识
加强员工安全培训，提高员工 对安全风险的认知和应对能力
。
05
公寓式酒店案例分析
Chapter
成功案例一：Airbnb
总结词
全球最大的在线短租平台
详细描述
Airbnb成立于2008年，现已成为全球最大的在线短租平台。它通过搭建一个全球化的在线平台，将房东与租客 连接起来，提供各种类型的住宿选择。Airbnb的盈利模式主要包括房东服务费、广告和推广费等。其成功的运营 管理得益于强大的技术支撑、品牌营销和用户体验优化。
Chapter
技术创新与应用
智能化管理
利用大数据、人工智能等技术提升酒店的管理效率和客户体验， 例如智能门锁、智能客服、智能预订等。
数字化营销
运用社交媒体、搜索引擎优化等数字化手段，提高酒店的品牌知名 度和市场占有率。
绿色环保
引入环保技术，如节能设备、可再生能源等，降低能耗和碳排放， 提高酒店的可持续发展能力。
01
个性化服务
满足不同旅客的个性 化需求，提供定制化 的服务。
02
智能化管理
运用先进的信息技术 进行管理和服务，提 高效率和客户满意度 。
03
绿色环保
注重环保和可持续发 展，采用绿色建筑材 料和节能技术。
04
社区化运营
打造公寓式酒店的社 区氛围，增强旅客的 归属感和参与感。
02
公寓式酒店的盈利模式
公寓式酒店的盈利模式与运营管理
汇报人：可编辑 2024-01-09
目录
• 公寓式酒店概述 • 公寓式酒店的盈利模式 • 公寓式酒店的运营管理 • 公寓式酒店的挑战与对策 • 公寓式酒店案例分析 • 未来展望与建议
01
上海浦东恒大锦之嘉项目定位
项目产品定位方向
产权属性 50年住宅产权
本案
定位方向 普通公寓
服务式公寓 产权酒店
产品属性 自用
投资兼自用 纯投资产品
普通住宅市场分析
市场现状
板块市场进入有序状态 成交价格“稳中有升” 销售状况普遍平平 调控后市场降温
调控影响市场表现
板块价格体系
三林：7500-8700 上南：8500-9200 昌里：9500-10500 六里：9500-10000 南浦：10000-11000
服务式公寓整体走势
长期稳定高回报 保值升值潜力 专业经营管理公司
服务式公寓不仅受到国内高端投资 的青睐，更成为海外基金公司的追 的宠儿
Tips：
2006年1月：徐汇盛捷高级服务式公寓（Somerset Grand）第三度易手于香港协和 集团（Concord）,（总价约1亿美元） 2006年3月：基汇基金（Gateway Capital）整幢收购新天地旁的翠湖天地18号公 。（总价约8000万美元） 2006年3月：高盛（Goldman Sachs）整幢收购虹桥花苑服务式公寓。（总价约70 万美元） 2006年4月：摩根士丹利则低调买下的整幢陆家嘴中央公寓，用以包装成服务式公 寓… …
酒店名称 恒山城宾馆
亨泰宾馆
地址 成山路578号 西营路成山路
星级 ** /
房间套数 100 138
上海樱枫酒店 东方路2891号
/
100
江天宾馆
浦东南路3456号 ***
266
产权酒店可行性判断
上海酒店业的巨大缺口； 世博辐射区的产权酒店空白； 可解决50年产权、临街嘈杂环境、商业的不利影响等销售抗性； 项目如作为酒店项目进行持有经营，则处在良好时机； 项目如作为产权酒店销售，应承诺一定年限的回报以及回购机制，目前
酒店的意见和建议_意见_
酒店的意见和建议酒店（又称为宾馆、旅馆、旅店、旅社、商旅、客店、客栈，中国台湾作饭店，港澳、马来西亚、新加坡等作酒店）其基本定义是提供安全、舒适，令利用者得到短期的休息或睡眠的空间的商业机构。
[酒店的意见和建议]随着“四星”的各项改造项目的完成，同原来的消费群体相比，市场将会发生变化，酒店的意见和建议。
为此我建议采取以下措施：一：明确市场定位，细分客源市常“四星”的主要客源市场是高层精英、商务散客和中高级行政会议团队。
销售部要通过收集和建立客史档案，对客源市场进行梳理和细分，并确定三个营销目标，即：确保上层客源、发展中层客源、争取周边客源，以资信实力和个人综合素质为座标逐一落实。
根据经济发展形势趋势，努力拓展客源市场，去年全市规模以上工业企业实现增加值亿元，增长，那么工业总产值达千万元的企业有多少?是否都是现在潜在的客户?客源市场要向周边地区、向枣庄、山东辐射提供基础，因而品牌要推向枣庄，推向山东。
二：巩固发展核心客源，努力拓展营销。
市场经营需要依托市场，而市场的核心是客源。
我们要注重营销策略，在经营作风上要改变形象，努力消除坐等的被动弊端，把经营的重点放在建立、巩固和扩大核心客源上。
一是注重建档立史，根据党政机关、重点骨干企业人士变动，经营变化情况实行快速跟踪建档;根据客人消费、结构和特征，分级分层建立档案;二是加强工作的主动性和针对性，开展针对性的宣传和促销;三是放下架子，主动沟通，加强联络，通过定期拜访，群发信息，节日联谊等方式，增进感情吸引客源;四是在管理机制上创新激励，建立公关营销责任指标考核制，加强营销人员责任感、危机感，下功夫拓展团队接待量。
三：坚持高档次经营格局，培置自身经营优势。
酒店已选择高档次经营格局，为此，首先要更加注重自身的意识、理念、教育，通过各种会议和组织考察国内一流的四星级酒店，反复向全员特别是管理人员强调和灌输高品质的经营理念;其次是开展管理与咨询，学术与交流活动，引进国内甚至国际上一流的管理模式和经验，为高档次、品牌化经营铺设桥梁;再次，在产品上坚持高档次市场定位，通过硬件装饰改造，用品更新换代，菜肴引进创新和培养发展金钥匙会员，继续探索精细化服务等一系列连锁措施，奠定当地高档次经营的地位和形象。
《五台山酒店项目任务书》
五台山-度假酒店工程项目任务书1. 项目简介：1.1. 项目地点：位丁山西省五台山1.2. 项目性质：为经营型旅游度假村；1.3. 项目特色：采用中国传统建筑形式，园林式布局；2. 产品定位：2.1. 周边环境：2.1.1.2.2. 分析比较：2.2.1.2.2.2.2.3. 项目定位及客源定位：2.3.1. 客源描述：以30〜45岁具有一定素养，文化品位较高的城市中上层阶级为主要的客户群2.3.2. 项目定位：“运动、休闲养生，演绎度假文化的生态别墅区。
同时设具备各个层次的客户消费的区域，其中包含高端客户、中端客户、低端客户（客户为中产阶级银领）。
3. 规划设计建议：3.1. 功能分区：分为别墅区，洒店式公寓、康体区、户外活动区等。
3.2. 构图方式：组团式布构图，以院落为单位，分为若干个组团，每个组团之间相互独立，另一方面要相互呼应，组团问可以以绿化景观、水系或者道路系统区隔，然而每个组团乂享有独立的景观，形成不同居住组团各自的特色景观3.3. 区域配套：分为别墅区、洒店式公寓、康体区户外活动四个部分，根据其定位，功能以及目标给客群的差异性，综合其服务半径，合理布置不同配套的位置3.4. 道路系统：3.4.1. 交通道路应合理分流，最少噪音影响；道路系统分级明显，构架活晰。
3.4.2. 交通中以人为本，在有条件的情况下可人车分流。
交通道路要以方便客户出入为要求，满足消防、救护需求，减少干扰。
做到以人为本。
3.4.3. 道路设计要以保证客户的安宁和私密性为原则进行布置，从而达到通达性、安全性、方便性、经济性、一体性和多层次性的要求。
3.4.4.4. 产品建议：4.1. 产品风格建议：4.1.1. 以现代中式建筑风格为主，挨弃纯现代建筑风格，吸取中式建筑的精华，充分体现度假型特征和中式文化内涵，满足现代生活方式。
4.1.2. 采用坡屋顶形式，院落景观，中式园林4.2. 产品类型及配比：4.2.1. 根据度假村等级分类，此项目里包含了独栋别墅（其中含大、小两种类型），联排别墅、洒店式公寓。
公寓运营方案怎么写
公寓运营方案怎么写一、前言随着城市化进程的加快，居民对居住环境和居住品质的要求也越来越高。
因此，公寓运营成为了房地产开发商和房地产投资者们的热门选择。
如何有效地运营一座公寓，提高租客的居住品质，增加租金收益，降低运营成本，成为了业内人士关注的焦点。
本文将结合实际案例，探讨公寓运营的一些方法和技巧。
二、公寓运营的目标1. 提高居住品质公寓的运营目标之一是提高租客的居住品质。
这包括建筑环境、社区环境、公共设施、服务质量等方面。
通过合理的布局、设计以及建筑维护和管理，提高租客的居住舒适度和满意度。
2. 增加租金收益公寓的运营目标之二是增加租金收益。
通过提供高品质的居住环境和服务，吸引更多的高品质租客，并且可以在此基础上提高租金收益。
3. 降低运营成本公寓的运营目标之三是降低运营成本。
通过精益求精的管理、精简的运营环节，使公寓的运营成本得到控制，提高运营效率，提高盈利水平。
三、公寓运营的具体措施1. 提高居住品质（1）建筑环境维护公寓的建筑环境应该是整洁、优美、安全、舒适的。
定期对建筑进行保养维护，并及时处理日常的维修问题。
同时，注重建筑物外立面和公共区域的装饰和美化，提高整体的观感。
（2）社区环境改善公寓周边的社区环境也需要得到改善。
通过加强社区治安管理、美化社区环境、提供更多的公共服务设施等方式，提高周边环境的品质。
（3）公共设施升级公共设施是提高居住品质的关键，公寓的运营方需要注重公共设施的建设和维护。
比如，公共花园、游泳池、健身房、休闲区等设施的建设，以及定期维护和保养。
（4）服务质量提升公寓的服务质量直接关系到租客的居住体验。
服务质量包括前台服务、保安服务、维修服务等方面。
需要培训员工，加强对服务的管理和监督，提高服务质量。
2. 增加租金收益（1）差异化定位通过差异化定位，提供不同类型的房源选择，以满足不同租客的需求。
比如，可以推出品质公寓、高端公寓等不同类型的产品。
（2）提高服务水平提高服务水平，为租客提供更多的增值服务。
我心中的大运梦作品主旨
“天泰公寓”策划报告序论历经数年，几经周折，天泰公寓项目即将启动兴建。
在定位上，已经拟定了本项目的高层定位，项目的规划设计，施工方案也已经基本完毕。
项目的营销准备工作即将开展。
在后阶段，清楚的结识市场的特点，项目的优缺陷，充足了解项目的目的顾客群体特性，依据此，而在产品、价格、形象推广上作出高瞻远瞩，战略上的规划，制定行之有效的策略方案，成功的把项目推向市场，成为后续工作的重点。
一、项目概况1、项目名称：天泰公寓（暂命名，宜重新命名）2、项目位置：项目位于龙柏路，临近二环线3、土地性质综述：本项目的用地位于居民区，一块由交通道路围和的，约12023㎡的地块内，此块地的性质：市邮政局的宿舍（约4000㎡）；正在兴建的四方公司两栋多层的安顿房（约3400㎡）；一个占地面积383㎡的幼儿园。
再者，本项目的用地。
本项目的经济技术指标：规划面积：2753.83㎡用地面积：630.07㎡总建筑面积：11779.23㎡其中：地上建筑面积：10162.08㎡地下部分建筑面积：1617.15㎡建筑密度：22.83%容积率： 4.91停车数量：33辆其中：地下停车数量22辆二、项目分析（一）项目环境分析1、自然景观本项目可说是位于一个成熟的居民区里，周边密布着大量的高度相差不多的多层住宅建筑。
该居住区地势平坦，没有较大的地势起伏，周边无山景、无水景。
且居民区内规划的绿化景观不多。
少量的花、草绿景，还由于没有得到一定的维护、保养，显得脏、乱。
天泰公寓规划楼层17层，因此该项目8层以下的自然景观环境毫无特色，说不上有自然景观，但在8层以上，因其高度，可基本上俯瞰到该层居民区的全景，视线没有过多的阻挡，视野变得相称的开阔，三湘南湖市场等都可尽收眼底。
2、环境卫生、社会治安情况：该地段形成了一个比较大的居民区，但其性质较为复杂，没有统一、集中的管理，因此在环境卫生方面，并不是十分抱负，不如整体开发居住社区，各种小摊小贩、饭店、小店铺、菜市场的存在，给该地区的卫生导致了一定的影响。
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市场竞争情况
万科新里程： 6万平 10000元/平方米 尚 东 国 际： 9万平 11000元/平方米
调控影响市场表现
万平方米
12.0
10.0
9113
8.0
6.0
4.0
5.18
2.0 2.26
0.0 0601
8998
2.31 0
0602
11000元/m2为区域价格 体系上限，很难突破
大三林区域商品住宅供求状况 0601-0608
品力及品牌占优，本案除位置优势外，其他方面均很难超越；
不适合做为普通住宅进行定位
服务式公寓市场分析
市场供应状况
市中心土地稀缺 投资建设门槛高
市场需求状况 上海国际化地位提升
会展业高速发展 世界500强企业移师上海
市场需求状况 长期保持稳中有升的态 势，平均租金水平达到
25$/平方米/月
市场供应量增幅有限， 成为稀缺产品类型
USD/元/月
30
90%
85%
25
主要区域酒店式服务式公寓租金及入住率
95%
90%
84%
86%
86%
20
15
10
5
0 小陆家嘴 人民广场
浦东
黄浦
徐家汇 衡山路 徐汇
镇宁路 南京西路 静安
新天地 卢湾
75%
75%
华山路
古北
长宁
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
9012
7.23 5.95
9024 6.94
3.53
0603
0604 供应量
9319 10.81
7.54
0605 成交量
9194
0.04 2.18 0606
成交均价
未来竞争再度升级
9397
5.33 2.9
0607
9854
3.16 1.71
0608
10000 9500 9000 8500 8000 7500 7000
服务式公寓整体走势
长期稳定高回报 保值升值潜力 专业经营管理公司
服务式公寓不仅受到国内高端投资客 的青睐，更成为海外基金公司的追捧 的宠儿
Tips：
2006年1月：徐汇盛捷高级服务式公寓（Somerset Grand）第三度易手于香港协和 集团（Concord）,（总价约1亿美元） 2006年3月：基汇基金（Gateway Capital）整幢收购新天地旁的翠湖天地18号公寓。 （总价约8000万美元） 2006年3月：高盛（Goldman Sachs）整幢收购虹桥花苑服务式公寓。（总价约7000 万美元） 2006年4月：摩根士丹利则低调买下的整幢陆家嘴中央公寓，用以包装成服务式公 寓… …
本案
定位方向 普通公寓
服务式公寓 产权酒店
产品属性 自用
投资兼自用 纯投资产品
普通住宅市场分析
市场现状
板块市场进入有序状态 成交价格“稳中有升”
销售状况普遍平平 调控后市场降温
板块价格体系
三林：7500-8700 上南：8500-9200 昌里：9500-10500 六里：9500-10000 南浦：10000-11000
M8线将导入来自浦西的众多客源
7 号线
距离轨道6号线（成山路/东明路）仅200米
距离轨道7号线（浦东南路/云台路）1000米
距离轨道8号线（成山路/上南路）800米
6号线 8号线
周边环境
商业氛围
昌里商圈 昌里商业街 好又多量贩 未来本案内的浦东商场、世纪联华
居住环境
世博聚居区 上南花苑
新昌里公寓 爵仕悦公寓
1
产品项定目位方解向析思考
1
价 产格品推导
1
价项格目推定导位
1
产产品品定建位议建议
1
产企品划定位推建广议
项目基本状况
商住综合物业 规划占地面积：16389平方米 总建筑面积：63450.9平方米 其中——
居住面积：22144平方米 商业面积：17239平方米 地下面积：24367.4平方米
户型配比
公交线路，大桥和隧道近在咫尺； • 世博中高档住宅项目集中，居住氛围浓郁； • 商业配套对住宅的促进作用
• 项目周边多为旧公房，不利形象塑造； • 住宅产权为50年； • 项目临主干道，环境嘈杂； • 住宅与商业间易相互影响； • 商业和住宅共用地下车位，不易管理；
项目产品定位方向
产权属性 50年住宅产权
项目特质综合解读
区位特质——大三林上南板块 规划特质——世博前沿核心 交通特质——全方位立体交通 商业特质——昌里繁华共荣体 居住特质——新兴中高档聚居区 产品特质——商住综合体之精致住家
项目SWOT分析
优势（strength）
劣势（weakneபைடு நூலகம்s）
• 世博核心三林上南板块； • 交通便捷：靠近多条在建轨道交通站点，多条
以小面积紧凑房型为主
房型 1房1厅1卫
2房1厅1卫
2房2厅1卫 2房2厅2卫 3房2厅1卫
面积 52
83.24-87.5
96 93 113
套数 56
88
30 30 28
比例 24.20%
63.80%
12%
项目位置
地处中环以内，属于上南板块，临近昌 里，在三大世博板块中区位条件最佳
临近卢浦大桥、南浦大桥、打浦路隧道 以及杨高路等主干道，全方位立体交通 便捷
作为星级酒店及高档住 宅的演变提升产品，吸 纳量连年走高，需求长
期保持旺盛
未来受其产品特性和市 场容量的影响，将长期
保持比较稳定的水平
US$/sqm/mth
30 25 20 15 10
5 0
上海酒店式服务公寓租金走势(99Q1-05年Q2）
99Q1 99Q2 99Q3 0909QQ14 00Q2 00Q3 00Q4 01Q1 01Q2 01Q3 01Q4 02Q1 02Q2 02Q3 02Q4 0033QQ21 03Q3 03Q4 04Q1 0044QQ32 04Q4 05Q1 05Q2
普通住宅可行性判断
项目产权为50年，做为住宅销售将存在相当大的抗性； 项目整体规模不大，无社区感觉 项目临主干道，较为嘈扰，客户易有抗性； 项目户型面积偏小，以在售爵仕悦公寓销售状况来看，区域客户主要以
改善型居住为主，对小面积住宅需求不大； 作为住宅出售，很难超出区域11000元的价格体系极限； 未来竞争对手主要面临尚东国际和万科新里程，二者分别以社区感、产
世博规划
世博会已开始建设 ，带动世博辐射区 域的投资建设
世博会后，会址将发展会展旅游、商 务贸易等综合功能的新的多功能城市 公共活动中心
本案位于世博规划核心辐射区内
轨道交通
板块内拥有M6、M7和M8两条轨道交通，M6
线将导入金桥、张江等地的高收入者，而M7和