房企预交土地增值税计算依据及其他税种涉税分析5类风险-(1)
房地产企业土地增值税税收风险及筹划
房地产企业土地增值税税收风险及筹划房地产企业在购买和销售土地时，需要支付土地增值税。
土地增值税是一种针对土地升值部分所征收的税收，计算公式一般为：土地增值额× 征收比例。
土地增值税的税收风险对房地产企业而言是非常重要的，因为它直接影响了企业的利润和发展。
一、土地增值税税收风险1.不确定的土地增值额：土地的增值受到多种因素的影响，例如宏观经济环境、政策调整、地块位置等，这些因素的变动可能导致土地增值与企业预期不一致。
企业购买土地时，可能要支付高于预期的土地增值税，从而增加了企业成本和税收风险。
2.征收比例的调整：土地增值税的征收比例是由政府制定的，政府可能根据宏观经济形势的变化和税收政策的调整进行调整。
如果政府提高了土地增值税的征收比例，房地产企业需要支付更高的税收，从而减少了企业的利润。
3.地区差异：不同地区的土地增值税税收政策可能存在差异，导致企业在不同地区支付的土地增值税不同。
对于房地产企业来说，如果在多个地区开展业务，需要考虑不同地区土地增值税的税收风险，这增加了企业的管理成本和税收风险。
二、土地增值税税收筹划面对土地增值税的税收风险，房地产企业可以进行一些税收筹划，以减少税收风险和成本。
1.合理规划购买土地的时间和地点：房地产企业可以根据市场走势和政策预测，合理规划购买土地的时间和地点，以减少购买土地时需要支付的土地增值税。
在土地市场繁荣时期购买，可避免在未来购买土地时支付高额的土地增值税。
2.利用土地增值税的优惠政策：土地增值税的征收比例和政策存在差异，房地产企业可以选择利用土地增值税的优惠政策，例如购买符合政府规定建设用地的土地，可以享受减免土地增值税的优惠。
3.合理安排土地的使用和出售：房地产企业可以合理规划土地的使用和出售，避免频繁出售和购买土地，以减少支付土地增值税的次数和金额。
可以通过附属企业转让土地的方式，来减少土地增值税的税负。
4.咨询税务专业人士：房地产企业可以咨询税务专业人士，了解土地增值税的相关政策和优惠，以及如何进行合理的税收筹划，来减少税收风险和成本。
论房地产开发企业土地增值税税收风险及筹划
论房地产开发企业土地增值税税收风险及筹划全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：房地产开发企业在土地增值税税收方面存在着一定的风险，需要进行合理的筹划和风险管理。
土地增值税是指在土地使用权出让或转让、房地产开发经营中所形成的土地增值额，按照一定的比例缴纳给国家的税费。
在房地产市场火爆的情况下，土地增值税税收风险成为了开发企业需要重点关注的问题。
一、土地增值税税收风险土地增值税的征收涉及到土地出让、开发、销售等环节，其中存在着以下几个方面的风险。
1.土地出让环节：在土地出让环节，土地增值税的税率并不固定，而是根据土地增值额的大小和地区政府的规定而定。
有些地区对土地增值税的税率设定较高，开发企业在购买土地后很可能需要缴纳较高的土地增值税，从而增加了成本压力。
2.土地开发环节：在土地开发的过程中，开发企业需要进行土地的规划、开发、建设等工作，而这些环节多少都会对土地的价值产生影响。
如果开发过程中出现了问题，导致土地价值下降，开发企业仍需按照土地增值额缴纳税款，这将给企业造成较大的资金压力。
3.房地产销售环节：房地产销售是土地增值税征收的最后环节，企业需要按照销售的房屋价值和土地增值额缴纳税款。
如果房地产市场出现了波动，导致房屋的销售价格下跌，企业实际收益减少，但仍需按照土地增值额缴纳税款，这将对企业的资金流造成影响。
面对土地增值税税收风险，房地产开发企业需要合理地进行筹划和风险管理，以降低税收风险，保障企业的经营利润。
1.优化土地出让策略：在土地出让环节，企业可以通过合理的谈判策略和土地规划，降低土地成本，并且尽量选择土地增值税税率较低的地区进行投资，从而降低土地增值税的税收风险。
2.严控土地开发成本：在土地开发环节，企业需要严格控制土地开发成本，以确保土地增值额能够覆盖开发成本和税收。
企业可以根据市场情况，灵活调整开发规划，以避免土地增值额的不必要增加。
3.灵活销售策略：在房地产销售环节，企业可以通过灵活的销售策略来化解税收风险。
论房地产开发企业土地增值税税收风险及筹划
论房地产开发企业土地增值税税收风险及筹划随着我国城市化进程的加速，房地产行业一直处于风口浪尖之上，成为国民经济中重要的支柱行业之一。
而土地则是房地产行业的生命线，它的增值往往决定了企业的发展和利润。
然而，在土地的增值中，土地增值税也成为了开发企业必须面临的一项严峻税收压力。
本文旨在探讨房地产开发企业面临的土地增值税税收风险及其应对策略，以实现税务合规和健康发展。
一、土地增值税的基本知识和征收标准土地增值税是指以国家批准的土地出让价格与取得土地的成本价之差额为计税依据，对土地增值部分征收的一种税收。
根据国家相关政策规定，自1994年以来，我国已正式推行土地增值税制度，目前土地增值税税率为全国统一的30%，具体征收标准如下：1.征收对象：除国有土地、集体土地等法律法规规定的禁止出让的土地外，所有出让土地的增值部分都需缴纳;2.计税依据：即土地出让价款扣除取得土地的成本（包括土地购置价款、房屋等附属设施的建设费用、税费等实际发生的支出）后的余额;3.税率：目前全国统一为30%；4.征收主体：主管税务机关单独征收；5.纳税义务人：土地增值税的纳税义务人是所得权益人，即土地出让款的实际受益者。
二、土地增值税的税收风险作为房地产开发企业，土地增值税的征收对企业的影响可谓不可忽视。
下面主要从以下几个方面分析土地增值税的税收风险：1.税收成本高：由于土地增值税税率为全国统一的30%，且土地成本较高，因此增值税一旦实施，会对房地产开发企业的成本产生很大影响，缩小其利润空间。
2.税负不确定：房地产开发企业在做好土地开发市场调查后，购买土地并进行规划设计、融资等工作，耗费大量人力物力和财力。
当土地增值税的税率、计税依据等相关政策发生变化，企业可能面临着巨大的税负不确定性。
3.税收风险高：土地增值税的征收程序比较复杂，有时会涉及到政府与企业之间的争议。
比如，在土地增值过程中，企业付出的研究、规划、设计等费用被纳入成本，但具体可以抵扣多少却没有很明确的规定，衍生出争议的情况不在少数，如果企业认为政府收取的税款过高，则需要通过诉讼来解决，这种风险也会对企业造成不小的影响。
房地产企业土地增值税清算及税收风险
房地产企业土地增值税清算及税收风险近年来，随着中国房地产市场的快速发展，房地产企业土地增值税成为一个备受关注的话题。
土地增值税作为一种重要的税收方式，对于房地产企业而言，既是一种负担，也是一种风险。
在土地增值税的清算过程中，房地产企业需要做好税收规划，应对潜在的税收风险。
土地增值税是指在土地流转过程中产生的增值部分需要缴纳的税收。
对于房地产企业来说，土地是最重要的资源，其价值的增长通常会伴随着土地增值税的产生。
在土地增值税的清算中，房地产企业需要考虑到以下几个方面的税收风险。
首先，房地产企业需要合理计算土地增值税。
土地增值税的计算涉及多个环节，包括土地转让价款的确认、土地增值的计算等。
在确认土地转让价款时，房地产企业应严格按照相关规定进行计算，避免漏报或压低价格，以免引起税务部门的注意。
同时，在计算土地增值时，房地产企业应遵循合理、合法的原则，不得利用虚假的增值方式进行规避，以免面临税务风险。
其次，房地产企业应注重税务合规管理。
在土地增值税清算的过程中，房地产企业需要遵循税收法律法规，严格按照相关要求进行申报和缴纳。
同时，房地产企业还需要建立健全的内部税收管理制度，确保各项税务工作按规定进行，并及时调整和完善。
只有做到税务合规管理，才能有效降低税收风险，维护企业的正常经营。
另外，房地产企业还需关注相关政策的变化。
土地增值税作为房地产行业的重要税种，其政策受到宏观经济环境和地方政府政策的影响。
随着政策环境的不断变化，房地产企业需要密切关注相关政策的更新和调整，及时调整自身的经营策略和税务规划，以应对不确定性和风险。
此外，房地产企业还可以通过合理的税收规划来降低土地增值税风险。
税收规划是指根据税收法律法规，运用合法的手段和方法，合理调整企业的财务状况和经营活动，以达到减少税收负担的目的。
房地产企业可以合理利用法律法规所提供的减免、优惠政策，并结合企业自身的实际情况，进行巧妙的税务规划。
税收规划有助于降低土地增值税风险，为企业创造更多的经营空间和投资机会。
房地产企业土地增值税清算常见风险分析
房地产企业土地增值税清算常见风险分析作者：赵改霞来源：《财讯》2019年第33期摘; 要：房地产企业的发展作为现代化的重要标志之一，体现了我国现代化的发展水平。
在房地产企业的开发过程当中，税收筹划是房地产企业的利润是最大化的重要保障之一，也是科学管理企业财务的重要手段。
但是现阶段我国许多房地产企业的土地增值税清算工作存在着严重的问题，影响企业整体发展。
本文将说明土地增值税税收筹划工作对于房地产开发企业的重要意义，指出现阶段房地产企业土地增值税清算工作当中存在的风险，并提出相应的优化措施。
关键词：房地产企业;土地增值税;清算;风险一、引言开展土地增值税纳税筹划工作，可以减轻房地产开发企业的税收负担。
土地增值税是我国房地产开发企业税种中重要的一种，随着我国房价的不断上涨，土地增值税的增长速度也在不断加快，为了有效的降低房地产企业的税务负担，需要对土地增值税进行筹划。
进行土地增值税的纳税筹划工作，还能够提高企业财务管理的水平。
土地增值税作为我国房地产企业重要的税种之一，工作量较大，进行土地增值税的筹划工作能够有效的提高企业财务管理的水平。
二、房地产企业土地增值税清算工作当中存在的风险（1）宏观政策变化带来的风险近几年来我国的房价不断上涨，政府为了有效的稳定房地产的价格，不断的对相关政策进行完善，在宏观经济政策不断变化的过程当中，给房地产企业的利润估计带来了影响，需要我国房地产开发企业不断的调整方案，从而降低给自身带来的风险。
我国现阶段大多数的房地产开发企业并没有及时应对政策变化的能力，许多企业自身对宏观政策的把握还存在着较大的偏差，甚至部分房地产开发企业的管理人员，缺乏对宏观政策主要含义的详细了解，所以提出的许多整改方案，并没有切实有效的降低房地产企业土地增值税清算风险。
在我国房地产开发企业的税款构成当中，土地增值税占据着较大的比例，一旦房地产开发企业没有对土地增值税政策进行详细的把握和了解，将会导致房地产开发企业的发展受到严重影响。
房地产开发企业土地增值税的涉税风险及案例分析
《房地产开发企业土地增值税的涉税风险及案例分析》摘要：充分认识土地增值税自行清算的复杂性，深入剖析土地增值税自行清算工作中的典型问题，有利于企业提升清算成效，规避税务风险，土地增值税，本文笔者从一则房地产开发企业的土地增值税清算案例入手，对房地产开发企业的土地增值税税收筹划进行分析，指出税务稽查风险点供大家参考周鹏飞【摘要】土地增值税自行清算申报，一直是实务中的重点和难点。
房地产开发项目通常具有时间跨度长、过程步骤多、涉及部门广等特点。
纳税人往往在复杂的开发过程中进行所谓的“税务筹划”，以达到少缴税款的目的。
充分认识土地增值税自行清算的复杂性，深入剖析土地增值税自行清算工作中的典型问题，有利于企业提升清算成效，规避税务风险。
【关键词】房地产开发企业涉税风险土地增值税一、常见的违规操作一些房地产开发企业由于对税收筹划的认识不深刻，对政策的理解不到位，存在一些违规操作。
如，借口资料残缺，申请核定征收;审核补税不罚款，试图钻自行清算的法律漏洞;自设隐蔽工程，隐瞒收入;混淆公共配套设施，虚增开发成本。
土地增值税清算审核，与一般的税务稽查和检查不同。
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的审核税款，不加收滞纳金，截至目前也并无罚款规定。
于是，部分房地产开发企业通过隐瞒销售收入，对同时间销售的、同地段同楼层单位，设计了不同的单位售价，虚列扩大开发成本，降低增值率，借机申报大额退税。
但如此一来，企业后续可能需要补缴企业所得税并缴纳相应的滞纳金，风险隐患颇高。
二、确保合规的几点注意事项对房地产开发企业来说，要确保开发项目税务处理合规，不可恶意税收筹划，明确项目分摊方法。
土地增值税在税收筹划中可操作空间相对较大，因此，房地产开发企业对土地增值税进行筹划非常常见。
然而，不当的税收筹划会带来税务稽查风險。
房企预交土地增值税计算依据及其他税种涉税分析5类风险-（1）
房企预交⼟地增值税计算依据及其他税种涉税分析5类风险-（1）⼀、⼟地购⼊的营改增影响（⼀）⼟地抵减销售额的政策⼝径1、⼟地抵减销售额的计算税务总局2016年18号公告第四条：房地产开发企业中的⼀般纳税⼈销售⾃⾏开发的房地产项⽬，适⽤⼀般计税⽅法计税，按照取得的全部价款和价外费⽤，扣除当期销售房地产项⽬对应的⼟地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费⽤-当期允许扣除的⼟地价款）÷（1+11%）2、当期允许扣除的⼟地价款税务总局16年18号公告第五条规定：当期允许扣除的⼟地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的⼟地价款=（当期销售房地产项⽬建筑⾯积÷房地产项⽬可供销售建筑⾯积）×⽀付的⼟地价款当期销售房地产项⽬建筑⾯积，是指当期进⾏纳税申报的增值税销售额对应的建筑⾯积。
房地产项⽬可供销售建筑⾯积，是指房地产项⽬可以出售的总建筑⾯积，不包括销售房地产项⽬时未单独作价结算的配套公共设施的建筑⾯积。
《关于⼟地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》总局16年86号公告规定：“当期销售房地产项⽬建筑⾯积”、“房地产项⽬可供销售建筑⾯积”，是指计容积率地上建筑⾯积，不包括地下车位建筑⾯积）。
⽀付的⼟地价款，是指向政府、⼟地管理部门或受政府委托收取⼟地价款的单位直接⽀付的⼟地价款。
3、实务问题（1）⼀次拿地、分次开发实务中房地产开发企业经常是“⼀次拿地、分次开发”，对应的⼟地价款如何计算扣除？可供销售建筑⾯积如何确定？房地产企业分次开发的每⼀期都是作为单独项⽬进⾏核算的，这⼀操作模式与《房地产开发企业销售⾃⾏开发的房地产项⽬增值税征收管理暂⾏办法》中的“项⽬”⼝径⼀致，因⽽，对“⼀次拿地、分次开发”的情形，可分为两步处理:第⼀步，要将⼀次性⽀付的⼟地价款，按照⼟地⾯积在不同项⽬中进⾏划分并且固化；第⼆步，对单个房地产项⽬中所对应的⼟地价款，要按照该项⽬中当期销售建筑⾯积跟与可供销售建筑⾯积的占⽐，进⾏计算扣除。
房地产投资土地使用权的税务风险防控
房地产投资土地使用权的税务风险防控近年来，我国房地产市场快速发展，吸引了众多投资者投身其中。
在房地产投资中，土地使用权是核心资产之一，其交易金额巨大，税务风险也相应增加。
为了降低税务风险，投资者需加强对土地使用权税务问题的关注，并采取有效措施进行防控。
本文将从税务风险识别、税务风险防控策略等方面展开分析，为房地产投资者提供参考。
一、税务风险识别1.土地增值税风险：在土地使用权交易过程中，土地增值税是主要税种之一。
根据我国税法规定，土地增值税应按照增值额计算，但在实际操作中，增值额的确定往往存在争议。
部分投资者为规避土地增值税，可能采取隐蔽交易、虚假申报等手段，导致税务风险。
2.契税风险：契税是房地产交易过程中涉及的另一种重要税种。
根据我国税法规定，契税应按照成交价格计算。
然而，在实际操作中，成交价格往往难以准确确定，容易导致契税缴纳不足或过多。
3.企业所得税风险：房地产企业在开发过程中，可能涉及企业所得税的缴纳。
部分投资者为规避企业所得税，可能采取虚构成本、关联交易等手段，导致税务风险。
4.个人所得税风险：在房地产投资过程中，个人所得税也是需要注意的税务问题。
部分投资者为规避个人所得税，可能采取隐瞒收入、虚构支出等手段，导致税务风险。
5.房产税风险：房地产投资者还需关注房产税问题。
根据我国税法规定，房产税应按照房产价值计算。
然而，在实际操作中，房产价值的确定存在一定难度，容易导致房产税缴纳不足或过多。
二、税务风险防控策略1.合规经营：投资者应遵循国家法律法规，合规经营，确保交易真实、合法。
在土地使用权交易过程中，应严格按照税法规定缴纳相关税费，避免采取不正当手段规避税收。
2.加强税务筹划：投资者可聘请专业税务顾问，针对房地产投资项目的特点，进行税务筹划。
在项目策划、交易结构设计等方面，充分考虑税务因素，降低税务风险。
3.完善内部控制：投资者应建立健全内部控制制度，加强对交易过程的监控和管理。
在土地使用权交易过程中，确保交易价格的公允性，防止虚假交易和逃税行为。
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一、土地购入的营改增影响
（一）土地抵减销售额的政策口径
1、土地抵减销售额的计算
税务总局2016年18号公告第四条：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
2、当期允许扣除的土地价款
税务总局16年18号公告第五条规定：当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》总局16年86号公告规定：“当期销售房地产项目建筑面积”、“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积）。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
3、实务问题
（1）一次拿地、分次开发
实务中房地产开发企业经常是“一次拿地、分次开发”，对应的土地价款如何计算扣除？可供销售建筑面积如何确定？
房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的，这一操作模式与《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中的“项目”口径一致，因而，对“一次拿地、分次开发”的情形，可分为两步处理:
第一步，要将一次性支付的土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分并且固化；
第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。
（2）实测与预测面积的使用
当房地产开发企业按36号文的转让不动产收入时点确认销售收入抵减土地款的时候，房屋的最终实测面积已经可以依据测绘报告得出可供销售的建筑面积数据，因此实际使用的面积应使用实测面积。
（3）项目自持与对外销售并存
自持部分与销售部分如果土地可依据占地明确划分的，则可参照一次拿地分次开发的处理方法来分步计算，对土地一般建议采用占地面积法进行各自土地成本的分摊。
自持部分与销售部分无法合理区分的，如一些商业综合体同一建筑物中既有自持酒店又有可售商业、住宅的，则可依据自持部分与销售部分的实测面积进行第一步划分后，再依据文件规定的可供销售面积法来计算抵减的土地价款。
（三）土地抵减销售额的会计处理
1、财政部会计核算的规定
依据《增值税会计处理规定的通知》财会[2016]22号的规定：企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。
按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。
待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”或“应交税费——简易计税”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。
2、会计分录
（1）购地时
借：开发成本—土地成本—土地款
贷：银行存款
（2）纳税义务发生结转收入土地成本抵减增值税应税销售额
借：应交税金-应交增值税-营改增抵减销项税额
贷：主营业务成本（注意不是开发成本-土地成本）
（四）土地抵减销售额的土地增值税清算影响
《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》财税〔2016〕43号第三条规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
在《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》税务总局公告2016年第70号第一条进行了进一步规定：适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
二、预收环节的营改增
（一）预缴增值税
1、预缴增值税公式
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》国家税务总局公告2016年第18号
第十条规定：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条、应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴增值税税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
2、预缴时点
一般纳税人在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
3、预缴税金的抵减
（1）预缴税金抵减应交税金
总局公告2016年第18号规定：
第十四条、一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
第十五条、一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
（2）预缴税金的混抵
18号公告并未讲明房产预收款的预缴税款是否按对应项目收入抵减应纳税额还是不分项目直接抵减，从申报表填写规则看是支持房地产预缴增值税可以混抵不同项目收入的应交增值税的
房地产预缴税款不需要按项目分别抵减应纳税额。
当期应纳税额按规定抵减当期已预缴税款及前期未抵减完的预缴税款后，向主管国税机关进行申报纳税，即使是房屋预售款预缴增值税，也可以抵减同时兼营非房地产开发项目比如出租产生的应交增值税税金的。
（3）预缴税金的申报表填列
例如：某房地产开发企业有A、B、C三个项目，其中A项目适用简易计税方法，B、C项目适用一般计税方法。
2016年8月，三个项目分别收到不含税销售价款1亿元，分别预缴增值税300万元，共预缴增值税900万元。
2017年8月，B项目达到了纳税义务发生时间，当月计算出应纳税额为1000万元，此时抵减全部预缴增值税后，应当补缴增值税100万元。
房地产开发企业应当在《增值税申报表》主表第19行“应纳税额”栏次，填报1000万元，第24行“应纳税额合计”填报1000万元，第28行“分次预缴税额”填报900万元，第34行“本期应补（退）税额”填报100万元。
（4）预收款发票的开具：预收款开具不征税发票后，开票系统的抄报数据导入申报系统中，按申报表的逻辑关系识别不计入主表的销售额。
（5）正式发票的开具：一般情况下，房开企业销售自行开发的房产交付业主前尚未办理产证，在交房时候需要结清尾款才可以开具全额发票，业主凭全额发票办理产证，因此发票开具总是早于权属变更日。
所以，多数情况下发票开具日为房屋销售纳税义务发生日。
（二）预缴企业所得税
（三）预缴土地增值税
1、土地增值税预征计税依据
70号公告规定：房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税
特殊事项：对地下车位如能办理权证的按照其他类型房产预征，如不能办理权证的则不参与清算也不预征土地增值税。
3、预缴土地增值税注意基数口径事项
预缴土地增值税计税依据不是价税分离后的预收款，不是预收款/（1+适用税率或征收率）*3%，用上述公式换算后是=预收款*（1+适用税率或征收率-3%）/（1+适用税率或征收率）*3%，很多房开企业税务申报时容易忽视这个差异，导致预缴土增时少缴。
五、项目进项转出的核算
（一）兼有新老项目的不得抵扣进项税额的计算
税务总局2016年18号公告第十三条规定：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
注意：该方法应适用于销售自行开发的房地产项目的情况，依据房地产公司的经营行为分别进行不同的税务处理，当纯粹是个房屋销售的项目公司，仅为销售房屋，同时存在新老项目的则应该采用按建设规模的划分的方式；
（二）兼有非房地产项目的不得抵扣进项税额的计算
财税（2016）36号文第二十九条规定：适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额注意：该方法适用于所有各种类型情况。