深圳市房屋租赁合同纠纷案
深圳市龙岗区人民法院审判(执行)
深圳市龙岗区人民法院审判（执行）业务部门收案范围一、民一庭收案范围民一庭审理以下普通民事案件：（一）诉讼标的额500万元以上（含500万）的民一类纠纷案件；（二）不受诉讼标的额限制的下列案件：1、深圳市劳动争议仲裁委员会、龙岗区劳动争议仲裁委员会中心庭仲裁的劳动争议案件；（注：根据2019年1月本院《关于民间借贷纠纷案件集中审理以及调整人民法庭部分案件收案范围的通知》，劳动争议案件由派出法庭负责审理，不再适用本项规定）2、医疗损害责任纠纷案件；3、继承案件；4、事故发生地在本院司法辖区内高速公路上机动车交通事故责任纠纷案件；5、涉及区行政机关、事业单位的民一类纠纷案件；6、原“民一执异字”、“民一执外异字”、“民一执加字”、“民一执变字”、“民一执仲字”等案号的案件；7、协议由龙岗区人民法院管辖，但立案登记时提供的证据与各派出法庭无任何连接点的案件;8、其它重大疑难敏感案件。
二、民二庭收案范围民二庭审理以下商事案件：（一）诉讼标的额在500万元以上（含500万）的民二类纠纷案件；（二）不受诉讼标的额限制的下列案件：1、被告为多人且住所地不在同一个法庭辖区内的民二类案件；2、证券纠纷案件及与公司有关的纠纷案件，具体包括：公司设立纠纷，发起人责任纠纷，公司决议纠纷，公司证照返还纠纷，公司盈余分配纠纷，请求公司收购股份纠纷，股权转让纠纷，股东知情权纠纷，新增资本认购纠纷，股东出资纠纷，请求变更公司登记纠纷，股东名册记载纠纷，股东资格确认纠纷，公司关联交易损害责任纠纷，股东损害公司债权人利益责任纠纷，损害公司利益责任纠纷，损害股东利益责任纠纷，上市公司收购纠纷，清算责任纠纷，申请公司清算、公司解散、增资、减资、分立、合并等纠纷；3、涉及区行政机关、事业单位的民二类纠纷案件；4、原“民二执异字”、“民二执外异字”、“民二执加字”、“民二执变字”、“民二执仲字”等案号的案件；5、其它重大疑难敏感案件。
三、民三庭收案范围民三庭审理以下房地产案件：1、诉讼标的额在500万元以上（含500万）的以下五类案件：商品房预售合同纠纷、商品房预约合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、房屋抵押金融借款合同纠纷、物业管理合同纠纷；2、除第一条以外的其他民三类纠纷，且不受诉讼标的额限制的下列案件：物权确认纠纷、返还原物纠纷、恢复原状纠纷、建筑物区分所有权纠纷、业主撤销权纠纷、宅基地使用权纠纷、建设用地使用权纠纷、占用物返还纠纷、建设工程合同纠纷、房地产开发经营合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿合同纠纷等案件；3、涉及区行政机关、事业单位的民三类纠纷案件；4、原“民三执异字”、“民三执外异字”、“民三执加字”、“民三执变字”、“民三执仲字”等案号的案件；5、其它重大疑难敏感案件。
【国家法律职业资格考试】最高院民商诉指导案例及裁判要点
公司股东对公司法人与他人之间的民事诉讼生效裁判不具有直接的利益关系，不符合民事诉讼法第五十六条规定的第三人条件，其以股东身份提起第三人撤销之诉的，人民法院不予受理。
指导案例143号：北京兰世达光电科技有限公司、黄晓兰诉赵敏名誉权纠纷案
指导案例150号：中国民生银行股份有限公司温州分行诉浙江山口建筑工程有限公司、青田依利高鞋业有限公司第三人撤销之诉案
建设工程价款优先受偿权与抵押权指向同一标的物，抵押权的实现因建设工程价款优先受偿权的有无以及范围大小受到影响的，应当认定抵押权的实现同建设工程价款优先受偿权案件的处理结果有法律上的利害关系，抵押权人对确认建设工程价款优先受偿权的生效裁判具有提起第三人撤销之诉的原告主体资格。
指导案例170号：饶国礼诉某物资供应站等房屋租赁合同纠纷案
违反行政规章一般不影响合同效力，但违反行政规章签订租赁合同，约定将经鉴定机构鉴定存在严重结构隐患，或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的危房出租用于经营酒店，危及不特定公众人身及财产安全，属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为，应当依法认定租赁合同无效，按照合同双方的过错大小确定各自应当承担的法律责任。
2.人民法院收到实质合并破产清算申请后，应当及时组织申请人、被申请人、债权人代表等利害关系人进行听证，并综合考虑关联企业之间资产的混同程度及其持续时间、各企业之间的利益关系、债权人整体清偿利益、增加企业重整的可能性等因素，依法作出裁定。
指导案例163号：江苏省纺织工业（集团）进出口有限公司及其五家子公司实质合并破产重整案【19年考过】
指导案例165号：重庆金江印染有限公司、重庆川江针纺有限公司破产管理人申请实质合并破产清算案
2024年新版深圳市房屋租赁合同标准范文（二篇）
2024年新版深圳市房屋租赁合同标准范文出租方：______（以下称甲方）承租方：______（以下称乙方）基于甲乙双方的自愿、平等和互惠原则，经充分协商，为明确双方在房屋租赁过程中的权利与义务，甲方同意将其合法拥有的房屋出租给乙方，乙方同意承租，现订立以下合同条款。
一、房屋位置：______。
该房屋将用作普通住房之用。
二、租赁期限与租金1. 租赁期共计一年，自____年____月____日至____年____月____日止。
2. 房屋月租金为____元，按月支付，需在每月提前五天支付。
另需支付押金____元，总计____元。
（大写：____万____仟____佰____拾____元整）3. 租赁期满，若甲方对房屋无误验收后，押金将无息退还乙方。
三、房屋维修与使用1. 甲方确保租赁期内房屋的使用安全。
乙方应合理使用房屋及其附属设施，若因不当使用导致损坏，乙方应负责修复或赔偿。
2. 除合同及补充条款另有约定外，房屋及设施的维修责任由甲方承担（乙方不当使用除外）。
甲方维修前需提前七天通知乙方，乙方应给予配合。
3. 经甲方同意，乙方可在不影响房屋结构的前提下进行装修装饰。
租赁期满，房屋上的装修归甲方所有，甲方无维修义务。
四、房屋转让与转租1. 在租赁期内，未经甲方书面许可，乙方不得转租或转借房屋。
2. 若甲方同意乙方转租，应单独签订补充协议，乙方须依据书面协议转租房屋。
甲方（签字）：______ 乙方（签字）：__________年____月____日____年____月____日签订地点：______ 签订地点：______2024年新版深圳市房屋租赁合同标准范文（二）出租方：_____ （以下简称甲方）地址：_____ 电话：_____承租方：_____ （以下简称乙方）地址：_____ 电话：_____鉴于推动特区经济发展及提高物业使用效率，甲方与乙方遵循国家、省、市相关法规，经充分协商，同意签订租赁合同，具体条款如下：一、甲方同意将位于深圳市____区____路(村)_____街(坊)____号，建筑面积为_____平方米的房屋出租给乙方，用作_____之用。
深圳龙华区房屋租赁合同
房屋租赁合同甲方（出租方）：____________________乙方（承租方）：____________________根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，就乙方租赁甲方位于深圳市龙华区的房屋事宜，经协商一致，订立本合同。
第一条房屋信息1.1 出租房屋位于深圳市龙华区____________________（以下简称“该房屋”）。
1.2 房屋结构为____________________，建筑面积为____平方米。
1.3 房屋用途为住宅，乙方不得改变房屋用途。
1.4 房屋设施设备包括____________________。
第二条租赁期限2.1 租赁期限自____年____月____日起至____年____月____日止。
2.2 租赁期满，乙方如需续租，应在租赁期满前____日内向甲方提出书面申请，经甲方同意后，双方另行签订租赁合同。
第三条租金及支付方式3.1 租金为人民币____元/月，乙方应于每月的____日前支付给甲方。
3.2 租金支付方式为____________________。
3.3 乙方逾期支付租金超过____日，甲方有权解除合同，并要求乙方支付违约金。
第四条押金4.1 乙方应于合同签订之日向甲方支付押金人民币____元。
4.2 押金用于抵扣乙方应支付的租金、水电费及其他费用，以及因乙方原因造成的房屋损坏赔偿。
4.3 租赁期满，甲方应在乙方交还房屋并结清所有费用后____日内退还押金。
第五条房屋使用5.1 乙方应合理使用房屋，不得擅自改变房屋结构和用途。
5.2 乙方应爱护房屋及其设施设备，如有损坏，应及时修复或赔偿。
5.3 乙方应遵守小区管理规定，不得从事违法活动。
第六条维修和保养6.1 房屋及设施设备的日常维护和保养由乙方负责。
6.2 因房屋自然磨损需要维修的，费用由甲方承担。
6.3 如因乙方使用不当导致的损坏，维修费用由乙方承担。
深圳擅自改变房屋用途的租赁合同
深圳擅自改变房屋用途的租赁合同甲方（出租方）：___________________身份证号码/统一社会信用代码：___________________联系方式：___________________住址：___________________乙方（承租方）：___________________身份证号码/统一社会信用代码：___________________联系方式：___________________住址：___________________鉴于甲方为租赁房屋的合法所有者，乙方有意租赁该房屋，双方经友好协商，就房屋租赁事宜达成如下协议：一、房屋基本情况与用途1. 甲方将其所拥有的位于深圳市__________区的房屋（以下简称“本房屋”）出租给乙方使用。
2. 乙方承租本房屋的用途为__________用途，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋用途。
若乙方需改变房屋用途，需提前向甲方提出书面申请并得到甲方书面同意后方可实施。
否则，甲方有权解除本合同并要求乙方承担违约责任。
二、租赁期限与租金支付1. 租赁期限为_____年，自____年____月____日起至____年____月____日止。
租赁期满后，若双方同意续租，则需签订新的租赁合同。
2. 乙方应按照约定的租金支付方式按时支付租金。
租金总额为______元，支付方式______（如：每月、每季度等）。
乙方应按时足额支付租金，逾期支付的，应按照约定支付滞纳金。
三、房屋交付与返还1. 甲方应于合同签订后____日内将房屋交付给乙方使用。
交付时，双方应共同对房屋进行查验，并签署房屋交付确认书。
2. 租赁期满或合同提前终止时，乙方应将房屋清洁干净并返还给甲方。
双方应对房屋进行验收，如有损坏或遗失，乙方应负责修复或赔偿。
四、房屋使用与修缮责任1. 乙方应按照约定的用途使用房屋，不得进行违法活动或损害房屋结构和安全。
2. 乙方在使用过程中发现房屋存在安全隐患或故障时，应及时通知甲方并积极配合甲方进行修缮。
2021年《民法典》最新案例解读之预约合同
预约合同是指当事人约定为将来一定期限内订立合同而达成协议，是 当事人在本约内容达成一致前作出的有约束力的意思表示。当事人之 所以先签订预约合同，原因可以分为两种： 一种是主观未决事项，即当事人就待决事项的内容暂时无法达成一致， 希望未来再予明确，或者一方当事人主观上犹豫，故给予一方当事人 签订本约的犹豫期；
在我国实践中，预约合同的适用范围非常宽泛，租赁、承揽、商品 房买卖、土地使用权转让、民间借贷、大型采购、股权转让等领域 均存在，名称五花八门，还存在意向书、允诺书、定金收据、原则 性协议、框架性协议、临时协议等，不一而足。《民法典》以立法 形式确定预约合同，不仅与世界各国的主流做法保持一致，更是回 应了社会实践需求。
因此，在要物合同中，将当事人达成一致的合意作为预约合同加以 救济，能避免不诚信行为。立法上最早确认预约合同的，是始于 1804年的《拿破仑民法典》。近现代民法，规定预约合同的有《法 国民法典》《日本民法典》《瑞士债务法》《意大利民法典》《墨 西哥民法典》《智利民法典》《秘鲁民法典》等。
传统英美法一般否认预约，对待正式合同之前的协议文本多采“全 有或全无(all or not )"态度，即要么有最终合同，要么不存在任何 合同关系，仅在利他预约上存在特例。但后来随着允诺禁反言原则 兴起，逐渐认可预约合同制度。
第二，约束性。即预约合同确定的内容具有法律约束力。预约合同 中当事人明示或者默示受其约束的意思表示，是预约合同的必要条 件。当事人签订预约合同后，表示愿意受预约合同约束，即表明预 约合同中已经确定的条款不能随意变更。预约的约束力程度比本约 要弱。
如果当事人在进行反复磋商后，就合同的部分内容初步达成共识， 并签署备忘录，但备忘录未表明当事人受约束，仅是对双方谈判过 程的记录，不具备权利义务条款，没有法律拘束力，仅为磋商性文 件，不构成预约。
深圳市住建局 深圳市房屋租赁合同
深圳市住建局深圳市房屋租赁合同一、合同双方信息●出租方（甲方）：o姓名/单位名称：[出租方具体名称]o联系电话：[出租方联系电话]o地址：[出租方具体地址]●承租方（乙方）：o姓名/单位名称：[承租方具体名称]o联系电话：[承租方联系电话]o地址：[承租方具体地址]二、租赁房屋信息●房屋地址：位于[深圳市XX区/街道XX小区/楼盘]XX号楼XX号。
●房屋面积：[具体平方米数]平方米。
●房屋用途：居住/办公/商业（根据实际用途填写）。
三、租赁期限与起止日期●租赁期限：自[起始年]年[起始月]月[起始日]日起至[结束年]年[结束月]月[结束日]日止，共计[租赁月数]个月。
四、租金及支付方式●租金金额：每月人民币[租金金额]元整（￥[租金金额]）。
●支付方式：按月/季度/年结算，每月[具体日期]日前/每季[具体日期]日前/每年[具体日期]日前支付全月/季/年租金。
五、押金及退还●押金金额：人民币[押金金额]元整（￥[押金金额]）。
●退还方式：合同期满或解除合同时，甲方在[具体天数]日内无息退还押金（扣除乙方应承担的费用后）。
六、房屋使用及维护●乙方应合理使用房屋，不得擅自改变房屋结构及其用途。
●乙方应按时缴纳水、电、燃气费等相关费用。
●因乙方人为原因造成房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。
七、违约责任●任何一方违反合同规定，均应承担相应的违约责任。
●若乙方违约导致甲方损失，乙方应赔偿甲方的损失。
八、提前解除合同条件●双方应提前[具体月数]个月书面通知对方，并偿付对方总租金[具体比例]的违约金后，方可提前解除合同。
九、其他约定●甲方保证该房屋无产权纠纷，乙方因经营需要要求甲方提供相关证明的，甲方应予以协助。
●合同发生纠纷时，双方应首先协商解决；协商不成的，任何一方均有权向[具体法院]提起诉讼。
十、合同份数与生效●本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。
甲方（签章）：__日期：__年月__日乙方（签章）：__日期：__年月__日请注意，上述合同仅为模板，具体条款需根据实际情况及双方协商结果进行调整。
深圳房屋租赁合同书模板（4篇）
深圳房屋租赁合同书模板出租方：（简称：甲方）地址：电话：承租方：（简称：乙方）地址：电话：为了发展特区的经济建设，提高单位或个人房屋的使用率，现根据国家和省、市的有关法规，经甲乙双方充分协商，一致同意签订租赁合同，合同条款如下：一、甲方将座落在深圳市区路（村）街（坊）号的房屋，建筑面积M2，（房厅或间）出租给乙方，作使用。
甲方将座落在深圳市区住宅幢号的房屋。
建筑面积M2，（房厅__或间）出租给乙方，作使用。
二、租期从____年____月____日起至____年____月____日止（即：年月）。
三、乙方每月（季）向甲方缴纳租金人民币____元整，并于当月（季）初天内交清。
四、房屋租赁合同生效后，乙方应向甲方交付三个月房租元，作为履约保证金，合同期满后退还给乙方。
五、出租房屋的房地产税、个人收入调节税、土地使用费、出租房屋管理费由方负责交纳；水电费、卫生费、房屋管理费由方负责交付。
六、乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金，每天按租金额20％加收滞纳金；如拖欠租金达三个月以上，甲方有权收回房屋，并有权拒绝返还履约保证金。
七、乙方不得擅自改变房屋的结构及用途，乙方因故意或过失造成租用房屋和配套设备的毁损，应负恢复房屋原状或赔偿经济损失责任。
八、甲方应负责出租房屋的正常维修，或委托承租方代行维修，维修费在租金中折算；若甲方拖延维修或不作委托维修造成房屋毁损，乙方不负责任，并负责赔偿乙方的经济损失。
九、租赁期间房屋如因不可抗力的自然灾害导致毁损，本合同则自然终止，双方有关问题可按有关法律处理。
十、租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，如甲方要收回房屋，必须提前三个月书面通知乙方并取得同意，同时应双倍返还履约保证金；如乙方需退房，也必须提前三个月书面通知甲方并征得同意，同时不得要求返还履约保证金。
十一、租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将房屋转租给第三方；租赁期届满或解除合同时，乙方需按时归还房屋给甲方，如需续租，须提前三个月与甲方协商，若逾期不还又未续租，甲方可直接向房屋租赁管理部门申请调解或起诉人民法院处理。
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深圳市房屋租赁合同纠纷案
座落于深圳市罗湖区文锦中路的朝花大厦原业主是深圳市朝花实业进展公司（以下简称朝花公司）。
1997年3月10日同年3月11日11月21日，朝花公司与深圳进展银行龙华支行先后签订四份借款合同，共向该银行借款人民币 600万元（借款期限为10个月和12个月）、美金10万元（借款期限为10个月）。
同时朝花公司以其自有的朝花大厦南座作为上述借款之抵押物，与该银行签订了《贷款抵押担保合同》，并办理了抵押登记手续。
1998年9月2日,
朝花公司与本案原告签订《房屋租赁合同》，将已设立抵押的朝花大厦南座一楼545平方米
房屋出租给原告作商场使用，出租期限为8年8个月。
即自1998年9月6日至2007年4月 30日止。
租金为每平方米130元人民币，月租金总额为人民币 70850元。
该合同中，双方还就租金交纳方式、定金等事宜作出相关约定。
同年9月8日，双方办理了该合同的见证及租赁
登记手续，在随后履行该租赁合同过程中，双方无异议。
后因朝花公司未及时归还前述借款
，
银行诉至深圳市罗湖区人民法院，罗湖区法院于1999年3月就此分不作出民事判决，判令朝花
公司归还借款本金及利息，若不能还清则拍卖已办理抵押登记之房产。
由于朝花公司未履行上述生效判决书确定的还款义务，罗湖区法院又作出裁定，确认差不多公开拍卖上述房产，本
案被告以6847600元人民币竞买成交，裁定将原朝花公司所有的朝花大厦南座第一层房产之所有权转移给被告所有。
同年9月18日，被告致函原告，称由于原告与朝花公司签订的租赁合同已失效，被告预备将经拍卖所得的朝花大厦一层进行消防整改及维修后收回自用，要求原告于2000年10月6日前搬离，原告辞允诉至法院，要求被告履行房屋租赁合同。
【审判］
经审理认为，原告与朝花公司所签房屋租赁合同是依法成立的合同，反映了双方真实意思表示，应确认为有效。
一般情况下，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不阻碍租赁合同的效力。
但我国法律对已设定抵押的财产再行出租的情形有专门规定，即抵押人将已抵押的财产
出租，其抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
本案中，朝花公司为借款先将涉案房
产向银行抵押，后将该房产出租给原告使用，依照上述有关法律规定，在银行实现抵押权后，原告与朝花公司所签租赁合同对作为受让人的本案被告便不具有约束力，故原告要求被告履行原租赁合同的理由不能成立，其诉讼请求法院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《最高人民法院关于适用 &It;中华人民共和国担保法若干咨询题的解释》第六十六条第一款之规定，判决驳回原告深圳市都都文具有限公司的诉讼请求。
【评析］
本案首先要明确的是，在抵押权设定以后，抵押物能否出租咨询题。
其一，依照物权法的一般原理，同一物上不得并存两个或者两个以上的所有权，但能够存在两个或者两个以上的物权
，
只要这些物权之间并不发生冲突和矛盾，则数个物权的设定是有效的。
其二，抵押权只是就抵
押物的变价有优先受偿的权利，抵押期间由于不动产抵押并不转移占有，抵押人将某项不动产设定抵押以后，仍对该物享有所有权，只要租赁期限不超过债务的清偿期，抵押人能够将该物出租。
如此在抵押权人实现抵押权时，租赁关系先已终止，抵押权与租赁权不发生冲突，可不能阻碍抵押权人的优先受偿。
其三，由于抵押物仍由抵押人占有，假如抵押人不愿对抵押物使用
收益，又不能将该物出租或借给他人使用，则不能充分发挥物的使用价值，又不利于提高物的利用效率。
另我国《担保法》也未禁止抵押人将抵押物出租，因此抵押物应能够出租。
其次要明确关于抵押权实现后，原租赁合同对受让人是否有效的咨询题（专指租赁期限长于债务期的情形）。
若租赁期限长于债务期，一旦债务履行期届满而债务人无力还债，抵押权
人变价优先受偿权的行使将受到租赁权的阻碍，因为抵押物上尚存在租赁权，必定会使抵押物的变价减少而损害抵押权人的利益，两物权势必发生冲突和矛盾。
在这种情形下，原租赁合同对抵押物的新所有人应无约束力。
其一，由于抵押权设定在先，因而出租人和承租人在订立租
赁已抵押的房屋合同时，完全应当明白租赁期限不能超过抵押权行使之时，否则会给抵押权人造成损害，若双方置抵押权人的利益不顾，在未取得抵押权人许可的情况下，恶意通谋订立期限较长的租赁合同，以至于严峻阻碍抵押权人的抵押权的实现。
在此情况下，因出租人与承租人恶意串通损害他人利益，双方租赁合同无效。
其二，即使承租人不明白其租用的房屋已设定抵押而与出租人订立了期限较长的租赁合同，出租人应当明白自己的行为可能会给抵押权人
造成损害却有意为之，在此情况下，出租人有意实施侵害他人物权的行为构成侵权，其出租行为亦应无效。
故原告辞得依照买卖不得击破租赁的规则要求被告履行租赁合同，因为该规则适用的前提是租赁合同是合法有效的，除非抵押权人及抵押物的新买受人对存在于抵押物之
上的租赁关系没有异议。
其三，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干咨
询题的解释》第六十六条中也明确规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
综上所述，本案中朝花公司在将房屋抵押后，仍然能够将房屋出租，但由于该公司与原告
约定的租赁期为 8年零8个月（从1998年9月8日至2007年4月30日），而其主债务的期限为10个月和1年不等，显然租赁期限远远超过债务履行期，侵害了他人利益，导致租赁合同无效，原告辞得依照买卖不得击破租赁的规则要求被告履行租赁合同。
另外，关于租赁合同失效后，承租人（原告）的损失如何弥补咨询题，对此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干咨询题的解释》第六十六条中规定：抵押人将已抵押财产出租时，假如抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；假如抵押人已书面告知该财产已抵押的，抵押人实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
故为查明事实，维护抵押权人及承租人权益，法院在审理前述抵押借款案时，应通知本案原告参加诉讼。