财税实务：房地产开发企业开发间接费用的组成和核算
开发间接费用的会计核算与税务处理
开发间接费用的会计核算与税务处理房地产开发企业所发生的开发间接费用如何归集，以及开发间接费用如何分摊，不仅直接影响到企业所得税的汇算清缴，同时还影响到土地增值税清算。
一、允许税前扣除的开发间接费用组成内容根据《土地增值税暂行条例》第七条规定：“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
”由此可见，土地增值税中的开发间接费用，与当时房地产开发企业会计核算中“开发间接费用”的组成内容是完全一致的。
而《国家税务总局关于印发（房地产开发经营业务企业所得税处理办法）的通知》（国税发[2009]31号）规定：“开发间接费用指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
”从土地增值税与企业所得税各自对开发间接费用的表述来看，土地增值税中的开发间接费用并未包括企业所得税中列举的工程管理费，以及项目营销设施建造费。
虽然土地增值税开发费用中并未列举“工程管理费”，但在计算土地增值税时应当允许扣除；对房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税上应分不同情况分别处理：一是房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。
售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。
二是房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。
三是房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。
房地产开发间接费用的核算
房地产开发间接费用的核算一、开发间接费用的组成和核算开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。
这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。
为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。
为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：l.工资指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。
2.福利费指按上项人员工资总额的一定比例提取的职工福利费。
3.折旧费指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。
4.修理费指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。
5.办公费指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。
6.水电费指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。
7.劳动保护费指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。
8.周转房摊销指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。
9.利息支出指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。
开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。
10.其他费用指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。
从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减。
开发间接费核算
房地产开发会计核算——第六、开发间接费/第七、开发成本的结转/第八、竣工决算2010-08-02 21:02第六、开发间接费开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。
（包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
）一）工程管理费1）工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用2）预结算编审费：为编制、审查施工图概算、预算、结算所支付的费用3）行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费。
4）施工合同外奖金：赶工奖、进度奖5）质检费：竣工验收过程中的有关质检费。
二）营销推广费项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有营销推广费用，主要包括：1）媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏2）广告设施及发布费：车站广告、路牌广告3）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆4）促销活动费：场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费5）宣传资料及礼品费：售楼书、各种礼品6）接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等7）现场销售器具费：饮水机、家私等8）现场销售人工费：工资、奖金、补贴等9）卖点增加费：10）看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用11）样板间：包括临时样板间的建造、设计、装修等费用以及维持清洁、保安、维修费用。
对于主体内的样板间的设计、装修以及家具、家私等费用，可收回部分从总费用中扣除。
12）销售模型费13）展销费：展位费、布置费、制作费等14）其他三）资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。
四）物业管理完善费包括按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用，应先通过“开发间接费用”账户进行核算，每月终了，按一定标准分配计入各有关开发产品成本。
开发成本和开发间接费用
开发成本和开发间接费用开发成本和开发间接费用是企业在产品或项目开发过程中所需投入的费用，它们在企业的财务报表中具有重要的意义。
本文将详细介绍开发成本和开发间接费用的概念、计算方法及其影响。
一、开发成本的概念和计算开发成本是指在研发、设计和生产新产品或服务过程中支出的各种费用。
它包括直接开发费用和间接开发费用两部分。
1. 直接开发费用直接开发费用是指能够直接与产品或项目开发相关的费用，如研发团队的工资、原材料费用、设备租赁费用等。
这些费用可以直接计入产品或项目的成本中。
2. 间接开发费用间接开发费用是指不能直接与产品或项目开发相关的费用，但与开发活动间接相关的费用，如管理费用、市场营销费用、研发设施租赁费用等。
这些费用通常会按一定的分摊规则计入产品或项目的成本中。
开发成本的计算方法可以根据企业内部的管理要求和会计准则进行确定。
通常情况下，会计准则要求将开发成本分摊到产品或项目的生命周期中。
具体的计算方法可以参考企业的成本会计制度。
二、开发间接费用的概念和计算开发间接费用是指与产品或项目开发活动相关，但不能被直接归属到具体项目的活动费用。
它通常与企业的研发机构、市场调研、产品管理等相关。
开发间接费用的计算方法可以根据企业内部的成本管理要求进行确定。
在计算开发间接费用时，通常采用以下方法：1. 分摊法开发间接费用可以根据不同项目的投入比例进行分摊。
例如，将研发部门的总费用按各项目的投入时间或经费比例进行分摊，从而确定每个项目的开发间接费用。
2. 单位比例法开发间接费用也可以按照产品的销售数量或产量进行分摊。
例如，将研发部门的总费用除以产品的预计销售数量，以确定每个产品的开发间接费用。
3. 投入法开发间接费用也可以根据项目投入的资源数量进行分摊。
例如，根据某项目所占用的劳动力、设备和材料等资源的投入比例，确定该项目的开发间接费用。
三、开发成本和开发间接费用的影响开发成本和开发间接费用对企业的经营状况和财务报表有着重要的影响。
房地产开发公司开发间接费用都包括哪些？
房地产开发公司开发间接费用都包括哪些？房地产开发公司开发间接费用一般有以下几种。
（一）行政管理费该项费用是直接从事项目开发管理的人员与部门产生的工资薪金、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、招待费、通讯费、差旅费、保安服务费、职工教育经费等费用。
（二）工程管理费该项费用是所开发项目直接发生的工程监理费、预结算编制审核费、工程质量监督费、安全监督费、工程保险费、合同外奖励等间接费用。
（三）周转房摊销周转房摊销是指将开发商品或自有房屋用于安置拆迁户的摊销费或折旧费，但目前也有一些公司租用房屋来安置拆迁户，所支付的房屋租金也应计入周转房摊销科目。
租用房屋需要按拆迁户的要求进行装修费、工程改造费、布线费等相关支出并由开发企承担部分也应计入本科目。
（四）项目营销设施建造费该项费用是所开发项目直接发生的广告设施及发布费、销售环境改造费、售楼处装修装饰费、样板间费用等间接费用。
（五）资本化借款费用资本化借款费用包括：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。
其中，因借款而发生的辅助费用还包括手续费等。
（六）物业管理完善费未出售的房子产权归开发商所有，物业公司进驻后，需要产权人缴纳物业管理费，开发商作为未售房屋的产权人，就该部分承担的物业管理费，以及针对配套设施不完善，需要给物业公司支付的一部分补贴费用。
扩展资料:开发间接费是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
（国税发[2009]31号）参考资料：间接费用_•查看全文。
房地产开发间接费用的会计核算与税务处理
房地产开发间接费用的会计核算与税务处理来源：连云港市赣榆地税局作者唐维模宋世高在具体实务中，房地产企业通常容易将房地产开发费用与房地产开发间接费用相互混淆，从而带来税收上的风险。
一、房地产开发间接费用的组成房地产企业开发的商品房属于存货范畴，并且房地产企业开发商品房要达到预定可使用或者可销售状态，一般都要经过一年以上时间，所以，对房地产开发企业为开发商品房而发生的借款费用一般应当予以资本化。
根据相关性原则，对于多个成本核算对象发生的借款费用，还应当按照一定的标准在不同成本核算对象中进行分摊。
原有会计制度中，对于企业为生产存货而发生的借款费用，不论该货物生产时间是否超过一年以上，借款费用均计入“财务费用”科目。
而《土地增值税暂行条例》的出台也是以原有会计制度为背景，这从该《条例》中有关“财务费用科目中的利息支出”的表述中就可以看出。
“财务费用”科目正是依据当初会计制度应当计入的会计科目（现行会计制度所发生的借款费用是计入“开发成本”或“开发间接费用”科目）。
对于生产存货发生的借款费用予以资本化是后期会计政策的调整，而会计政策的调整并非意味着土地增值税政策也应当随之调整。
根据土地增值税政策，除利息支出外的其他开发费用按照土地和开发成本两项之和的5%以内计算扣除。
而除利息支出外的其他开发费用包括了除利息支出以外的借款费用、管理费用和销售费用。
所以，在现行会计制度下，借款费用虽然应当计入房地产开发成本，但在土地增值税清算时应当进行纳税调整。
房地产企业延期还贷所支付的利息以及银行罚息虽然不属于行政性罚款，但根据《国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）第八条第二款，对于超过贷款期限的利息部分以及加罚的利息不允许在土地增值税前扣除。
借款费用的企业所得税税前扣除上，在《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》列举的开发间接费用中并未提到借款费用。
这是否意味着借款费用就不能计入开发间接费予以税前扣除？其实未必。
会计实务：房地产开发企业开发间接费用中的工资
房地产开发企业开发间接费用中的工资开发成本中的开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
如何理解直接组织、管理开发项目发生的工资呢？《土地增值税清算管理规程》（国税发200991号）第二十一条规定，审核扣除项目是否符合下列要求：1.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
2.对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。
会计核算与税务处理不一致的，以税务处理规定为准。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字）19956号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：……（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
(三)开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
”相关项目能否作为土地增值税前扣除项目，与会计上计入哪个科目无关，如公司的开发部、工程预算部、技术部、财务部人员工资能否扣除，应按上述土地增值税的规定处理。
如果几个部门是专为该项目而成立，职能即为直接组织、管理开发项目，则其发生的工资可以在计算土地增值税时扣除；否则应作为企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，不得在计算土地增值税时申报扣除。
小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。
因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。
诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。
天道酬勤嘛！。
房地产企业开发间接费用的核算
房地产开发间接费用核算一、开发间接费的概念开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算部门在开发现场组织管理开发项目而发生的各项费用。
当开发项目分两期及以上期数开发或不同建筑类型时，开发间接费用虽是直接为房地产开发而发生的费用，但它不能直接确定其为哪期哪种建筑类型产品所应负担，需要先在“开发间接费”科目进行归集，然后再采用一定方法，分配至哪期哪种建筑类型产品开发成本。
开发企业在开发现场组织管理的部门主要有：前期管理部门、成本管理部门、工程管理部门、材料设备采购管理部门、设计管理部门等。
各企业因项目大小等原因，现场管理部门的设置和名称各有不同。
现场管理部门的公司分管领导发生的费用可以划归至各部门核算，可不在管理费用科目核算，这样可以加大土地增值税扣除成本。
二、开发间接费的明细科目及核算当房地产开发企业成本核算对象为两个及以上时（一般是分两期及以上期数或不同建筑类型），应当将“开发间接费用”作为一级会计科目设置，期末再将一级科目“开发间接费用”金额转至“开发成本—开发间接费”科目，结转后本科目无余额。
如果只有一个成本核算对象，可直接在“开发成本”一级科目下设置“开发间接费用”科目进行核算，区别是“开发成本”及明细科目都设有辅助核算（比如：期数或不同建筑类型等），一级科目“开发间接费用”一般不设期数核算。
“开发成本—开发间接费”辅助核算项一般为**期数和**建筑类型产品等。
开发项目中可能会存在不同的建筑类型产品有：住宅、商业、别墅、酒店、公寓、公共配套等。
对核算要求不高的企业，可以只设“期数”辅助核算项（也有称作“组团”），不设建筑类型等其他辅助核算项。
期数设置一般根据竣工交付时间来确定，同一时间段内（一般是指一个月内或季度内）交付的划为一期，主要是考虑到交付当月或当季收入与成本费用等能同步结转，且对企业所得税的计算不产生影响。
跨年度但邻近的两个月应分为两期。
当然，期数也不宜分得太细（比如每幢分为一期），太细会增加核算工作量，效果也不明显。
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房地产开发企业开发间接费用的组成和核算
开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。
这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。
为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”科目，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。
为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：
1、工资指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。
2、福利费指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14%）提取的职工福利费。
3、折旧费指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。
4、修理费指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。
5、办公费指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印。