20140517_金科·天籁城_开盘前渠道工作铺排(我不信还有比我的更全的方案)
施工周期标准周期表
别墅 多层 重庆及 湖南 重庆、 永川、 涪陵、 长沙 小高层 高层 超高层 别墅 多层 长三角 区域 无锡、 江阴、 苏州 小高层 高层 超高层 别墅 环渤海 区域及 成都 多层 北京、 成都 小高层 高层 超高层
3 6 11 33 45 3 6 11 33 45 3 6 11 33 45
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达到预售 条件的总 工期 2
进度(天/ 层) 20 20 20 20
总工期 20 20 20 20
层数 3 6 4 11
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总工期 12 12 0 0 0 0 0 0 118 142 138 187
金科集团工程推Байду номын сангаас区标准工期参考表
产品类 型 区域 地产公 （根据《住 名称 司 宅设计规范
》规定划 分）
桩基、土方、支护
基础垫层砼施工至出正负零（天） 重庆、涪陵、长沙：高层 成都：有地下室的到正 30%主体，别墅和洋房主 负零，无地下室到一层 体完成 结构，多层到主体封底 进度(天 进度(天 总工期 层数 总工期 /层) /层) 12 10 7 7 36 60 28 77
20 20 20 20 20 20 20 20 20 20
20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 3 6 0 0 0 12 10 7 7 7 36 60 0 0 0
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在链家实习总结精华
在链家实习总结精华（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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对重庆房产三巨头的分析
一、龙湖企业与龙湖现象的思考龙湖的广告出来了，很多人感到不舒服，仅仅是感性上的不舒服。
如果从经济竞争的游戏规则来说，我们发现龙湖违北了广告的有些规则。
（我国现行广告法规定，在现阶段不允许使用比较广告，制定这条法律的人士可能早就洞察到了诸如现在龙湖这类企业的心态）。
谈论龙湖，实在不是一个好的话题，因为她目前在市场上做的太好。
如果你说她好呢，你有吹捧溜须拍马的嫌疑，如果你说她坏呢？马上便会遇到一大群她的粉丝和你较真。
呵呵，实在有些麻烦，不过从技术分析的角度来看，我只能把龙湖定义为一个在地产方面比较成功的重庆本土企业，仅此而已，科学分析没有情感色彩，当然更不会有神话。
上帝说，要让一个人死亡，比先要让她疯狂。
如果这个话来说龙湖，确实有点过分，但是龙湖的企业行为的话，我觉得还是有些道理。
当一个企业，敢于为了自己自身利益，公然挑战法律的权威，我不得不说，这个企业确实需要冷静的时候了。
从企业运营的角度看，龙湖今年的战略确实有些冒险，一个区域性企业，中间没有任何跨度的情况下，在三个不同的城市同时进行开发，这点有点象当年的顺驰，顺驰当年在天津的地位虽然比不上今天龙湖在重庆的地位，但是也不会差的太多。
对龙湖的房子销售产生疑虑是多余的，很多朋友，甚至笔者本人也认为龙湖今年的销售问题应该不大，因为三个区域的项目自身基础素质与市场环境以及龙湖自身对产品控制能力是不容太多怀疑的。
然而地产的魅力，永远在于其非标准化的模式。
我们可以假定龙湖对产品控制能力与市场理解能力能够符合每个市场的需要，但是地产行业，作为一个特殊行业的行业特性，在处理市场与市场，市场与政府，政府与企业之间联系最为密切的行业中，龙湖是否具备了在人际关系资源的整合过程中，重庆的控制能力，协调能力呢？是否龙湖的每个分公司经理都具有吴总的气质与能力呢？当年顺驰的孙总，从个人能力而言，相对于今天的吴总可能不会有太大的能力差异，还有哪个曾经雄心勃勃的王建林呢？战略扩张的前期积累，对于扩张型企业而言，显得如此之重要，龙湖是否做好了这方面的准备呢？当年南方在专心做重庆市场时，一样非常的牛B，然而，一开始扩张，到异地去开发，公司体制一扩张，问题就层出不穷，最终落得今天这个地步。
天澜17#楼12月16日瞩目开盘!全城热销!
１ 日，全透 平 台遛遛 网 开放式电子商务平台 （Ｖ＇２Ｎ６侣 ．ｎ）在 福明网购办 新 闻 发 布 ＶＶ／ ６ ｃ ＶＡ ５ ｋ 州举 会 ，宣布继深圳 、昆明、重庆之后，该 迢遛网登陆福建 网站正式在福建登陆。
的所有 品牌 商 品价格 、规 格及 图 片 ，让消 费 者～ 站搜 索就 可 货 ｌ－ 家 ；该 网站还 会 主动 ： ｂ
记 者 在 发布 会 现 场 了解 到 ，作 为全 球首家推 出Ｐ Ｉ Ａ商业 模 式 运 作 的 网 购 平 台 ，遛 遛 网集 中 了全 球 著 名 Ｂ Ｃ 台上 ２平
分析消费者购物意向，帮助大家节省第二次 查询同类商品时花费的大量时间 同时开通 视频演播室 ，实现厂商与消费者实时在线沟
出于 投资 保值 的考 虑果 断 出手 。 “ 大福 州概 念 的提 出 、地 铁 ２ 线 的规 划 、市 中心房 价 号 的持 续坚 挺等 这些 因素 ，共 同促 使福 州发 展 重 心相对 南移 。而理 想城
位于闽侯上街 ，楼盘够大园林漂亮，地 理 位 置现 在说 来还 有些偏 ，配套 不够 完善 ， 但 从 长远 来说 还是 不错 的 宜居选 择 Ｉ”一 位 不愿 透露 姓名 的投 资客 分析说 。
记 者 现场 采访 了多 组购 房者 ，发 现 不少人 是
超 越 一 期开 盘劲 销 九成 的成 绩 ，当天 全 部 房源售 罄 ！ 记 者 在开 盘 现场 了解 到 ，当 日上 午
９， Ｉ ￣ １ ， 揽香 】、 【 － ｊ 揽月 】两栋楼共推
出新 品 ３ １ ，３ 小时 内 ，３ １ 房 源 １套 个 １套
９ ８ 元／ 起买滨江尊 邸 鼓楼价格洼 地 引爆全城 ９ ６ ｍ２
天澜 １ １ 月 １ 日瞩 目穑 楼 ７ ２ ６
天利人和住宅楼建筑施工图
第三代花园洋房--解析重庆金科天湖美镇项目(2004-2005年--26页)
第三代花园洋房是怎样“炼”成的？——解构金科·天湖美镇的成功开发策略■编辑 胡洁贞《决策情报》整合服务系统会员金科集团，凭借第三代花园洋房天湖美镇，领舞重庆花园洋房市场；在宏观调控重压，房地产开发商都坚持了低调谨慎的情况下，天湖美镇逆市热销，一再涨价，究竟是什么造就了第三代花园洋房天湖美镇的成功？194《决策情报》总第５７期项目展示平台“没有疲软的市场，只有疲软的产品” ，２００５年６月２日，重庆房地产新政策具体措施出台，此刻重庆一些开发商开始坐立不安：将原定近期开盘的时间延迟到８、９月，为的是观望下一步走势；有的甚至与销售中介商亲密接触，准备整本抛盘。
在此境况下，金科天湖美镇却涨价了！金科天湖美镇为什么显得如此从容？为什么还敢涨价？盘点金科天湖美镇的销售业绩，三次开盘掀起三次高潮——２００４年９月１９日，天湖美镇一期开盘，３小时销售２４３套，销售额１．６１亿；２００５年１月９日，天湖美镇二期开盘，当天销售１．１亿元；２００５年４月３０日，天湖美镇三期开盘，２小时销售１８５套，其中，连排别墅９套，均价２５０万元／套，花园洋房１７６套，均价７９万元／套，销售总额１．６３亿元。
天湖美镇从第一次开盘到第三次开盘，仅用了９个月的时间，近千套花园洋房仅剩５０余套。
这一连串枯燥却绝不乏味的数据背后无疑有着巨大的说服力：金科天湖美镇卖得好！从金科进入重庆以来，在任何时期，所有开发楼盘都有不俗的销售业绩，其中，最关键的一点就是产品好：作为“花园洋房专家”的金科，其第三代花园洋房天湖美镇具有压倒性的优势。
那么，第三代花园洋房天湖美镇是怎么样“炼”成的呢？本文就为大家揭开其中奥秘。
一、选址——站在城市的制高点２０年前，广州选择了天河；１５年前，上海选择了浦东，而２００１年，重庆选择了北部新区。
随着２００１ 年４月２５日，北部新区挂牌成立，包括高新园和经开园两个园区，准备建设成以高科技术产业为基础的现代产业基地、都市发达经济圈的核心增长极和都市风貌展示区，地理位置的潜力十分大。
西安市金科天籁城地下车位的评估价
西安市金科天籁城地下车位的评估价近年来，随着汽车拥有量的不断增加，车位资源的供不应求成为城市发展的一个难题。
而在西安市，金科天籁城地下车位的评估价备受关注。
金科天籁城位于西安市雁塔区，是一座现代化的大型住宅小区。
作为一个综合性社区，金科天籁城不仅提供了舒适的居住环境，还为居民提供了丰富的配套设施，如商业中心、健身房和游泳池等。
然而，由于车位资源有限，金科天籁城地下车位的评估价成为了广大车主关注的焦点。
金科天籁城地下车位的评估价与其所处地理位置息息相关。
该小区位于雁塔区核心地带，附近有多所高校和研究机构，交通便利，生活便捷，因此吸引了大量车主选择在此购买车位。
同时，金科天籁城地下车位紧邻主干道，周边道路宽敞，停车便利，这也为车位的增值提供了有利条件。
金科天籁城地下车位的评估价还与小区的配套设施和服务有关。
金科天籁城作为一个现代化社区，注重居民的生活品质，为居民提供了多样化的配套设施，如绿化带、休闲广场和儿童游乐区等。
这些设施不仅提升了居民的生活质量，也对地下车位的价值产生了积极的影响。
金科天籁城地下车位的评估价还与周边环境和社区管理有关。
金科天籁城周边环境优美，空气清新，居住环境宜人，这也为地下车位的升值提供了良好的条件。
同时，小区的安全管理和服务质量也是车位价值的重要因素之一。
金科天籁城实行24小时安保，配备专业的物业管理团队，为居民提供全方位的服务，这不仅提升了居住的舒适度，也为地下车位的价值增长提供了保障。
金科天籁城地下车位的评估价是一个综合性的问题，与地理位置、配套设施、周边环境和社区管理等多个因素密切相关。
在西安市这样一个车位紧张的城市，金科天籁城地下车位的评估价必然会受到市场的高度关注。
然而，随着城市的发展和交通压力的增加，金科天籁城地下车位的评估价也将继续受到各方面因素的影响和改变，希望相关部门能够加强管理，合理评估车位价值，为车主提供更好的停车环境。
房地产短信推行文案
房地产短信推行文案1、升级洋房生活，尊享别墅级礼遇！鸿业城市花园一期复式公馆，采用独特挑高设计，XX—XXX平米双层宽敞空间，收官臻品限量发售中2、喜讯：容桂至东凤收费站取消！东凤镇首席品质社区，佛奥阳光花园地中海水景园林别墅”震撼价”发售，洋房价钱买别墅！专线：XXXXXXX3、大良中心城区特笋商铺带租约出售，即买即赚，超高性价比，仅售XXXX元/方，升值潜力世大，机不可失。
热线西堤国际花园临街一线旺铺火爆热销中，新春惊喜价XXXX元每方起，小投资，大回报，未来升值潜力不可估量！销售热线：XXXXXXX4、地铁站、嘉洲广场购物中心、易初莲花大型超市就在家门口，风度国际名苑全新园景组团XXX~XXX平方米，X月XX日盛大发售。
5、离广州五号地铁（窖口站）只需五分钟的新城中心，风度国际名苑全新园景组团XXX~XXX方X月XX日盛大发售6、免费一日游，盈峰尚苑品牌之旅X月XX日荣耀启程，盛邀品鉴高超、三水、四会三地精品项目，免费品尝特色美食，现正同意报名。
电话：XXXXXXX7、高超中心——盈峰尚苑，佛山首席坡地水景园林社区，两房XX万起，三房XX万起，现正同意诚意金记录，精品热线：XXXXXXX8、天润房地产总领导祝全市人民元旦快乐！天润国际花园城四期（XX 号楼）臻品两房、三房近期即将推出，欢迎新老客户前来咨询。
9、买房送家电！XX月XX日前成为英德新天地业主即可参加”业主欢乐送”大抽奖，超值大奖等你拿，特惠截至XX月XX日！详询：XXXXXXX10、中信山语湖，我在亚洲的一生！XX月XX日（本周六），全新组团馨竺区XXX平米独栋新品限量发售。
静候您的光临！热线：XXXXXXX11、“御江南杯”地产宝贝决赛本周六下午两时于御江南现场盛大举行，XX名佳丽竞逐最后桂冠。
视觉盛宴不容错过，诚邀阁下携亲友莅临鉴赏12、亚艺核心，压轴钜献！鸿业城市花园一期最后XX席臻品”复式公馆”，超越别墅级生活享受，观城赏园，XXX度视界繁华生活全面升级！13、【千灯大宅】千灯湖楼王典藏。
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金科·天籁城百万好礼全城派送方案陕西金科营销管理部2014年05月17日一、总述●目标回顾及渠道背景：●金科天籁城项目展示区于4月26日正式开放，5月1日启动认筹，首批房源计划推出1、2号楼，共272套。
截止5月17日，共计认筹83张；●通过解筹率40%倒推排卡数量，应达到蓄客排卡500批。
根据目前市场竞争环境，排卡数量及自然上客量相对目标值较不理想。
为快速形成市场效应，提高项目在开盘前知名度，增大排卡数量，将使用大兵团作战的方式，利用现场人气引爆排卡人气。
为提高成单数量，现制定“每日百人上门（一半有效客户）”计划，以“金科·天籁城百万好礼送不停”活动发放油卡、使用油、电影票，约百万费用，短期内引爆市场，完成上门任务；●阶段性营销主题：以“凭单领好礼”为活动噱头，提高上门量●上门渠道策略：主要上门途径为派单、CALL客、外展、派单上门等，以上主要渠道需完成渠道累计来访目标1700组，上门目标分解如下：二、拓客计划-派单一、活动目的：最大化传播项目信息，增强市场认知度，提升上门量，聚拢会所人气，促进现场认筹。
二、活动主题：金科·天籁城百万好礼送不停三、活动形式：派单百元加油卡兑换券、张贴海报，吸引客户上门。
四、派单人数：150人（规模保底75人）五、时间：从5月23日起至开盘六、活动内容：项目置业顾问或二级渠道带队，带大学生主要针对有车族派发加油卡兑换券及项目宣传单页，向客户介绍项目信息、释放“金科·天籁城百万好礼免费送”活动，引导意向客户前往售楼部领取油卡（无车一族可引导客户凭单页到访领取食用油一桶）并了解项目信息。
七、派单渠道选择：竞品周边+地域派发（地上、地下停车场插车+路人介绍）+其他渠道派发（加油站派发+4S店派发+社区贴海报+举牌宣传+快递员宣传） 1、竞品周边：金旅·四海唐人街、万科大明宫、华远锦悦、万达公馆、中建开元一号、紫薇东进、华远海蓝城、万科金域东郡；常规地域派渠道：常规派单地点选取主要以项目认筹地图和项目竞品布局为参考，选择派发地点，派发方式主要向路人介绍和地上、地下停车场插车方式结合进行，释放项目活动信息。
经开区：凤城五路地铁口站、凤城三路与未央路十字、市图书馆站、赛高国际站、利君v时代、南康村、西铁小区；经开区扫楼、插车社区1兴乐园12西航旧区改造区23杰信花园2兴盛园13谭家寨红旗社区24鼎新花园3兴隆园小区1区14航天常青苑25凤城新苑4兴隆园小区2区15西核公司渭滨小区26凤苑新居5兴隆园小区3区16龙钢集团禹华园小区27银凯花园6兴隆园小区5区17高山流水幸福快车28富丽园小区7上观苑18EE康城29海荣小区A/B8斯维小区19华机住宅小区30中外运小区9西航南苑小区20雅荷电信小区31豪盛花园10西航东苑小区21雅荷花园（别墅、公32文景家园11西航外招小区22利君花园33西铁大明宫小区 龙首板块：大明宫西站、公交6公司站、龙首原站、北关、大明宫遗址公园内。
1西延公司小区11未央经贸小区21居业家园31新华印刷厂家属院2双龙花园12枣园小区22西安信托住宅小区32美都香域3腾联新世纪13龙祥花园23公安未央分局西院33航建小区4荣苑小区14锦园新世纪24二府庄新村小区34佳家SPORT5西铁职校家属院15锦园君逸25丰田汽检中心家属院35向荣小区6陕西省汽车站家属院16未央区政府家属院26黄陵矿业小区36第四医院住宅小区7宏府向荣新区17纬二十七街小区(省建小区)27青门西区37方新北区、南区8省公安厅家属院18二府庄小区（3）28凤都华庭38八大队小区9青门小区19友泰小区29上林苑10枣园安居小区20皇家园林30省级机关明园小区龙首板块扫楼、插车社区⏹太华板块：含元殿、太华路立交、三府湾客运站、胡家庙十字、；⏹城南（备选）:小寨百盛、世纪金花、金鹰、雁塔文化新天地、纬二街、电视塔华城国际、华城万象，长安区长安西街；⏹钟楼区域（备选）：南门外长安国际，西门区域（西关正街、玉祥门、劳动南路、丰庆路）、北大街、南大街、西大街。
2、写字楼商铺陌拜⏹形式：配合项目赠送物料，由置业顾问亲自带队，对项目核心区域内的写字楼、商业、铺面进行陌拜。
⏹ 礼品：对于公司老板级别赠送油卡兑换券，普通员工赠送电影票兑换券，老者发放项目宣传单页——凭单页到售楼部领取食用油一桶。
⏹ 写字楼分布一览：天地时代、经发大厦、凯新国际、第五国际、赛高商务港、赛高国际、中环大厦、御道华城、蓝天大厦、凯旋大厦、中登大厦、和谐大厦、华天大厦、鸿达大厦、新时代广场、外贸国际、长安国际3、城北企业陌拜 ⏹ 企业名单天地时代 经发大厦 凯鑫国际 第五国际 赛高商务港 中环大厦 御道华城 蓝天大厦 凯旋大厦 中登大厦 和谐大厦 华天大厦 鸿达大厦 新时代广场 外贸国际长安国际⏹陌拜形式:每个单位关键人赠送30张电影票兑换券，邀请其公司中层以上员工到项目参观，可对应性的准备暖场活动接待。
传达公司对于关键人的奖励政策，以关键人高奖励促进企业内部的小团购规模。
可协商性的在其企业内植入项目广告，如赞助饮用水、餐巾纸盒等。
3、其它渠道⏹加油站:在合作加油站（壳牌加油站），各个店面摆放易拉宝一个。
并安排学生，对城北区域内加油站周边车辆对加油站进出车辆进行油卡兑换券的派发；⏹4S店：在4S店的摆放易拉宝物料，释放活动信息；⏹社区贴海报：引进专业活动公司，在曲江、城南及高新小区张贴项目海报，释放活动信息⏹举牌宣传：安排5名学生在物业比较严格不能够进入的社区或写字楼门口进行举牌宣传宣传；夹报宣传：和邮递员私下合作，派发报纸的同时携带项目宣传单页，传递给客户。
4、拓客工作铺排大表2014金科渠道派单铺排.xlsx三、拓客人员安排、管理及薪资激励方式：1、组成架构:拓客工作总计分为3个大组，每个大组对一个区域进行拓客，分别为太华路片区、龙首村片区、经开片区。
每个大组分为五个小组，总计15个小组。
2.、人员管控：⏹人员分配：每小组5（最多10人）人，配小组长1名；各区域设置区域组长1-2名，身为小组长并管理其它小组长；⏹人员分配：⏹人员监控：实行组长责任制，要求区域组长每天不少于四次的微信定动作抽查或者电话抽查，若出现组员早退、工作偷懒等情况、扣除小组长30元工资（作为活动经费）及销使当天工资；3、监督、考核、奖励及惩罚3.1监督机制日工作计划：每天晚9点之前由区域负责人汇报第二天拓客具体区域、人数，陌拜组需具体到第二天膜拜写字楼名、那条街的商铺或膜拜的大单位名称。
派单组需具体到第二天要定点派单位置。
扫楼组需具体到第二天扫楼的小区具体名称。
日监督机制：每日每个小组需有不少于两次的工作成果汇报。
派单组每日集合需微信签到，小组负责人不定点检查微信固定动作查岗或亲自查岗，发现脱岗视情节严重程度适当扣除工资。
扫楼组需在社区门口定点拍照签到，由小组负责人随机抽楼栋随机楼层进行检查，如出现40%以上楼层无单页，扣除该楼栋执行销使部分工资。
陌拜组中写字楼膜拜或企业膜拜的到达写字楼或企业时需在单位门前自拍并发送微信群。
陌拜组中扫街铺的需在到达该片区时拍路牌或者标志性建筑签到。
每个小组下班时需集合拍照微信签到。
日工作汇报：各小组签退后，需在离岗后一小时内对今日成果进行汇报。
3.2考核标准小组任务：每个小组每天需有小组人数10倍以上的留点任务。
以周为单位，每周每小组需有人数14倍以上到访任务。
每天留电量及每周到访量双项作为考核标准。
来访统计：每个小组固定的工作者需每人刻固定印章一个，每日在单页、油卡兑换券、电影票兑换券上盖上自己印章，客户凭借单页或者油卡兑换券或者电影票兑换券到售楼部兑换区进行兑换时，工作人员需在登记表上登记单页印章人姓名及电话，小组到访数据以兑换区登记表为准。
3.3 奖励机制日奖励：小组当天到访最高者（需在10组以上，不含10组）的奖励小组100元，给予小组长。
周奖励：每周人均到访量（即周小组总到访/周小组工作人员人次）达到2组以上且最高的小组奖励300元，给予小组长。
惩罚：周到访30组以下的小组，罚小组长100元工资给予本周第一名小组组长。
并撤除该小组长职位，从本组中表现优异者提拔或者从其它小组调任。
激励工资：凡当天销使带客上门者，经置业顾问判定有效置业客户，当天奖励30元,必须当天发送至派单员；备注：在带领客户上门的过程中产生的单次车费（只包括客户首次前往营销的车费，不含回去车费）凭发票全额报销；3.4拓客数据库管理易居带队搜集的客户资源计入渠道业绩，但不分佣。
金科渠道工作人员搜集客户信息需统一算渠道客户，由置业顾问接待，成交与置业顾问分佣，金科自己置业顾问带队所搜集客户信息算渠道业绩但不分佣。
四、人员招募计划1、目标：5月23日以前完成渠道工作人员100人招募。
2、销使工资结算方式：⏹第一周（5月22日-5月31日）销使工资为日结。
55元/人。
⏹第二周（6月1日-6月8日）从100人中选出优秀的30人，与之商谈月结工资或周结工资，标准周结70元/天，月结3000元/月。
⏹第三周（6月9日-6月15日）确定月结40人名单。
作为公司储备渠道精英培养。
3、招聘形式：⏹校园招聘：周内到项目周边（西安铁路职工技术学院、外国语学校、陕西科技大学、长安大学渭水校区）等学校找其勤工助学会主席，商量渠道人员招募事宜。
但有可能该组织负责人会抽取好处费。
⏹人才市场招聘：配合X展架、桌椅在高新区人才招聘市场进行渠道工作人员招聘⏹西安兼职群：通过渠道招聘群散发渠道人员招聘信息，先招聘日结兼职人员，使用能力较好者，洽谈长期使用。
五、物料准备及费用预算1、物料准备。