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关于划拨土地的价值评估分析
目录一、关于划拨土地的价值评估分析 (1)二、工业划拨土地价格评估 (3)三、关于完善划拨土地使用权委托评估、拍卖法规的探讨 (4)四、划拨土地能否用于抵押贷款 (6)五、土地出让协议重现是开倒车 (6)六、如何把工业用地转成商业用地 (8)七、商业用地，为何难出高溢价？ (9)八、商业用地都会有什么问题？ (10)九、土地补偿费标准及计算方法 (11)十、土地补偿费分配代理词 (12)十一、划拨土地的价格评估 (15)一、关于划拨土地的价值评估分析来源：作者：佚名日期：10-06-19对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，按照企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资(入股)和保留划拨用地方式予以措置。
不论哪种方式，划拨土地的价值属性已经在我国房地产市场经济中有所体现，明晰这些价值属性及其布局，对于提高土地集约化效益，合理进行土地收益的分配具有重要意义。
一般而言，划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。
按照《中华人平易近民主国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定比例收取，最低不低于标定地价的40%。
标定地价由所在地市、县人平易近政府土地管理部门按照基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。
出让金的高低是由多种因素决定的，而使用划拨土地因没缴纳出让金，所以没有明确受那些因素的限定，这样在评估划拨土地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了。
是以，需要估价师按照具体情况确定适当的估价方法和合理的调整系数。
本文在对划拨用地的价值构成及其基本估价方法阐发的基础上，联合具体案件的例子进一步会商。
1划拨用地的基本估价方法新的《城镇土地估价规程》明确提出了"划拨土地使用权价格"的概念，在对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价法。
国有划拨土地地价评估
国有划拨土地地价评估摘要：随着改革开放及国有划拨土地权的入市，特别是企业产权制度改制操作过程中，必然经常涉及到国有划拨土地使用权处置问题势必存在国有划拨土地使用权价格，如何开展对国有划拨土地评估工作，是不容回避和急需解决的实际问题，本文将就国有划拨土地地价评估展开讨论。
关键词：国有划拨土地；地价；构成要素；评估方法引言国有划拨土地，需要通过征地获得，因而具有土地取得成本。
为了实现单位或企业的生产服务功能，需要通过一系列的土地熟化过程，因而具有开发管理成本，正是这些成本构成划拨土地的价值基础，形成了国有划拨土地的评估理论基础和方法。
一、地价构成要寨分析1、土地取得费城市中的新增建设用地一般通过征收集体土地或拆迁城市房屋而来。
对于征收集体土地的情形，土地取得费为征地费用，即土地使用者向失地农民支付的土地补偿费、安置补助费等；对于拆迁城市房屋的情形，土地取得费为房屋拆迁补偿费用。
土地取得费可采用市场比较法，选用合适的拆迁案例进行估算，也可以采用地方政府制定的拆迁补偿标准进行估算，求得区域的平均取得费用。
一般情况下，进行城市房屋拆迁时，土地取得费不包括土地开发费用，因此，评估划拨土地使用权时，应将土地开发费设定为这一开发程度下需支付的全部成本。
2、土地开发费土地开发费包括宗地红线外基础设施的开发费用和宗地红线内土地平整费，即道路、供电、供水、通讯、排水、通气、供暖和场地平整等费用。
评估时，要注意判断宗地四周的基础设施是否对宗地产生了影响。
另外，土地平整费用与城市拆迁工作特点有关，城市拆迁项目中拟拆除的旧建筑物砖、木头、梁、楼板、钢筋等拆除废料可以出售。
在城市拆迁工作中，业主会委托拆除公司承担这些工作，拆除公司会组织有关的队伍进场自行拆除搬走旧建筑物的砖、木头、梁、楼板、钢筋等拆除废料，所以，拆迁实际操作中，土地平整不考虑费用支出。
值得注意的是，以土地的取得成本和开发成本计算地价并不意味着个别土地使用者对国有划拨土地的投入越多，地价越高，评估时应以基准日的客观费用为准，即便个别土地使用者一味地增加投入，也不能带来更高的收益，因此，不能在地价中予以反映。
划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见
划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）前言为规范国有划拨建设用地使用权地价（以下简称“划拨地价”）评估行为，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国资产评估法》等相关法律法规和土地估价国家标准、行业标准，制定本指导意见。
本指导意见由自然资源部提出并归口。
本指导意见起草单位：自然资源部自然资源开发利用司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。
本指导意见由自然资源部负责解释。
1. 地价定义本指导意见所述划拨国有建设用地使用权地价，是指以划拨方式取得的、无年期限制的土地使用权价格。
2. 引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本指导意见中引用而构成本指导意见的条文。
本指导意见颁布时，所示版本均为有效。
使用本指导意见的各方应使用下列各标准的最新版本。
GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》TD/T 1052-2017《标定地价规程》TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规范》《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）3.评估方法（1）成本逼近法（2）市场比较法（3）公示地价系数修正法（4）收益还原法（5）剩余法划拨地价评估，应至少选用以上评估方法中的两种。
4. 评估要点除遵循《城镇土地估价规程》一般规定外，各方法还可按以下要点评估：4.1成本逼近法（1）采用成本逼近法评估划拨地价，应选用客观的土地取得及开发成本数据，包括土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润等分项。
（2）合理确定土地取得费。
结合估价对象所处区位及周边区域用地结构，分析在估价期日模拟获取估价对象类似用地可能采用的土地取得方式，测算相应土地取得费。
估价对象位于城市建成区外或远郊区域的，以估价对象周边区域平均征收补偿安置费用作为土地取得费。
划拨土地使用权价格评估方法探析
土地资产价格 。要想客观 、合理地评估其价格 ，
首先须对划拨 土地使用权 的价格 内涵作 出明确 的界 定 。界定划拨 土地 使用权 的价 格 内涵 ，最 主要是要 清楚地 界定其 价格构 成和使用 年限 。
第 ｌ 卷第 ６ ２ 期
２ １年 １ 月 ００ ２
黄 冈 职 业 技 术 学 院 学 报
Ｊｕ ｎｌｏ Ｈｕ ｎ ｇｎ ｏ ｔｃ ｎｃ ｏ ｒａ ｆ ａ ｇ ａ ｇＰ ｌ ｅ ｈ ｉ ｙ
Ｖ０ ＿ ２ Ｎｏ ６ ｌｌ ． Ｄｅ ． ０１ ｃ２ ０
划拨土地使 用权价格 评估方法探析
・
ｌ ０３ ・
第６ 期
划拨土地使用权价格评估方法探 析
第ｌ ２卷
定最高 出让年 限 ，从估价基 准 日计 。
二、影响划拨土地 使用权价格 的特 殊因素 （ ）受权利 限制 多少的影 响 一
等 。这 类情况在评 估时 应先假 定土地为 正常的 出让
土地 ，然 后充分分 析土地 的政 策及流动 限制对土地
使 用者 所有 。
（ ）合理界 定划拨 土地使 用年限 二
、
划拨土地使 用权价格 的理论 内涵
划拨 土 地使 用 权 价 格 ，是 指通 过 划拨 方 式 取 得的土地使用权 在对应状态下 的价格 ，它一般 为通
过划拨方式取 得并开发 至对应 的基础设施 状况下 的
划拨 土地使 用权使用 年 限的界定 有二种 情 况 ：一种是根据 《 土地管理法》有关规定 ， 划拨土
（ ） 定划拨 土地使 用权价格构 成 一 界
国有划拨土地使用权价格的内涵及评估方法
国有划拨土地使用权价格的内涵及评估方法
余珽
【期刊名称】《房地产评估》
【年(卷),期】2003(000)006
【总页数】2页(P32-33)
【作者】余珽
【作者单位】扬州市地价所
【正文语种】中文
【中图分类】F205
【相关文献】
1.划拨土地使用权权益价格评估方法探究 [J], 蒋苏健;洪开荣
2.划拨土地使用权价格评估方法探析 [J], 刘永胜;谭强
3.浅谈划拨土地使用权及其价格评估方法 [J], 艾春云
4.浅谈划拨土地使用权价格及其评估方法 [J], 郭艳丽;李铁能
5.浅谈划拨土地使用权价格及其评估方法 [J], 郭艳丽;李铁能
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划拨土地上房地产价值估价特点
划拨土地上房地产抵押价值估价特点土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。
近年来，随着我国城市建设的发展和房地产市场的日趋活跃，划拨土地使用权进入市场的行为日益增多。
学习认识划拨土地使用权的性质、特点对做好划拨土地使用权评估有着重要的作用。
下面与大家一起围绕划拨土地上房地产抵押价值估价特点进行一下学习探讨。
一、估价测算和估价报告1、权属状况的明确披露：在估价报告中有关的表述估价对象权属状况部分，应明确地披露其土地使用权来源。
如在致委托方函、估价结果报告、估价技术报告都应分别明确披露估价对象是以划拨方式取得的土地使用权。
2、估价结果的特别说明：在致委托方函、估价结果报告和估价技术报告等处表述估价结果时，应采用括号或注的形式，明确说明估价结果已扣除(或不包括)其转让时应缴纳的土地使用权出让金。
3、估价的假设和限制条件中的特别说明：在估价的假设和限制条件部分，应明确披露估价对象是以划拨方式取得土地使用权的，同时还应对本次估价中未考虑的一些因素，以及本估价报告使用中可能受到的一些限制，进行特别的说明。
4、估价方法选用中的特别说明：在估价结果报告和技术报告的估价方法选用中，应作特别说明并说明方法选用理由。
5、变现能力分析：以划拨方式取得土地使用权的估价对象除了进行一般的实物形态、房地产市场状况等分析外，还应就国家和地方政府政策、相关法律对估价对象的影响限制进行特别说明。
6、估价测算中的特别说明：由于测算划拨土地使用权先假设为出让方式取得土地使用权，设置参数需要进行特别说明。
如收益年限、剩余使用年限均假设其估价时点以出让方式取得土地使用权下的法定最高使用年限。
二、相关法律法规关于评估方法的相关规定1、房地产估价规范6.4.4：以划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。
划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见(试行)》解读
《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》解读为规范国有划拨建设用地使用权地价评估行为，自然资源部办公厅于2019年5月31日印发了《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》(以下简称《指导意见》)的通知。
本文结合该《指导意见》以及中国土地估价师与土地登记代理人协会在北京召开的培训会中对其的讲解，对划拨土地估价发展过程、《指导意见》应用范围、评估要点进行阐述。
一、划拨土地价格定义及内涵地价定义：本指导意见所述划拨国有建设用地使用权地价，是指以划拨方式取得的、无年期限制的土地使用权价格。
1、明确了划拨土地价格内涵为无年期限制的划拨地价，在评估授权经营、作价出资、划拨土地补办出让时核算两种价值类型的差额确定转增资本金或出让金时，划拨土地评估可以与出让等价格评估的年期不一致，划拨土地评估年期为无年期限制。
2、除上述规定内容外，估价时地价定义仍应按照规程要求，定义开发程度、利用条件、市场条件、估价期日、年期、权利类型等其他内容。
3、价格内涵是否为市场价格。
取决于地价定义中对市场条件的设定，若设定为公开市场条件下的价格，其价格类型为市场价格。
需要区分评估方法和价格内涵的关系，不是说成本逼近法评估的结果就一定不是市场价格。
如同出让土地评估一样，是靠多种方法结果综合分析确定最终市场价格。
在评估划拨土地价格时采用多种方法评估，其中市场比较法是从市场角度，成本逼近法和基准地价法从成本定价的角度，收益还原法、剩余法主要从权益角度分别模拟和发现划拨土地价格，综合确定划拨土地使用权价格。
若划拨土地评估两种方法差异过大，除了检查方法参数应用合理性外，应当根据评估目的、价格形成机理等因素选择相应权重，最大可能贴近划拨土地应有价格水平。
二、指导意见的应用三、划拨土地评估要点（一）评估方法指导意见已经明确，划拨土地评估应当采用两种以上方法，一种方法不可行。
《城镇土地估价规程》中规定对评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途的土地估价，或评估划拨土地使用权等不完整或严格受限的土地权利价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上，可选择一种适宜的主要评估方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证意见。
划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见
划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见一、划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见简介划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（以下简称“指导意见”）是指《中华人民共和国国家发展改革委员会关于修改和补充部分有关出让国有建设用地使用权价格评估办法的决定》（发改价字[2009]12号），采用多层次价格评估体系开展国有建设用地使用权地价评估，以及国家基准地价等政策，为划拨国有建设用地使用权出让提供指导意见。
二、指导意见的目的（1）规范划拨国有建设用地使用权出让工作流程，保证地价评估的合理性和公平性。
（2）明确划拨国有建设用地使用权地价评估的原则、方法、步骤，为地方政府出让国有建设用地使用权提供参考依据。
（3）确定划拨国有建设用地使用权地价评估标准，提高地价评估的准确性，避免土地市场上出现过高或过低的地价评估结果。
三、指导意见的主要内容（1）划拨国有建设用地使用权地价评估的原则：应当遵循“科学合理、客观公正、动态适宜”的原则。
（2）划拨国有建设用地使用权地价评估的方法：采用多层次价格评估体系，包括市场价格评估、基准价格评估、比值价格评估等。
（3）划拨国有建设用地使用权地价评估的步骤：（a）根据土地使用权类型和价格评估方法，确定价格评估对象；（b）根据当地土地市场情况和土地价格评估方法，确定价格评估标准；（c）进行实地勘察，收集有关文件资料，并结合当地实际，评估出让地价格；（d）对评估结果进行审查，确定出让地价格。
四、指导意见的重要性指导意见是划拨国有建设用地使用权地价评估的重要依据，能够有效保证国有建设用地的合理利用，避免出现过高或者过低的土地价格，最大程度地提高地价评估的准确性，确保出让国有建设用地使用权的公平、公正、透明。
此外，指导意见还能够促进地方政府出让国有建设用地使用权的规范化，确保地价评估的合理性和公正性，以及维护公共利益。
划拨权益价
划拨土地使用权权益基准价评估划拨土地使用权的市场化改革是我国当前乃至未来相当长一段时期内土地市场及评估管理所要面临的一项重要工作。
划拨土地使用权市场化改革必然涉及划拨土地使用权的价值和价格问题，明晰其价值属性和内涵构成，对于推进划拨土地市场化改革，提高土地集约水平，合理分配土地收益具有重要意义。
但当前对于划拨土地使用权是否有价以及价格内涵构成、评估确定等问题，理论界和实践部门尚缺乏统一定论，给实践操作带来诸多困难。
以下我们通过对划拨土地使用权的价值属性、价格内涵探讨为基础，分析划拨土地使用权价格评估确定方法思路，供萧县实践参考。
一、划拨土地使用权权益价格的内涵分析（一）关于划拨土地使用权的价值属性分析根据《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局令〔1992〕第1号）第二条，划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。
目前关于划拨土地使用权的价值属性已经得到社会基本认同。
首先1994年颁布的《城市房地产管理法》明确规定划拨土地使用者要支付土地补偿费、劳动力安置补助费和青苗补助费、拆迁安置费等，因此划拨土地使用权并非都是“无偿”取得的，认为划拨土地使用权是“无偿”取得因此无价值可言的论点是缺乏根据的。
其次，1999年《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发〔1999〕433号）要求“明确土地权益，显化土地资产，理顺财产关系，加强土地资产运营监管”，指出：“土地资产处置时，要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本，合理确定土地作价水平”；2001年国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发〔2001〕44号）不仅明确提出“划拨土地使用权价格”的涵义，并对企业的国有划拨土地权益及划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格的差异等问题进行了明确，表明划拨土地使用权的价值属性已经得到部门规章层面的明确认可。
自然资源部办公厅关于印发《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》的通知
自然资源部办公厅关于印发《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》的通知文章属性•【制定机关】自然资源部•【公布日期】2019.05.31•【文号】自然资办函〔2019〕922号•【施行日期】2019.05.31•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文自然资源部办公厅关于印发《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》的通知自然资办函〔2019〕922号各省、自治区、直辖市自然资源主管部门，新疆生产建设兵团自然资源主管部门，中央军委后勤保障部军事设施建设局：为科学合理评估划拨国有建设用地使用权地价，部组织研究制定了《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》，现印发实施。
附件：划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）自然资源部办公厅2019年5月31日附件划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）前言为规范国有划拨建设用地使用权地价（以下简称“划拨地价”）评估行为，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国资产评估法》等相关法律法规和土地估价国家标准、行业标准，制定本指导意见。
本指导意见由自然资源部提出并归口。
本指导意见起草单位：自然资源部自然资源开发利用司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。
本指导意见由自然资源部负责解释。
1. 地价定义本指导意见所述划拨国有建设用地使用权地价，是指以划拨方式取得的、无年期限制的土地使用权价格。
2. 引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本指导意见中引用而构成本指导意见的条文。
本指导意见颁布时，所示版本均为有效。
使用本指导意见的各方应使用下列各标准的最新版本。
GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》TD/T 1052-2017《标定地价规程》TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规范》《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）3.评估方法（1）成本逼近法（2）市场比较法（3）公示地价系数修正法（4）收益还原法（5）剩余法划拨地价评估，应至少选用以上评估方法中的两种。