房地产全成本管理
房地产投资全成本管理
一、可行性研究分析
1、含义和目的
房地产开发项目可行性研究是在项目投资决策前, 对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究; 对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证; 对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。
可行性研究的根本目的, 是减少或避免投资决策的失误, 提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
2、成本管理中的意义
a．作为申请项目核准的依据
b．项目申请投资的依据
c．是筹集建设资金的依据
d．是开发商与有关部门签订协议、合同的依据
e．是编制下阶段规划设计的依据
3、可行性研究分析构成
一般来说, 一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。
①.封面
②.摘要
③.目录
④.正文: 一般包括的具体内容有: 项目总说明、项目概况、投资
环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析、结论与建议等12个方面。项目可行性研究报告如用于向国家计划管理部门办理立项报批手续, 还应包括环境分析、能源消耗及节能措施、项目公司组织机构等方面的内容。
⑤.附表
⑥.附图
4、可行性研究投资分析案例
二、项目总投资组成
1、项目总投资
包括项目全部投资成本费用, 不含房地产各种所得税费用。
2、开发建设成本
包括土地费用、工程成本、销售成本、管理费用、财务利息等, 具体组成见下表:
3、经营成本
三、开发建设成本控制
1、工程开发成本
1.1、成本控制相关名词解释
①、目标成本: 指对将要发生的项目预先确定的在一定时期内和经过努
力所要实现的成本和利润目标, 是项目成本的控制线。
②、责任成本: 将目标成本进行责任分解, 结合各专业岗位的职责, 明
确在成本管理中”谁来做”, ”做什么”的关系, 将目标成
本落实到实处。
③、进度成本预警( 动态成本) : 动态成本=合同性成本＋非合同性成本
＋待发生成本。指项目实施过程中的预期成本, 经过适时反
应目标成本和动态成本的差异, 帮助相关部门及时发现问
题并解决问题, 实现对成本的控制, 并在项目整个生命周
期任一时间点, 都能适时分析。
④、实际成本: 指项目结束后, 对成本进行结算分析出来的实际投入成
本金额计算出来的经济指标数值。
⑤、年度成本资金: 指根据公司当年整体经营计划, 针对在该年所有投
入的项目进行资金预算以达到年度投资资金控制的目的。⑥、目标成本考核: 经过对目标成本进行进度成本预警分析, 以目标成
本为参照对象, 区别成本在执行过程中目标成本外的数据,
借助经济指标反馈进行考核、评价, 对考核结果扣、加分
措施。
⑦、责任成本考核: 根据各专业职能部门的成本管理职责, 并借助经济
指标反馈考核评价其职责的履行情况, 根据考核结果, 对
其进行相应的奖惩措施。
⑧、数据库: 在完成项目成本业绩评估考核同时对项目生命周期中的成
本控制得失进行总结, 并将之与项目”目标成本数
据”、”动态成本数据”进行归档, 在此基础上提炼关键
成本指标。
1.2、成本控制的四步骤
①、目标成本
a、目标成本设定原则
目标成本设定与企业定位----什么样的企业决定什么样的产品
目标成本设定与项目定位----不同项目的档次要求决定什么造价的成本
目标成本设定与企业盈利----企业做的是产品非作品, 目标盈利值决
定花掉多少成本
目标成本设定的市场原则----适时的市场决定什么样的成本
性价比与专业管理 -----严格的工程管理得出高要求的性价比
b、目标成本的形成
估( 投资估算书) : 投资决策《项目投资可行性报告》。
概( 成本测算) : 概念性方案设计概算( 项目策划项目定位) 、方案设计概算( 确定产品标准) 、初步设计概算( 确定产品各分部、各专业标准) 。
预( 确定目标成本) : 施工图预算、工程量清单。
c、目标成本的实现
我们需要经过对房地产各个业务过程进行成本控制, 根据预先确定的标准、档次、方案对每笔成本每个科目的数据实行限额控制, 实现降低成本的目的, 建立形成分工负责、有机协调的责任成本体系。
②、责任成本体系
a、责任成本的分解
方式一: 根据成本科目, 将目标成本分解成《目标成本控制责任书》, 对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明, 包括控制内容、控制要点和手段, 形成成本控制的指引。
方式二: 根据合同分类, 将目标成本分解成《合同控制清单》, 将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门, 以各部门成本责任的完成来保证目标成本的完成。
b、责任成本分解原则