未来社区建设之TOD
TOD城市发展模式的应用与实践
TOD城市发展模式的应用与实践TOD（Transit-Oriented-Development）即以公共交通为导向的开发模式，其起源于上世纪美国，新城市主义代表人物彼得卡尔索尔普提出解决二战后美国城市郊区化无限蔓延而采取的一种以公共交通为中枢，综合发展的步行化城区，其主要本质是实现各个城市组团紧凑型开发的有机协调模式；接下来本文将对TOD城市发展模式的应用与实践进行一定分析探讨，并对其做相应整理和总结。
标签：TOD；城市发展模式；应用实践一、TOD城市发展模式的确立与发展过程上世纪九十年代，美国兴起了新城市设计运动——新传统主义规划（New-Traditional Planning），即后来演变为更为人知的新城市主义（New Urbanism），彼得·卡尔索尔普所提出的TOD公共交通导向土地使用开发策略被认同并确立应用。
这是以公共交通为导向的开发模式，其中对应公共交通主要以地铁、轻轨、巴士等体现，结合公交站点为中心，以600米左右即步行7分钟左右行程为半径建设集合了工作、商业、文化、教育、居住为一体的城区。
随着时间推移，TOD已经成为世界具有代表性的城市社区开发模式，逐渐被广泛应用于城市开发中，其中以未开发地区为主，通過对相应发展区进行专业合理的规划来保障整个用地能够以较低价格得到征用，继而对其导入公共交通，形成开发地价的时间差，之后政府也可在基础设施完善后获取对应的土地升值回报，确保公共交通先期投入实效性。
美国发起的TOD实践也可看作是TOD模式的发展过程，即从二十世纪初土地开发导向的公共交通开始，到第二次世界大战后小汽车导向公共交通模式形式，再到上世纪九十年代初与公共交通相关联土地开发发展，到上世纪九十年末期转变为公共交通导向的土地开发，直至今天形成公共交通导向的城市综合发展；TOD模式主要以城市型TOD社区和社区型TOD社区来体现，社区型TOD社区与城市型TOD社区相比，其并不在公交主干线上进行布置，而是主要通过对应公交支线与公交主干线进项连接，以此形成公共汽车在此段距离内运行不超过十分钟的空间区域框架，确保对应社区生态资源的高度利用率和经济发展。
TOD发展模式
TOD发展模式一、引言第二次世界大战结束后，西方发达国家普遍进入了经济发展的“黄金时代”，以伦敦、巴黎为代表的大城市经济和人口急剧增长，市区人口和产业地聚集不断加强。
导致市区用地不断向周围蔓延。
形成了单中心高度聚集的城市形态。
中心城区人口密度很高。
如20世纪，50年代，巴黎市区平均人口密度为2．6万人／平方公里。
这种单中心高度聚集的城市结构给城市生态环境、城市效率以及城市管理等方面带来了诸多城市问题。
如城市环境恶化、城市热岛等生态问题凸显，城市住房短缺，房屋价格飞涨，两极分化矛盾日益突出，交通拥挤、出行不便等。
在空间上，人口大量增加造成城市住宅的严重不足，使得许多设施不完善的住宅开始在郊区蔓延。
城市郊区用地急速向城市建设用地转变。
无序开发带来了开发效率偏低等一系列问题。
为了维持城市经济增长的持续性和社会的稳定性。
各国政府在大量研究的基础上，逐步形成了“从城市区域的角度出发，通过开发城市远郊地区的新城分散大城市压力”的规划思想。
TOD开发营运而生。
TOD即是指“以公共交通为导向的发展模式(Tran—sit—oriented development)”。
这个概念最早由美国建筑设计师哈里森·弗雷克提出，是为了解决二战后美国城市的无限制蔓延和伴随产生的经济、社会、环境等问题而采取的一种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区模式。
其中公共交通主要是地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400—800米(5—10分钟步行路程)为半径建立中心广场或城市中心，在这个半径范围内，有0．50—1．01平方公里的土地用于交通导向的开发，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途”。
城市重建地块、填充地块和新开发土地均可用来建造TOD。
TOD实现的一个先决条件是“步行化”，这也是世界上各大城市在发展中遇到的共同问题。
如何在“汽车化”和“步行化”之间做出选择，不止是生活习惯的问题，更是由早先城市形态和近期国家工业发展战略所决定的。
城市轨道tod综合开发项目评价标准
城市轨道TOD综合开发项目评价标准随着城市化的深入发展，城市交通和土地利用已成为人们关注的焦点。
城市轨道TOD（Transit-Oriented Development）综合开发项目因其具有利于交通拥堵缓解、节约能源、改善城市环境和提高土地利用效率等优势，逐渐成为城市规划和发展的热点。
而评价城市轨道TOD 综合开发项目的标准，可以帮助城市规划者和决策者更好地理解项目发展现状和未来发展方向，从而推动城市可持续发展。
在评价城市轨道TOD综合开发项目的标准中，需要考虑以下几个方面：1. 地理位置地理位置是城市轨道TOD综合开发项目评价的重要指标之一。
地理位置是否靠近城市中心、交通枢纽、商业区和居民区，将直接影响项目的发展潜力和影响范围。
一个地理位置优越的TOD综合开发项目，不仅具有更高的商业价值，还可以有效缓解城市交通压力和提高居民生活便利性。
2. 交通便利性评价城市轨道TOD综合开发项目的标准中，交通便利性也是关键指标之一。
项目周边是否有地铁、公交等轨道交通设施，以及相关交通设施的建设和运营情况，将直接影响TOD项目的交通吸引力和可持续发展能力。
交通便利性高的项目，不仅可以吸引更多的商业和人流资源，还可以为城市交通运输系统带来更多的有效需求和支持。
3. 社区设施城市轨道TOD综合开发项目的评价标准中，还需要考虑项目周边的社区设施和公共服务水平。
教育资源、医疗资源、文化娱乐场所等社区设施的完善程度，以及相关公共服务的供给和运营情况，都会影响TOD项目的吸引力和发展潜力。
综合发展的社区设施不仅可以提高居民生活品质，还可以为商业和公共服务业的发展提供更多机会。
4. 土地利用效率评价城市轨道TOD综合开发项目的标准中，还需要关注项目的土地利用效率。
TOD项目是否合理利用城市空间，通过混合用地和立体建筑等方式提高土地使用效率，将直接影响项目的经济效益和城市土地资源的合理利用。
通过提高土地利用效率，TOD项目不仅可以带来更多的商业机会和就业岗位，还可以减少对城市土地资源的浪费和过度开发。
了解新城市主义、TOD、TND、SOD、AOD 等新专名词
新都市主义”(New Urbanism)：“新城市主义”是作为一种以再造城市社区活力的设计理论和社会思潮，于20世纪80年代末期在美国兴起的。
它是对被忽视了近半个世纪的美国社区传统的复兴，又被称为“新传统主义”。
其基本理念是从传统的城市规划设计思想中发掘灵感，并与现代生活的各种要素相结合，重构一个被人们所钟爱的、具有地方特色和文化气息的紧凑性邻里社区来取代缺乏吸引力的郊区模式。
“新城市主义”倡导许多独特的设计理念，其中最突出的反映在对社区的组织和建构上。
邻里、分区和走廊成为“新城市主义”社区的基本组织元素。
他们所构筑的未来社区的理想模式是：紧凑的、功能混合的、适宜步行的邻里；位置和特征适宜的分区；能将自然环境与人造社区结合成一个可持续的整体的功能化和艺术化的走廊。
“新城市主义”的城镇建设基本理念分为三个层面：区域层面、城镇层面和社区层面。
区域层面：明确设定区域性廊道，作为区域性不同地方之间的联系纽带或分割界限，形成区域基本构架。
以区域性公共交通站或大的交汇点为中心组织空间开发，形成节点状布局，整体有序的网络结构。
区域中的人口和功能不仅应该具有多样性，而且要建立有机联系而不是相互隔离。
城镇层面：城镇作为一个有机的整体，通过有机联系的街道网络共同构筑生活舞台。
反对过分注重功能分区的做法，强调城市特色和活力来自于丰富的资源的混合使用。
城市应具有包括公共交通、步行交通、自行车交通等多种交通运转系统，使具有不同的使用功能的土地组织在一起，以促进城镇社区生活多元化的形成和城镇社区生命力的增长。
社区层面：邻里、分区和走廊是“新城市主义”社区的基本组织元素。
他们所构筑的未来社区的理想模式是紧凑的、功能混合的、适宜步行的邻里；位置和特征适宜的分区；能将自然环境和人造社区结合成为一个可持续的、有机整体的、功能化和艺术化的走廊。
新城市主义关于城镇社区和邻里的组织开发模式有两种最具有代表：一种是“传统的邻里开发”，被称为ＴＮＤ；另一种是“以公共交通为导向的开发”，称为TOD。
浅析TOD开发模式下的城市设计
浅析TOD开发模式下的城市设计TOD（Transit-Oriented Development）即交通导向型开发，是一种以交通为导向的城市发展模式。
在TOD模式下，城市规划和设计以公共交通系统为基础，通过整合住宅、商业、办公、文化等功能，构建紧凑、多样、便捷、绿色的城市空间。
TOD模式因其具有可持续发展、节约资源、改善城市环境、提高居民生活质量等优势而备受关注。
本文将就TOD开发模式下的城市设计进行浅析。
一、TOD模式的核心理念TOD模式的核心理念是“以人为本、便捷出行、多功能混合”。
TOD模式强调人们的出行便利和舒适性，通过提供高品质的公共交通服务，减少对私人汽车的依赖，实现城市内部和城市间的便捷出行。
TOD模式追求在有限的土地资源上实现多功能的混合，即将住宅、商业、办公、文化等功能有机地融合在一起，形成便利的生活和工作空间。
TOD模式的核心理念是促进城市人口、经济、社会活动的集聚，提高城市的活力和韧性。
二、TOD模式的城市设计原则1. 轴线和节点设计TOD模式的城市设计强调根据公共交通线路和站点，构建城市的轴线和节点。
轴线和节点是城市空间的基本构成单元，通过合理设计轴线和节点，可以实现城市各功能区之间的良好联系和有机衔接。
轴线和节点的设计还可以引导和规范城市的发展方向和空间布局，形成城市的主导结构和形态。
2. 场地活化设计TOD模式要求在公共交通站点周边开发活化场地，为市民提供丰富多样的商业、文化、休闲等设施和服务。
通过场地活化设计，可以激发城市空间的活力，提升市民的生活品质和幸福感。
场地活化设计也有利于促进经济发展，增加就业机会，提升城市的竞争力和吸引力。
3. 社区和居住设计TOD模式强调在公共交通线路沿线和站点周边建设紧凑、多样、宜居的社区和居住区。
社区和居住设计要兼顾住房供应、公共服务设施、城市绿地、交通便利等因素，为居民提供舒适、便利、健康的居住环境。
4. 可持续交通设计TOD模式倡导可持续交通设计，即优先发展公共交通系统，鼓励步行、骑行、共享出行等低碳出行方式，减少汽车出行，降低交通对环境的影响。
关于加快推进区未来社区建设的实施细则
关于加快推进区未来社区建设的实施细则未来社区是以满足人民美好生活需要为根本目的的人民社区，是围绕社区全生活链服务需求，以人本化、生态化、数字化为价值坐标，以和睦共治、绿色集约、智慧共享为内涵特征，以未来邻里、教育、健康、创业、交通、低碳、建筑、服务和治理等九大场景创新引领未来生活方式变革的新型城市功能单元，对带动新兴产业快速发展、引领城市社会治理转型、提升人居环境品质具有重要意义。
为高质量、高标准、高速度推进未来社区建设，根据《省未来社区建设试点工作方案》和《省人民政府办公厅关于高质量加快推进未来社区试点建设工作的意见》和《市人民政府办公室关于加快推进市未来社区建设的实施意见》精神，经区政府同意，现就加快推进我区未来社区建设提出如下实施细则。
一、总体要求（一）指导思想。
全面贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，突出全生活链功能配置“模块集成”创新设计，构建以九大未来场景创新为重点的系统供给方案，加快形成“成熟一批、启动一批、储备一批、谋划一批”的未来社区试点创建格局，打造有归属感、舒适感和未来感的新型城市功能单元，释放改善大民生、带动大产业、驱动大投资、促进大转型四大红利，为人居高质量发展提供原创性、系统性和可操作的未来社区样板。
（二）基本原则1.需求为基，以人为本。
充分尊重群众集体意愿，围绕社区居民全人群、全龄段、全生活链服务需求，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基本定位，把以人为本、改善民生作为出发点和落脚点，引领高品质生活方式革新。
2.政府引导，市场运作。
坚持有为政府和有效市场并重，政府重点做好顶层设计、政策引导，企业作为主体建设实施，探索形成可持续未来社区建设模式。
3.迭代创新，体系推进。
创新未来社区建设工作机制,鼓励大胆探索、迭代优化，充分发挥政策创新牵引作用，体系化推进民生改善、产业培育、投资拉动和管理转型。
4.因地制宜，分类施策。
结合实际情况，统筹考虑改造更新和规划新建两大类型，以改造更新类为主，分类推进、精准施策，推动未来社区模式多样化、差异化、特色化，形成百花齐放新格局。
TOD模式简介及发展
TOD模式简介及发展TOD模式，是指：“以公共交通为导向的发展模式”的项目。
其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400～800米（5～10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心。
TOD的特点在于：1、集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混合用途”。
2、使居民和雇员在不排斥小汽车的同时能方便地选用公交、自行车、步行等多种出行方式。
3、城市重建地块、填充地块和新开发土地均可以TOD的理念来建造。
TOD的主要方式是通过土地使用和交通政策来协调城市发展过程中产生的交通拥堵和用地不足的矛盾。
TOD的源起：国外研究TOD最早最深入的当属美国。
在经历了并正经历着小汽车出行方式占主导地位的美国，其城市或地区经历了以郊区蔓延为主要模式的大规模空间扩展过程，此举导致城市人口向郊区迁移，土地利用的密度降低，城市密度趋向分散化，因此带来城市中心地区衰落，社区纽带断裂，以及能源和环境等方面的一系列问题，日益受到社会的关注。
TOD的设计原则：1、组织紧凑的有公交支持的开发。
2、将商业、住宅、办公楼、公园和公共建筑设置在步行可达的公交站点的范围内。
3、建造适宜步行的街道网络，将居民区各建筑连接起来。
4、混合多种类型、密度和价格的住房。
5、保护生态环境和河岸带，留出高质量的公共空间。
6、使公共空间成为建筑导向和邻里生活的焦点。
7、鼓励沿着现有邻里交通走廊沿线实施填充式开发或者再开发。
TOD的发展经过好几轮的迭代，已经成为各个城市拉动新一轮发展的引擎。
未来TOD的建设，已经从各个城市里程数和建设效率“量”的比拼，发展到城市实力与形象“质”的比拼。
轨道在给城市带来方便快捷的同时，也带来了很多的负面问题，其中就包括轨道建设给城市带来的负债。
面对未来发展的思维方式新型城镇化正经历着“智慧化、低碳化、人本化”的深度变革，新技术革命大大改变了人们的生活方式，也催生了信息时代的思维革命，TOD 也随着城市空间的重塑向“数字化、低碳化和人本化”转化。
TOD是什么
TOD是什么？怎么玩转T0D?在前几期城市更新专题内我们提到过浙江的城市更新是以一种“未来社区”的概念来推行，其中，在未来建筑场景中提到推广TOD布局模式。
在10月22日第九届GBE商业综合体高峰论坛上，也单独把TOD列出来进行剖析。
可见，TOD涉及到的产业方方面面，这一期，我们浅谈一下TOD是什么。
TOD，即以公共交通委导向的开发模式，以公共交通为中心，建立起半径400-800米不等的中心广场，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住一身的“混合用途”。
TOD被正式推进了地产开发商的视野，在面临寸土寸金、寸土难求这一背景的房企来到了存亡之际，TOD理念可应用于城市重建地块、填充地块和新开发土地无疑是为众多房企开了一扇门，但门槛的高度或许也会让很多房企望而却之。
一、TOD政策2012年10月国务院印发《关于城市优先发展公共交通的指导意见》，明确提出了加强公共交通用地综合开发，对新建公共交通设施用地的地上、地下空间，按照市场化原则实施土地综合开发，收益用于公共交通基础设施建设和弥补运营亏损的战略举措，将城市轨道交通的物业发展提升为国家政策层面。
2014年7月，国务院办公厅印发《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》，针对铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发利用提出了一系列实施原则和指导措施。
这些都为轨道物业的发展带来了新的契机。
2014年11月，国务院发布《关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》提出，“鼓励按照多式衔接、立体开发、功能融合、节约集约”的原则，对城市轨道交通站点周边、车辆段上盖进行土地综合开发，吸引社会资本参与城市轨道交通建设”。
2015年12月住房城乡建设部印发《城市轨道沿线地区规划设计导则》，为进一步加强和改进城市轨道沿线地区规划设计工作，推进轨道交通与沿线地区地上与地下整体发展，促进轨道交通建设与城市发展相协调，提高轨道交通运营效益提供了规划指导。
2018年7月国务院发布《国务院办公厅关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》，对新形势下我国城市轨道交通规划建设工作作出部署，针对规划建设中出现的问题进行规范管理，提出重视轨道交通与城市功能的结合。
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01 总体要求及任务
目录
CONTENTS
02 TOD的概念和优势 03 TOD存在问题 04 对策及建议
01 未来社区总体要求及任务
未来社区总体要求
指导思想
突出高品质生活主轴，构建以未来邻里、教育、健康、创业、 交通、低碳、建筑、服务和治理等九大场景创新为重点的集成 系统
总体 要求
以人为本、文化引领；政府引导，市场运作；迭代创新、体系
TOD的起源
外国研究TOD最早最深入的当属美国
1
• 二战后美国城 市，小汽车出 行方式占主导 地位
2
• 以郊区蔓延为 主要模式的大 规模空间向郊 区迁移，土地 利用的密度降 低，城市密度 趋向分散化
3
• 城市中心地区 衰落，社区纽 带断裂，能源 短缺，环境破 坏
4
TOD
未来社区建设之TOD
以公共交通为导向"的开发
transit-oriented development，TOD
前言
未来社区的定义：是以满足人民美好生活向往为 宗旨的人民社区。遵循习总书记有关城市治理的 指示，围绕省委省政府推动高质量发展、创造高 品质生活的目标，根据《浙江省大湾区建设行动 计划》（浙委发〔2018〕23号）提出的开展未 来社区示范工程建设要求，目前形成一个初步的 方案。
建设与管理原则 • 开发中始终坚持“3D”原则，即高密度
（density）、多样性（diversity）、紧凑 型设计（design）。
• 创造出“地铁+物业”的联合开发模式
图香港地铁路线地图
三大支撑要素保证港 铁TOD模式成熟：
体制设定+技术协调+策略保障
三大支撑要素
1 在体制上
港府通过立法，明确法规与政策要求，成功设定了轨道交通与城市建设、物业发展的联动。通过优化资源配 置，使轨道交通建设从纯粹的公益性事业转化为具有商业经营和地产开发支持的良性发展实体，建立了轨道 交通的良性发展机制，并最终实现拉动城市人口外移，优化城市结构的作用。
TOD的概念
其次，TOD对城市发展的作用？ 对于城市而言：TOD能够很好的缓解“大城市病”
• 大城市病：指的是在大城市中面临的人口膨胀、交通拥 挤、住房困难、环境恶化、资源紧张、物价过高等“症 状”。
• TOD能够提升城市土地利用效率，在充分利用地上空间 的同时，还合理利用向“地下空间”，缓解城市用地矛 盾。
设计要求
• 组织紧凑的有公交支持的开发 • 将商业、住宅、办公楼、公园和公共建筑设置在步行可达的公
交站点的范围内 • 建造适宜步行的街道网络，将居民区各建筑连接起来 • 混合多种类型、密度和价格的住房 • 保护生态环境和河岸带，留出高质量的公共空间 • 使公共空间成为建筑导向和邻里生活的焦点 • 鼓励沿着现有邻里交通走廊沿线实施填充式开发或者再开发 • 将商业、住宅、办公楼、公园和公共建筑设置在步行可达的公
• TOD有效的将公交、轻轨、高铁串联起来，减少了空气、 噪音污染，并通过多功能空间交互营造出宜人的步行环 境，优化了城市结构及资源配置，倡导绿色出行低碳出 行的交通方式，有效缓解交通堵塞。
TOD的起源
在上世纪90年代初，基于对郊 区蔓延的深刻反思，新城市主义倡 导者，彼得·卡尔索普，在1992年 最早提出了TOD的概念。
基本原则 推进；因地制宜，分类施策
工作目标
优先考虑轨道等公共交通覆盖、地上地下空间开发潜力较大的 区块；形成可复制可推广的经验做法，涌现一批未来社区典型 案例；全面复制推广
未来社区具体任务
未来邻 里
未来教 育
未来健 康
未来建 筑
未来交 通
构建“远亲不如近邻” 服务社区全人群教育
未来邻里场景
需求，构建“终身学
未来社区具体任务
未来低 碳
未来创 业
未来服 务
未来治 理
构建“循环无废”未 来低碳场景
构建“大众创新”未 来创业场景
组建未来社区智慧运营产 业联盟，打造“优质生活 零距离”未来服务场景
构建党建引领的“政府导治、 居民自治、平台数治”未来
治理场景。
在聚焦九大未来社区场景创新基础上，鼓励各地结合实际，积极探索未来社区建设新模式、 新产品和新机制，及时总结推广。
TOD的概念
活 动
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TOD，英文全称“Transit（公共交通）Oriented（导向的）-Development（发 展模式）”，以公共交通为导向的发展模 式。简而言之，TOD就是以公共交通站点 为中心，5-10分钟步行路程为半径，形成 以满足工作、商业、居住、休闲，教育等 于一体的区域中心。
02 TOD的概念和优势
TOD的概念
以小汽车为主体的交通系统导致城市郊区化和无序蔓延，土地利用趋于只具备如大规模低密 度居住区等单一使用功能主张土地利用与公共交通结合，促使城市形态从低密度蔓延向更高 密度的、功能复合的、人性化的“簇群状”形态演变。
TOD
正是基于以上理念而发展起来的土地利用模式，依托公共交通改变 土地利用形态和居民的生活方式，进而引导城市空间结构的合理演 变，实现城市的可持续发展。
习”未来教育场景
瞄准全人群与全生命 打造“艺术与风貌交 周期，构建“全民康 融”未来建筑场景
养”未来健康场景
瞄准差异化、多样化、全过程 出行需求，构建“5、10、30 分钟出行圈”未来交通场景
具体任务
遵循“人民城市为人民”建设思想，发扬“最多跑一次”改革精神，同步推进现实和数字孪 生社区建设，打造九大未来场景。
他鲜明地提出了以TOD替代郊 区蔓延的发展模式，并为基于TOD 策略的各种城市土地利用制订了一 套详尽而具体的准则
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“新城市主义”创始人彼得·卡尔索普
“新城市主义”作为一种旨在再造城市社区活力的设计理论和社会思潮，是20世纪90年代初期在美国兴起的，核心人物是彼得·卡尔索普 （ＰｅｔｅｒＣａｌｔｈｏｒｐｅ）。其基本理念是从传统的城市规划设计思想中发掘灵感，并与现代生活的各种要素相结合，重构一个被 人们所钟爱的、具有地方特色和文化气息的紧凑性邻里社区来取代缺乏吸引力的“郊区模式”。
交站点的范围内。
案例一、香港
香港已建成轨道交通通车里程达130公里。并一 直保持着可持续发展的良好势头。
全香港约有45%的人口居住在距离地铁站仅500 米的范围内，九龙、新九龙以及香港岛更是高达 65%。
港岛商务中心内以公共交通枢纽为起点的步行系 统四通八达。
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高容积率的地铁盈利典范
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