城市更新中直管公房管理的实践和探索
住建部关于直管公房管理办法
住建部关于直管公房管理办法住建部关于直管公房管理办法的出台，对直管公房的管理和运营提供了更明确的制度保障和规范。
下面就管理办法的内容和实施带来的影响进行简要介绍。
一、直管公房管理办法的内容1.直管公房的管理该办法规定了直管公房的管理方式，包括公房管理机构的设立、工作职责等。
明确了公房管理机构应加强对直管公房的日常维护和保养、租赁管理、资产管理等方面的工作。
2.公租房管理公租房作为直管公房的一个重要组成部分，该办法对公租房的选房、入口、退租等规定做出了具体的要求，对于保障困难家庭的居住问题起到积极作用。
3.房屋出租管理这一部分内容注重对直管公房进行严格的房屋出租管理，规范了买断式定期分红基金、资产出售、资产评估等方面的要求。
4.责任追究在管理办法中，住建部对直管公房的管理提出了具体的责任追究制度，对于提高直管公房运营质量和管理水平有着重要的意义。
二、实施管理办法的影响1.落实政府调控房地产市场的政策方向住建部关于直管公房管理办法的出台，与当前政府调控房地产市场的政策方向有紧密关联。
直管公房的管理和运营规范，将会有力地调动资本对住房市场的关注点，促进住房市场健康发展。
2.提升房屋出租管理公正性直管公房的房屋出租管理严格规范，将有力地遏制了一些房屋中介、地产开发商等人谋取不当利益的行为，提升了房屋出租的公正性和平等性。
3.促进公租房管理更加有序住建部关于公租房管理的规定和办理，将会有力地促进公租房管理的有序化和规范化。
对于那些可能出现的租金欺诈、纠纷等问题有很积极的管控作用。
综上所述，住建部关于直管公房管理办法的出台，将会有利于规范直管公房的管理和运营，推动公租房管理的有序化和规范化，同时也有助于政府促进住房市场的健康发展，维护市场秩序，提升市场公正性和透明度。
国有直管公房清理整治工作方案
国有直管公房清理整治工作方案国有直管公房，是指由政府直接负责管理和维护的住房。
随着市场经济的发展和城市化进程的推进，国有直管公房的数量逐年减少，但依然存在着一些问题，如房屋老化、设计不合理、配套设施不完善等等。
为了加强国有直管公房的管理和维护，提高其质量和使用寿命，城市管理部门制定了清理整治工作方案。
一、背景介绍城市管理部门通过对全市国有直管公房的全面调查评估，发现存在大量的老旧楼房、基础设施不完善、居住条件恶劣等问题，需要对这些问题进行清理整治，提高国有直管公房的使用寿命和居住环境。
二、清理整治的目标1. 保障公民的基本居住权益，提高居民的居住条件和生活质量。
2. 加强对国有直管公房的管理，提高国有资产维护水平，维护国家和人民的利益。
3. 优化城市空间布局，提高城市环境品质。
三、清理整治的重点1. 老旧楼房的更新改造：对差错率高、结构不稳定、安全隐患较大的房屋进行拆除重建或者翻建加固，提高房屋的使用寿命；对老旧住宅小区进行加装电梯，提高居民生活质量。
2. 基础设施的完善：加强国有直管公房的供水、供电、供气等基础设施建设，提高居民的生活便利性；加强小区园林绿化建设，优化城市环境品质。
3. 配套设施的完善：对国有直管公房周围的商业、教育、医疗、文化等公共服务配套设施进行建设和完善，提高居民的生活质量。
四、清理整治的实施方法1. 加强组织管理：市政府成立专项工作组，负责统筹和协调清理整治工作，加强对各项工作的督促、监管。
2. 加强宣传、调查和评估：通过多种渠道宣传清理整治工作，发动社会力量积极参与；对全市国有直管公房进行全面调查评估，为后续的清理整治工作提供数据支撑。
3. 加强资金保障：通过多种渠道筹措资金，加大对清理整治工作的资金拨付。
4. 加强技术支持：通过引入专业技术团队，提高清理整治工作的技术含量和工作效率。
五、清理整治的效果评估对清理整治工作的效果进行跟踪评估，依据房屋的使用寿命，住房的居住条件和居民的满意度等因素进行评估；对不达标的住房和小区进行再次整治，提高工作的效果和质量。
杭州市人民政府办公厅关于进一步加强直管公房管理的意见
杭州市人民政府办公厅关于进一步加强直管公房管理的意见文章属性•【制定机关】杭州市人民政府办公厅•【公布日期】2016.02.29•【字号】杭政办函〔2016〕28号•【施行日期】2016.04.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房保障正文杭州市人民政府办公厅关于进一步加强直管公房管理的意见杭政办函〔2016〕28号各区人民政府，市政府各部门、各直属单位：为规范国有房产管理，科学合理划分市、区两级职权，进一步理顺并构建“责、权、利”一致的直管公房管理体制，建立直管公房长效管理机制，进一步贯彻执行《杭州市市区公有住房租赁管理试行办法》及杭州市人民政府办公厅《转发市房管局关于杭州市公有住房使用权有偿转让转租管理暂行规定的通知》（杭政办〔2004〕2号），经市政府同意，现就进一步加强我市直管公房管理工作提出以下意见：一、坚持权责一致，进一步落实直管公房管理责任（一）按照权责一致的原则，自2016年4月1日起，将直管公房产权划转至房屋所在区政府，房屋所有权登记在各区住建局名下。
直管公房产权划转后，租金收入、房改售房收入和使用权转让收入由各区政府管理并使用。
（二）市住保房管局要按照“统一管理政策、统一租赁证书、统一信息平台”的要求，制定完善直管公房管理政策，建立健全直管公房信息管理平台，以加强对全市直管公房的监督管理，确保我市直管公房管理政策统一、管理规范、经营有序、服务优质。
（三）各区政府要予以高度重视，增强责任意识，将辖区所有直管公房纳入全市统一的直管公房信息平台，实现动态监管；要按照全市统一的直管公房管理政策，加强对辖区内直管公房租赁、经营、安全、维修等管理，切实承担起直管公房管理责任。
（四）相关职能部门要根据各自职责密切配合，形成合力，强化对直管公房管理的协同配合。
国资管理部门要加强对直管公房管理、经营、使用、处置工作的业务指导；税务、市场监管、城管等部门要加强对直管公有非住宅房屋经营、使用工作的协同管理。
有机更新视角下广州旧城直管公房活化利用路径研究
有机更新视角下广州旧城直管公房活化利用路径研究摘要：直管公房作为重要的存量资源及国有资产，具备福利性和保障性双重属性，其中位于中心城区旧城的直管公房大多存在历史遗留问题、资源低效复杂、管理资金欠缺等问题，影响历史文化保护及经济社会发展，成为旧城更新工作的矛盾交汇点。
本文在梳理广州直管公房现状特征基础上，吸收其他城市直管公房改造的实践经验，开展本土化研究，提出“制度保障、机制完善”“空间挖潜、活化利用”“管理细化、多元治理”三大对策建议，为探索广州直管公房活化利用路径提供参考。
关键词：有机更新；直管公房；活化利用；旧城1前言直管公房是建国以来通过购买、自建、没收、经租、代管等形式纳入政府统管，由房管部门直接管理的政府性房屋，是计划经济时期城镇房屋国有化背景下福利性质的历史产物，在解决居住用房和经济建设用房做出积极贡献。
广州旧城直管公房占总量八成以上。
出于历史原因，旧城绝大部分直管公房存在居住密度极高、空间环境品质不足、配套服务设施欠缺等现象，对旧城城市更新工作提出了挑战。
本文基于广州市直管公房改造项目研究直管公房活化利用对策，既是对保障和改善民生问题的回应，也是对实现国有资产增值，优化旧城空间功能布局结构的探索。
2现状特征2.1数量规模较大，旧城集中分布市房管部门管理的直管公房总量约11万套，分布于中心六区。
其中，越秀、荔湾、海珠三区约9万套，呈中心城区集聚外围散点分布空间布局特征，与建成年代相关，直管公房分布特征与城市空间发展分布特征高度一致，在旧城发展较早的住宅区高度集聚。
2.2房屋质量欠佳，安全隐患突出直管公房大多数建设于80年代以前，建成年代久远，房屋老化严重，整体质量欠佳，计划经济时期加建的砖木或砖混结构。
公房建设标准低，构造简易，兼之欠缺维护，大部分公房现状安全等级较低，普遍存在质量问题。
2.3人居环境低下，配套设施不足旧城直管公房户均密度达到同等区位私房户均密度近两倍，住房拥挤程度可见一斑，部分房源未成套化，住户生活条件亟待改善。
用地管理视角下城市更新实践与思考——以广州市城中村改造为例
我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，城市建设从关注增量扩张向注重存量更新转变，城市更新成为城市建设走向内涵式、集约式、精明增长的重要方式[1， 2]。
2022年，党的二十大报告提出“加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动”。
在这一总体要求下，广东省委十三届三次全会强调“围绕高质量发展首要任务和构建新发展格局战略任务，突出重点、久久为功”，提出奋力实现“十大新突破”的“1310”部署。
为适应国家、省高质量发展和实施城市更新行动的战略要求，广州市城市更新也已迈入深入推进“三旧”改造的新阶段。
2023年，广州市委第十二届六次全会对照省委“1310”具体部署，提出“1312”思路举措，提出“积极稳步推进城中村改造，率先转变超大城市发展方式”。
在此背景下，广州探索城中村改造的新思路、新方式，拓展城市高质量发展新空间迎来了新的挑战和机遇。
自2009年广东省人民政府按照部省合作共建节约集约用地示范省的部署，出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78）以来，广东省范围内自上而下大力探索城市更新的有效路径，目前广东省、广州市等省、市层面已出台多项统领办法、配套政策等，从顶层设计到具体实操，城市更新政策体系逐渐完善。
纲领性政策如省层面印发的《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）和《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》等，市层面积极响应，摘要 在国家要求实现高质量发展的背景下，广州市城市更新已迈入深入推进“三旧”改造，实现城市有机更新的新阶段。
研究响应国家、省、市实施城市更新行动、积极稳步推进城中村改造的要求，梳理广州市城市更新历程，基于用地管理视角，分析当前广州市城中村改造实践情况和面临的现实困境，针对性地提出面向实施的相应对策建议，主要包括完善政策、畅通流程、数字赋能等维度，以期促进用地管理规范化、高效化，为加快城中村改造项目推进，实现城市高质量发展提供参考。
关于直管公房管理中存在的问题的分析及建议
关于直管公房管理中存在的问题的分析及建议作者：杨玉晗来源：《理财·经论版》2019年第06期现今，直管公房的管理面临着房租收缴不力、违规转租频发、出租程序不规范等一系列问题，如若这些问题不能够得到有关部门的重视和及时解决，就会导致直管公房的管理越发艰难。
本文通过探讨直管公房管理中存在的问题以及其背后的原因，寻求切实可行的解决办法，希望能够提高直管公房的管理水平，使其更好地服务广大居民。
一、现状直管公房是指由直管公房行政主管部门代表政府直接管理的通过国家接管、经租、收购、新建、扩建的公有房屋，房地产主管部门代表政府进行直接管理。
作为计划经济时代的产物，直管公房为改善居民居住环境作出过突出贡献。
随着社会的发展和经济的进步，直管公房已经不能适应时代的需求。
直管公房属于国有资产，管理直管公房就是防止国有资产流失，维护国家利益。
因此，对于直管公房的管理改革迫在眉睫。
现今，相关部门对直管公房的管理存在诸多问题。
（一）应收未收直管公房房屋租金政府授权住建或房管部门对工业、商业、行政事业单位用房等直管公房的经租、维修及产籍进行管理。
但是在管理过程中，相关单位或管理人员未严格履行职责，对部分直管公房房屋未按协议收取租金。
其主要形式有：一是未对直管公房租赁情况建立台账，也未与租户签订租赁协议。
二是将部分直管公房无偿交与下属单位管理，下属单位将房屋对外出租簽订房屋租赁协议并收取租金用于本单位开支，造成国有资产流失。
三是将某些商业用房对外租赁，虽然签订了租赁合同，但是签订合同后却不闻不问，租金收取未安排具体措施去落实。
（二）房屋转租造成国有资产流失违规转租现象屡禁不止。
承租单位将房屋违规转租继而收取高额租金，有的承租单位为政府相关自收自支单位，以低价承租直管公房后再以高价转租给个人第三方，收取的差价用来弥补本单位的开支。
这种现象不仅造成国有资产严重流失，而且违背了直管公房的建设初衷，使国家资产沦为个人谋取私利的工具或是滥用国家资产，严重违反了国家有关规定。
关于直管公房管理中存在的问题的分析及建议
76管理格，制定上限可以遏制这种现象。
（二）从上市公司角度分析，应从三个方面进行改进增强财务管理意识，提升财务管理水平。
上市公司自身应该招纳并培养财务管理专业人才，杜绝盲目的、短期的、投机的财务筹资、投资行为，切实做到从公司发展的长期目标角度考量来制定公司的股利分配政策。
财务因素、法律因素、公司发展因素等多种因素共同制约了公司的股利分配政策，公司管理层应该科学分析，全面考量。
采用多种筹资方式来规避既派又配。
尽管在我国目前的证券市场中，存在着很多既派又配现象，但是这种做法实际上十分不经济。
现金股利需征税，配股又需承销费用。
实际上，上市公司可以采取其他更加经济实惠的手段进行融资，比如负债筹资等。
利用负债筹资的财务杠杆作用，上市公司可以合理减少纳税，降低成本，提高筹资的灵活性。
根据生命周期的不同阶段，上市公司应科学合理地调整股利政策。
不同的上市公司有不同的、独特的发展路径，根据公司自身的实际情况，其管理层应该制定长远的可持续发展的战略目标。
符合自身生命周期阶段特征的股利发放政策可以促进公司快速发展，增强投资者信心。
同时，当公司进入发展的新阶段或者进行重大变革时，管理层应该及时调整股利分配政策。
综上所述，中国证券市场的发展之路艰辛曲折，现今的发展成果来之不易。
我国政府、相关监管机构以及上市公司应该共同努力，不断提高上市公司管理水平，使上市公司的股利分配政策更加科学合理，更加注重公司的长远发展。
同时，我国上市公司可吸取西方发达国家的一些先进经验，结合我国市场的实际情况，探寻出符合我国市场、公司发展特点的股利分配政策，促进我国证券市场蓬勃发展。
（作者单位：河南谊信会计师事务所）现今，直管公房的管理面临着房租收缴不力、违规转租频发、出租程序不规范等一系列问题，如若这些问题不能够得到有关部门的重视和及时解决，就会导致直管公房的管理越发艰难。
本文通过探讨直管公房管理中存在的问题以及其背后的原因，寻求切实可行的解决办法，希望能够提高直管公房的管理水平，使其更好地服务广大居民。
老旧直管公房整治方案
老旧直管公房整治方案老旧直管公房是中国改革开放以前修建的老式房屋，其结构、设计和设施已经过时，不适应现代城市居住的需要。
这些公房的房屋质量差、居住环境差，存在消防、供水、供电等安全隐患。
为了保障城市居民的安全和住房权益，政府需要对老旧直管公房进行整治，加强其防火、防震、防水等安全性能，优化居住环境，提高居民的居住质量。
本文针对老旧直管公房整治工程，提出以下方案。
一、加强老旧公房的安全性老旧公房对于居民来说，存在一些安全隐患。
比如说电线老化、水管泄漏、墙面开裂等。
因此，需要对老旧公房进行检查并修缮。
具体工作包括：1. 安全检查首先需要对老旧公房进行全面的安全检查，发现所存在的安全隐患并及时处理。
具体的安全检查工作包括：•电力系统检查：检查老旧公房内的线路、插座、电器设备等是否存在老化、损坏等危险情况，并及时进行维修或更换。
•煤气系统检查：检查管道、阀门、燃气炉灶等是否存在泄漏隐患，及时处理。
•消防安全检查：检查老旧公房内的消防设施是否完整、是否能够及时响应突发事件，如发现设施缺失或故障，需要及时整改和更新。
2. 日常维护除了定期进行安全检查外，还需要加强日常维护。
比如说对水管、煤气管道进行检查，拆卸管道进行清洗等。
日常维护工作可减少电器损坏和管道泄漏等事故发生的几率。
二、优化老旧公房住宅环境老旧公房的住宅环境一般来说比较拥挤，而且生活配套设施不够完善，如无庭院、无停车位、公共浴室等。
通过优化住宅环境，可以改善居民的生活条件。
下面是几个相关的改善方案：1. 改善公共绿化改善公共绿化可以起到美化环境、提高居民生活质量的作用。
在小区内合理布置绿地、花坛，同时增加植树、种草和栽花等活动，打造宜居的居住环境。
2. 构建公共配套设施目前，老旧直管公房存在的一大问题，就是公共配套设施缺乏，比如缺少庭院、停车位和娱乐场所等。
因此，需要通过建设社区中心、综合商场等公共配套设施，提高公共服务水平，解决居民的生活需求。
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城市更新中直管公房管理的实践和探索
摘要：直管公房是公房的类型之一，指的是集体所有的房屋，由房管部门直接
接管，直管公房的承租人多是城市中的中低收入群体，与自管公房不同，房屋属
于集体或者国家所有，而不是单位所有，是在商品化之前，政府出资修建的住房，对于改善民生和社会稳定具有重要作用。
近年来，随着城市住房制度的有序推进，直管公房管理已经取得了一些成绩。
但由于政事企混在一起的状况迟迟不能得到
改变，使得住宅类直管公房的管理存在混乱，已经难以适应新形势的发展。
本文
就城市更新中直管公房管理中出一些问题进行了分析。
关键词：城市更新；直管公房管理；问题及对策
近年来公房受拆迁、出售、企业置换等因素影响，公房体量逐步萎缩，管房
面积日益减少，现存房屋点多分散，建筑年代久远，配套设施落后；同时，国家
层面政策支撑缺失，各城市直管公房管理缺乏法规、规章指导，对公房管理的重
视程度不够，管理力量逐渐弱化。
公房资产运营管理在收益分配、权属管理、日
常监管、处置收入管理使用、财务核算和政策执行等方面出现了一些突出问题。
一、城市更新中直管公房管理运营存在的问题
1、直管公房委托经营模式管理弱化，缺乏监管。
直管公房交由各房产公司托管后，房管部门对其租赁、拆迁、产权调换、拆
迁补偿款、维修养护等情况的掌握主要依靠各房产公司报送年报数据，缺乏对直
管公房相关事项真实性、合规性的必要监管，以致出现资产存量不实、权证与实
物台账不符、租约合同管理不严、档案保管不善、未进行房屋鉴定存在安全隐患
等问题。
2、房屋构造简易，设施设备老化。
住宅类直管公房与其他类型的居住小区相比，由于修建时间相对较长的缘故，直管公房往往存在以下特点：①房屋构造简易，这主要和当时客观条件以及技术水平的相对低下有直接关系。
当时的住宅类公房往往采用砖木或者砖混结构，构
造相对简易，建造的标准相对较低；②住宅类直管公房的配套设施不足，一些住宅小区的安保和消防设施普遍缺乏，绿化和停车位不足的现象也十分明显，基础
设施和文化空间更是缺乏；③设施设备老化。
大部分的住宅类直管公房的房龄在二三十年以上，有的甚至有 50 年的历史，由于失修问题，导致墙面开裂，屋顶
漏水等问题；再加上违章搭建的问题。
例如有的业主在楼道堆积杂物，给消防带
来了严重的安全隐患，有的业主在小区门口私设摊点，影响车辆停放，给小区带
来消极的影响，进一步增加住宅类直管公房的管理难度。
3、直管公房受托经管单位财务核算不规范。
有的房地产公司未单独完整核算受托代管的直管公房维修支出，市属与区属
公房费用混同开支，不能真实反映各直管公房经营收支情况。
少数经管单位在进
行直管公房固定资产销账处理时，未按照入账方式处理，账务核算不能真实反映
直管公房历年来处置收入情况。
4、资金不足，失修失养严重。
住宅类直管公房的历史相对现代商品房久远，年限较长，再加上大部分住户
是城市中低收入的群体以及修建房屋时技术水平相对落后，使得直管公房的失修
较为严重。
尽管某些城市和地区针对直管公房的维修积累了很多经验，例如上海
市建立了三级修缮体制。
包括大修、中修和小修，其中大修指的是修缮相对较大
的区域，例如一条街道，一座大楼，对房屋的整体结构进行整修；中修则是对大
修的补充，又非小修施工力量所能承担的工程项目；小修是指针对房屋易损部位
的日常修理。
再加上近年来直管公房维修的资金逐年下降，给业主、居民带来生
活不便，而且存在安全隐患。
二、城市更新中直管公房管理发展探索
1、改革创新市属直管公房管理机制。
市级房管部门代表政府履行公房管理职责，要破解“双重身份”难题，严格落
实“转变政府职能，深化简政放权，创新监管方式，增强政府公信力和执行力，建设人民满意的服务型政府”要求，坚持新发展理念，尊重经济规律，持续深入推进“放管服”改革，对市属直管公房管理机制进行重大调整，做到政事分开、事企分开、管办分离，使责、权、利有机统一。
2、出台政府层面指导政策和部门规范性文件。
房管部门应及时开展调查研究，出台规范公房管理的文件，促进房屋管理部
门依法行政。
房管部门及相关职能部门应密切配合，进一步健全完善直管公房配
套管理政策，及时制定、更新部门规范性文件，增强时效性，明确管理职责，探
索建立长效管理机制。
3、切实提升直管公房日常监管水平。
房管及有关职能部门应加强对直管公房管理政策执行的业务指导、监督与服务。
产权人应加强对直管公房经营管理单位的考核监督，突出对权属管理、租赁
管理、资产管理、经管收支、维修维护、财务核算和政策执行等关键环节的监管。
经管单位要健全完善直管公房信息管理系统，制定直管公房财务核算管理制度，
强化直管公房维修维护物业管理，排除隐患，确保安全，增强服务意识，提升管
理专业化水平。
4、提高物业费收缴率。
（1）加强宣传引导。
利用各种媒介向社会和业主宣传相关的管理知识，使得广大业主理解高水平的物业管理对于生活品质提升的重要性，从思想上树立正常
的消费观念；（2）发挥业委会监督功能。
明文规定，如果相关的业主违反物业
合同，业委会有权对其督促其限期缴纳，确保物业管理企业有足够的资金维持小
区正常、高效运作；（3）对某些不交或者少交以及行为恶劣的业主提起法律诉讼，当然前提是采取灵活的收费方式，提高物业管理收费率。
5、处理历史遗留问题、进行地区试点。
从直管公房建造的出资情况来看，有相当一部分都属于非国家出资建造，因
此这种类型的直管公房产权相对不确定，容易造成后期的产权纠纷问题，能否解
决好这类直管公房的产权问题对于促进公房改革具有重要的作用。
解决好直管公
房的历史遗留问题可以采用偿还原业主房产，国家对符合政策性的业主应及时偿还。
同时要妥善安排，避免房产纠纷情况的出现。
市场经济在我国的发展日益完
善和健全，直管公房也应该适应市场经济的发展，企业经营是直管公房发展的必
然趋势。
但是在现今的企业经营模式中，有很多的问题仍然值得深思，在不确定
的解决措施面前，可以尝试进行地区试点，将理论和实践相结合，进一步暴露出
住宅类直管公房管理中存在的问题。
针对存在的问题，扩展考虑范围，使解决思
路更加全面，更加系统。
健全监督机制和回顾机制，将好的方法和创新理念总结
沉淀下来，为其它地区直管公房的改革提供有效的经验。
三、结语
总之，直管公房管理中存在的问题，我们要进行详细的分析，根据实际情况
制定合理的方案，最终目的是有效地保障人们的利益，为生活提供更好的服务。
在城市化的建设中，对住宅类直管公房的有效管理，对于维护社会稳定、推动社会的发展具有重要的意义。
参考文献：
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[4]曹小曙,王妙妙,任慧子,谢昊.城市直管公房微整治模式与精细化管理研究[J].华南师范大学学报(自然科学版) ,2015(10).。