【营改增系列】“营改增后”不动产租赁水电费的税务筹划

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营改增后,工程施工过程中的水电费如何处理才是正确的

建筑施工企业纳税人，营改增后，工程施工过程中的水电费如何处理才是正确的?发布时间:2016—08-16 11:08一、建设方代施工方扣缴水电费的税收风险及其控制的合同签订技巧（一)税收风险分析在实践中，由于水电费用都是由电力公司和自来水公司委托其开户银行进行代收，实际承担水电费用的主体是水表和电表的所有权人,施工方在施工过程中往往是租用或借用甲方的水表或电表,因此，施工方在施工过程中所消耗的水电费用，往往是由水表和电表的所有权人建设方或甲方进行代缴，并于今后与施工方进行工程结算时,从应给予施工方的工程款中进行扣缴。

这种由建设方代施工方支付水电费存在一定的税收风险,主要体现在增值税在和企业所得税的风险，分析如下：1、增值税的风险由于业主从施工企业工程款中代扣的水电费用，电力公司和自来水公司将增值税专用发票开给了业主，导致施工企业没有增值税专用发票而无法抵扣增值税进项税.而业主（一般纳税人的情况下)收到电力公司和自来水公司开具的水电费增值税专用发票中含有施工企业施工过程中使用水电费的增值税进项税额部分是不可以抵扣业主的增值税销项税。

2、企业所得税的风险施工企业的企业所得税前无法扣除建设方代施工方支付的水电费.因为，施工方承担的水电费用,由建设方进行代扣代缴，而自来水公司和电力公司收取水电费用后,开具的发票台头是建设方的名字，建设方把该张发票交给施工方进行账务处理。

根据国税发［2008］40号和国税发［2008]80号文的规定，对于不符合规定的发票和其他凭证，包括虚假发票和非法代开发票，均不得用以税前扣除、出口退税、抵扣税款，企业取得的发票没有开具支付人全称的，不得扣除，也不得抵扣进项税额，也不得申请退税。

因此,自来水公司和电力公司收取水电费用后，开具发票台头是建设方名字的发票，该发票给予施工方入账是不可以在施工方企业所得税前进行扣除。

(二）税收风险控制的合同签订技巧为了控制和化解建设方代施工方扣缴水电费的税收风险，应采取以下合同签订技巧:1、将水电费计入施工企业产值的签订技巧第一,明确水电费用代扣代缴条款。

营改增后房屋出租如何征税

营改增后房屋出租如何征税营改增指的是营业税改为增值税的一项措施。

在房屋出租方面，营改增对征税有一定的影响。

下面将从征税对象、计税方式、税率和纳税申报等方面进行详细探讨。

一、征税对象：房屋出租方为增值税纳税人，将缴纳增值税。

在营改增之前，房屋出租归纳税人纳税，征收的是营业税。

而在营改增之后，房屋出租方转为纳税人，需要缴纳增值税。

房屋出租方成为增值税纳税人后，享受相应的税收政策和纳税优惠。

二、计税方式：采用一般计税方法，即应税销售额减去适用税率后的金额为纳税基数。

增值税的计税方式主要有一般计税方法和简易计税方法两种。

对于房屋出租方来说，一般采用一般计税方法。

具体计算方式如下：增值税纳税=应税销售额×税率-抵扣税额其中，应税销售额指房屋出租的租金总额，税率根据不同情况而定（一般为3%、6%、11%等），抵扣税额即可抵扣的费用（如房屋租赁相关的税务、费用等）。

三、税率：房屋出租一般适用低税率，但具体税率根据不同情况而定。

增值税的税率根据不同的行业和商品有所不同，房屋出租作为一种服务性行业，一般适用较低的税率。

营改增之后，房屋出租按照不同的情况可以适用3%、6%、11%等税率。

具体税率根据当地税务部门的政策规定和实际情况而定。

一般来说，个人出租住房一般适用3%的税率，企业出租房屋一般适用6%的税率。

四、纳税申报：房屋出租方需要按照规定时限进行纳税申报。

房屋出租方作为增值税纳税人，需要按照规定的时限进行纳税申报。

通常情况下，增值税申报期限为每月的15日，即每月15号前需要向税务部门提供纳税申报表和相关纳税凭证。

需要注意的是，房屋出租方在纳税申报时需要保留相关的租赁合同、发票等证明文件，以备税务部门查验。

总结起来，营改增后房屋出租的征税主要是房屋出租方作为增值税纳税人，按照一般计税方法计算应缴纳的纳税金额。

具体纳税金额是根据应税销售额和税率相乘减去抵扣税额得出。

房屋出租的税率一般为3%、6%等低税率，具体税率根据当地税务部门的政策规定和实际情况而定。

“营改增”后企业税收筹划的思考

“ 营改增＂后企业税收筹划的思考
王晶蕙
大庆油田水务公司财务部
摘要：随着 “ 营改增” 方案由试点到逐步向全国推广，其对企业的影响正在不断显现，也将会改变现存的流转税收格局，企业在改革中能否顺利的过渡并适应这种变化将会对企业的利益产生直接影响。本文对 “ 营改增”及其产生的原因进行了筒析，并分析了其对企业产生的影响，为企业面对 “ 营改增”进行税收筹划提供了建议。
目前许多的新兴服务业；从征税的计算方法上，大多数行业实
行的是全额征收而非差额征税，同时税收的负担较重、出现重
３．适时进行不同类别纳税人的转换增值税的纳税人主要分为一般纳税人和小规模的纳税人两
、
营改增内容及其原因简析
营改增指的是将原有的营业税改为增值税，更改主要涉
及征税的范围与征税的税率。其中征税的范围主要涉及到一部
分现代的服务业（பைடு நூலகம்信息技术的服务、物流、咨询服务、研发与了一系列的优惠政策，对税改后负担增加的企业给予过渡性财
部的具体条件通过适当的业务拆分、建立子公司等方式，从而随着营改增的推广，作为油田企业在税制改革中税收的缴使一些业务可按小规模纳税人的要求缴纳增值税，因此要合理纳受到了一定程度的影响。油田企业其经营业务也涉及到交通利用纳税人身份进行筹划，达到节税的目的。

2023年营改增推行对会计与税务筹划影响

2023年营改增推行对会计与税务筹划影响2023年营改增推行对会计与税务筹划影响营改增是指在营业税的基础上，将增值税作为一种税收方式进行征收。

营改增的推行意味着在中国境内经营的企业只需要缴纳增值税，而不再需要缴纳营业税。

这对会计与税务筹划都会产生重大影响，本文将对营改增推行对会计与税务筹划的影响进行分析。

一、会计影响1. 税收核算方式的变化。

营改增后，企业的税收核算方式将发生变化，增值税成为企业必须纳税的税种。

企业的会计科目设置和会计凭证的编制都需要按照新的税收核算方式进行调整和规范，以便正确计算纳税义务和申报增值税税务申报表。

2. 会计制度的更新。

营改增后，现行的财务核算体系将不再适用，需要对会计制度进行更新和改革。

企业需要根据新的税收政策调整相关的财务制度，重新划分会计科目和调整会计制度，以适应新的税收核算方式的要求。

3. 审计工作的变化。

营改增实施后，审计工作的重点也会发生转移。

原来审计的营业税征收情况将转变成增值税税务申报表。

因此，企业的财务报表审核程序也需要相应地调整和补充。

二、税务筹划影响1. 税务筹划的目标调整。

营改增实施后，企业的税务筹划目标和策略也需要进行调整和重新制定，以适应增值税税收政策的要求。

企业需要积极探索新的减税优惠政策，优化企业财务结构，创造更多的税收优惠空间。

2. 税负的变化。

营改增后，企业缴纳的税额会有所增加或减少，这会对企业的整体税负产生影响。

因此，在税务筹划过程中，企业需要根据营改增后的新税种计算企业税负的变化情况，合理地规划企业的税收结构和财务策略。

3. 税务合规的要求。

营改增的实现对企业税务合规性的要求也会发生变化。

企业需要积极了解新的税务政策和规定，及时调整和完善税收制度和流程，确保企业能够满足税务合规性的要求。

三、结论综上所述，营改增的推行对会计和税务筹划都将产生巨大的影响。

企业需要根据推行营改增的实际情况，及时调整会计和税务筹划策略，确保企业能够有效地适应新的税收制度和对税务合规性的要求。

财税[2016]68号：营改增试点政策[税务筹划优质文档]

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财税[2016]68号：营改增试点政策[税务筹划优质文档]
财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知
财税[2016]68号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
经研究，现将营改增试点期间有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策补充通知如下：
一、再保险服务
（一）境内保险公司向境外保险公司提供的完全在境外消费的再保险服务，免征增值税。

（二）试点纳税人提供再保险服务（境内保险公司向境外保险公司提供的再保险服务除外），实行与原保险服务一致的增值税政策。

再保险合同对应多个原保险合同的，所有原保险合同均适用免征增值税政策时，该再保险合同适用免征增值税政策。

否则，该再保险合同应按规定缴纳增值税。

原保险服务，是指保险分出方与投保人之间直接签订保险合同而建立保险关系的业务活动。

二、不动产经营租赁服务
1.房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税。

财税(2016)43号营改增后契税、房产税、土地增值税、个税计税依据

关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知
财税［2016］43号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局）、地方税务局,西藏、宁夏、青海省(自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局:
经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：
一、计征契税的成交价格不含增值税。

二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目.
四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。

个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额,在计算转租所得时予以扣除。

五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额.
六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

本通知自2016年5月1日起执行。

财政部国家税务总局
2016年4月25日
【名词解释】契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税.应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖,房屋赠与，房屋交换等。

不动产租赁营改增税负变化及纳税筹划建议

2016月（下）行政事业资产财务与多的事业单位因为负责人的控制风险的意识不够高，从而使事业单位的预算工作的在落实时得不能有效的发挥。

所以事业单位应该加大对会计预算工作的执行，提高工作者的预算意识，有效的落实预算会计工作制度。

事业单位的管理者是决定一个企业能否把风险降到最低的重要因素，要承担决策后所带来的相关责任，做到强化事业单位的操作性和有效性，同时加强事业单位内部的全体工作人员对风险控制的思想意识。

除此之外，事业单位应该在各个方面大力宣传应用会计预算的工作体制的好处，加强在实施集中支付制后预算会计的工作意识，贯彻到预算会计的工作制度中。

（3）健全会计管理制度。

加强事业单位的内部会计控制制度建设是适应国库集中支付制度的基础，会计控制是加强工作监督的前提条件。

强化会计管理制度是为了完善事业单位的预算会计工作，实施事业单位的大力度发展。

在完善预算会计工作制度的同时需满足国情，在满足国库集中支付制度的法规的具体流程，切实发展预算会计制度在事业单位中的有效性。

事业单位若想全面发展必须要和国库集中的支付制度进行一个对接，对俩者产生的嫌隙，经过时间会慢慢填补好，查漏补缺，找到问题才能进行改革去改正问题，加大审核难度，加强对财政的收入与支出的流动记录管理，来保证合法性和正确性。

（4）落实单位管理人的责任。

无论是国库集中支付制还是预算会计工作制，都是属于事业单位的宏观管理方式，事业单位需要树立较强的责任感，有效的对制度进行计划和部置，加大制度的可运用性。

根据不同领导的分配方分工就会有所不同，去完善一些存在问题的制度。

事业单位应该加强对工作人员的工作意识的培养，使员工能熟练的操作，防止形式化的形成，让事业单位更趋于实际。

（5）提高预算会计人员自身素质。

能否成功的在事业单位中实施集中支付制这取决于预算会计人员的素养，事业单位想要更加完善应该对工作者进行专业知识的考查，以及对综合素养的考核。

事业单位对于人力方面的管理是需要与难得的人才相结合，大力度组织宣传教育和入职培训，提高事业单位的工作人员一定要具备过硬的专业知识和基本的职业道德素养，专业不仅可以实现在财政部门与上级主管之间的关联，还能实现银行代理的职能提升国库的支付效率，这样优秀的员工才能为企业完善管理制度，才能促进事业单位的蓬勃发展。

营改增后建筑企业税务筹划问题梳理

商贸与税务营改增后建筑企业税务筹划问题梳理□成都宁然”营改增”，就是将缴纳营业税的项目由缴纳增值税取代，以往通常是卖方负责营业税，在计税中考虑企业所有价款与价外费，现在买方应承担增值税，根据产品、服务等产生的增值情况进行纳税。

“营改增”的实施为建筑企业税务带来了巨大的影响，也让建筑行业面临的机遇与挑战并存。

面对新的税制，建筑企业应该主动适应市场环境变化，深度解读“营改增”政策，科学合理开展税务筹划工作，才能最大限度降低税务风险，为自身的稳定长远发展打牢基础。

一、营改增的概述”营改增”简单来讲就是由营业税转变为增值税，站在税收政策角度来说，企业过去缴纳的营业税应税项目由现在的缴纳增值税应税项目所取代，为现代企业的发展起到一定支持作用，有利于企业采取多种技术措施进行避税，不出现违法行为。

对税务筹划来说，主要特征表现在其合法性、筹划性、目的性、专业性和风险性等方面，国家加快“营改增”的改革步伐，主要是帮助企业减税，不用承担过大的税赋负担，为企业经济建设发展创造了有利条件。

“营改增”背景下，营业税的价内税转变为增值税的价外税，能够防止出现营业税重复征税的现象，解决了其无法抵扣与退税等问题，形成增值税进项与销项的抵扣关系。

如此一来，能够让相关行业领域享受到税收优惠政策，对整个社会经济健康发展有促进作用。

二、营改增后建筑企业税务筹划面临的影响在“营改增”实施后，为建筑企业税务筹划工作带来了较大影响，重点之处在于促使企业税负增加。

第一，“营改增”为施工材料费用带来的影响。

对原材料费用来说，在整个工程建设与施工投入中占据的比例达到了60%,包括混凝土、水泥、钢筋和劳保用品等，一般实行集中采购模式。

在“营改增”政策中，施工材料应该根据3%税率计算后进行纳税，企业使用增值税发票能够对其中3%税款进行抵扣。

而以前可以抵扣10%增值税税率，这导致建筑企业需要承担更大的税负。

第二，对机械租赁来说，建筑施工中需要用到很多大型机械设备，企业若采取自行采购的方式，这些机械设备是企业的固定资产，当然更多的企业会考虑租赁的方法。

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【营改增系列】“营改增后”不动产租赁水电费的税务筹划
【案例】
A公司为增值税一般纳税人，2011年12月，公司将1000平方米的办公楼出租给B企业。

A负责供水、供电，营改增后A公司应如何进行税务筹划？
【筹划前】
双方签署一个房屋租赁合同，租金为每平方米180元，含水电费，每月租金共计180000元，每月供电7000度，水1500吨，电的购进价为0.98元/度，水的购进价为1.58元/吨，均取得增值税专用发票。

租赁行为（按简易征收）应缴纳的增值税为：
180000/（1+5%）*5%=8571.43元（不考虑附加税）；
A公司提供给B企业的水电，是用于非应税项目的购进货物，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

因此，对A公司购进的水电进项税额应作相应的转出，即相当于负担的增值税为：7000*0.98*17%+1500*1.58*13%=1474.30元；
A企业最终应负担的增值税合计为10045.73元；
【筹划思路】
A公司与B企业分别签订转售水电合同、房屋租赁合同，分别核算水电收入、房屋租金收入，并分别作单独的账务处理。

转售水电的价格参照同期市场上转售价格确定为：水2.78元/吨，电1.8元/度。

房屋租赁价格折算为每月每平方米163.23元，当月取得租金收入163230元，水费收入4170 元，电费收入12600元。

【筹划效果】
租赁业务应交纳的增值税：163230/（1+5%）*5%=7772.86元（不考虑附加税）；
水电费应交纳的增值税：7000*1.8*17%+1500*2.78*13%-1474.30=1209.80元；
合计应交纳的增值税为8982.66元。

筹划效果：比筹划前少缴纳增值税1063.07元。

结论：筹划前后的差异在于对转售水电费这一经营行为的处理方式不同。

分别签订租赁合同和转售水电费合同，并分别核算租赁收入和水电费收入，开具水电费增值税专用发票，购进水电费的进项税额可以抵扣，从而降低了企业的税负。