试论商品房预售制度之完善
浅谈中国房地产法律制度及其完善
浅谈中国房地产法律制度及其完善浅谈中国房地产法律制度及其完善1.引言房地产是中国经济发展的重要支柱之一，随着社会进步和城市化进程加快，中国房地产市场规模不断扩大，相关法律制度的完善变得至关重要。
本文将对中国房地产法律制度进行深入探讨。
2.中国房地产法律制度的基本框架2.1 房地产市场监管机构：介绍国家开展房地产市场监管的机构以及其职责和权力范围。
2.2 房地产开发流程：详细描述国家对房地产开发流程的监管要求，包括项目审批、用地审批、工程建设、销售等环节。
2.3 建设工程质量监管：阐述国家对房地产建设工程质量的法律要求和监管机制，包括建筑设计、施工过程、工程验收等方面。
2.4 商品房销售监管：介绍国家对商品房销售过程中的合同签订、质量保证、价格监管等要求。
3.房地产税法律制度3.1 房地产交易税收政策：概述国家对房地产交易活动征收的相关税种和政策，包括契税、增值税等。
3.2 房地产持有税收政策：详细介绍国家对房地产持有者征收的相关税种和政策，包括房产税、土地使用税等。
4.房地产合同法律制度4.1 商品房买卖合同：阐述国家对商品房买卖合同的法律规定和保护消费者权益的相关条款。
4.2 租赁合同：介绍国家对房屋租赁合同的法律要求和租赁双方权利义务的规定。
4.3 委托代建合同：详细描述建设单位与施工方之间的委托代建合同的法律规定和约定。
5.房地产民事责任法律制度5.1 侵权责任：阐述在房地产交易和建设过程中因违约、欺诈等行为引发的民事责任。
5.2 房屋质量问题的赔偿：详细介绍房屋质量问题引发的赔偿责任和相关救济措施。
6.房地产法律制度的完善6.1 风险防控机制：探讨当前房地产市场中存在的风险和问题，提出完善房地产法律制度的建议。
6.2 管理模式改革：介绍国家对房地产市场管理模式的改革方向和措施。
7.附件本文档附带以下附件：- 中国房地产法律相关法规- 房地产市场监管机构组织结构图- 房产交易税收政策解读8.法律名词及注释- 契税：指在房地产交易过程中通过契约实施的税费。
加强商品房预售执法管理的对策及建议
加强商品房预售执法管理的对策及建议随着我国房地产行业的兴起和迅速发展，商品房预售作为一种新型房屋销售制度应运而生。
商品房预售俗称“卖楼花”，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给预购人，由预购人支付定金或房价款的行为。
商品房预售是房地产转让的重要方式，对于加快房地产融资，搞活房地产市场，稳定房地产开发经营的外部环境，加快居民住房条件的改善起到了积极作用。
房屋销售实行预售制度的同时，也出现了不和谐的因素，许多开发商不同程度地发生了各种违法预售行为，扰乱了商品房市场秩序，损害了广大购房群众的合法利益。
这些年，我们逐步加大了对商品房违法预售的查处力度，带着如何加强对商品房预售的管理、有效地开展商品房违法预售执法监察工作的课题，结合执法工作实际，进行了调研。
一、我市商品房市场的现状由于历史原因，我国大部分省市居民住房条件一度十分困难。
以前国家作为住房供应的主体，加之单位财力有限，同时受旧体制的约束，住宅建设难以形成良性循环机制。
九十年代初，我市房地产业进入。
的项目是商住楼，其中商用房屋办理了预售许可证，但住宅并未达到预售条件，却以商业用房的预售许可证冒名顶替，预售住宅。
2、开发企业无证预售行为的危害商品房预售不同于现房现售，有可能随着政策、市场及开发商的原因出现变数，购买期房本身就存在风险，而购买没有取得《商品房预售许可证》的期房，风险就更大，一旦开发商不能按期交房或房屋出现质量问题，甚至开发商携款逃跑，购房人都很难得到法律保护，交纳的定金也难以返还。
很多购房者明知开发商没有取得《商品房预售许可证》，但为了获得优惠的价格和优先选择自己喜欢的房屋户型的机会，往往会不惜代价冒险购买无预售许可证的房屋。
如我市轰动一时的“东方莫斯科”项目就是最明显的例证，虽未取得《商品房预售许可证》，但因为价格相对便宜，而卖出了大量房屋，由于该项目手续不全及其他违法问题，被依法强制停工，若不是最终由政府接管，将会给上千户的购房者造成严重的经济损失。
关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知
关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市建委（房地局），新疆生产建设兵团建设局：为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发…2010‟4号）要求，进一步加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度，整顿和规范房地产市场秩序，维护住房消费者合法权益，现就有关问题通知如下：一、进一步加强房地产市场监管（一）加强商品住房预售行为监管。
未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。
取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。
房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。
（二）严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。
各地要加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。
对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，要严肃查处。
（三）加强房地产销售代理和房地产经纪监管。
实行代理销售商品住房的，应当委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。
房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位臵公示；额外提供的延伸服务项目，需事先向当事人说明，并在委托合同中明确约定，不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。
房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。
（四）加强商品住房买卖合同管理。
试论商品房预售制度在我国的存在及改良问题的开题报告
试论商品房预售制度在我国的存在及改良问题的开题报告一、研究背景及意义随着城市化进程的不断加速和人民收入水平的提高，房地产市场在我国经济中占据了越来越重要的地位。
而在房地产市场中，商品房是最为重要的一个组成部分。
商品房预售是当前市场上最为普遍的销售方式之一，也是商品房销售利用资金最为灵活的方式，房地产公司和购房者都可以从中获得利益。
商品房预售制度是一个复杂的系统工程，它涉及到国家政策、开发商规划、购房者利益、银行贷款等多个方面。
然而，当前商品房预售制度在我国存在着许多问题，如买房难、买房贵、买房风险大等。
因此，在当前经济形势下，如何进一步完善商品房预售制度，让其更好地适应市场需求，提高购房者的满意度，促进房地产市场的稳定发展，成为了一项非常重要的研究方向。
本文旨在分析商品房预售制度在我国的存在及改良问题，明确其研究意义和必要性，并探讨其改善措施，为相关管理部门提供参考和建议。
二、研究目的及内容本文旨在就我国商品房预售制度存在的问题进行研究，探讨其改良与完善的措施。
研究内容包括：1、商品房预售制度的基本概念和发展历程。
2、商品房预售制度存在的问题，包括房价虚高、开发商资金链断裂、购房者维权难等。
3、针对问题提出的改良措施，包括引导市场理性发展、严格核发预售许可证、加强购房者保护等。
4、商品房预售制度改进措施的可行性和效果评估。
三、研究方法本文采用文献综述和案例分析相结合的方法，通过搜集关于商品房预售制度的相关文献资料，总结国内外研究成果，结合各地区的实际情况，运用SWOT分析法，提出改进措施，并对其可行性和效果进行评估。
四、预期成果本研究旨在发现我国商品房预售制度的问题，并提出相应的改进措施，探讨开展这些改进措施的可行性和效果。
通过研究，预期将获得以下成果：1、全面了解商品房预售制度在我国的现状及存在问题。
2、提出可行的改进措施，帮助业界和政府更好地进行房地产市场的规划和管理。
3、为购房者提供更好的购买体验，减少不必要的经济和法律风险。
试析商品房预售合同法律制度
试析商品房预售合同法律制度[摘要]随着内地房地产市场的繁荣和发展，商品房预售已经成为房地产开发商进行开发融资以及买卖的主要手段，成为内地房地产销售交易的主要方式。
预售房制度在市场资源配置起了一定的积极作用，但是也显现出来许多问题，由于对商品房预售制度的监管不力，对市场以及消费者都有利益上的威胁。
文章通过对商品房预售制度的监管的研究，讨论商品房预售制度监管方面的不足，并提出法律上的对策。
[关键词]预售合同备案登记；预告登记；商品房预售一、商品房预售合同备案登记立法意义所谓的预告登记是保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是保障将来实现物权。
这种登记是不动产登记的特殊类型。
其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。
预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护。
只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，所以购房人无法防止开发商将房屋以更高的价格出卖给他人，即“一房二卖”这种情况的发生，而只能在这种情况发生时主张开发商违约要求损害赔偿，而无法获得指定的房屋。
在建立了预告登记制度的情况下，购房人如果将他的这一请求权进行预告登记，因为预告登记具有物权的排他效力。
[1]这些处分行为既包括一房二卖，也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。
这样，购房者将来肯定能够获得约定买卖的房屋。
二、商品房预售制度的特征商品房预售制度是我国房地产市场中的一项重要制度，目前我国关于商品房预售制度的法律法规有《城市房地产管理法》、《商品房销售许可办法》、《城市商品房预售管理办法》等。
该制度的特征如下：（一）商品房预售应当满足一定的条件据《城市商品房预售管理办法》第5条，商品房预售应当符合下列条件：一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二是持有建设工程规划许可证和施工许可证；三是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
加强商品房预售资金监管的建议
一、问题概述在我国商品房销售中，预售资金往往成为一项重要的资金流动。
然而，在当前的实践中，对商品房预售资金的监管依然存在一定的问题，例如监管不严、监管手段不够灵活等。
这些问题不仅容易滋生一些不法行为，也影响了商品房市场的健康发展。
加强对商品房预售资金的监管显得尤为重要。
二、当前监管存在的问题1.监管不严目前，商品房预售资金的监管主要由房地产主管部门和相关银行完成，但由于监管体制不够完善，监管人员的专业水平有限，监管工作往往不够到位，导致一些违规行为难以及时发现和查处。
2.监管手段不够灵活目前的监管手段主要有审批、登记、监督等，但存在的问题是监管手段比较单一，缺乏灵活的操作性和针对性，一些预售资金的违规行为往往能够通过各种途径进行规避。
三、加强商品房预售资金监管的建议针对上述问题，笔者认为应当从以下几个方面着手加强商品房预售资金的监管：1.建立健全监管体制应当进一步完善商品房预售资金监管体制，明确监管责任部门、监管流程和监管标准，确保监管工作的全面性和及时性。
2.加强监管人员队伍建设应当加大对监管人员的培训力度，提高监管人员的专业水平和业务素质，确保监管工作的专业性和准确性。
3.加强监管手段建设应当引入更加灵活、便捷的监管手段，例如可以利用大数据、人工智能等技术手段，对预售资金进行实时监控和分析，及时发现异常行为。
4.加大对违规行为的惩处力度应当加大对违规行为的查处力度和惩处力度，对于一些严重违规行为应当给予重罚，并依法追究相关责任人的刑事责任。
四、加强商品房预售资金监管的意义通过加强商品房预售资金的监管，不仅可以有效遏制一些不法行为，维护正常的商品房交易秩序，还可以增强购房者的信心，促进商品房市场的健康发展，有利于整个房地产行业的稳定和可持续发展。
五、结语加强商品房预售资金的监管，是当前我国房地产市场监管工作的一项重要任务。
只有加强监管，建立完善的监管体制，才能为商品房市场的健康发展提供坚实保障。
最高人民法院关于加强商品房预售监管协同推进矛盾纠纷源头治理的司法建议书
最高人民法院关于加强商品房预售监管协同推进矛盾纠纷源头
治理的司法建议书
尊敬的最高人民法院，
近年来，我国商品房市场发展迅猛，但也暴露出一些问题，如商品房预售过程中的矛盾纠纷频发。
为了加强商品房预售监管，解决矛盾纠纷，我们向最高人民法院提出以下司法建议：
1. 健全商品房预售监管机制：建立完善的商品房预售监管体系，明确各相关部门的职责和任务。
加强对开发商的资质审核和监督，确保其合法合规经营。
加强对商品房预售资金使用的监管，杜绝违规行为。
2. 加强信息公示和透明度：要求开发商在商品房预售过程中及时公示相关信息，包括预售许可证、房屋设计图纸、价格等，确保购房者充分了解相关信息。
建立健全相关信息公示平台，方便购房者查询。
3. 完善商品房预售合同制度：明确预售合同中的各方权益，加强对预售合同的监督和保护。
在合同中规定开发商应承担的责任和义务，确保开发商按合同履行义务。
加强对合同的法律解释和规范，避免合同条款过于倾向于开发商，保护购房者权益。
4. 加强纠纷调解和仲裁机制建设：建立健全商品房预售纠纷调解机构和仲裁机构，提供有效的调解和仲裁服务，为纠纷解决提供更加便捷和高效的途径。
加强对调解和仲裁结果的执行力度，确保各方权益得到有效保护。
以上是我们的司法建议，希望最高人民法院能够重视商品房预售监管工作，加强协同推进矛盾纠纷源头治理，进一步完善我国商品房市场监管体系，维护购房者的合法权益，促进商品房市场健康发展。
谢谢您的关注和支持！
敬礼
XXX预售监管协同推进矛盾纠纷源头治理工作组。
商品房预售制度
商品房预售制度随着中国房地产市场的不断发展，商品房销售模式也在不断变化。
其中，商品房预售制度成为了一种重要的销售模式，广泛应用于各地房地产市场。
本文将从商品房预售制度的定义、执行程序、风险以及未来发展趋势等方面进行讲解。
商品房预售制度的定义所谓商品房预售制度，是指在商品房项目建设过程中，开发商在获得相关批文后，向购房者提前公开销售预售房源，让购房者通过签约交纳定金或首付款的方式购买房屋。
预售期限通常为数个月至一年不等，可以让购房者提前锁定所需房源，也有利于房地产企业规避风险、稳定资金链。
商品房预售制度的执行程序1.获取预售证及其他相关批文。
开发商需要获得有关方面的批文后，才能进行商品房预售活动。
2.发布预售公告。
开发商需要通过报纸、电视、互联网等渠道发布预售公告，公布预售房源的销售方式、房屋位置、面积、价格和交房时间等信息。
3.签约交纳定金或首付款。
购房者需要根据预售公告的要求，与开发商签订购房协议，并交纳一定金额的定金或首付款。
4.签订正式购房合同。
等到商品房项目竣工后，开发商会约定购房者进行签约并交纳尾款，完成最终的交易。
商品房预售制度的风险1.建筑市场风险：商品房项目建设周期长，无论是施工因素还是市场因素都可能影响建筑工期，令预售房源无法按时交付。
2.政策风险：政府相关部门经常会出台政策对开发商房地产企业实行调控，发放批文的进度也可能会被政府政策影响而放缓，从而影响商品房预售的进展。
3.市场风险：预售期内房价波动过大，经济不稳定或购房者需求变化等因素都会对商品房预售的销售造成影响。
商品房预售制度的未来发展趋势1.更多政策约束。
政府相关部门将加强商品房预售制度的管理，减少商品房预售的风险。
2.规范化与透明化。
为规范市场，未来商品房预售制度的执行程序将进一步规范化与透明化，使购房者更容易获取相关信息，并规避风险成本。
3.面向市场需求优化。
随着城市化进程不断加速，未来商品房预售制度也将更加面向市场需求进行优化，独具特色。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
试论商品房预售制度之完善【摘要】商品房预售制度是世界房地产市场的通用制度，我国自引入以来其在促进房地产业发展和房地产市场繁荣方面发挥了重大作用。
但不可否认的是，商品房预售也存在着很多问题，尤其是给承购人和银行带来了风险，究其原因不在这个制度本身，而在于房地产产业的许多相关配套机制不健全，如没有完善的信息披露制度、预收款监管不力、风险分担机制不平衡等。
我们应当在完善商品房预售制度的同时完善相关制度，建立良好的信息披露制度和预收款监管制度，完善房地产市场的准入与退出机制，强化开发企业的违约责任，切实发挥预告登记的作用，从整体发挥商品房预售制度的优势。
一、我国商品房预售制度概述（一）我国商品房预售制度的现状商品房预售制度指的是房地产开发企业，将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
我国的商品房预售制度肇始于20世纪80年代，1986年上海市房产管理局发布了《关于商品房预售的几点通知》；1989年深圳市政府公布了《关于加强深圳经济特区房地产市场管理的试行规定》，该规定的第三章对商品房预售制度作了专门的规定。
[1]可见，我国的商品房预售制度在二十多年前就已经在东南沿海出现了。
1994年7月施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》标志着商品房预售制度在内地建立，这项制度在之后颁布的法律法规中不断得到完善。
到目前为止，各主要城市的商品房预售比例在80％以上，一些城市甚至达到了90％。
[2]可以说商品房预售制度的建立与房地产市场的繁荣是分不开的。
（二）我国商品房预售制度带来的风险二十多年的实践表明商品房预售制度促进了房地产市场的不断成熟和房地产业的发展，商品房预售制度的建立不管对房地产企业还是承购人都是有利的，但是在实践中也存在着很多严重的问题。
2005年8月15日，中国人民银行房地产金融分析小组在《2004年中国房地产金融报告》中指出，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度。
我国商品房预售制度的风险主要表现为承购人承担的风险和银行承担的风险两方面。
1．承购人承担的风险承购人承担的风险具体包括以下三个方面。
（1）承购人受房地产开发企业欺诈的风险因为承购人购买的是期房，所以只能以开发商提供的广告宣传和样板房作为购买房屋的依据，开发商很可能在收取预付款之后修改规划、缩小面积、装修粗劣，损害承购人的利益，承购人处于弱势地位，权利无法保障。
加之房地产行业本身专业性较强，在这种信息不对称的情况下开发商很可能对承购人进行欺诈，承购人往往在人住后才发现房屋存在问题，这时再找开发商承担责任十分困难。
（2）预付款由开发商自行管理的风险承购人在没有取得房屋所有权的情况下需要预先支付定金或者购房款，并且开发商没有向承购人提供相应担保，预售款的支付和房屋所有权的转移在时间上出现了不对等，就会产生极大的交易风险。
一旦开发企业内部出现问题资金链断裂或者出现开发商挪用预付款、携款潜逃的问题，就不可避免地出现商品房烂尾的情况，承购人的权益无法保障。
（3）期房产权上的风险承购人在预付购房款之后不能及时取得房屋所有权并办理房屋产权登记，也不能在事实上占有商品房形成对房屋的实际管理，因此开发商有可能在与预付房款的承购人办理房屋产权登记之前，将房屋进行抵押或者“一房多卖”，损害承购人的利益。
2．银行承担的风险在我国的现行制度下，承购人购买期房需要一次性付清购房款，那么对于财力较弱的承购人来说，通过银行按揭贷款买房是最常用的方法。
在承购人与开发商签订房屋预售合同之后，还需要与银行签订一个按揭贷款合同，这就形成了承购人与银行之间的债权债务关系，由银行付清承购人未支付的部分价款，而以尚未建成的期房抵押给银行。
实际上，从2008年的银行数据来看，虽然表面上看房地产总的资金来源中银行贷款占19. 2％，但是，由于许多承购人支付的预付款很多都是来源于银行贷款，这样最后归于由银行承担风险的贷款占到了将近30 ％，这里尚不包括开发企业其他资金来源中的银行贷款，所以商品房预售制度使得开发商从中牟利的同时由银行承担着巨大风险。
一旦开发商将预付款挪作他用、携款私逃，或出现楼房烂尾，期房合同就不能真正履行，进而导致按揭贷款合同无法正常履行，银行的信贷金就会受到损害。
二、对我国商品房预售制度存在问题的分析商品房预售过程中的承购人和银行之所以需要承担如此大的风险，原因在于我国的商品房预售制度的不健全，主要问题归结如下。
（一）我国商品房预售制度信息不对称商品房预售过程中，预售信息全部由开发商掌握，承购人和银行得知信息只能依赖开发商的披露。
由于商品房的开发是一个复杂的过程，建筑工程又具有较大的专业性，作为外行的承购人很难完全了解和理解商品房预售信息。
而商品房预售牵涉到承购人、开发商和银行三方面的利益，更增加了法律关系的复杂性。
在商品房预售中，开发商在信息占有上有绝对的优势，其对信息的把握和控制严重影响承购人和银行的利益。
特别是承购人相对于开发商处于绝对的弱势地位，在房地产市场呈现卖方市场的状态下，开发商为了抬高房屋价格，更可能会隐瞒商品房预售的重要信息，对预售房屋进行包装，诱导承购人缴纳预售款，损害承购人的利益。
（二）我国商品房预售款使用缺乏监管成熟的房地产预售市场需要有第三方对承购人缴纳的预收款进行专门监管。
我国商品房预售制度混乱的一大表现就是开发商卷款私逃，究其原因在于承购人直接将预收款交与开发商使用，而承购人手中只有一纸商品房预售合同，对开发商起不到有效的约束作用。
一旦开发商违约，承购人只能通过商品房预售合同要求开发商承担违约责任，如果开发商卷款私逃，连开发商都找不到，更谈何违约责任。
银行给开发商房贷后，又因为期房承购人向银行抵押贷款再次成为楼盘的债权人，而一旦开发商逃跑，银行成为风险的最终承担人。
《城市房地产管理办法》第44条第3款规定，商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。
《城市商品房预售管理办法》第11条进一步进行授权性规定，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。
也就是说在工程竣工前，预售款必须用于相应楼盘的工程建设。
但是这一笼统的规定基本不具备可操作性，以往由开发商持有使用并且没有被监管的做法导致了大量问题，已经收取的商品房预售款由谁监管是一个关键的问题。
（三）我国房地产企业准入和退出缺乏监管我国房地产业自20世纪起步后，到现在经历了十年黄金期，由于利润回报率高，除了房地产企业，很多金融企业、钢铁企业也纷纷涉足房地产业。
这其中有一些大型的、实力较为雄厚的房地产企业，但也不乏规模较小、资质不佳的小房企。
而由于我国还没有建立起严格有效的房地产企业准入机制，使得房地产企业良莠不齐，小房企由于资金状况和信誉与大房企相比较差，更容易损害承购人和银行利益，房地产企业违法后，为了逃避责任，企业管理者有可能将企业注销或者一走了之，利益受损者再难以找到责任承担者。
（四）我国商品房预售中开发商承担风险小，违法成本小在市场经济中，经济活动的风险和收益一般成正相关。
目前在我国的商品房预售中，开发商可以通过预售制度融入大量资金，以小搏大，得到了巨大收益，但是由于资金运用监督不利，却没有承担相应的风险。
开发商既占有商品房预售资金，又可能隐瞒商品房预售信息，而不对承购人提供有效担保，很容易将风险转嫁到承购人和银行身上，这种类似于“空手套白狼”的商品房销售模式无疑让很多开发商对预收款的运用有恃无恐。
由于对开发商行为没有进行有效的约束，开发商违约后也没有承担相应责任，违法成本小容易助长开发商为了获取利益铤而走险。
（五）商品房预售合同承载的债权难以有力保护承购人利益商品房预售合同签订后，承购人取得的是对在建房的债权，即开发商在规定时间内建好房屋办理初始登记，再同承购人办理过户登记。
我国《物权法》规定，登记是不动产物权取得的方式，因此，在登记前承购人对房屋不享有物权只想有债权。
与物权不同，债权具有平等性，不具有排他和优先的效力，如果开发商将房屋“一房多卖”，那么后面形成的债权和承购人享有的债权处于同等地位，即便开发商承担违约责任，由于房价上涨过快，房屋价值也已经今非昔比，承购人的利益将受到严重损害。
三、对我国商品房预售制度的完善作为全世界通用的一种营销手段，商品房预售制度本身发挥着巨大的作用，其出现问题的根源不是商品房预售制度本身，而是配套措施的缺位，所以我们需要对现行的商品房预售制度进行完善，扬长避短。
具体从以下几个方面入手。
（一）建立信息披露制度解决商品房预售中信息不对称问题的有效方法就是建立商品房预售信息披露制度，规定开发商对外公布相关信息。
这里涉及三点，一是要披露什么信息，二是谁来监督开发商披露信息，三是披露信息的真实性如何保障。
笔者认为，强制开发商披露的信息必然是对商品房预售产生影响的信息，但是披露的程度需要进行界定，涉及商业秘密的信息自然不能成为披露的对象，如果将此问题交给开发商和承购人协商决定，容易导致互不相让的情况发生。
因此，比较妥当的办法是由房地产管理部门列出商品房预售信息披露清单，规定必须公布的事项和选择公布的事项，再允许开发商和承购人在此基础上进一步协商。
虽然披露信息的事项由行政部门决定，但是不宜再由行政部门来监管。
一方面由行政部门监管有干预市场之嫌；另一方面，行政部门需要再抽调人力、物力展开工作，不仅造成资源浪费，还容易形成权力寻租。
因此，由承购人自行监管更为便宜。
因为商品房预售信息的披露直接关系到承购人的利益，承购人更加有动力对开发商信息披露进行监督。
在披露信息的真实性方面，由于监督信息披露的承购人无法获取开发商内部资料，也就难以保障信息的真实和准确。
即便开发商披露了真实信息，在商品房开发和预售过程中也可能因资金、政策等问题改变销售策略。
因此，笔者建议建立商品房预售信息披露保险基金，基金由开发商设立，旨在保护因披露虚假信息或策略变动而利益受损的承购人。
（二）建立预售款监管制度预付款监管问题的解决，首先，应当建立专门的账户，此账户应独立于房地产开发商和承购人双方，将承购人的预付款全部存人这个专门账户，并由银行或者信托投资机构负责对预售款进行代管。
这就保证了第三方可以独立行使管理职能，不受任何一方的影响，而且由于预付款中很大一部分是购房者向银行按揭贷款而来，为了这部分资金的安全，银行也会尽最大努力保障预付款的合理使用，这也就降低了银行的贷款风险。
对于银行或者信托投资机构的选择可以由开发商和承购者共同协商决定，决定后三方订立建立专门账户的协议，确保各方利益平衡。
其次，在建立专门账户后，银行要忠实履行合同约定的监管职能，确保专款专用，新建商品房预售资金只能用于购买开发建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费、其他相关费用。
开发商根据商品房的建设进度向银行申请资金，开发商在申请使用预售资金时，须向房地产产权市场处提供用款计划，并按计划分次申请用款。