2016年江苏省物业管理师经营管理考点：现金流量与现金流量图考试资料
2016年内蒙古自治区物业管理师经营管理考点：现金流量与现金流量图最新考试试题库
1、现代财务管理的最基本内容是( )决策。
A．筹资B．投资C．利润分配D．资产管理2、承租人无正当理由拖欠房屋租金达( )个月以上的，出租人有权终止房屋租赁合同。
A．3B．6C．9D．123、按照交易形式细分，可以将房地产市场划分为( )。
A．居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等B．房地产买卖市场、房地产租赁市场、房地产抵押市场C．低档物业市场、中低档物业市场、中档物业市场、中高档物业市场和高档物业市场D．一级市场、二级市场、三级市场4、下列财务评价指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中静态指标的是( )。
A．税前现金回报率B．税后现金回报率C．财务净现值D．投资回报率5、将房屋租赁分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁，是按( )划分的。
A．房屋所有权的性质B．物业租金的内涵C．房屋租赁期限的长短D．房屋租赁期限约定模式的不同6、写字楼物业的市场营销，不宜采取的操作方式是( )。
A．围绕物业的交通便利性展开市场宣传B．围绕物业的设施设备的先进性展开市场宣传C．将拟出租房间对外开放，以供参观D．以租金递减的方法吸引租户7、风险管理内容不包括( )。
A．风险制造B．风险识别C．风险评估D．风险控制8、在零售商业物业的经营管理中，物业服务企业进行有效经营管理难度最大的物业产权结构是( )。
A．投资商拥有全部产权B．投资商拥有大部分产权C．投资商拥有小部分产权，其余产权由另一业主持有D．投资商不拥有产权，产权由众多小业主持有9、房屋租赁成本租金中不包括( )。
A．房产税B．投资利息C．折旧费D．利润10、承租人无正当理由拖欠房屋租金达( )个月以上的，出租人有权终止房屋租赁合同。
A．3B．6C．9D．1211、按照交易形式细分，可以将房地产市场划分为( )。
A．居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等B．房地产买卖市场、房地产租赁市场、房地产抵押市场C．低档物业市场、中低档物业市场、中档物业市场、中高档物业市场和高档物业市场D．一级市场、二级市场、三级市场12、将房屋租赁分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁，是按( )划分的。
项目二现金流量
例 某工程项目，建设期为2年，生产期为8年。第1、2年的
固定资产投资分别为1000万元和500万元。第三年初项目投 产并达产运行。项目投产时需流动资金400万，于第二年年 末投入。投产后每年初投入资金800万，达产后每年获得销 售收入1200万。生产期最后一年年末回收固定资产残值200 万和全部的流动资金。试画出现金流量图。
PF （ P/F ,i,n ）
式中，（1+i)-n 称为现值系数，用（P/F，i，n）
表示，意思是当F、i、n为已知时，想知道现值是多少， 这个计算过程就是折现。
所以上述式子表示为
例 某建设项目投资额中，有2000万元为向银行贷款，如果贷
款年利率按8％计，贷款期限为5年，5年末一次性归还本息， 按复利计息，5年末应偿还的本利和为多少？
相关概念
1) 时值 资金的时值就是资金在其运动过程中处于某一时点上的
价值。一定数额的资金的数值在每个计息期末是不等的。 2) 现值
又称为初值，常用P来表示。即在资金运动过程中，把未 来一定时间收支的货币折算成计息周期开始时的数值。 3) 终值
终值是指一笔资金在若干个计息期末的价值，即整个计 息期的本利和，也称为未来值，常用F来表示。
(1) 周期利率，即计息周期利率；
i r m
(2)年有效利率，即年实际利率。
ieff
I P
1
r m m
1
作业
某企业开发项目需要投资,找银行贷款1000万元，年 利率为8%，一个季度计息一次，在8年末一次性还清， 则到时候应该还多少资金？
国外两个银行可以提供贷款，甲银行年利率为15%， 一年计息一次，乙银行年利率为12%，一月计息一次， 问那个银行有效利率低？
复利：F=P×(1+i)n=25×(1+6%)4=31.56(万元)
物业管理师考试大纲
物业管理师考试大纲物业管理师，物业经营管理考试大纲第一章物业经营管理概述（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。
（二）考试基本要求掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。
熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。
了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。
（三）要点说明1．物业经营管理的性质和管理对象2．物业经营管理的目标3．管理型物业管理企业、专业型物业管理企业、综合型物业管理企业的区别4．物业经营管理的类别5．物业经营管理的工作内容第二章房地产投资及其区位选择（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟悉程度。
（二）考试基本要求掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。
孰悉：房地产投资的形式及利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。
了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。
（三）要点说明1．房地产投资的目的与内容2．房地产直接投资的内容3．房地产开发投资的内容4．房地产投资信托基金运作方式5．房地产投资的主要特征及利弊6．房地产投资市场风险和非市场风险的区别7．狭义的区位与广义的区位的区别第三章房地产投资分析技术（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对资金时间价值、复利计算公式、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价指标的熟悉程度，以及运用复利系数、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价方法，解决房地产经营管理实际问题的能力和知识水平。
（二）考试基本要求掌握：现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计算方法；设备更新经济分析方法。
熟悉：现金流量图的绘制方法，资金等效值的计算公式及其应用；投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法。
了解：名义利率与实际利率的区别，房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法。
物业管理师物业经营管理模拟题考试试题附答案
Word版,可自由编辑2016年物业管理师物业经营管理第四章模拟题第四章收益性物业价值评估一、单项选择1.物业价格构成中,土地取得成本一般是由购置土地的价格和等构成;A.契税B.土地占用税C.土地增值税D.土地出让金2.物业开发成本中,水、电、燃气、热力等设施的建设费用属于 ;A.前期工程费 B.基础设施建设费C.建筑安装工程费D.公共配套设施建设费3.在物业估价中,物业开发商自有资金应得的利息计入 ;A.管理费用B.投资利息C.开发成本D.开发利润4. 是指某类物业在市场上的平均水平价格,是该类物业大量成交价格的抽象结果;A.理论价格B.总价格C.市场价格D.单位价格5.成交过程中买卖双方都有自己所愿意接受的价格,下列有关表述不正确的是 ;A.卖价总有一个最低界限,买价总有一个最高界限B.在卖方市场下,成交价格会偏向最高买价C.当买者的最高价格等于卖者的最低价格时,交易可能成功D.最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间6.物业估价是为了特定的目的,对特定的物业或物业权益在特定的时点的价格或价值进行测算和判定;A.市场B.正常C.理论D.客观合理7在评估一宗物业的客观合理价格或价值时,一般要求同时采用种以上估价方法;8. 是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较,对这些类似物业的成交价格作适当的处理,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法;A.市场法B.成本法C.收益法D.趋势法9. 是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法;A.市场法B.成本法C.折旧法D.收益法10. 是预测估价对象的未来收益,然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法：A.趋势法B.成本法C.收益法D.市场法11.运用市场法估价的步骤不包括;A.搜集交易实例B.对可比实例成交价格进行处理C.选取可比实例D.求取积算价格12. 特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业的估价,如公用、公益物业,以及有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业;A.市场法B.成本法C.折旧法D.收益法13.在物业保险及其他损害赔偿中,一般采用A.市场法B.成本法C.折旧法D.收益法14.运用成本法估价的步骤不包括 ;A.搜集有关物业开发建设的成本、税费等资料B.测算重新购建价格C.测算折旧D.求取比准价格15.收益法的原理基础表明,物业当前的价值通常是基于;A.历史价格B.开发建设它所花费的成本C.过去的市场状况D.市场参与者对其未来所能带来的收益的预期16.关于物业价格与一般物品的价格相同之处A.都容易受单个消费者的个别因素影响B.都是价格,用货币来表示C.都有波动,受供求因素的影响D.都是按质论价：优质高价,劣质低价17.关于使用价值与交换价值,下列论述不正确的是;A.人们在经济活动中一般所称的价值指的是交换价值B.物没有使用价值就不会有交换价值C.交换价值是使用价值的前提D.交换价值通常用货币来衡量18.一般而言,物业的可以反映物业价格水平的高低;A.保留价B.总价格C.起价D.单位价格19.将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的物业价格是 ;A.现房价格B.期房价格C.实际价格D.名义价格20.关于商品房销售价格的表述,不正确的是 ;A.起价指所销售的商品房的最低价格B.保留价指商品房出售者在其价目表上标注的不同商品房出售价格C.成交价是商品房买卖双方的实际交易价格D.均价是所销售商品房的平均价格21.最高法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第8条规定：“人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的” % % % %22. 是指以物业价值为基础确定的租金;A.市场租金B.商品租金C.福利租金D.成本租金23. 又称分成租金,零售商业用房通常采用这种租金;A.成本租金B.日租金C.按建筑面积计算的租金D.定率租金24.一项资产在取得时实际发生的成本,会计核算中要求将其作为资产的入账价值的是 ;A.原始价值B.折余价值C.账面净值D.账面价值25.一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额是;A.原始价值B.历史成本 C市场价值 D.账面价值26.下列表述中,不正确的是;A.原始价值是始终不变的B.账面价值是随着时间的流逝而不断减少的C.市场价值是随着时间的流逝而上下波动的D.物业的市场价值总是随着时间的流逝而不断增;27.下列关于收益性物业价值的表述,不正确的是;A.未来净收益越大,物业的价值就越高B.可获得净收益期限越长,物业的价值就越高C.获得净收益期限越长,物业的价值就越高D.影响收益性物业价值的最直接的因素是城市规划28.物业价格影响因素的表述,不正确的是 ;A.预期某国货币会升值而对该国进行物业投资,会导致该国物业价格上涨B.增加物业开发环节的税收,会使物业价格下降C.城市规划规定用途不妥,会使地价下降D.急于购买某物业,会抬高其价格29.收益法可分为报酬资本化法和 ;A.直接资本化法B.收益还原法C.假设开发法D.现金流量折现法30.是预测估价对象未来各期的净现金流量,选用适当的折现率将其折算到估价时点后相加,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法;A.直接资本化法B.收益还原法C.假设开发法D.报酬资本化法31.某拜会商店在建成后的前几年由于试营业等原因收益不稳定,更适宜选用 ,计算出物业的收益价格;A.收益期限为无限年且净收益每年不变的公式B.收益期限为有限年且净收益每年不变的公式C.净收益在前若干年有变化的公式D.收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式32.是物业的某种年收益预期价格的比例;A.收益乘数B.资本化率C.有效毛收入乘数D.净收益乘数33.用收益法股价出租型物业时,物业的净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额,下列有关求取净收益需要扣除费用的表述,不正确的是;A.出租人负担的水费、电费等应从租赁收入中扣除B.由出租人提供家具设备的,应扣除它们的折旧费C.物业服务费用、物业税、租赁代理费、租赁税费不应作为扣除项目D.租约约定一切费用均由出租人负担的,则应将这些费用全部扣除34.报酬率可视为包含五分线报酬率和两大部分A.投资风险补偿报酬率B.缺乏流动性补偿报酬率C.管理负担补偿报酬率D.风险报酬率35.关于物业状况调整的表述,不正确的是A.物业状况调整是将可比实例在其物业状况下的价格,调整为在估价对象物业状况下的价格B.物业状况调整包括区委状况调整C.物业状况调整包括物业市场状况调整D.可比实例状况好于估价对象状况,则应对可比实例价格作减价调整36.价格和重建价格的下列表述中,不正确的是;A.重置价格又称重置成本B.重置价格通常要比重建价格高C.一般建筑物适用重置价格D.有特殊保护价值的建筑物适用重建价格37.下列关于估价上建筑物折旧的表述,不正确的是 ;A.其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与原始价值的差额B.功能上的落后或过剩所造成的建筑物价值损失要进行功能折旧C.建筑物在实体上的老化所造成的建筑物价值损失要进行物质折旧D.经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失38.一个高档住宅区附近兴建了一座工厂,该居住区的物业价值下降,这是一种 ;A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧39. 是指建筑物从竣工验收合格之日起至对物业价值不再有贡献时止的时间A.自然寿命B.有效年龄C.经济寿命D.实际年龄4.下列关于建筑物的有效年龄的表述,不正确的是 ;A.是指建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点止的日历年数B.建筑物的经济寿命减去有效年龄之后是剩余经济寿命C.当建筑物维修养护正常时,其有效年龄与实际年龄相当D.是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄41.某宗物业的正常成交价格为2500元/㎡,卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%;卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格依次为 ;元/㎡ 2200元/㎡元/㎡ 2675元/㎡元㎡ 2625元/㎡元/㎡ 2325元/㎡42.某宗物业交易,买卖双方在合同中写明,买方付给卖方2325元/㎡,买卖中涉及的税费均由买方负担;该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%;该宗物业的正常成交价格为元/㎡43.某宗物业交易,买卖双方在合同中写明,买方付给卖方2625元/㎡,买卖中涉及的税费均由卖方负担;该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%;该宗物业的正常成交价格元/㎡;44.某期房尚有1年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为3300元/㎡,出租的年末净收益为330元/㎡;假设折现率为10%,风险补偿估计为现房价格的2%,该期房目前的价格为;45.某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的,当时获得的土地使用年限为50年,至今已使用了6年;预训利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益8万元;该宗物业的报酬率为%;该宗物业的收益价格为万元;46.某宗物业预计未来每年的净收益为8万元,收益期限可视为无限年,该类物业的报酬率为%;该宗物业的收益价格为万元;47.某宗物业收益期限为38年,通过预测得到其未来前5年的净收益分别为20万元、22万元、25万远、28万元、30万元,从未来第6~38年每年得净收益将稳定在35万元左右,该类物业的报酬率为10%;该宗物业的收益价格为万元;48.某旧住宅,测算其重置价格为40万元,地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元,因户型设计不好、没有独用厕所和公用天线等导致的功能折旧为6万元,由于位于城市衰落地区引起的经济这就为3万元,改旧住宅的现值为万元;49.某建筑物的建筑面积100㎡,单位建筑面积的重置价格为500元/㎡,判定其有效年龄为10年,经济寿命为30年,残值率为5%,采用直线法计算其折旧额;则其现值为元二、多项选择题1.物业价格构成中包括了 ;A.土地取得成本B.开发成本C.投资利息D.物业折旧E.开发利润2.关于投资价值与市场价值论述,正确的有A.投资价值是指某物业对于一个典型的投资者的价值B.投资者评估的物业投资价值大于或等于该物业市场价值,是其进行投资的基本条件C.市场价值是指某个特定的投资者基于个人意愿,对某物业所评估出的价值;D.评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相通的,所不同的是假设前提E.在某一时点,投资价值是惟一的3.物业估价的基本方法包括 ;A.市场法B.成本法C.收益法D.趋势法E.折旧法4.下列物业的评估中,适宜用市场比较法的有 ;A.物业开发用地B.普通商品住宅C.教堂D.学校E.标准厂房5.下列物业项目中不适用收益法进行估价的有;A.行政办公楼B.学校C.公园D.影剧院E.加油站6.运用收益法估价的步骤一般包括 ;A.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料B.预测估价对象的未来收益C.求取报酬率或资本化率、收益乘数D.选用适宜的收益法公式计算出收益价格E.减去折旧求取物业价格7.物业价格不同于一般物品价格的特征包括;A.物业价格受区位的影响很大B.物业价格实质上是物业权益的价格C.物业价格受供求因素的影响D.物业价格形成的时间较长E.物业价格受交易者个别因素的影响8.城市物业开发经营管理条例第30条规定：“物业开发项目转让和商品房销售价格,由当事人协商议定,但是,享受国家优惠政策的居民住宅价格,应当实行;”A.政府指导价B.市场调节价C.保护价D.政府定价E.最高限价9.物业价格影响因素的表述,正确的有;A.人口数量与物业价格正相关B.对保有物业课税后会导致物业价格上升C.城市中、低收入水平的居民的收入增加,会促使物业价格下降D.房价水平主要取决于低价水平E.综合来看,物业价格与利率有关10.下列关于毛租金乘数法的表述,正确的有;A.毛租金乘数法的计算公式是“物业价值”=毛租金x毛租金乘数B.毛租金乘数法方便易行,在市场上较容易获得物业的价格和租金资料C.毛租金乘数法不能避免由于多层次测算可能产生的各种误差的累计D.毛租金乘数法是一个比较客观的数值E.毛租金乘数法又称为“租售比价”11.关于报酬率的表述,正确的有;A.从全社会来看,报酬率与投资风险正相关B.两宗物业的净收益相等,获取净收益风险大的物业要求的报酬率高C两宗物业的净收益相等,获取净收益风险小的物业的价值低D.估价时选用的报酬率,应等同于与估价物业获取净收益具有同等风险投资的报酬率E.求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法12.运用市场法估价时,选取可比实例应符合的基本要求包括A.可比实例物业应是估价对象物业的类似物业B.可比实例的成交日期应与估价时点相同C.可比实例的交易类型应与估价目的吻合D.可比实例的成交价格应为正常市场价格E.对一宗物业进行估价,一般应选取1~3个可比实例13.运用市场法估价时,建立价格可比基础包括如下A.统一付款方式B.统一采用人民币C.统一货币单位D.统一采用单价E.统一采用平方米14.下列关于税费负担和正常成交价的表述,正确的有 ;A.按照税法规定,卖方缴纳营业税及附加、土地增值税B.按照税法规定,契税、印花税都由买方缴纳C.买卖双方各自缴纳自己应缴纳的税费下的价格是正常成交价格D.正常成交价格中包含应由卖方缴纳的税费E.正常成交价格中包含应由买方缴纳的税费15.关于市场比较法的表述,正确的有 ;A.运用此法估价,首先要拥有大量真实的交易实例,用以从中选取可比实例B.要建立价格可比基础,并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来C.进行交易情况修正之后,可比实例的实际成交价格就变成了理论价格D.经过交易日期调整之后,可比实例的价格就变成了在估价时点的价格C.经过物业状况调整之后,可比实例的价格变成了估价对象物业状况下的价格16.关于重新构建价格的表述,正确的有A.重新购建价格是估价时点时的价格B.重新购建价格是客观的价格C.重新构建价格是重新购建的实际成本D.建筑物的重新购建价格中已扣除建筑物的折旧E.土地的重新购建价格是其在估价时点状况下的价格17.年限折旧法是根据建筑物的来求取建筑物折旧的方法A.经济寿命B.有效年龄C.剩余自然寿命D.自然寿命E.实际年龄参考答案单项选择题4. C5. D6. D7. B8. A9. D10. C 12. B 14. D 15. D 16. A 17. C 18. D 21. D 23. D 24. A 28. B 29. A 31. C 32. B 36. B 37. A 38. D 39. C 40. 44. C 45. B 46. C 47. A 48. D二多项选择题L ABCE 11. ABDE 12. AC14. ACD。
物业管理师考试复习-《物业经营管理》3
物业管理师考试复习--《物业经营管理》3第三章房地产投资分析技术要求：掌握：现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计算方法、设备更新经济分析方法。
熟悉：现金流量图的绘制方法，资金等效值的计算公式及其应用；投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法。
了解：名义利率与实际利率的区别，房地产投资动态盈利指针和清偿能力指标的计算方法。
考试知识要点：1. 现金流量与现金流量图2. 资金时间价值与资金等值的判定3. 设备更新的内容与特点4. 投资回收与投资回报的区别5. 盈利能力指标的分类复习纲要：一、投资风险的基本概念（掌握）1.现金流量房地产开发投资的目的，是通过资本、劳动力、土地资源和管理技术等生产要素的投入，向社会提供有用的房地产产品或服务，并获得相应的投资回报。
因此，用货币量化房地产开发投资项目的投入产出，是房地产投资分析工作的基础，也是正确计算房地产投资项目经济效果评价指标的前提。
现金流量：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。
现金流出与现金流入之差称为净现金流量。
现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金等收入。
现金流出包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。
房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考查项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流入，选择合适的运行模式或技术方案，以获取最好的经济效果。
2．现金流量图现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。
某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。
3.房地产置业投资的现金流量潜在毛租金收入、空置和收租损失、其他收入、有效毛收入、运营费用、净运营收益、抵押贷款还本付息、准备金、税金、经营现金流4. 税金我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有：（1）经营税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称"两税一费"。
现金流量及现金流量图
现金流量及现金流量图
（一）现金流量
设备工程形成过程中存在着复杂的资金运动，这种不断运动的资金流就成为现金流量。
流入这个过程的资金称为现金流入，流出这个过程的资金称为现金流出。
现金流入用CI表示，现金流出用co表示，同一时点现金流入与现金流出的差额叫净现金流量，用NCF表示
NCFt=（CI－Co）t
（二）现金流量图
把现金流量作为时间的函数，用一个二维的图形表示，叫现金流量图。
运用现金流量图，就可以全面、形象、直观地表达出设备工程形成过程中经济系统的资金运动状态。
现金流量图的做法如下：
①横轴表示时间轴，将横轴分为n等份，注意第n-1期终点和第n期的始点是重合的。
每一等分代表一个时间单位，可以是年、半年、季、月或天。
②与横轴垂直向下的箭头代表现金流出，与横轴垂直向上的箭头代表现金流入，箭头的长短与金额的大小成比例；
③代表现金流量的箭头与时间轴的焦点即表示该现金流量发生的时间。
由此可知，要正确绘制现金流量图，必须把握好现金流量的三要素，即现金流量的大小、方向、时间点。
现金流量图与立脚点有关，从借款人角度出发和从贷款人角度出发所绘现金流量图不同。
例5、把现金流量作为时间的函数，用一个二维的图形表示，叫现金流量图。
现金流量图的做法（）。
A.横轴表示时间轴，将横轴分为n等份
B.第n-1期终点和第n期的始点是不重合的
C.与横轴垂直向下的箭头代表现金流出，与横轴垂直向上的箭头代表现金流入
D.与横轴垂直箭头的长短与金额的大小成比例
E.现金流量图与立脚点有关
答案：A，C，D. E。
2016年云南省物业管理师经营管理考点：现金流量与现金流量图最新考试试题库(完整版)
1、( )是根据建筑物高度.用水量.配水点布置及室外给水管网的压力和水量等因素确定的。
A.排水方案B.建筑给水方案C.消防给水方案D.生产给水方案2、( )即冷.热源系统，是暖通空调系统的主要部分之一。
通过冷.热源设备提供满足要求的冷.热水，并由水泵输送到各个空调机组与空气进行热交换后，把处理后的空气送到被调区域。
A.空调系统B.传热系统C.传冷系统D.热交换系统3、建筑材料的密实度是指( )。
A.材料体积内被物质充实的程度B.材料体积内被固体物质充实的程度C.材料体积内被固体物质填充的程度D.材料体积内被化学物质填充的程度4、依靠通风机所造成的压力来迫使空气流动进行室外空气交换的方式叫作( )。
A.机械通风B.通风C.换风D.强迫通风5、人们不能直接在其内进行生产.生活的建筑称为( )，如水塔.烟囱.桥梁.堤坝.纪念碑等。
A.公共建筑B.构筑物C.建筑物D.公共设施6、材料抵抗压力水渗透的性质称为( )。
A.抗震性B.抗渗性C.抗水性D.抗旱性7、电气照明是通过电光源将( )，在夜间或采光不足的情况下提供保证工作.学习.生活所需要的明亮环境。
A.电能转换为光能B.热能转换为光能C.光能转换为电能D.电能转换为热能8、利用热媒(通常是水.蒸汽和热风)将热量从热源输送到各用户的系统，称为( )系统。
A.传输B.供热C.供风D.供水9、物业的供电种类按供电方式分为：( )A.单回路供电和多回路供电B.高压供电和低压供电C.无自备电源和有自备电源供电D.长期供电和临时供电10、( )即冷.热源系统，是暖通空调系统的主要部分之一。
通过冷.热源设备提供满足要求的冷.热水，并由水泵输送到各个空调机组与空气进行热交换后，把处理后的空气送到被调区域。
A.空调系统B.传热系统C.传冷系统D.热交换系统11、( )是根据建筑物高度.用水量.配水点布置及室外给水管网的压力和水量等因素确定的。
A.排水方案B.建筑给水方案C.消防给水方案D.生产给水方案12、( )即冷.热源系统，是暖通空调系统的主要部分之一。
物业管理师经营管理考点：现金流量与现金流量图
物业管理师经营管理考点：现金流量与现金流量图物业管理师经营管理考点：现金流量与现金流量图(一)现金流量投资，必然涉及成本与收益的计算。
投资分析中，把一项投资看作一个独立的系统，流出系统的资金称为现金流出，流入系统的资金称为现金流人。
把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫作现金流量。
现金流入与现金流出之差称为净现金流量。
投资活动的类型和特点不同，现金流人和现金流出的`具体表现形式也会有很大差异。
对于物业经营管理投资项目来说，现金流人通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收人等;现金流出主要包括运营成本费用、还本付息、税金等。
物业经营管理中的投资分析，就是对物业项目在不同经营管理模式或经营管理方案下的现金流量进行分析计算，从而为投资决策提供依据。
(二)现金流量图一项投资活动，通常历经一个或短或长的时间段。
在该时间段内，资金的流人与流出、数额大小与发生的时点都不尽相同。
为了全面、正确地表示现金流量与时间的对应关系，我们要借助现金流量图这一工具。
现金流量图是用以反映在一定时期内资金运动状态的简化图，见图2—1。
绘制现金流量图的基本规则是：(1)以横轴为时间轴。
时间轴从当前时间开始，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。
横坐标轴上“0”点通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。
时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始，以此类推，如图2—1所示。
(2)期末惯例法。
如果现金流人或流出不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。
在一般情况下，采用这个简化假设，能够满足投资分析工作的需要。
(3)为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。
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1、( C )对合同订立、履行、解除以及违约责任，作出了系统的规定
A、《民法通则》
B、《税收征收管理法》
C、《合同法》
D、《公司法》
2、二级资质物业管理企业注册资本人民币( C )万元以上。
A、1000
B、500
C、300
D、100
3、物业服务支出的构成包括()。
A、物业服务人员的工资、社保和福利
B、物业服务企业财产保险
C、物业管理区域秩序维护费用
D、项目管理处用房装饰装修费用
E、物业共用部位、共用设施设备保险费用
4、只有通过( D )，才能改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。
A、业主大会
B、业主委员会
C、物业管理企业
D、以上都不是
5、按照《公司法》规定，物业管理企业为有限责任公司的，注册资本不得低于( C )万元。
A、2
B、5
C、10
D、15
6、从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以( B )为分水岭。
A、《城市新建住宅小区管理办法》
B、《条例》
C、《物业服务合同》
D、《关于深化城镇住房制度改革的决定》
7、以下对通过招标投标方式选聘前期物业服务企业的优越性的表述，不正确的是( C)。
A、建设单位可以对各物业服务企业的竞争报价和其他条件进行综合比较，从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业服务企业中标
B、前期物业管理招标投标活动，要求依照法定程序进行，有利于协议选聘物业服务企业的竞争行为
C、前期物业管理实行招标投标制度，有利于创造物业管理公平的市场竞争环境
D、促进物业服务企业提高物业服务质量，体现了机会均等的市场原则
8、供水、供电等单位与业主以及业主委员会之间的关系是一种( A )
A、合同关系
B、法律关系
C、行政关系
D、平等关系
9、订立业主公约是业主之间的共同行为，通常情况下，业主公约由业主大会筹备组草拟，经
首次业主大会会议审议通过，公约的修改权也属于( A)。
A、业主大会
B、业主委员会
C、业主管委会
D、业主公约
10、从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以( B )为分水岭。
A、《城市新建住宅小区管理办法》
B、《条例》
C、《物业服务合同》
D、《关于深化城镇住房制度改革的决定》
11、我国对房地产实行( D )管理方式。
A、合同
B、契约
C、租赁
D、权证
12、二级资质物业管理企业注册资本人民币( C )万元以上。
A、1000
B、500
C、300
D、100
13、以下对《物业管理条例》规定业主在物业管理活动中享有权利的表述，不正确的是(C )。
A、提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议
B、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议
C、按照物业服务企业主管部门的约定，接受物业服务企业提供的服务
D、选举业主委员会委员，并享有被选举权
14、物业管理企业就业主受到的人身和财产损害承担责任有一个前提条件就是( A )。
A、物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，即物业管理企业存在违约行为
B、物业管理企业根本不履行物业服务合同的约定
C、物业管理企业不完全履行物业服务合同的约定
D、以上都不是
15、专项维修资金，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的()。
A、大修
B、小修
C、更新
D、改造
E、中修
16、业主大会由( B )组成。
A、物业管理区域内的部分业主
B、物业管理区域内的全体业主
C、行政管理区域内的部分业主
D、行政管理区域内的全体业主
17、已经出售并交付给业主的物业，物业服务费用由( C )缴纳
A、建设单位
B、物业管理企业
C、业主
D、物业买受人
18、下列关于物业服务合同的表述中，不正确的是( C )
A、物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议
B、物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础
C、物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被管理者和管理者的关系
D、物业服务合同明确了业主与物业管理企业是平等的民事法律关系
19、物业管理企业就业主受到的人身和财产损害承担责任有一个前提条件就是( A )。
A、物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，即物业管理企业存在违约行为
B、物业管理企业根本不履行物业服务合同的约定
C、物业管理企业不完全履行物业服务合同的约定
D、以上都不是
20、专项维修资金，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的()。
A、大修
B、小修
C、更新
D、改造
E、中修
21、物业服务支出的构成包括()。
A、物业服务人员的工资、社保和福利
B、物业服务企业财产保险
C、物业管理区域秩序维护费用
D、项目管理处用房装饰装修费用
E、物业共用部位、共用设施设备保险费用
22、业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权( B )以上通过
A、1/2
B、2/3
C、3/4
D、4/5
23、我国对房地产实行( D )管理方式。
A、合同
B、契约
C、租赁
D、权证
24、物业服务计划应当将合同规定的( B )，作为物业管理企业工作的出发点
A、服务权利
B、服务内容
C、服务义务
D、服务规定
25、物业管理一级服务标准规定：对重点区域、重点部位每( B )小时至少巡查1次;配有安全监控设施的，实施24小时监控。
A、1
B、2
C、3
D、4
26、《物业管理条例》自( C )起实施。
A、2003年5月28日
B、2003年6月8日
C、2003年9月1日
D、2003年10月1日
27、( C )对合同订立、履行、解除以及违约责任，作出了系统的规定
A、《民法通则》
B、《税收征收管理法》
C、《合同法》
D、《公司法》
28、( A )成为衡量物业管理企业是否正确履行义务的检验标准。
A、物业服务合同
B 物业管理合同
C 物业使用合同
D 物业维护合同
29、订立业主公约是业主之间的共同行为，通常情况下，业主公约由业主大会筹备组草拟，经首次业主大会会议审议通过，公约的修改权也属于( A)。
A、业主大会
B、业主委员会
C、业主管委会
D、业主公约
30、《条例》为保护业主与物业管理企业的合法权益，维护市场交易原则和企业经营规则，对物业管理企业代收代交各项公用事业费用，作出明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向()收取有关费用。
物业管理企业接受委托代收钱款费用的，不得向( A )收取手续费等额外费用。
”
A、最终用户业主
B、业主业主
C、最终用户最终用户
D、业主最终用户
31、《物业管理条例》自( C )起实施。
A、2003年5月28日
B、2003年6月8日
C、2003年9月1日
D、2003年10月1日。