公园地产
【方案君】2017上海闵行区万科公园大道房地产项目开发营销复盘
市中心
5km
本案
闵行三大重点功能区
大虹桥
大紫竹
大浦江
与城市的车行距离：
•距离人民广场：30公里； •距离七宝：18公里； •距离莘庄：12公里 ； •距离徐家汇：23公里； •距离虹桥机场：24公里；
“大虹桥”现代服务功能区： 包括华漕镇、七宝镇、莘庄镇、 虹桥镇、梅陇镇、新虹街道、 古美路街道。围绕虹桥商务区， 打造成为上海西部国际教育、 医疗、文化中心。 “大紫竹” 科技创新功能区： 包括吴泾镇 、颛桥镇、马桥镇、 江川路街 道、莘庄工业区。以 紫竹高新 技术产业开发区为核 心，打造 上海南部科技创新中 心核心区 。 “大浦江”城乡统筹功能区： 包括浦江镇和浦锦街道。打造 全国城乡一体化发展的先行者。
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马桥板块简介
项目所在马桥大居板块临近旗忠高尔夫与旗忠网球中心，旗忠森林板块具有上海地区形成高档 生活社区的生态环境和体育配套。马桥板块规划定位为大紫竹板块高端大型居住区，教育、商 业规划用地丰富，但目前开发进度较慢。板块配套尚不完善
旗忠板块
•网球中心、高尔夫球场、保 龄球和室内温水游泳池等高档 设施已建成，并成功举办了05 年“大师杯”；
商业
3月28日 公寓加推
推售：287套 认购：266套 认购率：92.6% 认购均价： 20781元/㎡
6月28日 公寓加推
推售：600套 认购：585套 认购率：97.5% 认购均价： 20900元/㎡
9月20日 公寓加推
推售：372套 认购：215套 认购率：57.8% 认购均价：21205元/㎡
认购：137套 认购率：87.3% 认购均价： 19189元/㎡
意向金475组 推售：408套
认购：337套 认购率：82.6% 认购均价： 19683元/㎡
2014年景观地产行业分析报告
2014年景观地产行业分析报告2014年10月目录一、主题公园：环球影城和迪士尼 (3)1、环球影城主题乐园 (3)2、迪士尼主题乐园 (6)二、主题公园的影响：拉动经济、推升地价房价、推动航空餐饮等旅游产业链发展 (9)三、北京环球影城落地通州，区域价值提升可待 (10)1、北京环球影城落地通州，亚洲最大，总投资约200亿，预计2019年开业 (11)2、网易等媒体报道的珠海环球影城存较大不确定性，即便最终落地，预计也还要若干年 (13)四、相关公司：华业地产、中国武夷、泰禾集团 (14)1、华业地产：通州近100万方二级开发和40多方一级开发，均临近环球影城 (15)2、中国武夷：通州有70多万方储备，但预计要补交部分地价款 (17)3、其他通州有项目的A股公司：泰禾集团、金融街等 (17)五、主要风险 (18)一、主题公园：环球影城和迪士尼环球影城、迪斯尼主题乐园和环球嘉年华并称为世界三大娱乐主题乐园。
目前已开园的环球影城有5处，亚洲有日本大阪和新加坡两处；已开园的迪士尼主题公园也是5处，亚洲有日本东京和香港两处。
环球影城和迪士尼这种大型主题公园一般投资规模巨大，动辄几十亿美金，对经济拉动作用明显。
建成后门票等收入颇丰；大型主题公园的年游客数从几百万到上千万不等，最高的好莱坞迪士尼乐园年游客数达2000万，收入则达数十亿人民币。
环球影城和迪士尼的重游率普遍较高，环球影城平均在60%-70%，迪士尼平均在50%，东京则达75%。
门票收入之外，还有商品、餐饮等很多其他方面的收入，门票收入一般占比40-60%，或者更低。
1、环球影城主题乐园环球影城是全球仅次于迪士尼的第二大主题公园，主要特色在于再现电影主题。
环球影城发源于美国，是美国环球电影公司旗下的大型主题公园，与迪斯尼主题乐园和环球嘉年华并称为世界三大娱乐主题乐园。
环球影城是一个再现电影主题的游乐园，在其中，可以亲身体验电影中部分场景是如何拍摄的；游乐项目包括哈里波特的魔法世界、侏罗纪公园河流大冒险、史莱克4D影院等等，各个地区有所不同。
(上) 地产案名资料整理
保利成都公园198
成都 保利拉菲庄园
南昌、南昌、重庆保利高
尔夫国际花园
（商贸会展）会展经济综合体 “展览
+商务办公+酒店+高档居住”
广州保利世界贸易中心
佛山·保利水城
佛山保利洲际酒店
广州世界贸易中心保利洲 际酒店
3
合生创展集团 优质生活 完美体现
住宅地产
帝景苑
骏景花园
愉景雅苑
骏景南苑
华南新城
逸景翠园
万科金色家园
万科金色雅筑 万科金色水岸 万科金色荔苑
万科金色悦城
万科金色城品 万科金阳国际公寓 万科金润华府 万科金奥国际 金隅·万科城 东丽湖.万科城 万科紫台 万科紫金苑 万科缇香郡 万科双水岸
万科四季花城
万科渝园 万科朗润园
万科珠宾花园
万科浪琴湾
万科城市花园
万科花园小城 万科花园新城
万科城
万科城.明 万科蓝山小城
五里河只有五里 一山一水 一墅一藏
首创东公园
40万平米首席异域城邦
川师大项目 鸿恩国际生活区
隽府
世界以您为中心 创领城市主流生活圈
悦府
太湖项目 三水项目
无锡新区Art Deco建筑 的中国国际观 新型住宅产业综合体 新型住宅产业综合体
复地·帕缇欧香 复地·富顿街区 复地·新都国际 复地·金石湾
小外滩畔·法式阳光别 墅生活 你喜欢的那种 有街的生 活 城市之上，收藏上海精 粹
传播语 成就东郡新城人居梦想 新隧道 新起点 原创 现代 美宅
法式建筑 皇家园林 一生城堡 半山定制 纯正皇家泰式园林
原创经典花园社区
城市因为而动 宜居东丽湖 十年万科城
一个城市 两种生活 最尊贵的奢侈品是精神
旅游地产的十大示范案例--盛方资源
旅游地产的十大示范案例---盛方咨询旅游地产依托周边丰富的旅游资源，通过建立有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。
较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，不仅具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。
旅游地产的诱惑是巨大的。
据不完全统计，在国内至少有27个省区市制订的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业，可见地方政府对旅游业的高度重视。
同时，中国已成为世界第四大旅游消费国，度假型置业需求更是以每年24%以上的速度增长。
在当前国内地产宏观调控日趋加紧的当口，旅游地产行业展现出的强劲后力，给众多房地产企业以无限的憧憬。
以分享行业成长带来的各种机遇。
经过对房地产旅游地产的长期观察和总结，有关专业人士认为，目前国内旅游地产行业正面临着四大蜕变：旅游模式转换——旅游已经从观光旅游、商务旅游向休闲旅游转化；主导休闲旅游模式——叠加旅游观光与都市休闲消费理念结合；租务需求——旅游地产开发与配套软硬兼施；品质吸引“双高”阶层——投资+消费模式组合。
随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位，纵使在新政打压下，旅游地产依然成为众多独具慧眼的投资客所共同关注的焦点。
旅游地产受到热捧并不难理解，在自然资源日益紧缺的当下，旅游地产的最大优势即在于其对自然的占有。
2011年，随着国家严酷新政对高房价的大力打压，曾经火爆的传统住宅市场成交表现逐渐黯淡，新政无疑很大力度的压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资客的投资和投机性需求。
在此形势下，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客们青睐，成为万众瞩目的楼市新宠！1、旅游地产的主题公园模式与华侨城旅游城案例1985年8月28日，经国务院正式批准创立面积近5平方公里的华侨城（Overseas China Town），并由香港中旅集团参照招商局开发深圳蛇口的模式，投资开发兴建深圳湾畔的华侨城，使之成为吸引华侨华人奖金、技术、人才的窗口和基地。
房地产项目公园主题宣传文案-是谁在公园里弄丢了时间
1.话题性：以“是谁让孩子弄丢了时间”为话题，引发客户思考，引申出XX项目公园主题及价值；
2.专属性：根据XX公园各自主题及功能区，与孩子玩耍的故事联系在一起，借用孩子视角输出公园价值。
01——悬念，锁定社区公园范围
是谁让孩子们
弄丢了时间？
为何孩子们频频奔向XX公园？
他们似乎在那里有什么新的发现？
和XX项目一起
去调查孩子的时间究竟在哪里……
【电话+地址+分面积段+免责+预售证号】
02——
#时间调查之 XX公园#
孩子一改稚嫩脸庞
竟然在营地中当上了“罗马勇士”
XX公园——以丛林探险为主题，
融入趣味与互动教育元素
在这里，用孩子的视角看世界，更懂陪伴
XX项目实景示范区现已绽放
【电话+地址+分面积段+免责+预售证号】
03——
#时间调查之 XX公园#
孩子在奔跑中学会思考
竞技场中的小蚂蚁是否也会更有力气
XX公园——以秘境奇遇为主题，
打造运动、自然、互动相结合的复合型空间
在这里，和孩子一起做运动，活力倍增
XX项目实景示范区现已绽放
【电话+地址+分面积段+免责+预售证号】
04——
#时间调查之 XX公园#
孩子扔下平板电脑
去听秋姑娘飞过城市的奇妙经历
XX公园——以城市记忆为主题
汇集城市多处文化元素，再度重构呈现
在这里，和孩子一起感受思想碰撞，见证艺术之美
XX项目实景示范区现已绽放
【电话+地址+分面积段+免责+预售证号】。
海昌集团成都极地海洋公园项目战略
UnRegistered
æ 大连 老虎滩极地馆（2001）
©2006 本报告是保密的
海昌地产作品赏析
u2003年开发的海昌枫桥 园以0.47的超低容积率和 20-55米的楼间距，打造了 生态环保连排别墅区。6万 平方米的绿化面积和3万平 方米的钓鱼湖开创了与大 自然亲密接触的健康住宅 典范。
型
is 中 5-12万 g 产 e 型 nR 经 5万以下 U济
上市公司董事、非欧美企业、民 营企业总经理、董事，顶级专业 人士、政府高级干部，金融企业 高管等。
善于交际，喜欢出入高级的娱乐场所 和会所、社交聚会活动。生活追求高 雅、新潮和高品质。喜欢各类投资。 拥有名车，经常出国旅游。
国内上市公司高管、民营企业总 经理、、高科技行业高级技术人 员，大型制造类行业的高级工程 师、医疗卫生机构的高级医师和 管理人才、政府高级干部、金融 机构经理等。
上市公司经理、民营企业高管、 私营企业主、咨询类企业高级咨 询顾问、高科技行业高级技术人 员，制造类行业的中级工程师、 政府和事业单位中层干部、医疗 卫生机构的中级医师和管理人 才、成功的自由职业者、高校副 教授和教授、中学高级教师等。
各类企事业单位的普通员工或职 工，下岗职工等。
追逐社会高尚生活的表现形式，愿意 花时间和金钱进行休闲娱乐消费和健 身。拥有中高档私车，喜欢选择中国 周边国家或地区旅游。
u面积偏好：80-150平 方米为主。50-60平方 米和150平方米以上为 辅。
U全nR龄e新g化is成、te都多re人元d !化的
æ 关键词：全龄化、多元化、新成都人
©2006 本报告是保密的
建设口袋公园经济效益指标
建设口袋公园经济效益指标
口袋公园的建设不仅能为市民提供便利的休闲和娱乐场所，还能带来一系列经济效益。
以下是建设口袋公园可能带来的经济效益指标：
地产增值：口袋公园的建设通常会带动周边地产价值的提升，吸引更多投资者和开发商关注该地区，进而促进地产市场的繁荣。
提升周边房价：口袋公园的建设会改善周边环境，提高居民的生活品质，这通常会导致周边房价的提升。
促进区域经济增长：口袋公园的建设会带动相关产业的发展，如建筑业、绿化工程、设备采购等，从而促进区域经济的增长。
提升市民生活品质：口袋公园的建设为市民提供了休闲、娱乐和健身的场所，这有助于提高市民的生活品质和幸福感。
吸引投资：口袋公园的建设会吸引更多的投资者关注该地区，为该地区带来更多的投资机会。
增加就业机会：口袋公园的建设会带动相关产业的发展，从而创造更多的就业机会，缓解就业压力。
广告收益：口袋公园的建设可以为企业提供广告展示的机会，进而获得广告收益。
提升品牌形象：口袋公园的建设可以改善企业的品牌形
象，提高企业的社会责任感和知名度。
增加游客数量：口袋公园的建设可以吸引更多的游客前来游览和观光，进而促进旅游业的发展。
促进旅游发展：口袋公园的建设可以改善该地区的旅游环境，提高旅游业的整体水平，进而促进旅游业的繁荣发展。
综上所述，建设口袋公园可以带来多方面的经济效益，对于促进城市发展和提高人民生活水平具有积极的意义。
公园将被地方管理部门出售给房地产开发商英语作文
公园被出售给开发商英语作文1英文作文：Parks are often considered as green oases in the midst of urban chaos. They provide a place for people to relax, unwind, and enjoy nature. However, when parks are sold to developers, it raises a lot of questions and concerns.On one hand, parks offer numerous benefits. They are a haven for families to spend quality time together. Kids can run around, play on the swings and slides, and have a great time. Adults can take a stroll, read a book under a tree, or simply sit and enjoy the fresh air. Parks also contribute to the ecological balance of the city. They help in purifying the air, reducing noise pollution, and providing a habitat for various species of birds and animals.For example, I remember going to a park near my house on a sunny weekend. The park was filled with people of all ages. There were children laughing and playing, couples holding hands and walking, and elderly people sitting on benches and chatting. It was a beautiful sight and it made me realize how important parks are for our well-being.On the other hand, when parks are sold to developers, there could be some potential impacts. Developers might build commercial complexes or residential buildings, which could lead to increased traffic congestion. The noise and pollution from construction activities could also disrupt the peace and tranquility of the surrounding areas. Moreover, the loss of green spaces could have a negative impact on the environment.In conclusion, while development is important for the growth of a city, we should also consider the value of parks. We need to find a balance betweendevelopment and conservation to ensure that our cities remain livable and enjoyable places for everyone.中文翻译：公园常常被视为城市喧嚣中的绿色绿洲。
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近年来房价飙升， 公园地产价值更为稀缺， 市政公园毕竟是稀缺资 源，公园地产越来越成 为高端住宅的代名词。
因此，能享受到真正 的“我家住在公园旁” 的城市公园地产已经及 其稀缺。
公园地产因其独特 性和稀有性成为房地产 市场上金字塔尖的贵族
9
公园地产四大优势
价值：无可比拟的价值优势
宜居：出则自然入则繁华
况 产品为多层及小高层；
主
力 户
120平米三居
型
优势：千亩大盘，生态
优 劣 势
环境好； 劣势：四周有部分旧房 ，影响总体环境；楼盘 完全没有展示实景给客
户；
背景： 1、城市二环线附近，区域不成熟 2、 区域有良好规划前景 3、项目有较强势的自然资源
成都华润翡翠城
规划布局充分考虑了对各项资源的共享和整合，尤其注重公 园资源与社区的充分互动
•公园地产可带来心理的荣耀感，即给业主带来“出则 繁华，入则自然”的满足感…
11
公园地产价值排序
公园资源的最优使用，最终体现在综合价值的提升
Stage 4
Stage 3
Stage 1
Stage 2
开放式公 特色打造 资源分配 结合商业 园是基础 是必要举措 是开发理念 是最优形态
的选择
营销价值
设施较多，功能复 功能和形态多元化
一，对城市和区 n对区域增值强烈， 合
n对区域和城市增值
域增值作用微弱 但对城市增值较弱 n对区域和城市增值 效应显著，成为城市
实现形式：简 n实现形式：游憩设 有较大的作用
名片
单游憩设施
施、住宅、社区餐饮 n实现形式：主题公 n实现形式：多样的
共设施、公共休闲 城市型载体，综合的
总体规划中，充分利用现有 的东湖公园及府河、沙河风景 并结合小区大小水体景观；
每阶段皆设计便捷的步行道 或木栈桥，让居民能舒适地步 行到东湖公园及河畔公园；
各分期会所相对独立，并分 设于各区的中心地带，沿市政 路设为商业街，照顾到小区内 部及外部的商业需求
自然资源充分利用： 两河：府南河与沙河交汇处 一湖：185亩东湖 三公园：420亩东湖公园、200亩沙河公园、100亩府河公园
• 公园地产除了具备良好的生态环境以外，其生活和 周边配套也成为了其体现品质生活的价值内涵之一
• 公园地产由于靠近公园，其交通方面已经比较完善， 公园地产可借助于公园的“天然”交通条件
• 公园地产为惬意的生活方式提供了无限可能，更为 物业价值上扬提供了更多保障…
• 公园地产多为低密度居所，其优越的人居环境可带 给人良好的安全感和归属感…
活动பைடு நூலகம்间
休闲元素
单体型开发模式
居住型开发模式
主题型开发模式
复合型地产公园模式
7
公园地产开发模式
四种开发模式特点解析
单体型开发模式： 居住型开发模式： 主题型开发模式： 复合型地产公园
•住宅与公园相互 •住宅与公园有一 •住宅与公园具有 模式：
独立，不具有空 定的私密性联系， 开放式的联系， •将城市中各种资
西安大华公园世家
公园规划特点
公园的打造不仅以赏景为主，更强调布置动态场所与景 观，形成参与性较强的公园功能区域
►东、西两大公园构成社区主要景观园林； ►公园内部由中央水景、植被、树木、休闲场 所、运动场所、连廊、假山等景观功能区构成； ►以公园为静景，公园内延伸出叶脉水系及台 地、植被为动景，相互融合、相互呼应； ►依靠地块南高北低地势落差打造坡地景观。
开放式的生态公园，拉近项目与人的距离，开放的公共空间使项目 与城市融为一体
成都华润翡翠城 华润打造东湖公园对翡翠城的价值并不局限于项目自身，更重 要的是可以持续提升区域同类项目及区域的价值
华润翡翠城房价（均价）走势
在相似时段具
有同样的价格
摩玛城房价（均价）走势
上行走势
价值
第二层面： 持续并巩固价值
上个世纪90年代中期， 北京朝阳公园就开始出现了 定位为“公园地产”的高档 住宅，此后十多年里，尽管 这个板块边缘的项目很可能 距离朝阳公园还有两三公里， 这种举例公园甚远的项目被 业内称之为“伪公园地产”
现成公园附近的土地有限， 为了获得公园地产高利润， 就出现了另一类公园地产— —“造园”，开发商自己打 造或者参与建造社区公园
大面积的城市公园是一片奢侈的绿地，集 城市资源、自然资源、人文资源等多重资 源于一体，为城市地价带来大幅度的增值。
出则自然入则繁华，这是每一个都市人的 居住梦想，公园地产正是载这样的居住梦 想应运而生的。实现精神生活和物质生活
的双重统一。
升值：增值潜力无限 公园地产所拥有的良好景观资源，成为房 地产增值的最重要砝码。世界任何一个发 达国家的公园地产，都是最昂贵且升值最
• 纵观世界知名城市的人居史，不难发现，城市公园印证了一个城市里高 端住宅的居住价值。纽约中央公园建成15年后，周边地价增长了9倍；一户 面向海德公园的超级公寓卖出人民币15亿的高价……公园在寸土寸金的现 代都市中俨然成为奢侈品，市区的公园地产更是高品质生活的体现，它同 时拥有成熟的交通系统、完善的配套设施和极为珍贵的自然景观资源，无 愧于理想人居的标签。
公园资源向城市开放 第二层面：
提升区域项目价值
第一层面：
公园资源向区域开 放
提升项目价值
公园资源私有化
►东湖公园的呈现，不但提升了翡翠城的价 值，也为同区域项目创造了溢价能力
效力
西安大华公园世家
西安三环外陌生区域，规模型公园居住区
项目区位：
大华•曲江公园世家位于三环外，隶属曲江 新区东南部，西临少陵路，南接航天大道， 南望秦岭山脉，东邻杜陵万亩森林公园
公园概念地产专题研究
版权说明
本报告仅供客户内部使用，版权归深圳至祥置业（昆明）有限公司 所有，未经深圳至祥置业（昆明）有限公司书面许可，不得擅自向 其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部 内容。
部门：代理事业三部 撰写：祁歆涵 审核：李亚杰 指导：李俊 KunMing.2013.05.01
至整个大西南唯一的大型开放式公园。
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昆明公园1903
定位：中国首个超验生活集成
第一阶段：建立对超验生活集成的认知
在消费者脑海中建立一片蓝海。这个认知贯 穿在前几个月的导入期。并在后期升华。
针对： 中国当代先锋人士
利益：超出丰富生活体验的美好生活集成
主张：MAKE LIFE A DREAM 活在完美世界
第二阶段：生活形态的建立 这个阶段通过MAKE LIFE A DREAM 和事件等 来完成生活形态的建设
第三阶段 持续的体验和热度维持
15
成都华润翡翠城
华润.翡翠城
区 位
锦江区东湖，城市二环
虽位于城市近郊，但利用公园等自然资源，营造城市级高 端生态大盘形象
基 分5期，总占地1245亩 本 ，总建面积24万平米， 情 总容积率3.15；
前言
•
城市化过程中的积聚效应使得城市居民越来越密集地聚拢到城市核心
地带，人们在追求效率、便捷和快节奏生活的同时，身心所受的压力也越
来越大，更需要放松及与自然的交流，居住空间因此向外延伸到社区会所
、园林，纳公园为私人住所景观，正渐渐成为现代人新的居住追求。
• 正如有人提出的，公园地产正是承载着都市人这种“出则繁华，入则自然 ”的居住梦想应运而生的。
成都华润翡翠城 华润将东湖公园景观资源与区域共享，面向城市开放420亩 城市生态资源，是其公园打造成功的最主要原因之一
华润一年多时间的精心打造，一座生态性、休闲性有 机统一，同时具有文化传播、亲水、健康、休闲、娱乐、 生态教育等功能的东湖公园开放式全情呈现； 公园总面积达420亩，其中湖面面积185亩，是成都目 前最大的水体公园；
居住价值
综合价值
Value system
昆明公园1903
定位为中国首个集成式公园生活范本，以一种全新的理念、 开创性的将婚庆产业、人文历史和主题公园完美结合
基本信息 行政区域：西山区 项目位置：滇池路与广福路中间，东临前卫 西路 建筑类型：联排,叠拼,多层 物业类别：别墅,商铺,建筑综合体 开发商：云南堃驰房地产有限公司 楼盘特色：公园地产,水景住宅,低密居所
快的楼盘产品，潜力无限。
珍藏：稀缺资源无可复制
在房地产中已经是稀缺、高价值、高品质、 高端人群、升值潜力的代名词。价值不仅
仅体现在居住生活层面，正由于稀缺的 “公园物业”资源。
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公园地产吸引力聚焦 自然条件好 配套完善 交通便利
投资回报率高 人居环境优越 隐性心理价值
•公园地产的首要特征是能舒缓身心，居住在公园周边 可以满足人们对于景观和自然的需求
西安大华公园世家 双公园的概念对项目的销售，起到了强有力的支撑，尤其是在 市场出现“拐点”时，更是销售保障砝码
户型 2居 3居 共计
面积区间
大华曲江公园世家普通住宅销售表 成交均价 推售套数 套数比 推售面积
项目指标：
物业类型：高层、小高层、花园洋房、 叠拼、联排别墅、独栋别墅 占地面积：659333平米 建筑面积：102万平米 容积率：1.83 绿化率：40% 总户数：8684户 车位：3500个 开盘时间：2008年11月8日
西安大华公园世家
规划布局特点
东西两个公园的平均分配，即保证了资源的合理分配，又平均 了开发时间，开发节奏与资源紧密匹配
间或功能上的联 同时具有一定的 具有部分主题或 源进行整合，形
系，公园仅作为 卖点使用
休闲功能，但不 具有开放式的形
特色的公共休闲 功能，辐射能力
成多元的公园形 态，住宅甚至会
态，辐射能力较 较强
成为附庸，借助
弱
公园来提升价值
8
公园地产发展历程