2020房地产业检查方向和重点

房地产业检查方向和重点房地产业在税收问题上面临“三多”：一是税收检查多，房地产业是专项检查的重点领域;二是涉及税种多，房地产业涉及的税费有10多种;三是涉税风险多，每个环节都存在涉税风险。

因此，检查房地产企业是稽查人员练兵学习的好机会。

一、收入的确认1.销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第十二条条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。

注意：委托销售机构进行销售商品房的，总收入应当包括佣金部分。

1000万元 50万元佣金不能按950万元在房地产代销合同中，房地产开发企业与代销机构明确的代销方式主要有：支付手续费方式、视同买断方式、超基价分成方式和包销方式等四种。

在这四种委托代销方式中，体现的税收风险主要是房地产公司少确认收入。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号第六条第(四)项采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现。

增值、企所、土增、印花2.开发项目完工后，是否将收入挂在“预收账款”等科目长期不结转收入。

牡丹江市房地产网网签合同查看销售情况增值、企所、土增、印花3.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。

网签合同上有支付时间增值、企所、土增、印花4.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业收到首付款及银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”等账户，不计收入。

看“短期借款”账户或“银行对账单”是多笔入账，就是收入。

增值、企所、土增、印花5.对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售资产确认收入；对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售开发产品确认收入。

出租不报收入情形比较常见，结合销售时间点，看现场（牌匾）和找熟悉的人了解过去的出租情况。

增值、企所、印花6.发生视同销售行为，是否未按规定申报纳税。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税[2009]31号第七条：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

低价销售给股东、抵给施工方（看抵债合同和是否网签）。

个税、增值、企所、土增、印花7.出租收入、商品房售后服务等取得的收入以及材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产出租收入是否未按规定申报纳税。

未用甲供材销售收入（门、塑料窗、瓷砖、其他建材）增值、企所、印花8.其他应计未计收入问题。

车位销售收入，扣留质保金无需支付收入，广告收入等增值、企所、印花二、企业所得税应全面检查各项应税收入的真实性、完整性及税前扣除项目的合法性。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号1.收入方面除前述业务收入相关问题外，还应检查：（1）未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额，计入当前应纳税所得额缴纳企业所得税。

（2）产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。

对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或推迟实现工程结算收入的现象。

（3）取得政府的经济补偿或奖励收入是否申报缴纳企业所得税。

土地出让金的返还或直接部分减免 1000万只交500万（4）客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否按规定确认收入或冲减成本费用。

门市出售后保留X年经营（出租）权2.成本费用方面（1）取得的土地资产是否按规定计价。

是否擅自扩大或减少土地资产的价值；是否存在将购进土地进行“三通一平”后，通过评估虚增土地成本，计入开发成本。

审核票据（2）是否虚列拆迁补偿费，虚增成本。

遮光费票据（3）是否签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。

审核票据（4）是否取得不符合规定的发票入账，多列成本费用。

（5）是否混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。

（6）是否将资本性支出直接列入当期成本，减少应纳税所得额。

国税发[2009]31号第二十一条企业的利息支出按以下规定进行处理：(一)企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

(二)企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

房地产企业借款利息费用资本化有哪些条件？一、借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：1、资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；2、借款费用已经发生；3、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，应当暂停借款费用的资本化。

在中断期间发生的借款费用应当确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。

购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。

符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

二、《企业所得税法实施条例》第三十七条规定：企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。

企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。

根据上述规定，房地产开发企业借款费用资本化开始的时间，应当是在取得开发项目开始，截止时间应当在开发项目竣工验收日。

在此之前和之后的借款费用应当计入当期损益。

如果，在房产开发建造过程中发生了非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，应当暂停借款费用的资本化。

（7）是否扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额。

业务招待费、广告费、福利费、教育经费（8）其他问题。

国税发[2009]31号第三十二条除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。

此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。

物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

三、个人所得税1.未通过“应付职工薪酬”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入，是否足额、准确代扣代缴个人所得税。

期间费用报销、银行存款和现金，售楼人员集中开盘奖金很高。

2.为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税。

补充养老保险费（企业年金）在不超过本人缴费工资计税基数的4%标准内的部分可扣除。

3.发放的交通补贴、误餐补助、加班补助、通讯费补贴等，是否代扣代缴个人所得税。

（交通补贴、通信补贴在省政府批准的扣除标准内的部分可免征个人所得税）1000 400 3004.发放奖金或支付给个人手续费、回扣、奖励等，是否代扣代缴个人所得税。

售楼人员5.支付债权、股权的利息、红利时是否扣缴利息、股息、红利收入的个人所得税。

房开企业向个人融资、股东借款一年6.房地产销售人员取得销售佣金是否并入工资、薪金代扣代缴个人所得税。

基本养老保险7.为管理人员购买住房，支付房款，是否并入雇员工资、薪金所得计征个人所得税。

或超低价购房，股东集体超低价购门市（相当于分红）8.各种促销活动向客户赠送礼品，是否代扣代缴个人所得税。

诚意金客户抽奖9.其他个人所得税问题。

四、土地增值税1.对普通标准住宅的界定是否符合要求。

是否将适用商业用房等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起核算，少缴税款。

5% 6% 7% 144平米2.是否以工程未结算、未决算或是商品房未销售完毕等各种理由不进行土地增值税的清算。

第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。

第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；3.是否按规定确定土地增值税的清算单位。

以发改委（计委）、经发局的立项批文为准，建筑工程规划许可证，一般公司自己分期开发的不作为清算对象。

审核扣除项目需把握的总原则：（一）成本、费用支出行为要具备合法性。

违反国家相应法律法规规定而缴纳的处罚性支出不得扣除。

（二）成本、费用支出要具备真实性。

虚假支出，预提、待摊未摊支出，以及应付未付等未实际支付的支出不得扣除。

（三）成本、费用支出要具备直接性。

与房地产开发项目无关或房地产开发企业总部的成本、费用等非直接性支出不得扣除。

（四）成本、费用支出要取得合法有效凭据。

应取得但未取得合法有效凭据的支出不得扣除。

（五）扣除项目金额中，凡是能够明确归属于某一项目或某一类型房地产所直接发生的成本和费用，要予以单独归集；对于共同发生、无法单独归集的成本和费用，除本条第六款外，一律按各项目或各类型房地产建筑面积占总建筑面积的比例分摊。