2011年天津滨海湖旅游度假区地块产品建议

式公寓以及3万平米的商业小镇；其中A6、
A7地块属于其中两个岛，位于滨海湖A板块 的南部。 B地块占地约1800亩，为规划中的深度旅游休闲度假区；C地块规划为住宅用地及高尔夫练习场
A地块开发情况介绍
目前A地块内，规划有17座岛，已开发建设了三期，主要产品形式为独栋和双拼。 A1: 爱澜岛 A2: 汐月岛
滨海新区经济水平
滨海新区近四年的经济率
60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 2006 2007 2008 2009
06-08年滨海新区 GDP涨幅1850.18 亿
06-09年滨海新区固 定资产投资涨幅 1638.37亿
全年GDP
第二产业
固定资产投资
A6
项目南侧入口，配备满 足业主日常消费需求的 日常消费商业配套，面 积达3000平米
A6、A7地块基本经济技术指标
A6地块基础信息：
总占地面积 总建筑面积 住宅占地面积 住宅建筑面积 容积率 总户数 绿地率 住宅平均层数 28430㎡ 23504㎡ 28430㎡ 20758㎡ 0.83 47 36.5% 2.1
14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
分别适合做低密别墅和高密的高层；
二、市场背景
大 环境 中 环境 微 环境
宏观政策导向
滨海新区发展情况 滨海房地产市场格局
宏观政策导向
国家政策由宽松向趋紧方向发展
(1998-2010）—完善规则 放开
1997-2000年 97年，中国银行开始办理 房地产按揭贷款业务，代 表个人购房新形式的萌生 98年7月，国务院发出《关 于深化城镇住房制度改革 加快住房建设的通知》， 代表住房实物分配制度的 终结 经历亚洲金融风暴之后， 由于启动内需政策的需要， 国家开始运用财政政策和 货币政策，促进房地产业 的发展
250 200 150 100 50 0 1993 1995 2000 2002 2005 2007 2008
年人口增长率 17.8%
常住人口（万人） 平均年增长率
20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
年新增人口30.64万人， 新增人口占全市人口增量 的50.2%
宏观政策导向预判：
政府将持续运用货币、行政等调控手段，遏制投资 性需求。未来调控将呈现常态化趋势； 房价尤其是高端物业价格未来必然会经历局部促销、
全面降价、逐步回稳的发展阶段；
以别墅为代表的豪宅未来将面临着政策和市场的双 重压力；而普住市场则会迎来新的机遇。 整体宏观政策前景难言乐观，高端豪宅面临较大市场风险，
滨海新区常住人口走势
滨海新区十大战役
第一大战役：南港区域 第二大战役：临港工业区
第三大战役：滨海新区核 心城区 第四大战役：响螺湾和于 家堡中心商务区 第五大战役：中新生态城 第六大战役：东疆保税港 区 第七大战役：滨海旅游区 第八大战役：北塘区域 第九大战役：西部区域 第十大战役：中心渔港
NO.6具备集装箱 码头装卸、集装箱 物流加工、商务贸 易、生活居住、休 闲旅游“五大功能” NO.8打 “海鲜” 牌 走特 色路 NO.1世界级重化工 基地迅速崛起 NO.2“路到哪儿， 项目跟到哪儿” NO.4滨 海新区 CBD呼 之欲出 NO.5打造绿色生 态城市样板
中央大道的贯通，将彻底联系起 塘沽、汉沽与大港。本项目所在 区域的辐射范围将有可能影响到
西中环二期工程北上，河北路延长
线外扩直接通达本项目所在的黄港水 库二库，极大提升本项目通达核心区 与于家堡金融区的可达性；
强化，本项目所在区域直接
受益；
中新生态城、大港工业区；
黄港旅游度假区与北塘板块
北塘板块内的黄港旅游度假区，以黄港水库为主体，自然资源丰富，旅游历史悠久， 目前正着力打造为国家级的高档风景旅游度假区。
作为滨海新区十大重点战役之一的北塘片区，在政策强力扶持
下，未来两到三年内将有质的飞跃；
在经济高速发展和人口快速增加的影响下，滨海新区正跨越式发展，住宅需
求稳步增长；北塘作为政策重点发展区域之一，未来向好；
滨海房地产市场
滨海新区2010年商品房成交情况
4.15新政
9.29新政
滨海新区伴随着两次政策来袭，全年呈现两个价量趋势；4月新政后价量齐跌经过2个月的观望，7
容积率较高，适 合做高层产品
项目基本情况汇总：
从项目所在区位看，项目位于滨海核心区域的北塘片区，未来发 展潜力巨大； 从周边环境看，项目周围有中央大道、西中环、杨北公路等多条
主要交通干道；有湿地主题公园、水上运动中心、高尔夫场地等
休闲水景资源； 从项目用地条件上看，A6、A7依托于黄港旅游度假区内部的配套，
普住市场需求依然旺盛。
中国经济第三极的核心引擎
随着区域经济的不断发展，城市的功能分 工也将越来越明显：北京将发展成为政治、
文化中心，天津将成为经济及现代化港口 中心。
城市发展规划：
双核发展—中心城区与滨海新区共同发展 中心城区规划为：
中心 城区
市级行政中心、商业和商务中心、文化
娱乐中心； 滨海新区核心区规划为： 临海临港经济中心，重点发展高端制造 业、物流业服务业等。
黄港旅游度假区 是北塘板块中
黄港旅游度假区
开发最早 发展最快 潜力最大
的组成部分
北塘水库
黄港旅游度假区概况
整个黄港旅游度假区总占地面积约26平方公里， 分为A、B、C三个地块。
A地块 B地块
A地块占地约4100亩，其中住宅建筑用地 1000亩，规划建面约70万㎡，划分为17个岛。
c地块
内部建有高尔夫球球会会所、8万平米的酒店
天津滨海湖旅游度假区
A6、A7地块产品建议
报告结构
项目背景 项目区位介绍 基本经济指标 市场背景 宏观政策导向 滨海新区发展 滨海地产格局 区域研究 区域发展
竞品研究 客户调研
项目定位 临湖生态宜居社区 产品建议 用地分析 规划要点 具体建议 尾声：未来销售预估
一、项目背景
项目所在位臵
本项目属于滨海核心区、北塘版块的黄港旅游度假区内，北接汉沽中新生 态城，南邻塘沽中心城区，东靠泰达经济技术开发区，向西可达空港。
距开发区西区3km 距塘沽 中5公里；
地块向西：距天津市区35公里； 距北京145公里
距于家堡18km
区域周边交通状况
滨海湖
黄港水库
天津市区
杨北公路 河北路 中央大道 海滨大道
西中环
天津大道 于家堡
随着天津大道的通车，市 区与滨海新区的联系进一步
直接利用外资合同金额
天津滨海在国家扶持及政策的重大利好下，正在飞速迅猛发展：
2008年滨海GDP上涨31%；
2009年,滨海新区完成生产总值3810.67亿元,增长23.5%,占全市比重约53.7%； 滨海新区2010年发展目标是GDP增速为24.5%
滨海新区人口增长
按滨海新区规划，预计2020年，滨海新区人口将达到550万人，是现有人口两倍
三期开发地块
后续开发地块
A16：晨曦岛 A17：星屿岛
A6、A7地块位臵 A6、A7地块处于整体地块咽喉，配套、资源相对集中，
具备打造宜居中高密度产品的潜质
A3 A1 A2 A8 A4 A5 A9 A10 A13 A14 A16 A15 A12 A11 A7 A17
A7地块临近项目南侧 入口，未来这里将成为 整个项目的主入口
受国际金融风暴的影响，出口 受限，扩大内需成为解救国内 经济发展的主要途径，而国内 房地产市场也很低迷
房地产投资过热，已影 响经济正常运行。通过 运用金融、土地、税收 等手段调控房地产市场。 且调控力度逐年加大。
市场（或房价）发展曲线
政策调控方向（+）
政策调控方向（-）
宏观政策导向 天津2010年政策发展趋势演变：
项目与核心区域的关系
距天津市区35km， 距北京148公里
地块向北：距汉沽中心城区直线
距离19公里； 地块向南：距塘沽中心城区直线 距离16.2公里，距离开发区直线距 离10.2公里，距于家堡18公里，距 开发区西区3km 距北塘5km 地块向东：距北塘水库5公里
距汉沽 19km 距空港东丽湖15km
NO.3优化新区环境， 打造现代城区
NO.7打 造滨海 旅游业 新亮点 NO.9开发区 西区2020年 工业产值将超 过3000亿
NO.10滨海启航 做足海洋文章
滨海新区发展情况小结：
滨海新区在京津冀经济圈中，作为中国发展第三极，扮演着核 心引擎的角色； 滨海新区的经济发展速度和人口增长近几年快速发展，从而带 动住房需求的增加；
A3 A2 A8 A10 A13 A14 A16 A15 A12 A17
A3：碧湾岛 A4：芦漫岛
A1
A5：滨湖岛
A6：滨海岛 A7：晴海岛 A8：叙晴岛
A4
A9
A5
A6
A11
A9：碧湖岛
A7
A10：美岭岛 A11：银沙岛 A12：栖霞岛
A13：银鹭岛
A14：澜茵岛 A15：北月岛
一期开发地块
二期开发地块
A7地块基础信息：
总占地面积 总建筑面积 住宅占地面积 住宅建筑面积 共建面积 半地下建筑面积 容积率 总户数 绿地率 96819㎡ 341990 ㎡ 96819 ㎡ 257563 ㎡ 14027 ㎡ 43190 ㎡ 3.25 1776 43% 20.8
A6
A7
容积率低，适合 做低密度的别墅 产品
住宅平均层数
预警
2001-2003年 01年“195号” ：央行《关于规 范住房金融业务的通知》 03年6月“121号文”：央行 《关于进一步加强房地产信贷业 务管理的通知》 03年8月“18号令”：《国务院 关于促进房地产市场持续健康发 展的通知》